中海物业设备管理手册52页.docx

中海物业设备管理手册52页 中海物业设备管理手册52页 WI/G01-目录目录 C/03/3 编号标题页码版号/状态 WI/G01-001 工程部组织机构图1 C/0 WI/G01-002 工程部职责2 C/0 WI/G01-003 工程部经理职责1 C/0 WI/G01-004 工程部副经理职责1 C/0 WI/G01-005 工程部专业工程师职责3 C/0 WI/G01-006 工程部资料员职责1 C/0 WI/G01-007 小区机电主管职责1 C/0 WI/G01-008 设备保修期管理办法1 C/0 WI/G01-009 水电过户审批制度2 C/0 WI/G01-010 配电房管理制度1 C/0 WI/G01-011 发电机房管理制度1 C/0 WI/G01-012 水泵房管理制度1 C/0 WI/G01-013 空调制冷设备房管理制度1 C/0 WI/G01-014 中控室/消防中心管理制度1 C/0 WI/G01-015 计量器具定期检定制度1 C/0 WI/G01-016 计量器具的检定方法4 C/0 WI/G01-017 电气维修规定1 C/0 WI/G01-018 大厦临时用电管理规定1 C/0 WI/G01-019 用水、供水管理规定1 C/0 WI/G01-020 供方选择评定规定2 C/0 WI/G01-021 工程质量的验收规定1 C/0 WI/G01-022 设备管理规程14 C/0 WI/G01-023 设备维修保养管理流程1 C/0 WI/G01-024 公共设备大的故障维修程序1 C/0 WI/G01-025 设备更新、技术改造程序1 C/0 WI/G01-026 红旗设备检评2 C/0 WI/G01-027 公共机电设备维修保养合同9 C/0 编号标题页码版号/状态 MR-001G01 公共机电设备维修保养计划执行情况统计表1 C/0 MR-002G01 配电房、电表房电能表抄表 记录1 C/0 MR-003G01 配电房巡查记录1 C/0 MR-004G01 发电机运行记录1 C/0 MR-005G01 水表抄表记录1 C/0 MR-006G01 水泵房巡查记录1 C/0 MR-007G01 公共用水、用电统计表1 C/0 MR-008G01 中央空调冷水机组运行记录表2 C/0 MR-009G01 计量器具检定台帐1 C/0 MR-010G01 计量器具检定计划1 C/0 MR-011G01 万用表检定记录1 C/0 MR-012G01 钳形表检定记录1 C/0 MR- 013G01 供方初审记录1 C/0 MR-014G01 B类供方评价表2 C/0 MR-015G01 C类供方评价表1 C/0 MR-016G01 合格供方名单1 C/0 MR-017G01 工程竣工验收证明1 C/0 MR-018G01 工程结算协议书 1 C/0 MR-019G01 解除缺陷责任证书1 C/0 MR-020G01 机电设备统计表1 C/0 MR-021G01 设备(机具)购置申请表1 C/0 MR- 022G01 设备(机具)验证单1 C/0 MR-023G01 设备(机具)外委维修申请表1 C/0 MR-024G01 设备维修记录1 C/0 MR-025G01 设备(机具)报废单1 C/0 MR-026G01 设备保养计划表1 C/0 编号标 题页码版号/状态 MR-028G01 、级设备保养检查记录1 C/0 MR-029G01 级设备保养、检查记录1 C/0 MR-030G01 设备完好率统计表1 C/0 MR-031G01 设备完好率统计汇总表1 C/0 MR- 032G01 设备故障问题转呈单1 C/0 MR-033G01 设备技术状态诊断记录1 C/0 MR-034G01 报废设备、器件清单1 C/0 MR-035G01 红旗设备申报表1 C/0 MR-036G01 红旗设备评分表1 C/0 MR- 037G01 红旗设备统计表1 C/0 MR-038G01 红旗设备率统计表1 C/0 WI/G01-001 工程部组织机构图 C/01/1 总经理强 电工程师给排水空调工程师设计及装修工程师土建工程师助理总经理工程部副经理工程部经理弱电工程师电梯工程师档案室资料员管理处供方公司 WI/G01-002 工程部职责C/01/2 1、0工程部接受主管助理总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。 2、0负责在商务部、顾问管理部组织下对物业项目进行考察，拟制建筑、设备、设施方面的技术方案及合理化建议。 3、0负责代表公司组织楼宇、机电设备、设施验收组，对新楼宇房屋、机电设备、公共设施进行验收接管。负责对管理用房提出装修标准。负责建筑竣工及相关设备、设施技术资料的收集、整理、编目、存档。并处理遗留问题。 4、0负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司楼宇、机电设备、设施的验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处、供方执行，对偏差进行纠正。 