关于住房按揭贷款必须知道的几个常识 .docx

精品名师归纳总结关于住房按揭贷款必需知道的几个常识一、 抵押1、 住房抵押贷款担保以住房抵押作贷款担保：贷款银行可接收的抵押物有：所购买的住房、自己已经拥有有产权 的住房。假如借款人以所购住房作抵押，按贷款银行的规定，就不需要对抵押物进行评估，对借款人来说， 可以节约一笔评估费用，假如以自己已经拥有产权的住房作抵押，该抵押物就需要经过银行指定的评估机构进行评估，抵押人需要支付一笔评估费用，目前评估费用是依据政府规定的房的产评估收费标准收费的。以住房作贷款担保， 借贷双方要按有关法律规定到房的产治理机关办理抵押物登记手续，抵押登记费用由借款人承担，借款人挑选抵押作贷款担保方式， 仍需按规定到贷款银行认可的保险公司购买抵押物财产保险和贷款保证保险， 并明确贷款银行为本保险的第一受益人，保险期不短于贷款期， 保险金额不低于贷款的全部本息， 抵押期间保险单由贷款银行保管，保险费用由借款人承担。 实行抵押担保方式， 借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押物评估费用假如借款人经济条件较为富足，这种方式是较为抱负的挑选，也是银行最情愿接受的贷款担保方式。2、 房的产抵押登记房的产抵押登记一般包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。 抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记， 与房的产权因折价或变卖、 拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记。抵押当事人应自房的产抵押合同签订之日起 30 日内， 到登记部门办理抵押登记。 以无的上附着物的土的使用权抵押的，为核发土的使用证书的治理部门。以城市房的产或者乡 镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房的产所在的的房的产治理部门。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结办理抵押物登记，应当向登记部门供应以下文件或其复印件：1主合同及抵押合同。2 抵押当事人的资格证明或法人资格证明。(3) 国有土的使用证或房屋全部权证，共有的房屋须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明。(4) 以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售购房屋合同。(5) 有效的房的产评估报告。(6) 上级机关批准其以房的产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的他项权证。他项权证由抵押权人领取及持 有，经注记的权属证书发仍抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料答应查阅、抄录或者复印3、哪些房产不能作抵押？原就上讲，担保法规定抵押人全部或依法有权处分的房屋都可以抵押。但房的产的种类较多， 每一种类的房的产的法律关系都有其特别性，下面是不能用来抵押和临时不能抵押的房的产的几种情形：1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺庙等公共福利事业的不动产。2、军队的房的产 一般是不能作为抵押 。3、有产权纠纷的房的产。4、产权关系不清的房的产。5、被法院或国家司法机关裁定予以冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房的产。6、由国家方案即将拆迁的房的产。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结7、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房的产。8、没有的上建筑物的农村集体土的不包括荒山、荒的等 。9、已作过抵押但未经前抵押权人书面同意的房的产。10、违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物。11宅基的房屋二、 按揭1、按揭的概念及三方的法律关系按揭 即个人住房商业性贷款。 它是由银行、 房的产开发商和购房者三方共同参加买卖住房的融资行为， 实际上是为了帮忙供房者 开发商 和购买者完成住房买卖而由银行供应贷款支持的融资业务活动。2 、按揭的前提条件是：购房者必需将购入的房屋作抵押，房的产开发商必需回购担保。3 、按揭中的三方关系分别为贷款合同及抵押担保关系银行和借款人 ,保证担保关系 进展商和银行 ,买卖关系 .4、按揭贷款的法律要点按揭贷款是不动产抵押贷款的一个种类，它和其他形式的不动产抵押担保贷款的区别是， 按揭贷款是由进展商方面申请，恳求金融机构在资金上予以帮助，把贷款借给进展商的客户，由买房客户用自己所购的房产抵押给金融机构作保证担保，以保证自己履行债务，同时进展商也用自己的信誉向金融机构作担保，自己为买房的客户承担无限连带责任，即当买房客户不能按期归仍金融机构的贷款本息时，进展商代买房客户归仍借款。