深圳投资环境分析报告.docx

深圳投资环境分析报告 目录 1.城市房地产市场宏观背景分析与评价 (5) 1.1城市概况及特征 (5) 1.2宏观经济运行状况 (5) 1.3城市规划与建设 (8) 1.4宏观政策 (10) 2城市房地产市场发展状况分析与评价 (12) 2.1土地市场 (12) 2.2房地产总体市场 (13) 2.3住宅市场 (16) 2.4写字楼市场 (20) 2.5商业营业用房市场 (24) 2.6二手房市场 (27) 2.7城市房地产市场发展趋势预测 (28) 3城市房地产行业发展与市场竞争分析 (29) 3.1房地产行业发展现状及趋势 (29) 3.2城市房地产市场竞争格局分析 (29) 3.3典型企业及典型项目 (29) 图表目录 图1 -1：2000-2022年市GDP (5) 图1-2：2000-2022年市人均GDP (6) 图1-3：2000-2022年市三次产业结构 (6) 图1-4：2000-2022年市全社会固定资产投资 (7) 图1-5：2000-2022年市人均可支配收入和人均消费性支出 (7) 图2-1：2022-2022年市土地交易价格指数 (12) 图2-2：2000-2022年市房地产开发投资额及其增长率 (13) 图2-3：2000-2022年市商品房建设情况 (14) 图2-4：2000-2022年市商品房供求比 (14) 图2-5：2000-2022年市商品房销售面积和空置面积 (15) 图2-6：2000-2022年市商品房销售价格 (16) 图2-7：2000-2022年市住宅开发投资额及其增长率 (16) 图2-8：2000-2022年市住宅建设情况 (17) 图2-9：2000-2022年市住宅供求比 (18) 图2-10：2000-2022年市住宅销售面积和空置面积 (18) 图2-11：2022年前三季度市住宅各区销售面积比例 (19) 图2-12：2000-2022年市住宅销售价格 (19) 图2-13：2000-2022年市写字楼开发投资额 (20) 图2-14：2000-2022年市写字楼建设情况 (21) 图2-15：2000-2022年市写字楼供求比 (22) 图2-16：2000-2022年市写字楼销售面积和空置面积 (22) 图2-17：2000-2022年市写字楼销售价格 (23) 图2-18：2022-2022年市写字楼租金 (23) 图2-19：2000-2022年市商业营业用房开发投资额 (24) 图2-20：2000-2022年市商业营业用房建设情况 (25) 图2-21：2000-2022年市商业营业用房供求比 (25) 图2-22：2000-2022年市商业营业用房销售面积和空置面积 (26) 图2-23：2000-2022年市商业营业用房销售价格 (26) 图2-24：2000-2022年市二手房成交面积 (27) 图2-25：2022年前三季度市二手房交易的区域分布 (27) 表1-1：重点政策列表 (11) 表2-1：2022年1-9月全市及各区域住宅平均销售价格 (20) 表2-2：市住宅市场需求量预测 (28) 表3-1：2022年市住宅住宅销售面积前15名 (29) 表3-2：2022年全市住宅销售金额前15名 (29) 表3-3：招商地产开发典型项目情况 (29) 表3-4：万科地产开发典型项目情况 (29) 表3-5：航空城（东部）实业开发典型项目情况 (29) 表3-6：华侨城地产开发典型项目情况 (29) 表3-7：闽泰地产开发典型项目情况 (29) 表3-8：华侨城地产开发典型项目情况 (29) 表3-9：佳兆业地产开发典型项目情况 (29) 1.城市房地产市场宏观背景分析与评价 1.1城市概况及特征 ?区位优势明显 地处珠江三角洲的前沿，南接新界，东临大亚湾，西抵珠江口，北临市和市，是华南沿海重要的交通枢纽，共有12个口岸，是中国唯一拥有海陆空口岸的城市也是地与唯一接壤的城市。港名列世界集装箱大港第4位，拥有中国最大陆路客运口岸罗湖口岸和陆路货运口岸皇岗口岸；广深、深汕高速公路和京九广深高速公路把、和陆城市紧密的连接在一起。