土地增值税的税收筹划论文.docx

土地增值税的税收筹划论文1.房地产企业土地增值税税收筹划的详细方法1.1合理的增加扣除项目一般来讲，影响房地产企业土地增值税的主要因素之一就是增值税的税额与扣除项目金额之间的比率，即增值率是以累进税率进行计算的，也就是讲，曾氏率越大，所适用的税率越高，而企业所上缴的税款越多。因而要降低增值率应该采用合理的增加扣除项目，使企业的土地增值税适用于比拟低的税率，降低企业的税负。根据我国的税法，房地产企业从转让收入额中扣除项目的主要部分有一下几种：第一，支付获得土地使用权的费用；第二，房地产企业的开发费用以及开发成本；第三，与企业转让房地产使用权有关的税金；第四，其他国际规定的应扣除项目，这部分应扣除项目主要是指从事房地产开发业务的纳税人能够根据获得土地使用权所支付的金额以及开发成本的和中加计扣除20%。另外，值得注意的是，房地产开发企业除了必要的利息费用之外，期间费用的扣除不应该根据实际发生的金额进行扣除，而是根据企业支付土地使用权的金额以及开发费用的综合的5%进行扣除。在企业制定税收筹划的经过中，纳税人能够将这部分期间费用转入房地产企业的直接成本中，一旦在税收筹划之后转移，就被以为是偷税行为，因而一定要进行事前筹划。房地产企业员工的工资、办公费用、招待费用以及相关的福利费用都属于期间费用，这部分在计算土地增值税时能够全部扣除，这也为房地产企业提供了一个降低税收的时机。1.2合理利用国家税收优惠政策根据我国（土地增值税暂行条例）中的规定，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，假如增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，能够免征土地增值税，一旦超过，就应该根据规定进行扣除。另外，税法还规定，对于房地产企业的纳税人既是建造普通住宅的有实际进行房地产开发的，就应该分别核算增值税额，对于不分别进行计算的，其建造普通住宅的纳税人不适用于免税的规定，因而合理利用国家的税收优惠政策能够降低房地产企业本身的税负，根据本身的经营状况制定合理的税收筹划。1.3合理利用土地增值税的征税范围在我国的房地产企业土地增值税的税收筹划中对于土地增值税的征税范围的规定特别重要，首先，土地增值税的课税对象是对具有土地使用权以及其他地上建筑物的转让行为进行合理的征税，根据税法的规定，能够将房地产企业发生的装修费用计入开发成本中，并予以合理的扣除；其次，房地产企业土地增值税的征税范围不包括转让土地使用权以及房产产权的行为；最后，房地产企业土地增值税是对国有土地使用权以及地上建筑物及附着物进行转让的行为，我国的房地产企业在进行土地增值税的税收筹划时能够根据以上三点进行合理的规划。总而言之，以上三种房地产企业土地增值税税收筹划的详细方法应该根据企业本身的实际经营情况进行，在不违背国家税法的相关规定的前提下，灵敏的利用房地产企业土地增值税的税收筹划为企业减轻税收获本，以实现房地产企业利润的最大化目的。2.房地产企业土地增值税税收筹划的案例分析案例描绘：A企业使一家房地产开发企业，2014年6月出售一栋普通住宅，面积总为110000平方米，支付土地出让金5000万元，开发成本12000万元，利息支出2000万元，根据国家规定，城市建设税率为7%，教育税附加征收率为3%，营业税税率为5%，印花税税率为0.05%，当地政府部门对房地产开发费用所允许扣除的比例为10%，试问房地产企业应该如何制定销售方案，才能保证税收筹划方案最合理？两方案的所得税税前利润差额为7493.225-6538.7954.525万元从上述两种方案能够看出，固然方案2降低了销售价格，但是免征了土地增值税，一定程度上降低了税收获本，使企业的利润额增加了954.525万元。3.结束语面临当前国家产业构造不断调整的大环境，加之房地产企业的项目开发又具有特殊性，决定房地产企业长久发展的重要措施就是制定完善的土地增值税的税收筹划方案，以良好的税收筹划机制为企业“节税，加强企业的市场竞争力，锻炼企业的管理人员，防止企业税收风险的产生。如今，越来越多的房地产企业已经意识到税收筹划的重要性，只要根据合理的增加扣除项目、合理利用国家税收优惠政策、合理利用土地增值税的征税范围集中土地增值税的税收筹划方法进行税收方案的制定，就能够越来越广泛的利用税收筹划的优势为企业博得更大的利润空间。