5、0负责审批楼宇、机电设备、设施年度保养计划；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；制定楼宇局部装修改造设计及装修方案；初审价值1000元以上的设施、设备配件、维修设备、电动工具购置申请，报主管助理总经理批准。 6、0负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。 7、0负责合同管理（选择合格分包方，建立相关档案并定期进行评审、对大型的工程改造、机电设备、设施外委项目初审、提出方案，立项后组织招投标招标、确定分包单位并签定对外工程分包合同、办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。 8、0负责定期对公司所属物业内的楼宇、机电设备、设施进行检查、诊断。负责组织解决技术难题。 9、0负责每年对房屋进行一次完损等级评定工作。 10、0负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作。负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管助理总经理。 1 1、0负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。 1 2、0负责本部门手册、文件的修订工作。负责管理处工程、设备技术主管的培训、考核和业务指导。 1 3、0负责计量工具、噪音检测仪器的检定工作。W I/G01-002 工程部职责 C/02/21 4、0负责代表公司就建筑、设备、设施管理方面事宜对外联络。 1 5、0负责策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明创造的开发、应用。 1 6、0负责推进全公司的节能、降耗工作。W I/G01-003 工程部经理职责 C/01/1 1、0领导、安排、检查工程部员工全面履行各自职责及完成公司下达的各项任务。 2、0检查总结当月工作，制定下月工作计划，并组织安排实施。 3、0掌握建筑、设备、设施管理情况，指导各管理处作好楼宇、设备、设施的使用、维修保养、节能降耗工作。初审价值超 过贰仟元以上的设备、设施的购置、大修、外委维修方案，并报 主管助理总经理审批。 4、0组织各专业人员参加新入伙楼宇机电设备、设施的验收。 5、0组织红旗设备检查评比。定期组织设备管理绩效评审。 6、0组织安全检查。 7、0了解公司内工程技术人员及本部门员工思想工作动态，帮助解决工作难点，提高管理及业务水平。负责解决投诉。 8、0掌握国内外行业管理动态，负责引进国内外先进的设备管理模式、经验。 9、0遵守公司各项规章制度，勤奋工作，洁身自律。W I/G01-004 工程部副经理职责 C/01/1 1、0接受部门经理的领导，当部门经理不在的时候，全面履行部门经理的职责。 2、0作好建筑专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修、改造项目的招标及预算文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。 3、0编制、修订本专业手册、文件，制定公司的规范、标准。负责楼宇设施维修、养护供方评审、合同会签。 4、0对分管专业工程办理图纸、造价的审核、修改，施工监理，组织验收、办理结算等工作。 5、0组织楼宇接管验收工作。 6、0组织装修管理检查工作。 7、0按规定年限组织对所管辖物业的房屋完损等级评定。 8、0配合顾问部对顾问项目进行考察并提出土建方面的建议。 9、0负责管理处机电主管的培训和业务指导。 10、0遵章守纪、勤奋工作、洁身自律。W I/G01-005 工程部专业工程师职责 C/03/3 1、0强(弱)电工程师职责 1、1接受部门经理的领导，主管强 (弱)电设备、发电设备。 1、2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。 1、3编制、修订本专业手册、文件，制定公司的规范、标准。负责对设备维修、养护供方评审、合同会签。 1、4参加楼宇接管验收工作，负责强(弱)电设备、发电设备及资料检验。 1、5负责计量工具、噪音检测仪器的检定工作。 1、6负责“专业化设备直管方式”的监管实施。 1、7负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。 1、8办理用电过户会签手续；用电分摊。负责落实抄表到户、供电设备向供电局移交工作；用电设备节能及成本费用测算。 1、9配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本方面的建议。 1、10遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 2、0电梯工程师职责 2、1接受部门经理领导与工作安排，主管电梯设备。 2、2负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。 2、3负责电梯设备维修、保养计划的审批，制定电梯年审计划并监督实施。 