近年来，合作领域从“三来一补”发展到基础设施、环境保护、高新技术产业、金融、商贸、交通、物流、旅游、高等教育、医疗卫生等领域，基本实现了资源、城市功能、产业结构的互补。一体化为CPEA的顺利实施和泛珠三角九省区与经济的一体化创造了良好的基础条件。目前，口岸实行的24小时通关及无纸化验放，以及西部通道的动工，将把两地更加紧密地连在一起。的区域优势进一步凸现，将成为连接地以及地连接世界的纽带和桥梁。 1.2宏观经济运行状况 ?国民经济保持稳定增长 从2000年到2022年期间，的经济保持快速增长，GDP年平均增长率达19.7%。2022年GDP在全国大中城市中位居第五，在珠三角城市中位居第二，仅落后于。 图1 -1：2000-2022年市 GDP 从2000年到2022年期间，人均GDP保持稳定快速增长，年平均增长率达10.5%。 图1-2：2000-2022年市人均 GDP ?经济增长由二、三产业共同推进 自2000年以来，加快城市化进程的步伐，向国际化城市迈进。第一产业所占比重逐年下降，经济增长由第二、三产业共同推进。目前高新技术产业、现代物流业和金融服务业是三大支柱产业。其中以高新技术产业为主导的工业发挥了经济增长的龙头作用，2022年高新技术产业成为第一经济增长点，实现产值3200亿元，增长28.8%，占规模以上工业总产值的49.2%；物流、金融为主体的现代服务业不断发展壮大，商贸旅游业、房地产业也占据重要份额。 图1-3：2000-2022年市三次产业结构 数据来源：市统计年鉴 ?全社会固定资产投资稳步增长，房地产所占比重开始回落 从2000年到2022年期间，市固定资产投资一直保持稳定发展，年平均增长率达15.2%。从固定资产的构成来看，房地产开发投资的比重一直在40.0%以上。在宏观调控的影响下，房地产开发投资进入理性调整阶段，基本建设投资逐渐成为影响固定资产投资增幅的最主要因素，2022年房地产占固定资产投资的比重回落到历史最低水平。 图1-4：2000-2022年市全社会固定资产投资 数据来源：市统计年鉴 居民人均可支配收入稳定增长，人均消费性支出增长缓慢 图1-5：2000-2022年市人均可支配收入和人均消费性支出 数据来源：市统计年鉴 市居民可支配收入保持稳定增长，2022年城市居民可支配收入达27596元。相对于收入的增长速度，消费的增速则比较缓慢，而且由于居民生活水平提高到一定程度后消费结构发生转变，2022年市居民人均消费性支出比2022年略有下降。 1.3城市规划与建设 ?城市规划 ?城市目标定位 “十一五”期间乃至今后十五年的目标定位是：建设亚太地区有重要影响的高科技城市、国际物流枢纽城市、国际金融贸易和会展中心、国际文化信息交流中心和国际旅游城市。 ?经济发展目标 未来15年经济社会发展的战略目标是：到2022年特区建立30周年，GDP总量比2022年翻一番，人均GDP达到1.2万美元；到2022年，全市GDP超过1万亿元。从2022年起，经过15年努力，到特区成立40周年的2022年，争取人均GDP达到2万美元，达到和新加坡21世纪初的发展水平。 ?人口控制目标 “十一五”期间常住人口将控制在750万人以。而2022年这个数字将控制在1000万以。 ?城市总体规划 总体规划构筑了自然生态和人工生态两个层次的空间构架：一是城市建设发展用地，呈“W”字型；二是保护型发展用地，以山体、水系、植被和组团分隔用地为因素联成系统，呈“M”字型。这样做的优点是既结合了的自然条件，又顺应了市场条件下的城市开发模式，而且保证了城市具有良好的生态环境效果，最终实现可持续发展的目标。 ?城市建设布局结构 以特区为中心，由北向西、中、东三个方向发展，形成辐射状的城市基本骨架。在此基础上，将全市划分为9个功能组团和6个需控制建设规模的独立城镇，并以组团为基本单位进行产业布局，使各产业区像颗颗明珠镶嵌于发展轴上。 西部发展轴由特区出发沿珠江口向伸展，为市重要的产业密集区；中部发展轴向、观澜方向发展，为市的物流走廊，并为特区中心组团配套；东部发展轴沿布吉、龙岗一线向惠阳方向发展，为市二十一世纪最具潜力的增长点。 ?城市交通