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我国房地产市场分析研究报告 中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的进展现状 一、目前的总体进展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体进展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区进展态势 三、房地产行业效益情况 1、2022年上市公司效益分析。 2、2022年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：以后3到5年内房地产行业的进展趋势研究 一、政策因素的阻碍 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济进展因素的阻碍分析 1、GDP与人均GDP的高速进展对房地产行业的阻碍 1、1、以后10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必定要发挥房地产对经 济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极阻碍 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动都市建设，从而促进房地产业的进展。 三、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的阻碍 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。 1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的阻碍 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的阻碍。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体推断 一、进展态势总体推断 (一)总体展望-三个推断 1、我国房地产进展还处于初级时期，进展空间专门大 2、我国房地产业仍将处于高速进展时期 3、以后三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，可能，以后三年增幅在15%左右 (二)以后三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速进展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫差不多产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）以后几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、以后几年房地产消费要紧群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题（一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和治理方面的竞争。 第四部分：房地产行业进展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻 二、经营风险 1、规模风险。 2、财务风险 2、1负债率高，盈利能力差 2、2房屋空置面积专门大，沉淀营运资金量大。 2、3市场利率风险 三、结构性风险 四、区域性风险 第五部分：对房地产企业进展的战略建议 一、组织架构的制度创新 二、规划设计的创新：个性化开发 三、营销创新：品牌魅力 四、治理创新：激发职员的敬业精神 五、战略创新：合作比竞争更重要 附表一：2022年房地产上市公司要紧指标一览表 中国房地产行业总体进展现状及趋势研究报告 第一部分：中国房地产业的进展现状 一、目前的总体进展态势 （一）房地产开发总量及增长率 2022年中国房地产业开始全面升温，据国家统计局统计，全国房地产开发投资额6245亿元,比上年增长25.3。其中:住宅建设完成投资4279亿元,增长28.9；写字楼建设完成投资318亿元,增长8.7；商业营业用房建设完成投资721亿元,增长31.6。 国家统计局最新提供的数据表明，2022上半年，全国房地产开发面积保持强劲增长。全国房地产开发业共完成土地开发面积5090万平方米，同比增长52.7，增幅比去年同期高出25个百分点。竣工面积存计为5826万平方米，同比增长20.4，增幅比去年同期增长2.5个百分点。新开工面积为1.85亿平方米，同比增长19.8，但比去年同期增幅减少13.4个百分点。 今年上半年，全国房地产业共购置土地9736.5万平方米，比去年同期增长46.1。