2022房产年终工作总结_2.docx

2022房产年终工作总结房产年终工作总结1本年度是公司开拓进取的一年，是公司创新改革的一年，我作为_有限公司的销售人员在公司领导的带领和关怀下，经过上一年的艰苦努力，克服了重重困难，虽然取得了一些成果，也依旧存在些许问题，下面就我个人一年的工作状况进行汇报。刚到xx公司xx项目时，对房地产销售方面的学问不是很精通，对于新环境、新事物比较生疏。在公司领导的帮助下，很快对公司的性质及其房地产市场有了肯定的了解。作为销售部中的一员，我深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以平常本人重点留意提高自身的素养，高标准的要求自己。在高素养的基础上更要加强自己的专业学问和专业技能。此外，在做好本职工作的同时，还要广泛了解整个_乃至全国的房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，力争尽快成为一名合格的销售人员。针对已经过去一年的20xx年的销售工作，从公司销售部门以及个人两个方面进行总结：一、本人对于在xx地产顾问有限公司xx销售部工作的一点感想和回顾本人所处的xx项目的营销部销售人员比较年青，工作上虽然充溢干劲、有激情和肯定的亲和力，但在阅历上存在不足，尤其在处理突发事务和一些新问题上我觉得存在着较大的欠缺。通过前期的项目运作，作为我们销售人员从实力和对项目的理解上都有了很大的提高，今后我将会通过参与公司组织的销售人员的培训和内部的人员的调整会更进一步地来努力提升自己。由于作为_地产的开发商在企业品牌和楼盘品牌的运作思路上与我公司存在磨合，导致营销部的资源配置未能充分到位，通过前段工作紧锣密鼓的开展和双方不断的沟通和沟通，这一问题已得到了解决。我认为，假如协调不畅或沟通不畅都会导致工作方向上大小不一样，久而久之双方会在思路和工作目标上产生很大的分歧，这让我颇有些积重难返的感觉，似乎有时候有一些建议或看法，但却无从述说，现在知道了问题的严峻性，我将会努力改正，力求工作中目标一样、简洁高效。但在营销部工作的责、权方面仍存在着不明确的问题，我认为营销部的工作要有肯定的权限，只履行销售程序，问题无论大小都要请示开发商方面，势必会造成效率低，对一些问题的把控上也会对销售带来负面影响，这样营销部工作就会很被动，建立一种责权明确、工作程序清楚的制度，对我们销售人员来说，无疑是利大于弊。会议是一项很重要的工作环节和内容，但是就我觉得，我们公司销售部的内部会议效果感觉不是特殊志向，就此，我在想这是否与我们公司在会议内容和会议的形式以及参与人员的支配上是不是不明确有关系？在这里我诚意建议公司各级领导能主动与开发公司在高层会议上能够沟通好，这样会更有利于我们下游销售人员对于本职工作问题的了解与对问题的的解决。二、对于这一年来的销售状况和体会以及个人销售中发觉的问题客户心里在想什么？他们有着怎样的需求？他们对你的产品及你个人有哪些看法，这些都是我在这一年来作为销售人员所须要考虑的问题，不仅要在沟通之前对客户的这些心理进行分析，而且在每一次沟通结束之后我也尽量对这些问题绽开后续分析，我觉得只有这样才能在接下来的沟通活动中更精确地把握客户的内心需求，从而达到令双方都满足的沟通效果。在每一次与客户进行沟通之后，我觉得自己进行各方面审查的目的就是为了能在今后的沟通过程中取长补短，接着发挥自己的优势，不断使自己的销售技能得到改善。同时，在详细工作中，我必需检讨自己，我有时缺乏耐性，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采纳迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐性，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。对客户关切不够。有一些客户，须要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丢失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以驾驭先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。