美国公共住房政策 .docx

精品名师归纳总结美国公共住房政策美国是一个市场经济比较发达的国家，政府对经济的直接干预少， 在住房问题上也不例外。在美国，联邦政府主要负责解决低收入者的公共住房问题。一、美国公共住房政策的特点一房源多样化美国公共住房的来源很多， 概括起来， 主要有政府直接建房和政府补贴开发商建房两种。从 20 世纪 30 岁月开头，联邦住宅治理局就利用贷款和补助金补助的方营建公共住房，供应低收入家庭。的方政府获得建造、拥有和经营公共住房的权益。到 1982 年，此类公共住房约占住房总量的1%，联邦住宅治理局拥有其中的130万套。从 20 世纪 70 岁月开头， 美国政府削减了直接建房的做法， 转而支持私人机构开发建设廉价住房， 向低收入家庭供应。 对于开发商按政府标准兴建、 经营廉价住房，政府减免有关税费， 供应贴息贷款， 供应低价公有土的， 用于降低成本。例如， 1986 年联邦减免税的优惠待遇规定，开发商在为低收入家庭建房后的10年内可以享受住房建造成本 70%的减免税待遇。另外，近年来，美国经济快速进展，居住收入大幅度提高，越来越多的富有 居民搬进了高级、 豪华的住房， 他们原先的住房就由较富有的租住或购买。而这些较富有者原有的住房又成为了低收入家庭租用或购买的目标，如此一环接一环，形成了一根剔除式的链条。这种剔除制解决了部分低收入家庭的住房问题，但是，剔除制本身并不能改善低收入居民的居住条件。二控租与补贴并重控租是通过立法对公共住房的租金加以限制。 美国的控租主要由的方政府以立法形式作出规定， 并通过投票方式进行表决。 如多数票认为租金太高时， 的方议会将倾向于控租， 特殊在通货膨胀时期， 住房消费作为从属于的方政府掌握的重要消费领域， 更加显得位置突出， 控租也就特殊受到关注。 在控租政策作用下， 美国公共住房的租金长期以来只占低收入家庭收入的25%，其肯定数额比最低市价租金海底 20%。但是，随着限租法规的取消，目前，公共住房的房租已占低收入家庭收入的 30%。美国对低收入家庭的租金补贴先后运用了以下四种形式： 1砖头补贴。 它于 1965 年开头实施，由联邦政府直接拨款补贴给建房者，补贴额为租户收入的25%与市价租金的差额。2房东补贴。尼克松执政时期，联邦政府向房东供应 补贴，补贴额为市价租金与贫困家庭收入肯定比例的差额。 3住房券。住房券于 1975 年扎起四个城市实施，现在几乎普及美国每个城市。这种住房券是政府发给低收入者用于领取住房补贴的凭证。 持券人可以依据自己职业的特点， 自由选者居住的，只须缴纳不超过自己收入30%的房租，不足部分由政府负责支付。住房券只能用来支付房租， 个人不能以住房券向政府兑取现金。 这种补贴方式使受补贴者有选择住房余的的同时，也提高了人口的流淌性。 4现金补贴。里根政府上台后，联邦政府对低收入家庭直接供应现金补贴，补贴额为市价租金的70%。三勉励低收入家庭购房联邦政府勉励居民家庭包括低收入家庭拥有自己的住房。为此，联邦政府供应以下两项优惠政策：1税收减免。 联邦政府对第一次购房者实行个人所得税可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结减免，即第一次购房的贷款利息 包括首期付款及每年抵押贷款的归仍额可以从个人所得税的税基中扣除。 同时，的方政府对第一次购房者减免不动产税假设干年。2抵押贷款。美国拥有世界上最为发达、完整的房的产金融体系。金融 机构对第一次购房者供应低息贷款或抵押贷款担保。联邦住宅治理局对住房贷款进行担保，最高担保额为9.7 万美元美国中等水平的住房售价为7 万10 万美元。购房者向联邦住宅治理局支付相当于担保额3.8%的手续费。购房者经过担保后，首期付款只需售价的 5%，贷款额可达房价的 80%96%，仍款期就长达 2030年，利率一般只有 6%8%，低于其他长期贷款利率。四防止贫民窟显现美国政府在实施公共住房政策的过程中发觉， 在某一的区兴建公共住房只能在肯定程度上改善低收入者的居住条件， 而不能从根本上使该的区进展滞后的问题得到完全的解决，为此，必需进行综合治理。在1966 年住宅法中，联邦政府提出“样板城市”方案，试图对住房及城市化所带来的一系列问题从训练、 就业、保证、消遣、治安、社区服务等多方面同时努力，进行系统整理，克服过去各自为政的分散状态。 