房地产业税负分析(共12页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上十一五时期AB市城区房地产业税负分析内容摘要：房地产业税收是地方财政的重要支柱，本文通过名义税负与实际税负的对比，对AB市城区房地产业十一五期间税收负担进行了分析与评价，在此基础上提出了进一步加强房地产业税收分析监控和征收管理的建议。关键词：房地产 税收负担房地产业是进行房地产投资、开发、经营、服务的行业，属于第三产业。AB市城区现有房地产企业308户，十一五期间，房地产税收收入占税收总额的比重平均达到21.85%，已经成为AB市地方经济尤其是区级财政收入的重要支柱。本文就房地产开发企业商品房开发经营涉及的地方税税负进行分析，不包括二手房交易、房地产中介、物业管理、开发企业代扣代缴的个人所得税，同时，对在十一五期间非由地税征收的契税和耕地占用税，由于其统计数据、征管状况难以掌握，也不在分析之列。一、现行房地产税收制度及十一五期间本市房地产业名义税负分析。房地产业的经营过程一般分为流转环节（又划分取得、开发、转让、收益四个环节）和保有环节。现行的房地产税收已进入到房地产业的各个环节当中，但在不同环节税种设置不同，税负水平也不同。目前，涉及到税种主要有9种，分别是：取得环节的耕地占用税、契税；开发流转环节的营业税、城建税、土地增值税、印花税、企业所得税；保有环节的房产税、土地使用税。具体如下所示（表1-1）。表1-1 房地产业所涉税种情况表种类税种计税依据税率备注房地产流转环节营业税转让土地使用权和销售不动产的全部价款和价外费用5%城市维护建设税缴纳的营业税税额7%土地增值税转让房地产所取得的增值额30-60%企业所得税房地产企业的收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损33%2008年之前25%2008年1月1日始印花税产权转移书据：土地出让和转让合同所载金额（土地取得环节）0.05%甲供材购销合同：购销金额0.03%建筑安装工程承包合同：承包金额0.03%建筑工程勘察设计合同：收取费用金额0.05%借款合同：借款金额0.005%财产保险合同：保险费收入金额0.1%购销合同：购销金额0.03%产权转移书据：商品房销售合同所载金额0.05%房地产保有环节房产税自用住房：房产原值×（1-30%）1.2%不考虑出租行为城镇土地使用税实际占用的土地面积4、3、2、1元/平方米2007年之前8、6、4、3、2元/平方米2007年1月1日始（一）房地产名义税负的特点1、从房地产所涉税种情况表（表1-1）可以看出，现行的房地产业税制，在税种的设置和税负水平设计上具有明显的“重流转、轻保有”的特征。2、流转环节的名义税负虽重，但AB近几年房地产市场基本属于卖方市场，由于售房交易成本极易转嫁，流转环节的税负很容易转向消费者；在保有环节，房地产企业若发生房屋出租行为将会承受较重的名义税负（营业税5%，房产税4%或12%），但作为开发企业，将开发的商品房用于出租的情形少之又少，因此对实际税负的影响应该不大。（二）十一期间房地产名义税负增减变化情况十一五期间房地产业名义税负未发生变化的是营业税、房产税、城建税；发生增减变化的是企业所得税、土地使用税；受政策因素影响税负可能发生增减变化的有印花税、土地增值税。企业所得税，以2008年元月1日起为界线，税率由33%降为25%，旧法虽有18和27%的优惠税率，新法也有小型微型企业20%的优惠，对比而言，企业所得税名义税负有所下降；土地使用税，以2007年元月1日起为界线，由四类的每平方米4，3，2，1元调整为五等的每平方米8，6，4，3，2元，名义税负应为上升；印花税，2006年12月1日财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知，明确了商品房销售合同按产权转移书据(0.03%)征收印花税，在此之前，各地可能是按购销合同(0.05%)来征收的，也涉及到税负上升；关于预征对税负的影响。从理论上讲，税款的预征并不影响税收负担的大小，但在土地增值税清算和房地产业企业所得税汇算清缴未有效地实施开展的情况下，预缴（预征）的税款基本就是企业新增的税收负担。