在通过像这样一系列的总结之后，我就会了解到自己从前在沟通中的哪些表现不够好，哪些表现比较精彩。了解这些是不断改进自己的基础，我信任只要我情愿不断改进不足，并且有着胜利的必胜信念，那就肯定会在今后的沟通活动中做得更好。现今我已来工作一年多了，在一年的工作中，本人私佣销售了二十多套，总销额约为3千万。在今后的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的学问和对xx这个地区的了解，不但要做好这个项目，更要跟着公司一起转战南北，开拓新的战场。在此，我特别感谢领导给我的这次熬炼机会，我也会更加努力的去工作，去学习，交出自己满足的成果单。房产年终工作总结2光阴似箭，岁月如梭，转瞬间已接近年底，蓦然回首己入司已半年，在这大半年的时间中我通过不懈的学习，和努力的工作，得到了有形与无形的成进步步。今新年刚至，思之过去，放眼将来，为了更好的开展新的工作的任务，明确自己新的目标，理清思路，特对自己这半年以来的工作进行全方面的剖析，使自己能够更加的相识自己，鞭策自己，提高自己，以便于更好，更精彩地完成今后公司给予的各项销售工作!一、工作中的感想和回顾进入xx房产的半年来，我很感谢公司给了我一个学习的平台和对我的栽培!让我充分地呈现自我价值，也感谢同事们给我指导与帮助，令我在工作中不断的学习，不断的进步，渐渐的提升自身的素养与才能!今年也是我国房地产市场有史以来最不平凡的一年，是房地产的政策年，政策越来越紧，各种手段层出不穷，经验史上最严厉的一年，面对国家政策的不断干预，对我们房地产销售工作带来了巨大的影响，不断的挑战我们的生存极限，我们的生存空间显得越来越渺小，身边的同事被政策打压而被迫不断离职，而我觉得越是在这艰难的市场环境下，越能熬炼自身的业务实力和素养，也是体现自身价值的时候，因我坚信凡事总会雨过天晴的，值此不禁为他们的离去而表示缺憾和惋惜，他们之中不乏有些比较优秀的同事，不知他们是抱着什么想法进入公司的，怎么经不起折腾呢，而我坚信逆境能赐予我们珍贵的磨练机会，只有经得起考验的人才能算是真正的强者，自古以来的伟人大多是抱着不屈不挠的精神，坚韧不拔的意志，从逆境中挣扎奋斗中过来的。鉴于此，我由衷的感谢公司赐予我这次工作及熬炼的机会，我也很荣幸的成为xx房产的一员。同时也感谢公司在逆境时不抛弃，不放弃我们，终归我已经很久没出业绩了，再次感谢公司对我们的栽培和帮助及激励和支持!自入公司以来从一个对房地产一窍不通的门外汉，到现在从一个合格的经纪人的不断迈进，在这半年的时间里收获颇多，同时对公司的发展性质及房地产市场及工作模式及战略政策也有肯定的见解，做为房地产一线销售员工的我深知自己责任的重大。因为我代表着公司窗口，自己的言行举止都代表着公司的形象，所以我要做好自己的本职工作，促使我必需提高自己的素养，加强自己的专业学问和专业技能，才能更快的成长，成为一名优秀的经纪人。平常还要保持一颗良好的心态，良好的心态是一个销售人员应当具备的最基本的素养。特殊是在和客户及房东的沟通上，遇到的是行行色色的人和物，能限制自己的心情以一颗平稳的心态坦然去面对。二、工作中好的方面1.思想上主动进步，不断进取，酷爱销售行业尤其是房地产销售行业，因为只有干一行，爱一行，才能通一行，精一行，平常能够保持一颗主动向上的心态，立足本职，安心工作!2.工作上乐观自信能吃苦耐劳，仔细务实，听从管理，听从支配，适应实力强，有团队协作精神，富有责任心自觉性强，领导在与不在都是一个样，能自觉的完成好手头上的工作!并能遵守公司的各项规制度!3.心态上能都端正自己的看法，终归销售也是服务行业，正所谓“一流的经纪人卖的不是房子而是服务”平常能够保持一颗主动向上的心态，以及良好的从业服务意识，能制动调整自己的心情!4.生活中与同事们相处友善，为人恳切并擅长助人!三、工作中存在不足：1.工作中不擅长自我总结，自我反思，自我检查，剖析问题根源，查找客户未成交缘由以至于数月都没有销售业绩，当然这包括外在和内在因素，外在体现是店面位置和外部环境，内在体现的个人身上，我想个人因素才是主要的因素吧!2.思想上有时不够端正，不能刚好订正自己的航向，意志不坚决，自控实力差。总认为这是由于市场环境引起应天经地义，自己比别人比起已经够努力了!3.工作中没有一个明确的目标和具体的工作安排。