20 世纪 60 岁月末美国 150 个城市的居民骚乱及 80 岁月的洛杉矶黑人暴动， 更加坚决了美国政府推行这一方案的决心。 但是， 尽管如此，包括居住条件差距在内的美国贫富差距有进一步扩大的趋势， 目前， 居住在贫民窟的居民占全国总人口的比例达 8%。二、美国公共住房财政政策美国公共住房财政政策是指美国政府为了实现住房政策目标，选择和运用各种财政政策工具，刺激公共住房的建造和消费， 以解决中低收入家庭的住房问题。一增加公共住房供应的财政政策1、财政投资建造公共住房美国的住房市场能够如此发达， 与政府的支持密不行分。 在大危机后的 1934 你 啊 温 暖 ， 美 国 政 府 成 立 了 联 邦 住 宅 管 理 局 FederalHousing Administration ，并从 20 世纪 70 岁月起，为居民的住房抵押贷款供应担保，从而大大刺激了住房市场的进展。 1965 年，美国又成立了联邦住房与城市进展部， 利用财政资金支持公共住房建设。 联邦住房与城市进展部每年编制150 亿美元的住房进展方案约占联邦预算的 1.6%，用于向 400 万户低收入家庭供应住房补贴和资助建设 4400 套住房。为了更好的贯彻住房政策， 联邦政府供应专项拨款用于建造公共住房。 的方设立财政归中心管辖的住房局， 负责详细落实联邦政府拨款的使用， 同时监督公共住房的建造， 并保证将住房费赔给符合条件的低收入家庭。 据估量， 联邦政府每年可向全国拨款 180 亿美元， 作为公共住房建设的专项基金。 但是，由于政府财力究竟有限，公共住房建设和联邦财政拨款都逐年削减，这种趋势在 20 世纪7080 岁月表现得特殊明显。同时，政府也制定了勉励私人投资建造低收入住房政策，这也在减轻政府财力负担的同时，仍可以增加住房建设资金的投入。 详细做法是： 对于建造廉价住房的开发商， 政府供应一对一的免税优惠。 建成后的房屋归开发商经营，但要求所供应的的廉价住房不得少于总开发面积的20%，同时，租期不得少于 15 年。美国公共住房百年的开工量变化可参见表3-1 。表 3-1美国公共住房年的开工量变化单位：千套可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结年度公共住房开工量公共和私有住房开工总量比例%年度公共住房开工量公共和私有住房开工总量比例%19771983197819841979176019851745198019861981198219871072资料来源： 田东海：住房政策： 国际体会借鉴和中国现实选择 ，清华高校出版社 1998年版，第 51 页。2、财政补贴住房建设住房补贴以及住房政策的总体目标是确保人人拥有适当的居住标准，并使居住费用保持在一个合理的水平上。 在美国，家庭收入为所在的区家庭平均收入的80%以下者，均可申请住房补贴。补贴方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭供应低租金的公共住房 一般低于市场价的20%50%，这种补贴主要供应应家庭收入占美国家庭平均收入的37%，比 ingshenqing 居住公共住房的最低收入家庭。另一种是向低收入家庭补贴房屋租金，享受这种补贴的低收入家庭必需租住符合政府规定要求的住房， 同时拿出家庭收入的 25%支付租金，超过部分就由政府补给。从支持住房建设的角度看， 美国政府的公共住房补贴主要包括的方政府建设的公共住房补补贴和私有营利或非营利机构建设的低收入者住房补贴。对的方政府建设的公共住房补贴包括四种方式：第一种是建设资金补贴， 即公共住房建设资金来自免税的联邦政府债券， 当联邦政府付清这些债券后， 公共住房就由的方政府全部。 其次种是对公共住房的运行进行补贴。 从理论上说， 的方政府应按成本价收取租金， 以爱护公共住房的使用与运行， 但实际上， 由于租户收入的削减和住房运行费用的提高，公共住房的运行仍需补贴。在20 世纪 60 岁月，联邦政府对公共住房运行的补贴曾高达房租收入的25%。1981 年，又提高到 30%。1984 年，公共住房运行成本的 40%由联邦政府补贴总计为 16 亿美元。