2、4负责编制本专业手册、文件。电梯维修、养护供方评审，合同会签。 2、5定期对各管理处电梯进行检查，指导。 2、6负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。 2、7配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本方面的建议。 2、8遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 3、0给排水空调工程师职责 3、1接受部门经理的领导与工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。 3、2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。 3、3编制、修订本专业手册、文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。 3、4参加楼宇接管验收工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。 3、5办理水过户会签手续，用水分摊。负责组织水量平衡测试，中央空调节能及成本费用测算。 3、6负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。 3、7配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本专业方面的建议。 3、8遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 4、0土建工程师 4、1接受部门经理、副经理的领导与工作安排。主管改建工程项目进行现场监管，控制施工质量并组织竣工验收，对保修期内的施工项目进行质量跟踪。 4、2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；参加对所管辖物业的房屋完损等级评定；对入伙六个月以内的物业进行装修检查、指导、调研，解决技术难题。 4、3编制、修订本专业手册、文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。 4、4参加楼宇接管验收工作，负责公共设施、业主房屋及资料检验。 4、5参加对装修管理的检查工作。 4、6负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。 4、7配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本专业方面的建议。 4、8遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 5、0设计及装修工程师 5、1接受部门经理、副经理的领导与工作安排。主管制定管理用房设计及装修施工标准，对新接管物业的管理用房和改建工程项目提出设计及装修方案。 5、2作好本专业的工作计划，对管理处申报的改造工程项目提出设计方案并协调跟踪。 5、3定期检查、指导、调研，解决技术难题。 5、4编制、修订本专业手册、文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。 5、5参加楼宇接管验收工作，负责公共设施、业主房屋及资料检验。 5、6参加对装修管理检查的工作。 5、7配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本专业方面的建议。 5、8遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。W I/G01-006 工程部资料员职责 C/01/1 1、0资料员职责 2、0接受部门经理的领导与工作安排，负责技术资料的收集、整理、编目、存档。 3、0参加楼宇交接验收，负责办理资料交接手续。收集、分类、整理各管理处竣工资料，并归档妥善保存。 4、0负责工程资料、书籍的借阅，质量记录表格的发放。 5、0负责日常文件打印、收发、传阅、整理、归档保存。负责手册、文件复印、发放、保管。 6、0负责对管理处的物业管理档案定期检查、清理、核对；对管理处档案员进行培训和日常工作的指导。 7、0负责搜集物业管理方面的法律、法规、标准和政府指令性文件，并编制存档。 8、0遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。W I/G01-007 小区机电主管职责 C/01/1 1、0接受工程部经理、专业工程师的领导与工作安排，负责并完成所辖片区的机电设备、设施管理的各项具体工作。 2、0参加楼宇接管验收工作，负责对检查出的设备、设施缺陷整改结果验证。 3、0负责所管小区(大厦)公共部分(机电设备、设施)的周巡视；发现缺陷立即填发派工单通知供方；维修后，负责监督检查维修效果，并定期将检查结果作专项记录，每月末汇总存档。 4、0负责对机电设备维修、保养过程检验，包括服务及时性及服务质量检验。