做为一名销售员假如没有目标，会导致销售工作放任自由，无紧迫感和压力，自会导致工作效率低，工作时间得不到合理支配。4.做单时自诩“注质不注量”导致客户量抓的少，平常约客时跟进不刚好及客户资源管理混让，导致谈单量少，从而影响成交!5.平常和客户沟通不够深化，未能把房地产市场及房子卖点清楚的传递给客户，刚好的满意客户的需求，不能刚好的发觉客户对房子的优点、缺点的看法及了解到什么程度。6.平常在工作中发展的问题未能刚好的请教领导及同事!7.谈单实力还有待提高及增加，逼定存在优柔寡断!四、下步工作中须要得到的改进及帮助1.完善的工作安排及个人目标，并严格落实及执行!2.对客户间的沟通并学习新的学问，驾驭新的方法!3.做单注意质与量的双管齐下，约客跟进几时及做好客户分类!4.用平常工作休息时间阅读房地产相关书籍，及其它相关销售学问，提高自己素养!5.日常工作中发觉问题刚好反映，并刚好得以有效解决!6.正思想，保持一颗主动上进心，以良好的精神面貌和主动的心态投入到下步工作中!7.望公司加强相关专业培训，使我们的综合实力和素养得到全面提高!8.希望在工作中好的方面赐予保持，不足之处在下不工作加予克服及改进!以上是我入司以来的工作总结，不足之处恳请指责指正，从而更好的成进步步!新的一年起先了，针对行业特点、现状，结合我对半年来对“房产销售”的理解和感悟，特对年工作制定以下工作安排。希望在年至少完成销售指标十万元。制定本安排的宗旨是确保完成指标、实现目标。众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展安排也是围绕“售前服务”来进行。1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务学问，使自己在对房产销售特点驾驭的基础上进一步的深化体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。2.对有意向的客户尽可能多地供应服务(比如依据其须要刚好通知房源和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。其次给客户一种无形的压力，比如：房源惊慌，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.3.在用电话与客户沟通的过程中，实时驾驭其心理动态，并可依据这些将客户分类。4.在沟通的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对房子感爱好或希望进一步了解的状况下，可以支配面谈。5.在面谈之前要做好各种充分打算，做到对房源，面积，单价等了如指掌。6.对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、接着战斗。7.在总结和摸索中前进。以上，是我对年个人工作安排的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到领导正确引导和帮助。展望xx年，我会更加努力、仔细负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善工作。信任自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。房产年终工作总结3时间真是一个快速流淌的沙漏，这么快一年的时间就又过去了，而我又在二手房房产销售的岗位上坚持一年了。这几年的工作让我还是对房产销售的工作具有无比的信念，并且在自己不断地分析、总结中感受到了自己更加应当奋进的方向。现将一年的工作做出总结如下：一、创建的销售成果作为在二手房房产销售岗位上的一位老员工，对于自己的工作更是有一番自己的方式，所以在完成工作上也是有较大的成果。当然也很感谢公司能够颁发给我一个“销售之星”的荣誉，我对此也感受到自己好像有些受用不起。对于我的销售业绩排行今年的第一，我自己也没有任何可以傲慢、兴奋的点，终归我在这份工作上的年限那是远远高于其他的员工。对于我个人在这份工作上的成长还是没有太多的成长。二、工作状况在销售的岗位上，我还是有付出我自己的努力，但是随着工作时间的增加，我也愈发的感觉到疲惫，有时甚至也是有在工作中偷懒，虽说我也是知道这样的行为是相当的不好，但是这一方面我还是没有方法限制。