表1-2 土地增值税预征率变化表时间期限预征前文件依据普通标准住房营业用房别墅、高级公寓、渡假村其他类型保障性住房2010年1月1日之前0.5%1%1%转发省地方税务局关于进一步明确土地增值税预征率有关问题的通知宜地税函2007307号2010年1月1日起1%1.5%2%1.5%关于调整土地增值税预征率的通知宜地税函20108号2010年8月1日起1.5%1.5%3%1.5%0.5%转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知宜地税201065号土地增值税是以转让房地产取得增值额，按30%-60%的超额累进税率征收，无法换算其名义税负，暂以预征率0.5%-3%作为其名义税负。在企业所得税上，AB市房地产开发业务企业所得税预征管理暂行办法规定，从2007年1月1日起，对房地产开发企业采取“按月预征，年终汇缴，多退少补”的方法，按开发产品经营收入和预收款收入的2%预征，对实行核定征收方式的，按月（季）预征，且核定的应税所得率不得低于15%。而国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299号）要求：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。由于本土政策简便易行，目前执行的都是2%的预征，因此，暂将企业所得税名义税负定为2%。（三）十一五期间房地产名义税负率综上所述，流转环节的名义税负最低为7.97%（营业税5%，城建税0.35%，印花税0.05%<只计算产权转移书据：商品销售合同>，土地增值税按五年最低预征率的平均数0.57%，企业所得税2%）；保有环节的名义税负无可供参照的数据。二、十一五期间房地产业实际税负分析（一）十一五期间AB城区房地产业税收负担（表2-1）我们以各税总收入与商品房销售额之比作为分析的基本指标，商品房销售收入（已签订了商品房购销合同的商品房预售额）由AB市房地产管理局提供。 表2-1 十一五时期AB市城区房地产业税负统计表表2-2 十一五期间AB城区房地产业各税收入比重情况表（各税/房地产业税收总额）（二）实际税负反映的现象和房地产业税收征管状况1、从十一五期间AB城区房地产业各税收入比重情况表（各税/房地产业税收总额）（表2-2）可以看出，房地产业税负主要集中在营业税、企业所得税和土地增值税上；从环节看，流转环节入库税款比重达到90.46%（五年平均），而保有环节仅为8.78%。这与房地产现行税制完全一致。（见下图所示）十一五期间AB城区房地产业各税收入比重情况图示（各税/房地产业税收总额）十一五期间AB城区房产业各流转环节税收收入比重情况图示（各流转环节税收/房地产业税收总额） 2、土地使用税实际税负呈现中间突高、两边平缓的格局，2008年入库2051万元，为十一五期间最高，其税负增至1.39%，远超0.59%的平均税负。这与十一五期间政策变动是一致的。土地使用税新税额标准虽然是从2007年1月1日起施行的，但此项政策，是在2008年2月28日颁布的，同年3月17日，AB市地方税务局下发了关于AB市市区城镇土地使用税征收管理有关问题的通知，通知对房地产开发企业用地土地使用税征收问题及补税申报均作出了明确规定，直接影响了土地使用税税负的增长。（见下图所示）五年平均税负：0.59%土地增值税五年平均税负：1.31%3、土地增值税五年平均税负为1.3%，其中2007、2009、2010年是在1%之下，但超过0.5%的预征率；2008年为1.48%；2006年达到2.69%。此种状况至少说明，土地增值税预征工作开展的比较到位，但是从2006年起，国家税务总局先后下发了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）、国家税务总局关于进一步开展土地增值税征管工作的通知（国税函2008318号）、土地增值税清算管理规程（国税发200991号）、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号），对土地增值税清算、预征、征收管理作出了明确的规定，提供了操作性极强的政策依据，然而一直以来，由于多种原因，进行清算的项目少之又少。1.3%的税收负担与严格的税收征管政策和火爆的房市不太相称，征管力度还需进一步加强和跟进。（见下图所示）4、营业税五年平均税负超过名义税负。现行的营业税是按预收帐款贷方期末余额-期初余额+当年销售收入来计征的，而此次房产局提供的交易额仅指已签定销售合同，在房产局备案的销售额，且不包括二手房交易额。