对的方政府建设的公共住房进行补贴的第三种方式是现代化补贴，即联邦政府为旧公共住房的更新和修理供应补贴， 该项补贴在 1984 年为 14 亿美元。最终一项补贴是租户选择， 即由联邦政府制定公共住房租户的申请标准， 只有家庭收入在的区平均收入水平 80%以下的家庭才有资格申请公共住房。对私有建房机构出租公共住房进行的供应补贴， 第一种方式是政府与建设低收入者住房的私有机构签订合同， 由政府每年向私有机构支付房租和建房及运行成本之间的差额。住户支付的房租取住户收入的30%和基本房租两者中的较高者。基本房租是按 1%的利率计息的建房贷款运算的成本租金。其次种方式是由建设低收入者住房的私有建房机构和的方政府建房机构向联邦政府住房与城市进展部申请住房补贴。 当联邦政府住房与城市进展部同意后，就与私有或的方政府建房机构签订 20 年的合同，由其负责支付合理市场房租和低收入住户实际支可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结付租金之间的差额，即补贴 =合理市场租金 家庭收入的 30%。二支持公共住房消费的财政政策美国政府向住房需求方供应财政补贴最常用的手段， 一是现金补贴， 二是减免税收。住房现金补贴通常是以现金方式来补贴租房者，故而又称为房租补贴 ; 而减免税收通常用来补贴购买自有住房者。1、支持公共住房消费的财政补贴政策联邦政府认为，住房支出相当于家庭收入30%时，是“可承担的” 。在超过30%时，就属于过度的消费负担。为了提高低收入家庭对住房的消费才能，联邦 政府对房租进行补贴。 作为一种政策选择， 房租补贴有三个显著特点： 一是防止了政府对住房市场的直接干预， 不会给市场运行带来障碍或产生降低市场效率的副作用。二是这种收入在安排形式， 更是国民公平的住房权益得到较为公正的实现。三是对不同收入者区分对待，更能表达倾斜政策，并能适当削减财政支出。20 世纪 70 岁月，美国住房短缺已不再成为主要冲突，贫困者所面临的最普遍的问题是房租支出占其收入的比重过大。也就是说，市场上住房的供应是充分的，而住户只需要在房租支付上得到帮忙。所以，依据 1968 年美国住房和城市进展法 的规定，家庭收入水平高于公共住房申请标准不超过 35%的家庭，有资格申请联邦住宅治理局担保的贷款购买住房。 依据这一规定， 大多数家庭只需支付 200 美元首付款， 实际仍款额以家庭收入的 20%为限，即只支付本金加 1%的利息，其余部分扣除担保费和税金后，由联邦政府向投资者支付。这显然是一种由联邦政府供应利差补贴， 购房者只需按 1%的利率归仍抵押贷款利息， 并正对购买自有住房的方案。 这一条款在 20 世纪 70 岁月初成为当时美国最大的单项补贴方案。为了支持公共住房的消费， 该法规仍规定， 对那些非营利机构、 住房合作社和营利性开发商的投资回报率限定为6%，租方家庭所付房租至少为收入的25%，凡房租标准由了联邦住宅治理局确定。1974 粘的住房和社区进展法在租金补贴方面完全转变了 1968 年住房和城市进展法的规定，把联邦政府的住房补贴从住房供应者转向需求者。 这也是美国政策在 20 世纪 70 岁月的一项战略性选择。里根政府时代又进一步改革了房租补贴政策， 将申请住房补贴的家庭收入标准从 20 世纪 70 岁月应低于当的平均收入的 80%的标准，降为 50%，并提出了住房券方案。补贴的运算公式为：补贴 = 实际租金 家庭收入的 30%住房券的补贴公式为：住房券面值 = 合理市场租金 家庭收入的 30% 2、支持公共住房消费的税收政策为了刺激房的产业和经济的进展， 让低收入者拥有住房， 美国政府在税收上实行了一系列的勉励措施。 据估算，仅 1999 年就因减免税等措施而削减税源 1020 亿美元左右， 大约是联邦预算为解决住房问题而支出数额的 5 倍。因此， 美国住宅能够取得今日的成就，税收政策功不行没。美国对土的和房屋直接征收的房的产税，亦称不动产税，归在财产税项下，税基是房的产评估值的肯定比例，详细比例各州规定不一，从20%100%不等。目前，美国 50 个州都开征这一税种，且大多由的方政府征收。财产税是的方政府财政收入的主要来源，同时也是平稳的方财政预算的重要手段，大约占30%。扣除联邦和州政府的转移支付收入， 仅就的方政府自身的收入来看， 大约占近一可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结半。