由于我在这个岗位上坚持了如此之久，所以在我自己的工作上也是有较大的便利，较多的客户也都是我之前客户相互举荐过来的，更是对我的信任度极高，所以我在完成销售业绩方面也没有投入太多的心血。而这既是好的方面，也是相当不好的方面。三、下一年努力的方向对于这一年的工作我自己也是明白自己有较多的疏漏之处，而我更是在现在意识到了我这方面的状况，所以我将会对自己进行一次全方位的变更。下一年我希望自己能够以全新的姿态出现在公司，出现在同事的眼前，当然也会对自己的销售工作进行肯定的提升。对于自己的工作，虽说自己的业绩是不用太过于忧愁，但是自己身为销售员还是应当保持有销售员该有的激情，在自己应当做好的工作上保持好自己的看法。身为销售员就应当要有一个销售员的看法，当然也是应当在自己的岗位上题渐渐提升自己，这样才能够更好地完成自己应当要做做到的每一件工作任务。不管这一年的工作完成得怎么样，但是这一年还是有许多地方都是须要我自己进行不断反思和成长的，我更是知道自己在成长的路上是须要自己更多的坚持，更多的努力才能够让我们成长得更好。虽说我不知道自己的将来在哪里，但是我信任我定是可以将自己最好的一面呈现出来，并且让自己为自己感到傲慢。房产年终工作总结4假如让我选择一个词来形容房产行业xx年，我肯定会选择“动荡”。之所以选择“动荡”，是由于今年的2个项目有点无可奈何，也有点困难和那无形的压力。年初当我刚得到通知接任贵都国际花城项目经理的时候，感觉到茫然和无出着手，这个项目的前期我并不熟识，开发商方面的沟通也不太顺畅，但凭这公司对我的这份信任，我接受了这个“挑战”。由于开发商前期的广告力度不够、市内售楼点不突出等缘由，导致前来询问的客户特别少。虽然2月份在江南都市报做了1/2版的广告，登记了约有400组的询问电话，但时间拖得太长（5月份才起先对外销售），很多客户都遗忘了这个项目或是已在其它楼盘购买了住宅。为此，公司与开发商进行探讨，确定为迎合“五一”黄金周财宝广场房展会，推出80套特价房吸引购房者并发放金卡，结果当天在展会现场就有9xxxx的房源被意向定购，这也为贵都国际花城的公开认购积累了客户，五月份胜利认购住宅83套，签合同20套。可是特别缺憾，因为开发商的不协作以及销售业绩达不到开发商的要求等缘由，贵都国际花城于8月30日收盘。我恒久记得这一天，当大家整理好东西离开工作了三个月的岗位时，我看到大家的不舍与一点点的哀伤，而我也为自己交了一份不合格的答卷而自责与难受。当大家都一片懊丧以及对往后去向茫然的时候，是龙总用那暖和的笑容迎接我们这群没打赢胜仗的战士们，激励我们不要气馁。其实大家心里都明白，公司上到龙总，下到设计人员都为这个项目花费了很大的精力，龙总更是从策划方案、广告设计，细到文案用词都是倾力倾为，蓓蓓姐与江总监每周固定要与开发商开例会。而当前线的战士带着不佳的战果回来时，得到的却是劝慰与激励，这一次又让我深深感受到了百年“人性化管理”的魅力所在。在还没完全调整好失落的心情时，公司又支配了新的任务给我就任清豪仙湖别墅的项目经理。说句心理话，当时我真不想过去，因为它的销售业绩不志向，因为公司及开发商对我的期望太高，因为我还没有从失败中调整回来。在这种状况下，由于我的工作状态不佳以及对新的工作环境、工作氛围的不适应，我遭到了开发商的严峻投诉及不满，而销售员也因为我的低靡使得工作热忱不高涨，销售现场有些“死气沉沉”。为此，开发商与我公司进行了一次开诚布公的会议。我在会上做了自我检讨与接受指责，暗下决心，肯定要调整好工作状态，不让公司领导悲观。之后我重新制定项目的规章制度，鼓舞大家的士气，重新培训他们的统一说词及销售技巧，指正每个销售员的优缺点，帮他们找回自信，再加上戴乐的帮助，公司领导及开发商的协作，使得工作走上正轨，与开发商之间的沟通也越来越融洽。销售业绩也在提高。从xx年9月xx年12月，本项目共新签认购29套（不包括开发商自行销售的9套别墅），合同24套（不包括开发商自行销售的7套别墅），销售合同金额计人民币壹仟壹佰贰拾壹万陆仟贰佰捌拾玖元整（￥11216289。00），加上9月份之前销售的13套别墅，累计销售37套别墅。与此同时，对于清豪仙湖别墅项目我们做了非常系统的客户资料分析，从成交客户的职业背景、认知途径、成交缘由及未成交缘由等多个角度进行了归纳总结，详细如下：成交客户的职业背景分析：目前的成交客户中以政府公务员及私企老板占大多数，两者之和占总数近6xxxx的比例。