因此统计数据口径对税收负担率的拔高有一定影响。但从总体来看，AB市房地产业税收负担率足以说明税收征管力度比较强，尤其是2008年市区财政体制改革，房地产税收实行项目地管理后，作为区级财政的支柱性来源，得到了各区分局的高度重视，营业税五年平均税负：6.36%有的分局还专门成立了房地产业税源专业化管理股。（见下图所示）5、总体情况：十一五期间AB城区房地产业税收负担平均达到11.63%，已超过名义税负，但五年之中，高低变化反差较大。2006年由于AB石化的大幅减收，正是十一五期间全市税收压力最大的一年，当年房地产销售额92681万元也是五年最低额，但其税收负担率竟高达21.11%，其中营业税为10.66 %，超过名义税负 4.5个百分点；而2009年正相反，AB市房地产市场在经历2008年的低迷之后，房市销售出现井喷现象，销售额达到了万元，但负担率却只有6.19 %，其中营业税仅有3.72 % ，比法定税率还低1.28个百分点。由此可见，经济发展缓慢，地方财政紧张，税收收入压力就会加大，税收征管措施必然加强， 检查结算、清理欠税的效果就会十分明显，而经济一旦好转，收入压力减轻，涵养税源的情形就可能出现。（见下图所示）万元万元92861万元万元万元万元五年平均合计税负：11.63%三、进一步加强房地产业税收分析监控和征收管理的建议AB市城区房地产业十一五税收负担状况，更多的是反映了房地产税收征收的数量，体现的是财政体制的需求，目前实行的项目地征管模式虽然大大强化了税收征管力度，却暴露出房地产数据信息化程度低，无法完成有效的分析；税务部门单兵作战，缺乏积极高效的部门协作机制；受财政收入计划的影响大，主动发挥税收职能，参与经济的效果差等一系列问题。现结合AB城区房地产税收管理的实际，提出以下建设：（一）调整征管机构，实施专业管理。目前安徽省地税正在积极开展税源专业化管理试点工作，借此契机，各区分局应打破分片管理的旧模式，设置房地产税源管理股，做到重点税源重点管，专业行业专门管，以此确保“政策执行一致、管理措施一致、征收力度一致、服务水平一致”。这也是实现房地产业税收管理科学化、专业化、精细化的基础和保障。（二）加强部门配合，建立协作机制。AB市房地产税收受财政分配体制的影响，暂无法由一个分局单独征管，各区分局只能单兵作战，难以与各职能管理部门形成对房地产行业的联合控管，建议在市局的牵头下，联合房产、土地、规划等部门建立横向协作机制。一方面把好信息交换关，及时交换信息，确保税务机关准确掌握土地取得、工程立项、房产预售、销售办证等基础信息，税收征管实时跟进；另一方面把好先税后证关，地税机关根据开发企业各项目纳税情况，建立风险等级，及时向房产、土地部门通报，由房产、土地部门严格把关，凡属纳税风险等级不达标的，不给此项目办理产权土地证书。（三）数字信息铺路，同步分析监控。涉税基础信息不建立数字化、电子化、网络化的数据库，就难以开展全面、深入的税收分析，本文分析时就对此深有感触。当前，税收分析遇到的最突出问题是：财务报表没有实现电子化报送，只能进行初级人工分户比对，无法开展整体分析；既未与国税、工商、房产、土地建立信息共享制度，更谈不上网络信息交互。因此，最重要的工作是在实现开发企业财务报表等相关数据电子化报送、储存的基础上，按照房地产业开发流程，联合规划、土地、房产等部门，实现房地产信息同步交互，进行多方采集房地产企业基础数据，建立起房地产税收数据库，从而达到对房地产开发建设过程中的每一个环节开展涉税分析监控。（四）强化税种管理，发挥调控职能。税收除了组织收入职能，还有调节分配、调控经济职能，税务机关应主动发挥全部职能，才能真正为社会发展和经济建设保驾护航。前文已经论述流转环节的营业税税负极易转嫁，保有环节的两税税负实际很低，因此，一要着力强化企业所得税汇算清缴和土地增值税清算，实现调节分配职能；二要加强土地使用税税负分析，从目前实际征收入库的土地使用税所占房地产业税收的比重来看并不太高，可以在房地产信息库完善的基础上，重新开展税负分析，并提请政府调整税额标准；三要借两税（契税和耕地占用税）接管的契机，以信息化管理为依托，加强横向协作，建立信息共享，开展联合控管，按照房地产开发流程实施一体化管理。课 题 组：AB市地税局DD区分局协助单位：市直其他分局二O一一年九月九日专心-专注-专业