其他有关的税种主要是依据房的产交易、 继承与赠与以及所得， 分别归在交易税、遗产赠与税以及所得税项下。其中，交易税的税率约为2%，在房的产买卖时缴纳。 所得税包括个人所得税、 资本所得税和企业所得税。 个人所得税采纳超额累进税率，最低为 15%,最高为 39.9%，房的产租售收入是用此税。资本所 得税依据房的产出售所获得的差价收入征收。 公司所得税实行超额累进税率， 税率分别为 15%、25%、34%、35%四档，税基为房的产公司的净利润。而遗产赠与税，只有在房的产作为遗产和被赠予时才征收，但同时规定，对超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超100 万美元的物品才征税。 由于美国房的产的价格不高，旧房经过折旧后价值更低，因而实际上很少征收遗产赠与税。为了保证不动产税的足额征收， 各的方政府都拥有房的产估价部门和大量的专业人员。 评估方法主要有资本复原法、 重置成本评估法和公正市场价格法。 一般个人住房仅实行第三种方法。 假如业主对股价有异议， 可以分级上诉， 第一是的方政府的估价办公室，其次是州的仲裁委员会，最终是联邦的税务法院。在税收征收以及治理方面， 的方税务部门有一些有效的治理方法。 例如，巴尔的摩市规定， 从每年 7 月开头征收， 并规定最终的缴纳日， 提前上缴的可获得适当减免 0.5%1%，逾期缴纳的要罚款。超过规定时间不缴税的，由税务部门没收房的产，进行拍卖。另外美国政府实行税收减免政策， 勉励中低收入阶层购买住房。 购买自用住房户一般可以得到三方面的优惠待遇， 包括免交贷款利息税、 免交所得税和削减财产税。但是对出租户的优惠政策对自用住房的优惠政策见表 3-2。所得税减免财产税12000表自住户与出租户纳税情形对比表单位：美元税别项目自住户出租户年工资收入3000030000所得税义务房租收入01000总收入3000031000个人所得税四口之家减 1000 美元40004000贷款利息 50000*10%50000其他减免30003000应纳税收入1680024000应纳税额35005000资料来源：王薇：住房制度改革 ，中国人民高校出版社1999 年版，第9 页。为了促进住房市场的进展， 让更多的人拥有自己的住房， 美国在购买、 建造和租售住房方面实行了很多税收勉励措施，并针对低收入者的实际困难实行了更 加优惠的政策。第一，对利用抵押贷款购买、 建造和大修自己房屋的家庭， 在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。这也是最大的一项税收减免措施，1999 年约削减税收的 530 亿美元。由于在 1986 年以前税法规定全部抵押贷款的利息支出都可以减免， 而 1986 年以后只答应住房抵押贷款可以减免，因此相对于购买其他耐用消费品而言，人们更倾向于购买、建造和大修住房。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结其次，对各州发行的支持居民购房的抵押债券利息不征收投资者的个人所得 税。该政策使得可以较低的利率发行， 从而降低了居民特殊是中低收入者购房的资金成本。1995 年，各州共发行了 58 亿美元抵押债券。 对使用这类资金的房主，规定的条件是：1第一次购买房屋。2收入低于后等于当的平均收入的80%。3购房的房价低于后等于当的平均房价的90%。4在环境不好的的方购房，收入和房价的限制可以放宽。第三，对拥有自己住房的家庭，仍可减免所得税、财产税等。1998 年修正的税法规定， 拥有自己住房的家庭可在上缴个人所得税时作睡前收入扣除。依据规定，每人可扣除的收入为 2750 美元。假如是四口之家，就税前可扣除11000 美元。除此之外， 仍有以下两项税前扣除供选择： 一是依据规定可扣除收入最多达 7200 美元。二是分项申报扣除，内容包括所得税、捐赠、住房抵押贷款利息和已上缴的财产税。 对富人而言， 其次种方法更为有利。 由于这一政策对购房者有利，而租方却得不到相应的优惠，因此，客观上勉励居民拥有自己的住房。第四，对出租房屋的家庭实行税收减免政策。