成交客户的认知途径分析：主要的认知途径还是挚友介绍及广告媒，两者占到5xxxx。因此，本项目今后还要加大客户维系力度，多与客户进行沟通。此外，上网了解的也占到肯定比例，但比例太小，建议今后须加大网络宣扬力度，终归本案的目标客户层次较高，网络对他们的影响力会比较大。成交缘由分析：“50xxxx米花园”及“有绿化环境”是项目吸引客户的两大重要缘由。同时，相对不高的价格，极高的性价比是吸引投资者的重要因素。未成交缘由分析：离南昌市区较远及周边生活配套不完善始终是本项目的劣势，此次分析也充分反映了这一点。其次部分工作感受立刻就要到xx年末了，掐指一算，我到公司已经有三年的时间。回想刚进百年的时候就仿佛还是在昨天发生的事情。三年的时间看到很多同事都进进出出，以前熟识的面孔都换上了新的面孔，公司在不断的发展，不断的壮大，而我在这三年也是一年跟一年不一样。xx年9月1日，第一次踏入百年这个“大家庭”，感到的是稀奇和簇新；第一次从事房地产行业，由相识到熟识，感到的是一种对工作的冲劲与激情；第一次到外地工作，感到了一点点的茫然和一点点的兴奋；第一次与客户进行沟通、沟通感到了一点点的害怕与生疏。xx年是我学习的一年，学习接受新的事物和信息，学习与人沟通，学习“微笑服务”，自我感觉成果不错。可以说xx年是学习，那么xx年就是逐步走向成熟。由销售员到经理助理，再到销售经理，除了自身的努力外，大家的帮助与协作使得我的工作越来越得心应手。这一年我感受到了团队精神的重要性，而这也成为了我每到一个新的项目所强调和注意的话题。这一年的工作是快乐的！开心的！最初两年我都是呆在外地工作，对于公司的一些人和事，我不是特殊清晰，我渴望去了解公司，相识公司，希望自己能够在更大的领域发展，而这一愿望在xx年得以实现，我从抚州调到南昌上班，就任f1假日别墅的项目经理。由于本项目是中途接手，由于开发商的稚嫩，由于工程质量的不合格，销售业绩始终不志向，并且常常有业主来反应问题。安抚客户，解决问题是我这一年做得最多的事情。xx年是我最没有成就感的一年，也是我感觉“最累”的一年。我个人认为xx年是我成长最快的一年，虽然有很多的缺憾，虽然成果不是特殊的好，但公司领导对我的厚爱与信任，同事对我的确定与支持，让我坚信自己会创建好的成果，会交出一份合格、满足的答卷。第三部分收获与教训xx年虽然“动荡”，但我感觉特别充溢。相比xx年，今年的我思想更加成熟，思索问题更全面，在现场管理方面、房地产销售方面等有了肯定的提高。在担当贵都国际花城的项目经理时，我依据自己的想法并结合市场动态及需求，制定了一份贵都国际花城的定价报告和贵都国际花城的认购程序。虽然写得不是很专业，但这是我第一次尝试写东西，而在这之前我所做的只是负责好销售现场的工作。通过写报告，我明白专心去了解项目，专心去参加项目每一个环节，尝试着专心去写每一个与项目有关的方案，才能完全融入到这个项目，了解其真正的卖点。当然，有所收获就必定也有教训。在清豪仙湖别墅的销售过程中，由于销售部与工程部联系不紧密，造成房屋朝向更改、位置变动却亳不知情，结果在推销过程中没有按实际状况介绍，导致客户要求退房。虽然通过我们的努力，客户最终没有退房，但这件事，却让我明白销售经理的职责重大，对己对销售员都不能一丝一毫的放松。第四部分xx年工作展望在总结过去工作的不足之处时，也为新的一年制定了工作安排及目标。1、在xx年5月1日之前，清豪仙湖别墅一期收盘，销售率达到9xxxx以上；2、与策划师一起多与开发商进行沟通、沟通，尽早签定清豪仙湖别墅二、三期的代理合同，为公司拓展业务；3、培训销售人员，为公司培育出更多的有用之才；4、加强业务实力及沟通实力的学习，补充能量，为迎接下一个挑战做好打算；走过“动荡”的xx年，迎来“辉煌”的xx年。百年的每位成员都剧烈感受到公司在变更，公司在壮大。首先是公司增加了新的“血脉”，让公司更加强大；其次是公司的运行体制也变得更加完善，从以前的销售与策划结合不够紧密，到现在每个项目都有固定的策划师跟盘，公司总部还增设了拓展部与招商部；最重要的是百年由代理变为开发胜利转型。种种的改变都让我们雀跃不已，在将来的岁月里，愿我们与胜利有约，与欢乐有约。