拆迁评估方法及参数(共16页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上福州市政府建设项目土地征收涉及地面物资产征收补偿费的评估方法及取费参数（仅供内部使用）福州市财政投资评审中心二一二年五月二日 为规范福州市政府建设项目土地征收涉及地面物资产征收补偿费的评估计价，根据几年来的评估实践经验，参考资产评估常用方法与参数手册（2011）及相关的评估规范，并征求了协助评估单位的意见，中心归纳拟定了福州市政府建设项目土地征收涉及地面物资产征收补偿费的评估方法及取费参数，供各协助评估机构和估价人员使用。建构筑物及二次装修工程征收补偿费评估方法及取费参数一、评估方法：成本法 (一)房屋、构筑物房屋、构筑物评估值=重置成本×成新率1、重置成本的计算：重置成本=开发成本+管理费用+资金成本+开发利润(1)开发成本=建筑安装工程费+勘察设计和前期工程费+其他工程费建筑安装工程费：根据现行的工程计价定额、相关调价文件、评估基准日信息价计算，套用福州市场通用的工程计价软件计算。前期工程费删除“勘察设计“的提法，均以前期工程费概括：根据国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定的通知计价格200210号文件，按评估对象不同，工程规模及复杂程度，房屋取建安造价3-5%，构筑物取建安造价2-3%。其他工程费：包括工程监理费、竣工验收费、白蚁常规防治费等，取费按建安造价的3-5%。项目重置成本50万元以下的项目删除取费依据，并将计费的最低标准从重置成本100万以下改为50万以下，如简易房屋、棚、构筑物不计该项费用（堤坝、桥梁等除外）。(2)管理费用：按财政部财建2002394号文，根据评估对象整体规模、整体工期等，取开发成本的1.5%。(3)资金成本：按工程整体工期以基准日贷款利率计算，建设期在半年内的不计此项。(4)开发利润：取直接成本利润率5%，利润=（+）×5%。2、成新率的计算采用理论成新率（年限法成新率）和现场查勘成新率综合确定评估对象的成新率。（理论成新率与现场查勘成新率的权重一般按理论成新率40%，现场查勘成新率60%计算，若现场查勘成新率有严重瑕痴，如严重不均匀沉降，主体结构断裂等，可根据实际状况调整）。无法取得建成时间的，或超过经济使用年限的采用现场查勘打分法计算成新率。(1)现场查勘打分法：根据现场查勘的实际状况，对评估对象的结构（基础、构件、墙体等）、装修（门窗、墙面等）、配套设备（水、电等）分别打分，按所占权重计算成新率。(2)年限法成新率=1-(1-R)t/n×100%R：为残值率t：为已使用年限n：为经济使用年限备注：无产权的房屋建筑物按重置价乘以成新率后7折计算拆迁补偿费。文件依据：市政府专题会议纪要关于市领导检查社会保障房项目建设的会议纪要（2007154号）；市政府专题会议纪要关于研究在建高速公路项目征迁和建设问题的会议纪要（2010317号）；<关于印发福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见的通知>（榕房200923号）(二)房屋二次装修1、重置成本的计算：重置成本=建安工程费+勘察设计费+工程监理费+管理费用+资金成本+开发利润建安工程费：根据现行的工程计价定额、相关调价文件、评估基准日信息价计算，套用福州市场通用的工程计价软件计算，定额外的项目可通过市场询价的方式计算。勘察设计费：根据国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定的通知计价格200210号文件，按评估对象装饰装修复杂程度，按建安工程费的3-5%计算。工程监理费：根据福建省物价局闽价2001(房字69号)、福建省物价局闽价2002(房字572号)，工程监理费取2-3%，项目重置成本30万元以下的项目不计该项费用。