1981 年，出租房屋的家庭不仅可以从出租收入中扣除正常经营开支、 所得税、的方财产税和住房抵押贷款利息，而且可在 15 年内对房屋加速提取折旧，抵消出租获得的收入，有的折旧甚至超出了出租收入， 从而降低了个人所得税的计征税基。 为了转变出租收入税收减免过多的状况， 1986 年对税法进行了修改， 将折旧从 15 年延长到 27.5 年，并且把加速折旧改为直线折旧。 同时，规定房屋出租的收入和各项损耗不再与计征个人所得税的税基合并运算， 而是单独列入不动产项目进行征税， 假如出租显现亏损，就可以结转到下一年抵扣。第五，对出租自用住房收益的所得税进行减免。 依据现行税法， 一套自己住满 2 年以上的住房出售，如是单身，购销差价不超过25 万美元，就可免税。如是已婚家庭，差价收入不超过50 万美元，也可免税。事实上，由于美国房的产的价格始终比较平稳， 房屋出售的差价收益很难超过这一限额， 这意味着住房的出售几乎都是免去所得税的。最终，对低收入者购房和租房的税收进行优惠。 为了使低收入者能够买得起和租得起住房， 国会在 1986 年通过了关于低收入者购房和租房税收抵扣的法案， 并在 1993 年成为永久性的法令。依据这项法令，联邦政府每年给各州安排税收抵扣的最高限额即每人 1.25 美元乘以各州的人口，房屋的业主可在10 年内每年接受个人所得税的直接抵扣，近年来的税收抵扣比例大约为8.6%。需要购房的低收入者可向州和的方政府申请抵押信贷证书 每年各州按联邦规定的限额安排，拥有这一证书的低收入者由于获得了税收抵扣，从而提高了归仍贷款的才能，并因此能够取得更多的住房抵押贷款，在肯定程度上缓解了低收入者购房的困难。依据这项法令， 对为低收入着开发租售住房的私人开发商实行税收抵扣，即投资者建造合格的低收入住房，可以在10 年内享受联邦所得税的抵扣。通过这一方法，私人开发商在19871996 年之间大约建造了 60 万套低收入住房，这些住房的租金约为当的市场价格的40%60%，从而使更多的低收入者能够租得起住房。总的来看， 美国住房的税收优惠政策主要集中在个人所得税的减免或抵扣政策中， 这与美国的税制是相对应的。 由于美国是以直接税为主的国家，各人所得税占全部财政收入的40%以上，而且税率较高， 因此， 运用个人所得税的杠杆刺激公共住房的建设和消费也就简洁见效。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结三、美国公共住房金融政策美国公共住房金融政策是指美国政府通过对货币信用的调控，运用各种金融工具，刺激公共住房的建造， 促进公共住房的消费， 以解决中低收入家庭的住房问题。（一）公共住房建造的金融政策美国政府勉励个人活私人开发商参与中低收入家庭“住得起” 住房的开发建设，以及公共住房或私人住房的翻建。 比方， 政府向私房私房拥有者供应低息贷款和“税收信贷”，勉励他们扩建、改建自有房屋，建成后就要求他们依据政府 事先规定的房租给中低收入家庭。 建成后房屋的不动产税仍按为改建前的房屋价值征收， 保持假设干年不变。 因此， 在这假设干年内免交的由于房的产价值增加而发生的不动产税增加额，就相当于政府供应应房产主的一笔税收信贷。同时， 政府供应低息贷款，勉励公共住房承租者修复，改建现有公共住房，房屋改建、 翻新并归仍贷款以后， 参与旧公房改建的原先的租户作为一个整体共享改建后房屋的全部权，这样，原归政府全部的公房就转变为集体全部的公房。此外，政府 通过放宽一些的段的建筑容积率、 建筑高度和密度的规划掌握， 以换取房的产所有者或开发商在其开发范畴内为中低收入者建造肯定比例一般为 10 35的住房。同时，美国政府仍勉励私人资本注入公共住房建设，进行公私合作， 建立多种形式的伙伴关系。比方，向建房工程贷款，原先主要由专业化保险公司承担， 私人银行作为联邦家庭住房贷款银行的会员也可以参与此项活动。同时，值得一提的是低收入家庭税收信用方案。 该方案的创新之处是充分发挥了联邦政府与私人资本的伙伴关系，该方案实施于1986 年，是唯独不受美国联邦政府住房与城市进展部治理的项目。 它由联邦政府财政部和税务局直接治理， 详细内容是勉励私人银行向低收入家庭的住房工程贷款， 作为回报， 银行可以得到联邦所得税的税收信用优惠。联邦政府财政部按各州人口数，每年向各州安排税收信用额度。 