房产年终工作总结5本人于20xx年9月份进入z房地产开发公司工程部工作，主要负责z公寓、酒店后期工作，期间得到了公司领导的大力提携和各位同事的诸多关照、才能在工作中与各位同事紧密协作，做出了一点成果。虽然我进入公司时间较短，但在工作中擅长思索，擅长总结，却也发觉了很多问题，下面我结合自己多年的施工管理阅历粗浅的谈几点几个月来在详细工作中的体会和相识，仅供公司领导和各位同事指责指正。一、工程部主要职责和工作重点1、工程部主要职责工程部主要职责是掌控和督促工程的进度、质量、平安，审定工程洽商，协调总体关系，保证工程根据合同要求如期完成竣工。严格审定工程量，批阅设计图纸、做好图纸会审及设计交底、帮助总工审查各款项的支付、负责材料的评定、协调解决施工场地等必备条件、施工方案的审查、帮助总工完成竣工验收及竣工结算、对监理单位、设计单位及施工单位的管理及监督等工作。2、工程部的工作重点：第一是进度。如工程不能如期竣工，即会给公司带来干脆经济损失及信誉等无形经济损失。因为在开发公司内部，任你有天大的理由，工程没有完工，也会归结在现场甲方协调不力或预见性不强两点缘由上。其次是工程洽商（即工程变更、现场签证成本限制）。由于设计考虑不周或甲方更改图纸，必定会出现工程洽商。建设方内部应对工程洽商严格限制，因为洽商是造成工程预算大幅度上升的首要缘由。要求工程部人员严格根据工程计量签证工程程序进行工作：科学、严谨的审核承包商申报的工程量清单、变更设计增加的工程量清单、制定工作的工程量清单；在施工过程中，施工图（包括设计变更）范围内，以实际完成的且工程量达到合格标准经过验收后方可进行工程计量签证，对承包商超出图纸设计和自身缘由造成返工的工程量不予计量；承包商申报月表时必需附有已完工程的工程量计算单，并附已完工程的质量合格证明资料及隐藏工程验收单；工程部人员及监理依据施工单位月报表工程量计算单，对已完成的工程工作量进行统计，做好书面记录，校核施工单位所报工程量的精确性，并在计算单上签署看法；工程部人员对现场监理所测量、计算后签署的看法审查后在施工单位月报表中签证；甲方所指定的工程量，必需有甲方的书面文字才能进行计量签证；计量签证必需是工程质量合格后才能进行签证，如：工程质量不合格或存在缺陷，通知承包商进行返工或修补，达到合格后方能进行签证；对已完成的工程质量不合格，影响结构平安或不符合运用功能要求，承包商又无技术力气处理的，工程量不得进行签证，由施工单位担当全部返工的经济损失，还要对施工单位进行经济惩罚；精确统计该段时间内经过签证计量的工程量，以防止重复计量；施工单位应依据施工合同、预（决）算定额、取费系数，计算程序规定和已签证的工程量，计算进度款，提出进度款计算单和工程款支付申请上报审批，工程部人员和监理审核后开具工程款支付证书，并且扣留肯定比例的工程款，作为工程质量保修费用暂不支付，上报领导审批。二、监理单位的工作重点监理单位是由建设方聘请，负责监督工程质量、进度、平安，进行技术把关及工程量审批等一系列工作的专业机构。在诸多问题中，监理的工作中心也以下面两个方面为重点。第一是平安。当前，由于事故频发，相关主管部门已加大对监理单位的事故连带责任的处理。出现重大伤亡，不但监理单位会被暂停工程投标权，而且还会追究相关的刑事责任。所以，现在的监理对平安问题表现极其谨慎。以至于工程常会发生方案与施工进度倒挂的现象，也就是施工方的活都干完了，监理对方案的审批还没有出来。这也是监理单位为平衡甲方进度压力和自身平安责任之间所采纳的自保手段。但这会给甲方的管理造成很多困扰。因为迫于工期压力，甲方在施工方案未被认可前，常会默许施工方起先施工。而此时监理单位便有理由规避自己的监督责任，这可能会造成工程质量的某些盲点的出现。频繁发生这种状况，必定会造成质量管理的失控。为避开这种状况的出现，甲方应牢记，应尽早督促施工单位上报各种方案，并由监理单位刚好审核，出现问题，立即修改。务必使监理方案审批工作在该项施工前完成。其次是质量。由于监理负责材料和工程质量把关，并要在相关资料上签字认可。一旦出现问题，监理自然难辞其咎，所以监理单位对质量会持比较审慎的看法。甲方对工程质量的管理应以监理为龙头。甲方在检查中一旦发觉质量问题，首先应向监理问责，这样会督促监理加大质量检查力度。三、总包单位的工作重点总包单位原则上对全部进场施工的单位进行总体协调管理，负责工程施工的进度、技术、方案制定和平安管理等多方面的工作。在诸多问题中，总包方关切的是三个方面。