管理费：按财政部财建2002394号文，根据评估对象整体规模、整体工期等，取建安工程费、勘察设计费、工程监理费之和的1.5%。资金成本：按工程整体工期以基准日贷款利率计算，建设期在半年内的不计此项。利润：取直接成本利润率5%，利润=（+）×5%。2、成新率的计算采用理论成新率（年限法成新率）和现场查勘成新率综合确定评估对象的成新率。（理论成新率与现场查勘成新率的权重一般按理论成新率40%，现场查勘成新率60%计算，若现场查勘有严重瑕痴，可根据实际状况调整）。无法取得建成时间的，或超过经济使用年限的采用现场查勘打分法计算成新率。 (1)年限法成新率=1-(1-R)t/n×100%R：为残值率t：为已使用年限n：为经济使用年限(2)现场勘察打分法：根据现场查勘的实际状况，对评估对象二次装修的地面、墙面、天棚、门窗、橱柜、配套设备（水、电等）分别打分，按所占权重计算成新率。二、房屋建构筑物及二次装修工程的经济耐用年限详见附表一设备征收（搬迁）补偿费评估方法及取费参数评估方法：成本法设备一般按可搬迁类设备和不可搬迁类设备两类进行评估。一、不可搬迁类设备不可搬迁类设备的补偿费用按设备现值计算。评估值=重置成本×成新率1、重置成本重置成本=设备购置价+运杂费+设备配套费+安装及调试费+设备基础费+工程建设其他费用+资金成本运杂费=设备购置价*运杂费率运杂费已含在设备购置价中的，不再单独计取。机器设备国内运杂费率参考指标(占设备基价前稿按地区划分的运杂费率，其运输目的地不是福州，因此不适用。现采用的运杂费指标是参考了资产评估常用方法和参数手册（2011年）中第283页风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准（2007年版）中“其他设备运杂费率表”%)序号运输里程运杂费率（%）1省内0.5-22500公里以内（省外，含500公里）2-43500-1000公里以内（含1000公里）4-5.541000-1500公里以内（含1500公里）5.5-6.851500-2000公里以内（含2000公里）6.8-7.562000公里以上每增加200公里0.2注：1、根据设备单价的大小及其体积重量及所处地区交通条件选定具体费率。单价高、体积小、重量轻、交通方便地区的取低值，反之取高值。 2、进口设备一般价格较贵，到岸后的国内运杂费率通常不取高值。 3、特殊情况或用空运等可按实估算。设备配套费=设备购置价*配套费率在评估实践中，存在申报单位将配套设备从主体设备中拆解申报的情况，评估时以不重不漏为原则。配套设备一般指在设备安装过程中的实际需要的主设备构成以外的非标构件制作、管线敷设及设备备件等。此费用是否存在应依设备安装的实际需要情况而定。费率是根据设备安装中实际需要的配套种类、价值高低和数量大小，依评估实践经验估计配套费所占设备购置价的比例。配套费率经验数据一般可在15以内据实估取，其中：设备购置单价高的取低值，反之取高值；一般机电设备取1%1.5%；电气设备取1.5%2%；仪表控制系统取3.5%4.5%安装及调试费=设备购置价*设备安装费率安装调试费率参考指标（占设备基价%）序号设备类型费率（）序号设备类型费率（）1轻型通用设备0.5114电梯10162一般机加工设备0.5215变、配电设备8153大型机加工设备1416电气设备6124数控机床和精密加工机床2417气体压缩机8145铸造设备3618电话总机10156锻造、冲压设备4819检测、试验设备147起重设备41020快装锅炉（以锅炉主机价计算）15208焊接、切割设备0.5221蒸汽锅炉（10吨时及以下）（以锅炉主机价计算）35459泵站设备81522蒸汽锅炉（20吨时及以下）（以锅炉主机价计算）304010制冷、通风设备81223热水锅炉253011集中空调设备5824电镀、镀装设备51212冷却塔81225热处理设备2513工业炉窑及冶炼设备10-2026化工工业专用设备615注：1、专用生产线或成套设备试生产过程费用未包括在内。