详细运算是没人每年 1.25 美元， 10 年为一期。各银行可以向联邦政府财政部购买税收信用额度， 并用于低收入家庭住房的建设工程， 再将所购买的税收信用额度抵税。银行购买财政部税收信用额度时，并不是 1 美元兑 1 美元， 而是低于面值。5 年前， 1 美元的额度只需付 50 至 55 美分。现在，由于该项目特别流行， 竞争猛烈， 投资商购买 1 美元的信用额度需要80 至 85 美分。而在私人银行用这些信用额度来抵消应对所得税款时， 就按其票面价值即 1 美元抵扣， 从而赚取差额。但是， 私人银行必需将所购得的税收信用额度贷给私人房的产开发商，用于建设低收入家庭住房。 每年， 私人银行仍要向联邦政府财政部报告投资情形，不动产治理公司经理向政府报告低收入家庭的入住情形，使符合条件的家庭住进能够负担得起的住房。 在居民不中意或埋怨所入住住房的住房条件时，投资者将失去税收优惠，并重新支付优惠部分。二公共住房消费的金融政策1、住房抵押贷款一级市场1住房抵押贷款模式美国的住房抵押市场基本上代表了市场经济条件下住房金融市场的进展方 向，其胜利的政府调剂方式、 市场模式、 运作机制和金融工具等为很多国家和进展中国家所效仿。 目前，美国住房金融市场已进展成为市场体系相对独立和完善的、政府调剂的、多种住房信用工具交错的、世界上规模最大的住房金融市场。所谓“住房抵押贷款” ，就是以往住房这种不动产作为归仍债务的担保获得可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结贷款的信贷行为。这种融资支配并不转变抵押人借款人对抵押的全部权，只 有当借款人无力归仍债务时，受押人贷款人才有权依据抵押契约的规定，取 消借款人对抵押物的赎回权， 并通过变卖住房抵押物来补偿贷款的缺失。 购买住房时，买方使用自有资金支付房价的一部分， 称为首期付款，通常占房价的 20。 而价款的大部分即余下的80运用债务资金即贷款解决。这种抵押贷款属于分期归仍的长期贷款，仍款期有15 年、20 年、30 年、40 年不等，以 15 年和30 年最为常见。住房抵押贷款依据有无保险保证，可分为一般抵押和保险抵押两种。一般抵押就是没有贷款的保险保证，这种贷款都要求高额度的首期付款，即购房者首次必需支付住房售价的20以上。保险抵押贷款是在住房抵押之外， 再由国家或民间机构供应保险充当保证人，这种贷款的首期付款比一般抵押贷款低，一般为房价的 20以下，并在利率和仍款期限方面有更多的优惠。美国住房抵押贷款的常见形式有固定归仍抵押贷款、累进归仍抵押贷款、 固定利率住房抵押贷款以及可调整利率抵押贷款等。固定归仍抵押贷款是每月归仍金额均等的一种抵押贷款，每次归仍份额由不断增长的本金和不断削减的利息所构成，直到抵押贷款全部归仍为止。累进归仍抵押贷款是美国年轻人最普遍采纳的方式。这类贷款可以采纳调剂利率，也可以采纳固定利率，但归仍是累进运算的，购房者起初归仍额较少，以 后逐年增多，这与年轻人预期将来收入逐年增加是相适应的。固定利率住房抵押贷款是一种自归仍期第一天起25 年至 30年利率不变的传统住房抵押贷款。 美国目前约有 1 兆亿美元的住房抵押贷款属于此种类型。 其特点是：归仍本息稳固，购房者知道每月归仍的本金及利息。但是，其利率比一些 新式种类的贷款高， 借款人的收入要求也高于浮动利率借款人。同时，固定利率都附加较高的提前归仍贷款的罚款及手续费。20 世纪 70 岁月以来，美国利率变动频繁，使一些按固定利率发放贷款的住房金融机构遭受缺失。 所以， 对住房抵押的利率采纳了可调整的方法， 即可调整利率抵押贷款， 这样就可以分散利率变动的风险，并转移给借款人。 其实质是把长期抵押贷款转化为短期抵押贷款。不过， 为了爱护借款人的利益， 法律原就上规定了仍款可以变动的次数以及增加的幅度。2政府和私营机构参与的抵押保险担保机制在住房抵押市场上， 通常有两种抵押贷款的信用风险比较大： 一种是中低收入家庭的购房贷款。这类贷款因借款人的金融资产积存较少，就业、收入、健康和婚姻等方面某些微小的变化就会使他们丢失仍贷才能， 而给银行带来风险。 另一种就是贷款与不动产比例过高使银行很难在借款人无力仍贷时， 通过抵押品的处置来清偿债务而蒙受缺失。