第一是资金拨付。进度款是施工单位的血脉，也是总包单位最关切的要素。其次是进度。总包单位也关切进度，因为在总包合同的签署中，总包的进度是要与工程款挂钩的，延误工期自然会被罚款。不过，在进度这个问题上总包并不与甲方的关注点完全相同。总包通常最关切的是自己承建的那一块的工程进度。第三是洽商。经济洽商对甲方来说是成本，对总包来说便是经济增长点了。所以总包会对洽商高度关注。而且，洽商的出现通常是由于设计或甲方缘由产生，与总包无关。总包可堂而皇之的就洽商问题与甲方在工期、价格、数量上讨价还价。洽商问题处理不好，会给甲方的管理带来很大的被动性。每个工程都无法避开洽商的出现。设计考虑不周，甲方需求变更都是产生洽商的根本缘由。洽商不但造成工程量和造价的增加，还是造成工期延期扯皮的的缘由。而且，很多承包商也是本着“低价中标，洽商索赔”的原则来运作工程的。虽然很多开发商也实行某些策略来抑制洽商对造价成本的增加，诸如：肯定额度内的变更洽商由承包商自行消化。但由于后期工程工期的压力，多数开发商还是会对洽商问题有所妥协的。所以，应通过图纸审核尽可能在图纸设计阶段进行完善方案，才是削减洽商议的根本方法。一般来说，强弱电专业的接口工作通常是最模糊，最简单产生洽商和扯皮的地方。对此，应当在合同中以明确的文字描述，来划分接口工作的施工分界面。下面我们就来谈谈图纸哪些地方最简单产生洽商，以电气工程为例。1、配电箱数量平面图与系统图不符。由于配电箱选购时只供应给厂商系统图，当系统图上出现数量遗漏时，自然会在后期产生洽商增量。所以在图纸审核阶段必需将系统图与平面图做具体比照。2、消防电源的强切未按防火分区设计发生火灾后，非消防电源都要进行强制性切断，同时应急照明强制点亮，但切断及点亮区域应位于本防火分区内。而很多设计会忽视防火分区的考虑，以致后期不能通过消防验收，发生洽商修改。3、设备无电源发生这种状况的缘由通常是设计院设备专业设计修改图纸后未能刚好反馈给电气设计，以致出现有设备而无电源的状况，这种状况在图纸中特别常见。假如后期发觉往往给工程带来很多麻烦，所以在图纸审核阶段必需结合通风，水暖设备图纸与电气图纸做具体比照。4、弱电消防配管遗漏或错误一般来说，设计通常对强电了解较多，但往往对弱电线径、数量、配线方式了解不够充分，以致产生设计遗漏。例如：某些图纸可能会把网络线管做串联设计，给敷设网线造成麻烦；楼内未做相应的监控线路由考虑，公共部分精装后无法增加线路等等。遗漏发生最多的是消防部分，包括：设备的强起线、信号线、联动线的配管。所以甲方工程师在对图纸弱电部分的审核要细致，必要时要求弱电厂商共同参加图纸审核。5、结构外墙穿墙套管遗漏一些图纸可能会遗漏强弱电入楼套管（包括预留给室外的电源套管）。由于结构套管是要加止水钢板预埋于外墙的，后期开洞不但成本高，破坏结构，还会破坏外墙防水，造成渗漏现象。所以审图时务必留意此项问题。我们可以总结一下上面的分析。我们通过把设备材料选型限制在合理的范围内，以达到降低成本的目的；然后，我们又通过完善图纸，避开了后期洽商的出现。既完善了方案也使成本得以降低。四、工程质量管理问题1、质量管理中，必需以监理为龙头，实行监理问责制，即甲方发觉质量问题立刻通知并追踪监理，由监理再对施工单位问题做出处理。这么做是因为甲方对质量和进度往往同时具备需求，而这两方面在某些时候可能是一对冲突点。总包方经常会利用甲方对质量问题投鼠忌器的双向心理迫使甲方做出某种让步。而监理在质量管控中具备肯定单向性，而且具有资料签字权，管理效果往往会更好些。所以甲方必需高度重视监理的质量检查工作，而对质量问题麻木不仁，不闻不问的监理工程师应马上更换，加大质量管理力度。2、在工程初期，应把质量放在首位，进度放在其次位。这是因为，在工程初期，即结构施工阶段，多为总包一家单位施工，其整体协调性、进度安排性较强。且无其他甲直分包参加施工，出现工期延误总包亦无法推卸责任。再者，只有工程初期加大质量管理力度，形成良好质量意识习惯，在工程后期，才可能不因为抢工使质量管理失控。3、在工程后期，甲方应更加关注工程进度。因为在这个阶段，甲直分包起先增加。我们前面说过，总包和甲方都关注进度，但着眼点不同。与甲方相比，总包更关注于自己承揽工程的那一块。在施工中，总包方可能会因为自身的缘由造成进度延误。