2、设备基础费用另计。 3、锅炉安装包括砌炉、炉体保温等工程。4、不需要安装调试的设备不计取此项费用。设备基础费：设备基础应区别于构筑物，已并入建筑物估算的，不应再另行计取设备基础费；不需要设备基础的设备不计取此费用。设备基础多为砼或钢筋砼基础，若现场查勘时能够获取基础数据，或申报单位能够提供设备基础的技术资料，可按现行定额计算设备基础费，同时应考虑设备的成新率，成新率估算可参照构筑物成新率估算方法。如果无法获得设备基础的技术资料或数据的，设备基础费=设备购置价*设备基础费率*设备成新率设备基础费率参照资产评估常用方法和参数手册(2011) 设备基础费费率参考指标（占设备基价%）序号车间或项目名称设备基础费率（%）备注1机械加工车间1.43.4重、大型设备较多的取上限2装配车间a)固定式装配0.81.4b)流水线装配地坑（沟）<1m（包括无地沟装配线）3.05.0地坑>1m5.07.03焊接、冷作车间（金属结构车间）1.52.8重、大型设备较多的取上限4冲压车间带形基础的取上限小型设备为主0.81.3大型设备为主1.33.05油漆车间产品等级高，有喷抛丸设备的车间取上限大型车间8.012.0小型车间2.04.06热处理车间0.71.1产品等级高车间规模大的车间取上限7电镀车间0.81.28锻造车间以热模锻为主4.06.0大批量、流水线的取下限以锻锤为主12.017.0空气锤为主的取上限9铸钢车间2.84.3机械化程度低的取上限10铸铁车间2.03.5机械化程度低的取上限11精密铸造车间2.53.5车间规模圈套的，有一定机械化程度的取上限12有色铸造车间1.52.5压铸车间取下限1机修车间1.52.02工模具车间0.81.4模具车间取上限15中央试验室0.40.616中央计量室0.10.3工程建设其他费用包括建设工程监理费、勘察设计费、工程建设临时设施费、联合生产试运转费、建设单位管理费等。企业在工程项目建设中存有此类费用的，应根据企业的建设工程特点，依据国家最新文件对此类费用的规定，据实计取；若无此类费用发生的，则不应计取。资金成本工程项目购建周期超过半年的，应计取资金成本；短于半年的不计取。2、成新率一般以使用年限法为基础，根据机器设备的实际利用率、负荷状况、维护保养、工作环境等情况，结合现场查勘进行调整（K为调整系数，现场查勘评估对象机器设备与一般设备正常使用情况相近的，K=1，现场查勘评估对象机器设备比一般设备正常使用情况更差的，K<1，现场查勘评估对象机器设备比一般设备正常使用情况更好的，K>1）。成新率=（经济耐用年限已使用年限）÷经济耐用年限×100%×K设备的经济耐用年限可参照资产评估常用方法和参数手册（2011）或按下表。常见通用设备经济寿命参考年限表设备分类 寿命年限（年）设备分类 寿命年限（年）一、机械设备1、普通金属切削机床 10-18 其中：数控机床 10-12 龙门刨床 12-20 摇臂钻床 10-14砂轮机 8-10切割机 8-12抛光、磨光机 8-102、锻压设备 10-16剪床 10-14 冲床 10-16 折弯机、电动剪板机 10-14 其中：锻锤设备 10-143、试验设备其中：机械式 10-12电子式 8-104、起重设备 12-183、空压机 移动式 6-10 固定式 10-144、储气罐、储油罐 室外 18-26 室内 20-30储酒罐 20-305、风机（不含除尘） 8-146、冷却塔 10-127、除尘设备 10-168、工艺管线 有腐蚀管线 8-10 无腐蚀管线 12-209、其他动力设备 12-20三、传导设备1、电器设备 12-182、变电设备 16-253、配电设备 14-204、输电线路 24-305、电讯设备 18-246、铁塔水泥杆 25-407、其他传导设备 18-25 四、通讯设备1、电话通讯设备、通讯线路 8-10 