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一 征税范围和纳税人 （一）、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税 房地产抵押房地产抵押 在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税 房地产出租房地产出租 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用 -国税发2006187号第三条（二）款 房地产评估增值房地产评估增值 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，附着物， A、有下列情形之一的，免征土地增值税：因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可以免征土地增值税 -条例第八条（二） B、条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税 -实施细则第十一条 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收 -国税函2007645号。 （三)、纳税人 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 条例第二条所称个人，包括个体经营者 -实施细则第六条 二 税率土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1未超过50%的部分30%02超过50%100%的部分40%5%3超过100%200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%三 转让房地产增值额 (一）、增值额=收入额-扣除项目合计额 (二）、收入额 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益-实施细则第五条，包括货币收入、实物收入和其他收入。 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用 -财税字199548号第六条 。 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 -国税函2010220号第一条 (三）、扣除项目及其金额 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： -实施细则第七条 1、取得土地使用权所支付的金额 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 -国税函2010220号第五条 2、开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本， 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 开发间接费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 -国税函2010220号第四条 3、开发土地和新建房及配套设施的费用开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用） 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条第1、2项规定计算的金额之和的5以内以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以内以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。 -国税函2010220号三条二、三款 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 -财税字199548号 第八条 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 -国税函2010220号第三条第四款 4、与转让房地产有关的税金 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。 -财税字199548号 第九条 5、房地产企业加计扣除 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条第1、2项规定计算的金额之和，加计20的扣除。 质量保证金：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 -国税函2010220号第二条 合法有效凭证：除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 -国税发2006187号第四条第一款 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用 -国税发2006187号第四条第三款 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费装修费用用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用预提费用，除另有规定外，不得扣除。 -国税发2006187号第四条第四款 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 -国税发2006187号第四条第五款 (四）、企业分类 企业类型不同，扣除项目也不同。分为：房地产开发企业和非房地产开发企业 (五）、业务类型 大致分为三类：仅转让土地使用权、卖房又卖土地使用权、出售旧房及建筑物 1、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。 -国税函发1995110号）文件第六条一款 “对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。 -国税函发1995110号）文件第六条二款 2、出售旧房及建筑物 增值额=收入额-评估价格-地价款及费用-转让环节税金-评估费 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认 -实施细则第四条 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收 -财税200621号第二条。 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年 -国税函2010220号第七条 。 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除 -财税字199548号 第十二条。四、土地增值税的计算 （一）、土地增值税额=增值额税率-扣除项目合计额速算扣除率 增值率=增值额扣除项目合计额 （二）、税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税 -条例第八条 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20的，应就其全部全部增值额按规定计税 -实施细则第十一条。 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房旧房作为廉租廉租住房、经济适用住房住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税 -财税200824号第一条第（三）款 。 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房旧房作为公公租房租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税 -财税201088号第四条。 享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20 -国办发国办发200526号第五条号第五条 。 区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型 五 土地增值税的征管 （一）、纳税期限和纳税地点 纳税人应在转让房地产合同签订后的七日七日内，到房地产所在地（房地产的座落地）房地产所在地（房地产的座落地）主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定 -实施细则第十五条(一）款。 (二）、土地增值税的预征 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1% -国税发201053号第二条 (三）、土地增值税的清算 土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额 -国税发2006187号第一条。 纳税人符合下列条件之一的，应进行应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的 -国税发200991号第九条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况 -国税发200991号第十条 。 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续 -国税发200991号第十一条 。 清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积-国税发国税发 2006187号第号第八条