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2022年房地产市场行业分析报告 2022年房地产市场行业分析报告 2022年7月出版 文本目录 1下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 (5) 1.1、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% (5) 1.2、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (6) 1.3、三四线城市有望持续体现销售韧性 (8) 1.4、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (10) 2投资和新开工无显著下行风险 (12) 2.1、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10%12 2.2、未来三年1500万套棚改计划提供有力支撑 (14) 2.3、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 (15) 3行业端政策平稳，信贷端风险较大 (17) 3.1、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动 收紧 (17) 3.2、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 (18) 4本轮调控期内，行业集中度将加速提升 (21) 4.1、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 (22) 4.2、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现24 4.3、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 (25) 5相关企业简介 (28) 附录：城市能级分类 (33) 图表目录 图表1：2022年新建商品房销售面积预计同比涨10% (5) 图表2：2022年新建商品房销售金额预计同比涨15% (5) 图表3：年初至今全国商品房销售面积和金额分别同比增长14.3%和18.6% (6) 图表4：超高、高能级城市新建商品住宅销售面积历史同比增速 (7) 图表5：2022年四季度超高、高能级城市销售基数受调控影响大幅走低 (7) 图表6：低能级城市销售势头保持强劲 (8) 图表7：三四线城市已开工库存未出现显著下降 (8) 图表8：各线城市已开工库存去化月数 (9) 图表9：各线城市土地库存规模 (9) 图表10：各线城市土地库存去化月数 (10) 图表11：预计单月销售面积同比增速全年呈W型走势 (11) 图表12：预计2022年房地产开发投资额同比增7% (12) 图表13：预计2022年房屋新开工面积同比增10% (12) 图表14：年初至今房地产开发投资额和房屋新开工面积分别同比增长8.8%和9.5% (13) 图表15：年初至今三四线城市新开工面积同比增速远高于一二线城市 (13) 图表16：2022-2022年全国计划建设棚改住房1500万套，年均500万套 (14) 图表17：前四个月一二线和三四线市场住宅用地成交量同比增速分别为18%和14% (15) 图表18：前四个月住宅用地成交量较去年同期有所提升，但与2022-2022年同期水平仍有距离 (15) 图表19：三四线市场住宅用地平均溢价率自年初持续上行 (16) 图表20：当前一二线城市房价同比增速已有明显收窄；政策调控通常出现于房价同比增速高于10%时 (17) 图表21：当前一二线城市房价环比增速已回落至1%以下；政策调控通常出现于房价环比增速连续三个月超1%时 (17) 图表22：调控政策集中出台后一二线城市地价仍维持上涨态势 (18) 图表23：重点城市首套房平均抵押贷款利率持续提升 (19) 图表24：提供贷款利率优惠的银行比例显著降低 (19) 表格1：预计2022年按揭贷款投放总额达6万亿元左右 (19) 图表25：前五个月居民家庭中长期贷款新增额累计2.3万亿元，同比上涨13% (20) 图表26：以TOP20房企市占率为例，市场集中度在行业调控期提升较快，而此轮提升速度显著高于过去 (21) 图表27：本轮调控期内，龙头房企销售额增速显著超过全国 (21) 图表28：2022年1-5月龙头房企销售增速远超行业平均 (22) 图表29：龙头房企土储大多可满足4年以上销售 (23) 图表30：龙头房企土地成本占销售均价比例仍位于较低水平 (23) 图表31：龙头房企预计今年仍可实现销售高增速，同时高增速基于高去化率，销售质量有保障 (24) 图表32：一二线城市开盘去化率走势 (24) 图表33：内房股龙头公司净负债率及融资成本2022年明显改善，资产负债表强劲 (25) 图表34：龙头房企融资成本在2022年明显改善 (26) 图表35：预计龙头房企2022年底在手资金量仍处高位，对2022年到期债务覆盖倍数充足 . 26 表格2：融资环境持续收紧背景下，龙头公司融资依旧通畅，工具多样，且成本未见明显抬升27 图表36：龙头公司延续2022年的强劲表现，2022年继续实现销售高增长 (28) 图表37：龙头房企下半年新货储备丰富，给销售表现提供强支撑 (28) 图表38：龙头公司高增长的同时注重把控去化率 (29) 表格3：重点房企月度销售数据 (29) 图表39：内房股核心净利润已开启强劲增长 (30) 图表40：内房股核心净利润率也不断提升 (30) 图表41：龙头房企2022年底已售未结已高度锁定2022年预测结算收入 (30) 图表42：预计公司2022-18年毛利率将延续恢复态势，为利润增长再添助力 (31) 表格4：城市能级分类 (33) 报告正文 1下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 1.1、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% 展望下半年，我们判断新房销售面积和金额同比增速受基数效应和调控政策影响整体可能出现下行，但全年仍有望实现同比正增长。预计全年销售面积和金额分别同比增长10%和15%（前五月分别为14%、19%）。 图表1：2022年新建商品房销售面积预计同比涨10% 图表2：2022年新建商品房销售金额预计同比涨15%