2、交换机 8-103、移动电话 3-54、固定电话 3-55、对讲机 56、电池（包括镍氢、镍镉、锂充电电池、太阳能电池、铅酸电池） 2-37、通讯设施设备 酸性电池 3-5 碱性电池 12-15五、自动化控制及仪器仪表 1、自动化控制设备 8-10 2、半自动化控制设备 6-83、电子计算机 4-54、探伤仪器、测绘仪器 8-10燃气热水器 6-818、电吹风 3-519、电熨斗、蒸气熨斗 5-820、电磁炉 5-821、自动搅拌机、咖啡机 3-522、音响 8-1023、收录机 5-824、家用缝纫机 8-1025、MP3、MP4、MP5播放器 1-326、随身听其中：磁带、CD随身听 3-5 数字音乐随身听 1-327、学习机、复读机、掌上游戏机 3-528、存储器、移动硬盘 3-529、抽油烟机 5-830、音、视频播放机 5-831、家用吸尘器 5-832、电动剃须刀 2-433、音、视频编辑机 8-1034、其他办公设备、家用电器 6-10八、医疗设备1、X光机 6-82、心电图机 6-8 3、卫生医疗设备 16-20 小型卫生医疗设备 12-154、其他 6-8九、食堂用具1、冰箱 6-82、冰柜 6-8 3、洗涤设备 6-84、炊具 2-45、工作台 6-106、开水器 2-47、其他 2-5十、教育及福利设备 1、闭路电视播放设备 8-102、音响设备 4-6火警自动报警系统 8-10灭火器（包括） 3-5水系统设施（消防栓箱、消防水带、感知洒水头、蜂鸣器等） 6-8 单、双梁行车 12-18 电动葫芦 8-10 电梯、自动扶梯 12-165、工程机械 10-156、铸造设备 10-14其中：冲天炉 12-16混砂机 10-127、电镀设备 8-128、其他机械设备 10-14二、动力设备1、锅炉4T/H以上蒸汽或热水锅炉 14-184T/H以下快装锅炉 12-102、泵类 清水泵 8-12 污水泵、耐酸泵 8-10转油泵 、卸油泵 11-145、检验用平板 14-206、通用测试仪器及设备 8-10六、工具及其他生产用具1、电动工具金属切削用电动工具（包括各类电钻、电剪、电锯、电切割等） 6-10砂磨电动工具 10-15装配用电动工具 10-15建筑道路、矿山、铁道电动工具 6-10林木加工电动工具 6-102、电焊工具 10-153、其他工具及用具 10-15七、办公设备及家用电器1、电子计算机 3-52、空调机其中：窗式、分体式空调 5-8柜式空调 6-10中央空调系统设备 20-253、传真机 3-54、复印机及文字处理机 3-65、编程器 5-86、稳压电源 6-107、打印机（包括喷墨、激光打印机等） 3-58、照相机、录（摄）像机普通照相机、录（摄）像机 5-8专业照相机、录（摄）像机 10-159、投影机 5-810、电视机其中：电视机 8-1211、洗衣机、干衣机 8-1012、电冰箱 8-1213、电风扇、空调扇 10-1514、煤气炉 8-1215、电饭煲、微波炉 6-1016、洗碗机 6-1017、热水器其中：电热水器 8-103、电影放映机 8-104、高级乐器（钢琴、管弦乐器） 8-105、其他 机械式设备 8-14 电子式设备 6-8十一、公用事业设备1、水、油、煤气炉 12-202、储气柜（煤气） 24-30 焊接式储气柜 18-203、煤气表 12-15 4、公用事业其他专用设备 20-25十二、港务设备1、16吨以上汽动吊车 16-202、大型门式起重机 16-203、输送机械 （皮带运输机） 12-164、集装箱 3-7十三、工业炉窖 1、熔铸炉 10-14 2、加热炉 10-143、热处理炉窖 10-164、干燥炉 12-165、电子专用炉 8-126、其它工业炉窖 10-16十四、非生产设备及器具 1、洗涤设备 5-82、营业用家具设备 5-83、娱乐、游乐场设备 3-8其中：大型机动游戏设备 