【土地评估公司】 土地评估公司简介.doc

最新【土地评估公司】 土地评估公司简介公司土地评估说明模版公 司 土 地 评 估 测 算 表一、土地登记及位置概况： 宗土地详细位置、用途、出让年限、土地使用权类型、见土地使用权证。土地使用权性质为国有土地使用权。 二、估价依据：（1）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例； （2）中华人民共和国城市房地产管理法； （3）中华人民共和国土地管理法；（4）国家土地管理局颁布的城镇土地估价规程及有关法规政策等； （5）山东省实施中华人民共和国土地管理法办法； （6）山东省土地登记条例；（7）淄博市关于调整基准地价的通知（2011年4月26日淄政发201130号；（8）国有土地使用权出让合同及其他资料； （9）估价人员实地勘察调查所获取的资料。 三、估价方法：对本次土地使用权的价格评估主要采用基准地价系数修正法。 位于裕民路以北，柳泉路西侧的土地使用权四宗，土地使用证号为淄国用（2009）第F01412号、淄国用（2009）第F01413号，淄国用（2009）第F01414号、淄国用（2009）第F01415号,使用权类型为出让，用途为工业用地，面积合计为，合129.76亩，取得日期为2006年12月19日，使用终止年限为2056年12月20日。 - 1 -以淄博市2011年公布的市区各类土地基准地价为基础，根据待评估地块的基础设施及地价趋势进行区域因素、个别因素、市场因素、出让年限修正。1、确定委估宗地的基准地价根据淄博市2011年公布的基准地价，对照委估土地所处的地理位置，委估土地属于四级工业用地，基准地价为每平方米394元（26.27万元/亩）。土地开发程度达到五通一平（即通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）。2、区域因素和个别因素修正系数区域因素是指待评估地块在区域的社会、政治、经济、自然等综合产生的效应对地块的影响因素，主要包括区域的对外、对内交通通达度，基础设施完善度，环境条件情况。个别因素是指地块上个别特性，如面积形状，临街状态、地形条件，座落位置等。市场因素是指近年来市场因土地开发而导致地价的变动趋势。 区域因素和个别因素修正系数具体确定情况见下表。 表：基准地价修正系数表 - 2 -区域因素和个别因素修正系数K1=1-0.08=0.92 3、确定使用年限修正系数根据国家有关规定，工业用地的最高出让年限为N=50年。因委估土地的使用权类型为出让土地，出让终止年限为2056年12月20日，尚有m=44年。需进行年限修正。土地还原利率按R=6%计算。K2=1-1/（1+R）m/1-1/（1+R）N=0.9760 4、确定期日修正系数本次评估选用的是淄博市2011年公布的基准地价（淄政发201130号），自2010年1月1日开始执行,近两年以来淄博市工业用地增值一般，地价增长率取6.56（参照一年贷款利率）。则期日修正系数为=（1 - 3 -6.56）21.145、计算委估宗地土地评估价值 评估单价:P=A×K1×K2×K3×B=394×0.97×0.9760×1.14=403.31元/平米，合26.88万元/亩 总价=129.76×26.88=3487.95万元。- 4 -办理土地评估公司所需资格与材料土地评估公司所需资料一、成立土地评估中介机构所需要的条件：1、机构名称有土地估价或者土地评估字样2、具有6名以上（含6名）注册土地估价师和50万元以上注册资本、具备在河南省范围内从事土地评估业务能力的机构，向河南省土地估价师协会注册。名单公示。3、具有3名以上（含3名）注册土地估价师和30万元以上注册资本、具备在本县（市、区）范围内从事土地评估业务能力的机构，向河南省土地估价师协会注册。名单公示。 二、土地评估中介机构注册按以下程序办理：1、土地评估中介机构于每年1、2月份向河南省土地估价师协会提交注册申请材料2、河南省土地估价师协会于每年3月份对机构申请材料进行审查，提出意见。3、对于符合从事土地估价业务条件的土地评估中介机构，河南省土地估价师协会于每年4月份办理注册手续，对不予注册的原因作出解释。三、土地评估中介机构注册应提交以下申请材料：1、注册申请报告2、土地评估中介机构注册（变更）申请表3、营业执照、组织机构代码证、税务登记证。4、经工商确认的章程（或合伙协议）5、土地估价师注册证明材料。（包括土地估价师注册申请表，身份证复印件，土地估价师证复印件，学历证明，劳动合同，估价师人事档案存放证明，参加社会保险证明和清单等其他要求材料）6、社会保险缴纳发票7、人才交流中心档案管理证明8、需要提交的其他材料第 1 页 共 1 页湘潭XX混凝土公司纳税评估案例竞赛明察秋毫找疑点能耗分析寻突破讲评人：XXX 局 XX湘潭 XX 混凝土有限公司纳税评估案例一、 案例评估方法简介 本案例评估人员主要通过三个结合比较进行分析评估。 1、内外结合。对纳税人申报信息、发票信息结合与电 力部门电量查询、房地产商的交易信息等第三方信息进行比 较，以发现差异。 2、纵横结合。通过企业不同年度生产、税收情况的纵 向比较，和是同类企业之间的横向比较中发现疑点和问题， 本案例主要通过与参照同行业上市公司财务指标和本地同 行业 A 公司能耗进行比较，发现异常。 3、账实结合。分析纳税人财务指标的变动情况和实际 生产经营的能耗、物耗数据进行分析，推测纳税人的实际纳 税能力。 二、 企业基本情况介绍 湘潭 XX 混凝土有限公司成立于 2011 年 6 月份， 同年 7 月份认定为增值税一般纳税人，注册类型：私营有限责任公1司注册资本：1000 万元，经营范围为混凝土的制造和销售。 该公司拥有“三一重工 HZS120”生产线 2 条。根据现行税 收政策规定，2014 年 7 月 1 日前按简易办税 6%的征收率征 税，进项税额不得抵扣。该纳税人的增值税和企业所得税在 国税局申报缴纳。 三、 案头分析 1、纵横比较。评估人员对该企业 2013 年 1-6 月至 2014 年 1-6 月的财务和纳税申报数据进行采集及分析。鉴于混凝 土行业产品单一，核算简单，能耗比例较为固定、无库存商 品的特点，评估人员认为必须采集第三方数据结合企业申报 数据一并分析。（一） 财务报表及申报资料分析表一：收入、成本、毛利率配比分析（纵向比较）项目 2013 年 1 月-6 月 2014 年 1 月-6 月 变动额 变动率 收入成 本弹性 变动比 率 74.54%主营业务收入 主营业务成本 毛利额 毛利率 指标说明：7904480.49 12134044.05 4229559.6 7012071.44 12045784.94 5033713.5 892409.05 11.29% 88259.11 0.73%53.51% 71.79%-804153.9 -90.11% -19% -93.53%1、主营业务收入变动率=(本年主营业务收入上年主营业务收入)÷上年主营业务收 入×100% 2、主营业务成本变动率=(本年主营业务成本上年主营业务成本)÷上年主营业务成 本×100%23、收入成本弹性变动比率=主营业务收入变动率÷主营业务成本变动率 疑点指向：正常情况下主营业务收入变动率与主营业务成本变动率基本同步增长,比值 接近“1”。 （1）当比值1.2，二者都为负时，提示异常； （2）当比值0.8，二者都为正时，提示异常； （3）或者前者为负，后者为正时，提示异常。（二）采集第三方数据分析 1、上市公司混凝土业务毛利率情况 表二： 2014 年上市公司混凝土业务经营情况 （横向比较）数据推荐访问:评估土地公司土地评估公司有风险吗土地评估公司成立条件 第 6 页 共 6 页