在按揭贷款活动中， 金融机构、 进展商和买房客户之间构成了一个三角法律关系。买房人既是进展商的客户， 与进展商签有房屋买卖协议，与进展商是买卖关系，同时，买房人也是可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结金融机构的客户， 与金融机构签订了借贷合同，是借贷关系。 进展商与金融机构签定担保合同，确定了担保法律关系。在按揭贷款活动中， 第一是进展商向金融机构申请由金融机构帮忙向其客户供应贷款以促进其房产销售。 经过考察， 金融机构同意向进展商客户供应按揭贷款，金融机构与进展商签订按揭合作协议书，金融机构向进展商发出按揭贷款承诺书。金融机构向购房的客户供应贷款的前提是，购房人必需已与进展商签订了购房合同，并已付足了规定比例的房价款。只有在此基础上， 金融机构才开头对按揭申请人进行初审。经审查合格， 金融机构与按揭申请人签订合同，即房的产抵押贷款合同。 同时与进展商签订保证合同，一般情形下金融机构与按揭申请人和进展商在同一合同上签字，但也有分开签署的。房的产抵押贷款合同签完后，抵押各方同时到房屋土的治理部门办理抵押登记手续。通常按揭申请人供应的抵押都是在建中的物业，即尚没有产权证的期房。 通行的作法是办理预售契约的抵押登记， 即期房产权的抵押登记，等房屋竣工后， 进展商先办理完大产权证，然后将大产权证分割成假设干个小产权证，再办理抵押登记， 这时的抵押登记才是真正的产权抵押登记。所以，金融机构不见得拿到了预售契约就万事大吉了，重要的不是替借款人保管合同， 而是准时办理完抵押物的产权抵押登记。银行供应按揭贷款需要几个方面的协作，详细程序为：第一步，银行与进展商签订按揭贷款合作协议书，银行抵押权人承诺在特定条件下向进展商的客户供应贷款，由客户抵押人将所购房产抵押给银行。进展商向银行供应担保， 保证当客户抵押人 在借款到期无力归仍银行贷款时，将代客户抵押人向银行归仍贷款。其次步，进展商与购房客户签订房屋买卖契约，并在签约后到房管机构市场治理处办理买卖登记手续，由于只有办理完了登记手续才具备向银行提出贷款的先决条件。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第三步，申请按揭贷款的客户依据银行的要求向银行提出申请，呈递银行规定的各种文件， 并且履行了按揭贷款须知的各项义务，例如付清应当自付的那笔房价款。第四步，银行对申请人的条件予以审查，对合格者予以批准，并与之签订抵押贷款协议。第五步，银行经办人与被批准的申请人一起持抵押贷款协议书和房屋买卖契约到房管部门产权产籍处办理抵押登记手续。第六步， 抵押登记手续办理完毕， 银行向借款人放款，直接将贷款拨入进展商在银行开立的 帐户内，并通知进展商。 进展商收到此笔款后，视为购房人已交足房价款，给购房人开具房款发票。借款人抵押人在银行同时开立仍款帐户，依据抵押贷款协议书之规定，按期向该帐户仍本付息，直至全部仍清贷款，再与银行经办人一起办懂得除抵押手续。现在大部分的进展商都在预售房屋，所以与购房人所签的契约是预售契约，实际上这时进展商所售的楼是期房， 俗称为楼花。 在楼花期间， 抵押人向银行供应的抵押仍不是物权的抵押， 而只是权益的抵押， 既将自己的期得权益予以抵押。这时房屋尚未建成， 自然就没有产权证， 等房屋竣工后，进展商与抵押人再一同办理产权过户手续， 抵押人获得产权证。 这时银行要与抵押人再一同办理产权的抵押登记手续，只有完成了这些程序， 抵押人和抵押权人才算最终完成了抵押登记手续，这时的抵押才是真正的物权的抵押。三、二手房按揭业务流程1接受申请：买方签署申请及二级市场购房意向书预签银行文件，银行进行估价和调查所需1-2 个工作日。 2资料调查，贷款批复：调查审批，初步回复，提交收入证明、购房意向书和按揭所需文件， 签购房抵押贷款合同，办理授权托付公证， 预签保单、 缴清按揭费用和预交税费等，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结交存折所需1-3 个工作日。 3房屋交易及抵押登记：托付银行或者律师到房管局办理所需时间按房管局规定时间，一般不超过 25 个工作日。 4发放贷款：银行放款至卖方账户，双方取回存折，买方开头供楼所需1-3 个工作日。四、 个人购房借款合同解读1、个人住房商业贷款的利息如何运算1利息运算期间：实际放款日与到期日，以借款借据为准银行放款后通知贷款人供楼款时出具借据2自贷款发放次月起仍本付息3利率调整：遇法定利率调整，贷款期在一年内的仍实行合同利率。贷款期在一年以上的，次年1 月 1 日调整2、不按期归仍贷款本息的责任1对逾期的贷款每日计收万分之二点一的罚息2对未支付的利息计收复利3支付违约金3、借款者与售房者发生纠纷时，借贷合同如何处理可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1贷款发放前：借贷合同中止2贷款发放后：买卖双方的纠纷与贷款人无关，借贷合同连续履行4、住房贷款合同中进展商如何承担连带责任保证义务.1保证责任的内容：借款人未按合同商定履行仍款义务，保证人承担该义务或对房屋进行回购2保证期限：借贷合同签定- 房屋全部权证办理正式抵押登记3保证责任范畴：本息，罚息及实现债权的费用可编辑资料 - - - 欢迎下载