5-8 小型机动游戏机 3-5 全自动麻将台 3-54、健身房设备 6-105、美容美发设备 8-126、相片冲印设备 10-157、电影制片设备 10-158、唱片加工设备 10-159、安全监控设备 10-1510、消防安全设施 8-10避难逃生设施（救生面罩等） 6-811、不锈钢构件 15-2012、其他非生产用设备及器具 10-12十五、通用机器设备残值率3%-5%常见专用设备经济寿命参考年限表设备分类 寿命年限（年）设备分类 寿命年限（年）一、冶金工业专用设备1、炼钢设备 16-20 平炉 16-20 电炉 16-20 特种冶炼设备 16-20 连铸机 12-20 制氧机 14-18 其它炼钢专用设备 14-182、炼钢及铸管设备16-20 高炉 16-20 铸管设备 14-18 烧结机 12-16 其它炼铁及铸造管专用设备 14-183、钢压热轧加工设备 初轧机 12-16 开坯机 12-16 大中型轧机 12-16 小型轧机（直径350以下） 12-15 冷轧机 14-18 拉伸机 14-16 挤压机 14-16 其它热轧机 14-16 轧钢加热 10-14 酸洗设备 8-10 其它钢压热轧加工专用设备 12-184、铁合金冶炼设备铁合金高炉 铁合金电炉 16-20矾碴转炉 12-16 热轧机 12-16 开坯机 12-16 专用焊机专用设备 10-12 拉伸机 12-16 挤压机 10-15 各类酸洗设备 8-10 其它有色加工专用设备 14-1810、冶金工业其它专用设备 14-20二、电力工业设备1、水电轮发电机组 26-322、汽轮发电机组 20-243、内燃发电机组 20-254、铁塔水泥杆 25-405、电缆、木杆线路 20-306、变电设备 18-257、配电设备 14-208、电力工业其它专用设备 16-25三、机械工业专用设备1、生产标准附加工设备 10-152、电焊条加工专用设备 10-123、汽车、拖拉机、内燃机 加工专用设备 10-154、电线电缆加工专用设备 10-155、电器绝缘材料加工专用设备 10-156、轴承材料加工专用设备 10-157、液压件、气压件加工专用设备 10-158、汽轮机、电机加工专用设备 10-159、矿山机械加专用设备 10-1510、冷冻机、石油化工机械、 阀门加工专用设备 10-1511、食品、造纸、印刷、塑料、 橡胶、制药机构加工用设备 10-1512、生产锅炉电站辅机、空分装置 10-1313、专业生产切削工具专用设备 10-1414、机床加工专业设备 10-14 其中：组合机床 10-14 数控加工机床 10-14 氢氨压缩机 10-16 合成氨合成装置 10-144、化肥尿素装置 12-18其中：二氧化碳压缩机 14-205、硫酸装置 6-8其中：熔烧炉 8-10接触塔 8-10转化器 8-106、氯磷酸设备 6-87、甲醇装置 10-168、烧碱装置 8-10其中：整流器 4-5电解槽 8-10蒸发器（不包括敞口平锅） 10-129、纯碱装置 8-10 其中：碳化塔 10-14 锻烧炉 12-1610、电石装置 12-17 其中：电炉变压器 14-1811、硝酸装置 6-812、铬酸、电解双氧水装置 8-1213、草酸、硝酸盐、硫酸盐装置 8-1314、磷酸、三氧化磷、氢氧酸 8-12及其生产品 装置 15、阳离子、还原、活性染料装置 8-1216、苯酚、苯酐、乙酚装置 8-1217、酞菁染料、氯醌装置 8-1218、染料中间体装置 8-1219、醋酸丁酯、增塑剂、有机玻璃、磁粉装置 8-1220、离子交换、环氧树酯、有机硅装置 8-1121、氯乙酸、羧、甲基纤维素、 硬酯酸装置 8-1122、醇酸、合成树酯、氧化铁装置 8-1223、试剂生产装置 8-1224、橡胶加工设备 10-12 其中：三、四棍压延机 12-182、棉纺精纺设备 12-163、棉纺加工设备