针对抵押贷款信用风险的上述特点， 美国建立了一套别具特色的抵押保险机制。其特点之一，时为住房抵押信贷设立了专项的住房抵押保险。实际上，这是一种以信用关系为保险标的的保险，即由保险人对信用关系的一方 借款人 因某种缘由未能履行合同使信用关系另一方 贷款人蒙受的经济缺失供应经济赔偿。这种抵押保险既有履约的担保功能， 又有信用的保险功能， 从而有效的爱护了银行债权人的利益。 特点之二， 是美国的住房抵押保险是典型的政府机构 公营与私营保险机构相结合的混合模式。美国政府的住房抵押担保机构是在 20 世纪 30 岁月经济大萧条时期开头建立的。当时，经济衰退、失业率剧升，曾使 200 多万户家庭因无力归仍抵押贷款而丢失房产权， 金融机构的抵押贷款呆账、 坏账急剧增加。 由于此时美国仍没有建可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结立完善的保险机制， 致使 1600 多家银行和储蓄信贷协会因无法收回贷款而破产。一时间，住房金融方面所显现的问题， 成为危及美国社会稳固和银行业安全的恶心大事。为此， 1934 年，罗斯福政府依据联邦住房法成立了联邦住房治理局，特的致力于为一般居民住房供应抵押贷款担保。 1944 年，又成立了退伍军人治理局， 为军方供应有关官兵住房的抵押贷款担保。 由于政府机构直接参与初级抵押担保市场，复原了各金融机构的信心，大大推动了住房投资的增长。为了实现“人人都有良好住房” 的政策目标， 联邦住房治理局为中低收入家庭的抵押贷款供应 100的保险。也就是说，当借款人无力归仍债务时，联邦政府将承担未清偿的债务， 保证准时向金融机构支付本息。 通常， 只有购房债务支出占家庭收入比例为 29 41的中低收入家庭， 才有资格获得这种抵押贷款。而联邦住房治理局保险的贷款多为常规抵押贷款，即利率固定、期限长达15 30 年、贷款与房产价值比为 70左右，并必需符合肯定的贷款保险上限。抵押贷款保险上限的数额， 每年由联邦住房与城市进展部依据全国住房市场的价格变化和居民家庭收入水公平因素来确定。例如，1997 年，美国住房市场的平均价格为 12.5 万美元，公营抵押保险的上限就为16 万 20 万美元。另外，公营抵押保险金额仍依据各州的房价特点而有所差异。 这种做法既表达了政府积极执行向中低收入家庭倾斜和扶持弱小阶层的政策取向， 也防止了人们利用政府保险的抵押贷款来过于浪费的住房的倾向。 同时，在获得由联邦住房治理局承担的抵押款时，需要缴纳肯定数额的抵押保险费，目前这一费率为2.25 。此笔费用可由开发商以现金形式一次性支付， 也可由购房者承担。 假如是购房者承担， 仍可以进行融资。 除此之外， 购房者仍需缴纳费率为 0.5 的年保险费， 可按月支付。联邦德国一、联邦德国的公共住房政策概况联邦德国的住房建设主要分为私人开发商建房和居民自建住房，其中私人开发商也曾是公共住房的主要供应者。 私人开发商主要建造有市场调剂的一般商品房，但联邦德国政府为明白决中低收入者的住房问题，对私人开发商进行大量补贴，建造了相当数量的“福利住房” 。在联邦德国从 1949 年以来建造的 1800 万套新居中， 750 套属于“福利住房”。这种住房的房租不受市场价格波动的影响， 房租只能按政府规定的标精确定， 一般要比市场房租 约占家庭收入的 30%低1/3 甚至 1/2。这类住房的租赁对象为低收入者、多子女家庭、残废人及老年人。随着住房供求关系的基本平稳， 联邦德国的住房政策开头由 “福利住房” 转变为勉励私人自建住房。 一般来说， 私人自建住房大致经受了住房储蓄和筹划建房两个步骤。 第一步是参与住房储蓄， 即有意自建住房的家庭都要参与住房储蓄集资。参与建筑储蓄银行存款的客户每月定期缴纳储蓄金，从500 马克到 1000 马克、 5000 马克不等，只储不取，年利率为8.5%。只有存期在 5 年以上者，建房是方有资格向建筑储蓄银行按比例申请贷款，仍款期限为 1030 年，年利率不超过 7%，低于商业银行的贷款利率。申请贷款者必需有固定收入，身体健康，专款专用，并由担保人。其次步是筹划修建新居，先选择的盘，然后向房的产登 记处申请购买建筑用的。卖方要自聘公证人，并支付2000 马克作为佣金。成交时，买主尚需缴纳 2%的购的税，并在房的产登记处办理过户手续。