分地区看，东部12个省(市、区)购置土地面积最多，为6066.87万平方米；中部9个省(区)购置土地面积最少，为1759.42万平方米。分省份看，浙江、山东、 广东、四川、北京和江苏今年上半年购置土地面积排在前6名，购置土地面积都超过了600万平方米；而西藏、海南、宁夏、青海、黑龙江、内蒙古购置土地面积排在倒数前6名。 从完成房地产开发的土地面积看，广东、湖南、重庆和青海等9个地区的土地开发面积的增长幅度超过1倍，反映出房地产开发商对市场前景普遍看好。从绝对数上看，完成土地开发面积最多的省份依次是广东；山东、江苏、辽宁、浙江和天津，完成面积都在270万平方米以上；完成土地开发面积最少的省份依次为西藏、海南、宁夏、内蒙古、陕西和青海。 （二）销售总量及变化 房地产投资增长率和销售增长率对比 总论：销售增长速度与投资额增长速度之间的差距有所增大，销售增长速度趋缓，出现有效需求不足端倪。销售增长速度正在趋缓。 2022年,全国商品房销售面积20779万平方米,占商品房竣工面积的76，比2000年销售面积增长22.3；商品房销售额4626亿元,同比增长29.4；销售给个人4022亿元,同比增长 41.6,各项指标总体表现良好。 然而,从2022年下半年开始,商品房销售增长速度逐月回落。2022年全国商品房销售额和住宅销售额增速月度指标逐月回落。全国商品房销售额增速2022年2月为54.1,2022年6月为39.8,12月为29.4，增速不断回落。同时，商品房空置面积增长速度由降转升。2022年全国商品房空置面积净增1100万平方米,增长10.05,远高于上年6.7的增长幅度。 2022年一季度的投资额增长36.2，但销售增长率只有 16.7（去年同期为48.9）。2022年一季度平均销售价格每平方米2388元，低于去年同期水平；销售面积增速回落；空置一年以上的商品房面积达3755万平方米。 由此分析，国内房地产市场开始出现有效需求不足的端倪。 从几个重点的都市看，北京在申奥成功之后，依旧是房地产投资的热点地区，销售面积仍高于同期竣工面积，在2022年的春季房展会上，4天销售了5500套，金额达30亿元人民币。 上海房地产开发投资位于全国各大都市首位，在前两年的高速进展之后，进入一个相对稳定进展的时期，2022年前2个月，商品房竣工90.56万平米，销售138.96万平米，同比分不增长4.7、5.5。由于购房退还20个人所得税的效应，导致在沪工作的外地人购房比例迅速上升，也推动房地产价格在短期内上涨过快，特不是不墅、外销公寓等高档物业的价格直线上升，比去年上涨12。随着确定的购房退税时限2022年5月31日益临近，可能住宅价格在年内就有回调的可能。另外4年来不墅物业的销售面积已占住宅开发总面积的近1/3，以后23年内，供应量将达到940万平方米，价格的调整差不多是势在必行了。 在深圳，由于土地拍卖带热土地一级市场，继南山区成为市 场升温地区外，龙岗和盐田等传统边缘地区也成为开发商进行土地储备的热点，大型住宅小区开发此起彼伏，吸引了大量一般住宅的消费者。一季度有10余个新盘推出，新增住宅供应量超过82万平方米，特不是有9个商用物业推向市场，总体供应量加大，市场竞争加剧，尽管价格尚没有明显下降，但许多开发商通过提高装修标准的方式进行销售，也预示着目前价格面临考验。（三）销售价格变动状况 据国家计委、国家统计局对全国35个大中都市房地产市场调查，一季度房屋销售价格同比上涨4.3，土地交易价格同比上涨7.9，房屋租赁价格持平。 与去年同季相比，35个大中都市房屋销售价格上涨4.3。其中，东南地区宁波、南昌、上海、杭州等地，价格分不比去年同季上涨12.5、9.3、5.7和5.5。西部地区兰州、银川、西宁等地房屋销售价格也分不上涨4.5、2.8、2.3。 商品房销售价格比去年同季上涨4.1。在商品房销售价格中，住宅价格上涨5.7。私有房屋中住宅和非住宅的销售价格上涨幅度均较高，分不上涨6.6和7.9；公房交易价格同比上涨1.4。 土地交易价格接着保持较高的上涨幅度，与去年同比上涨 7.9，居民住宅用地交易价格同比上涨9.3，其中一般住宅用地价格同比上涨10.4。房屋租赁市场比较平稳，价格与上年同季持平。 2022年第二季度 国家计委、国家统计局对全国35个大中都市房地产市场调查显示，今年二季度，全国房屋销售价格和土地交易价格升势明显，与去年同季相比，房屋销售价格上涨2.8，土地交易价格上涨5.4，房屋租赁价格上涨1.2。 统计显示，今年二季度，商品房销售价格比去年同季上涨2.6。商品房销售价格的上涨，除需求拉动外，房屋质量、居住环境和物业治理水平的提高也是重要因素之一。在商品房销售价格中，住宅价格上涨2.9。其中，经济适用住房和一般住房销售价格分不上涨1.2和3.2；豪华住宅价格上涨1.7。与此同时，私有房屋销售和公房交易价格分不比去年同季上涨4.0和 2.5。受需求增加的阻碍，特不是二级市场的逐步开放，私有房屋中住宅销售价格上涨幅度较高，与去年同季相比上涨10.6。 1、北京 伟业指数显示：一季度北京房价整体表现为下跌。