为避开担当延期后果，有的总包单位，会利用自己驾驭的资源优势，有意减缓甲直分包的工程进度，用以转嫁责任。对这一点，甲方必需加强重视，因为这会使工期进一步延误，造成恶性循环。4、在工程后期，由于抢工期的须要，甲方会在很多方面对总包退让妥协。而且在这个阶段，建设方高层往往会参加到工程的干脆指挥管理之中。这就使现场甲方管理人员与监理威信发生弱化，出现总包一枝独大的现象，造成管理上的困难。对此，必需引起建设方管理层的高度留意。五、成本与方案限制问题工程中任何项目都涉及造价成本问题，在保证既定方案目标得以实施的前提下，必需把成本降到最低。心里要清晰，降低成本可不仅仅是预算部门的事情。再说“方案”。工程中任何项目的实施都涉及“方案”，图纸其实就是“方案”表现形式的一种。在相关资金预算不增加的前提下，你必需尽可能的把方案考虑周全。当然，这也不仅仅是设计和承包厂商的事情。在实际工程中，从哪里入手可以最干脆的降低成本，完善方案。从哪里呢？结论就是：图纸。在图纸中，我们必需关注两个方面，一方面是材料规格选型，另一方面就是因为图纸不完善，可能给后期带来的“洽商”问题。让我们详细来分析一下：（一）材料规格选型首先你要留意的是，设计对某些材料的规格选型是否存在过大的现象。之所以出现这种状况可能源于三点缘由。1）、设计出于对平安性的过分考虑。因为工程出现问题通常会先从设计图纸进行倒查，有的设计人员为保证设计平安，盲目超越规范要求提升平安系数，却忽视了造价成本。这类问题通常表现在对钢筋规格和多种标号砼的选型上。2）、设计人员工程阅历不足。设计人员因工程阅历不足，为避开失误，经常会增大材料设备的规格和数量，以期满意施工及运用要求。这类问题通常表现在对桥架、线管及灯具的选型上。3）、设计院实际利益须要。因为设计取费以图纸造价为取费基数，图纸造价高，取费基数就大，设计费也就越高。这自然就会给设计院一种增大图纸造价的动机。这类问题则可能表现在材料设备选型、数量的各个方面上。有鉴于此，甲方工程人员在对图纸审核时，务必要去除设计冗余。当然，这一切的实施应当是在满意现行规范的前提条件下。任何不考虑造价成本，无原则的加大材料设备规格、数量的行为都是必需予以制止的。在这一点上，甲方如发觉问题，应与设计据理力争才行。六、工程进度管控进度是工程中的一大要素。兵法讲：兵贵神速。工程干的再细再好，假如工期拖久了注定是要亏钱的。当然，保证平安和质量依旧是工程进度的前提条件。限制进度的关键是要有安排，依据安排去监控和调整进度。当进度和安排不符的时候，影响进度的缘由自然就会出现出来。做为甲方，你的手中必需握有五本安排：施工进度安排劳动力安排设备材料进场安排甲供设备材料招标安排资金安排前三项由总包编制，甲方审核修订。第四、五项由甲方自行编写。安排可按如下步骤制定：1、首先，甲方要求总包对施工进度安排进行整体倒排。在此强调一点，倒排安排的关门时间点应以取得建委的竣工验收备案表之日为准。因为总包的竣工概念往往同甲方不同，很多总包会把自己承揽的工程完工时间做为竣工来理解。假如按总包的理解去编排安排，你会发觉，原来你要求的真正竣工时间依旧遥遥无期。编排安排务必具体，尽可能多地考虑一切关联因素，包括各种手续办理、工种协作、资料填写以及行政主管部门的验收周期等等。安排通常还要考虑的是，春节、雨施、冬施、麦收、两会、高考对施工的影响（包括人力与天气）。夜施证及车辆行驶通行证也是考虑范围之内。2、列出施工进度安排后，分发给各承包厂商，由其依据关键时间节点完善自己的施工进度安排。3、总包施工进度安排确定后，应立刻编排劳动力安排与设备材料进场安排。各分包亦如是。4、依据施工进度安排及设备材料进场安排，甲方才可着手拟定自己的招投标安排及资金运用安排。以上五个安排同时完成后，就可按安排监控各项工作的进度状况，并随时做出动态修订。发觉问题，应马上查明缘由，刚好解决。七、消防及其他问题由于消防验收是质检站验收的必要条件，处理不好，可能影响整个工程进度。消防验收涉及多个专业的协作，包括消防水、消防电、风机、照明、电梯、防火卷帘等。这项工作按常理应由消防公司牵头协调，但由于消防单位通常为甲指分包，在协调中不具备权威性，所发指令经常不能奏效。所以甲方必需提早介入协调工作，否则可能造成工期延误。市政部分的管线综合也是一大重点，涉及单位特别多，包括：电力、电信 、燃气、热力、自来水、中水、雨污水等。须要甲方仔细安排，高度协调，切不行等闲视之。