同时，建房人须向当的城建局报告详情，经批准后才可开头设计、施工。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结联邦德国政府认为住房关系到居民的切身利益，直接影响社会的稳固， 肯定要保证每户家庭包括低收入者都有一个较为均等的居住时机。因此政府对住房建设的态度不是放任自流， 而是积极干预。 除了前面所提到的补贴私人开发商建造“福利住房”外，政府的干预仍表现在以下几个方面：1、发放房租补贴依据家庭成员多少、 收入高低、房租负担等情形， 低收入者可申请房租补贴， 但单人住房面积不得超过 48 平方米，双人不超过 62 平方米，以后每增加 1 人， 面积增加 12 平方米。 1986 年，联邦德国共有 170 万户约占总住户数的 6%领取共计 33.8 亿马克的房租补贴。2、发放无息或低息贷款，勉励个人建房凡中低收入者为自建住房而参与住房储蓄， 均可得到政府补贴。 当住房储蓄额超过某一界限时， 储户可得到储蓄额 14%的住房储蓄嘉奖。 李国外， 自建住房家庭的每个子女也可得到住房建设投资额2%的补贴。移民、青年、多子女家庭以及残疾人申请建房贷款时，仍可以得到额外的优惠。3、给自建房者以免税优惠从 1987 年开头，自用的私人房屋不再征税。 8 年内，新建房屋主每年可有相当于建房总费用 5%的收入免缴所得税。4、加强对私人建房的治理的方城建局对私人自建住房所提交的详情进行审查。依据规定， 凡单门独院的住宅肯定要接近大路，连接的下排水管道，又室内节能装置，有保温、绝缘、 防止污染、有利于生态等设备。只有符合规定，城建局才批准建房者的申请。此外，建筑部定期组织设计竞赛，出版各种刊物、小册子等，旨在为私人建房供应信息服务， 帮忙居民利用完可能少的资金建造私人住房。 在住房供求基本平稳后， 连续提高住房质量、 改善居住环境并发扬各的建筑风格， 是联邦德国住房政策的目标。二、德国公共住房政策的根本特点与其它国家相比， 德国的公共住房政策有很多特点， 但其最根本的特点表达在两个方面： 一是全面而完善的公共住房政策体系， 而是用法律形式标准公共住房的建设和消费。一、全面而完善的公共住房政策体系德国的公共住房政策体系包括制度性手段和效益性手段，前者主要通过立法的方式来标准住房市场的运行， 明确划分各级政府在解决中低收入阶层特殊是低收入家庭居住问题中的责任和义务， 保证困难群体的居住权益。 效益性手段就包括通过税收优惠对公共住房建设和消费所实行的间接促进措施，以及对客体和主体的直接促进措施。对客体的促进措施，无论是对于存量公共住房的修缮和改、 扩建，仍是公共住房的新建， 也无论是政府直接投资兴建公共住房， 仍是通过各种方式促进公共住房的建设， 都是为了增加公共住房的供应。 而对主体的促进措施，就直接针对中低收入家庭，其目的是提高这些家庭的住房消费才能。从德国公共住房政策体系的内容来看，留意有财政政策和金融政策构成。 这一部分内容， 我们将在本章第三节、 第四节中进行分析。 德国公共住房政策体系的构成内容参见图 4-1。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结住房政策手段效益性手段制度性手段直接掌握间接掌握 /税收优惠客体促进主体促进存量措施新建租赁新建自用住房补贴城市建设法低息建房贷款住房金所得税租赁法利息补贴房租补助土的税土的法无息贷款财产税住房法保本经营贷款与利息补助遗产税政府直接建房住房储蓄促进图 4-1 德国公共住房政策一览二用法律形式标准公共住房的建设和消费为明白决其次次世界大战之后显现的房荒问题，联邦德国政府在 1950 年就颁布了第一个 住宅建设法案，规定以建设大众住宅为主， 采纳多种方式建房， 包括联邦政府投资以及联邦政府供应部分救济并赐予减免税优惠等方式勉励的方政府和私人建房。 1956 年，联邦政府公布其次个住房建设法案 ，进一步提倡私人投资建房， 并削减全部由政府出资建造公共住房的数量， 形成政府、民间、个人共同解决住房问题的格局。1960 年，联邦政府颁布联邦建设法 ，从生态学观点直接限制各种建筑，对住宅、交通、绿化等方面都做出了一些规定，以标准开放住宅投资市场后各投资主体的投资建房活动。1973 年，联邦政府又颁布了