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房地产法案例一、房地产开发法律制度引例： A、B、C 三公司房地产联建合同纠纷案（P77）原告：某市A 农工商总公司（简称A 公司）被告：某市B 房地产开发公司（简称B 公司）第三人：某市C 房地产开发公司有限责任公司（简称C 公司）案情简介 ：A 公司和 B 公司为合作开发该市西城区10 号块而签订了联建合同，约定由A 公司提供建设用地并办理建设手续，B 公司负责投资建造南北两栋主楼（其中南楼归A公司，北楼归B 公司）。为此， A 公司和 B 公司共同成立了项目公司C 公司，其中投资方B公司占 C 公司 95%的股份， A 公司占 C 公司 5%的股份。 C 公司成立后完成了项目北楼建设并销售， A 公司取得了售楼款。项目南楼由于缺乏资金仅完成主体封顶及部分外部装修，由此 A、B、C 三家公司发生争议。为此，A 公司向一审法院起诉，要求B、C 两家公司继续履行联建合同，投资完成项目南楼建设。被告B 公司辩称：项目公司C 公司成立后，联建项目移交C 公司，因此我公司与A 公司签订的联建合同应视为同时解除，A 公司无权根据联建合同要求我公司出资建设该项目。第三人C 公司辩称：我公司系独立法人，A 公司作为我公司股东之一，只能通过公司内部利润分红实现其利益，无权要求我公司出资并将属于我公司所有的南楼建设完成后交其所有。案例 4-1 兰州西部丝绸商贸城违法建设销售住房案（P87）案情简介 :1996 年年底，只有初中文化程度的小雁滩村村民杨国忠，担任兰州西部丝绸商贸城总经理。 他在没有办理建设用地规划许可证、建设工程许可证、建设工程开工证等相关手续的情况下， 擅自在丝绸商贸城南侧开工修建设计为6 层的住宅楼。 在建设过程中虽经政府主管部门制止，丝绸商贸城仍继续施工。该楼工程完工后，在不到3 个月的时间里， 60套住房全部售完。 房子售出后丝绸商贸城私自印制并给住户发放所有权证，并承诺售房后再给住户办理合法的房屋所有权证，参与违法开发和售房的企业有甘肃海惠房地产开发有限公司和甘肃金土地房地产经纪有限公司。相关部门作出处理结果：对参与开发的甘肃海惠房地产开发有限公司，吊销房地产开发资质证书，没收其违法所得，并处以罚款。对参与售房的甘肃金土地房地产经纪有限公司，吊销中介服务资格证书，没收违法所得，并处以罚款。该案发生后，兰州市组织房地产、城建、财政、工商、监察、物价等职能部门专门成立了整顿和规范房地产秩序领导小组，对本地房地产开发市场进行了一次大规模普查和整顿。通过普查整顿， 对于 32 家房地产开发企业注销资质证书，对 21 家房地产开发企业作出了不予换发资质证书的决定。案例4-2 河南A 技术经济研究所与上海B 实业有限公司合作开发经营合同纠纷案（P90）案情介绍 ：1992 年 6 月 18 日，河南 A 技术经济研究所（以下简称A 所） ，与上海 B 实业有限公司（以下简称B 公司） ，签订合作开发经营房地产合同书，该合同第1 项约定： A所以 300 亩土地 （简称 M 地块） 及部分资金与B 公司联合开发该M 地块项目。 A 所以每亩53.3 万元作价投入,再投入资金3130 万元并负责M 地块开发经营；B 公司分批投入6000 万元，不参与具体开发经营，但对项目开发经营进行审核。A 所在土地每亩53.3 万元地价基础上进行开发经营所得纯利润，由A 所和 B 公司按 55%和 45%的比例分成。合同第2 项约名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 定：双方联合开发约420 亩的 N 地块项目，合作方式为，B 公司分批投入资金6000 万元，不参与决策管理；A 所对 B 公司投入资金保年息加年红利15%，一年后返还B 公司所投入本金。同时， A 所以 N 地块中的150 亩对 B 公司进行抵押。合同签认后，B 公司分批共投入 1.01 亿元到 A 所指定账户， A 所向 M 地块所在地县国土局、规划局缴纳了地价款、配套款、报建款等共计6814.7469 万元，但A 所未取得M、N 两地块土地使用权证。1992 年 12月至 1993 年 11 月间， A 所共付利息562.4 万元给 B 公司，余款未还。一审法院认定事实与判决：A 所与 B 公司均没有房地产开发经营权，A 所也没有取得M 地块的土地使用权，因此，A 所与 B 公司于 1992 年 6 月 18 日签订的合作开发经营房地产合同书第1 项关于联合开发M 地块项目决定，违反了我国关于房地产开发经营的法律规定；该合同第2 项关于 N 地块项目开发约定，由于A 所亦未取得N 地块使用权用权，B 公司只收取利息和保底红利，不承担合作开发风险，是名为合作开发，实为企业之间借贷，违反了金融管理法规，也属于无效，所以该合同属于无效合同。一审法院判决如下：（1）A 所与 B 公司于 1992 年 6 月 18 日签订的合作开发经营房地产合同书无效；（2）A 所自本判决发生法律效力之日起1 个月内返还B 公司投资款、 贷款本金 1.01 亿元及利息 (利息按中国人民银行同类贷款利率计算，从汇款之日起至还款之日止)，A 所已支付给B 公司利息562.4万元在执行时扣除。一审案件受理费742410 元，由 A 所负担。A 所不服原判提出上诉。二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。案例 4-3 A 置业发展有限公司诉B 房地产开发有限公司房地产开发项目转让纠纷案（P92）案情简介 ：B 房地产开发有限公司（以下简称B 公司）于1994 年 12 月 30 日取得某市五一广场东牌楼项目70 年的土地使用权，并于1995 年 7 月 14 日取得该项目国有土地使用权证。 A 置业发展有限公司（以下简称A 公司）于是1995 年 5 月取得企业法人营业执照，为中外合资经营企业，经营范围为房地产开发和自建房产销售、租赁。1996 年 7 月 30 日，B 公司与 A 公司签订关于将五一广场东楼旧城改造项目交A 公司独立开发的协议，约定B公司从合同签订之日起，将项目的合部资料交给A 公司，项目的一切权益归A 公司所有。此项目 B 公司的所有投入，包括 B 公司取得土地使用权所交土地出让金30 万元、项目 B 公司的所有投入， 包括 B 公司取得土地使用权所交土地出让金30 万元、项目前期工程费用90万元、投入拆迁费用300 万元，其计划420 万元，由A 公司在 3 日内全部付给B 公司。即日起由 A 公司支付了340 万元。 A 公司开发建设时取得了建设用地规划许可证，但土地使用权过户手续，费用自理。上述协议签订后，A 公司向B 公司支付了340 万元。 A 公司开发建设时取得了建设用地规划许可证，但土地使用权权属仍在B 公司名下。 2000 年 9 月 26日和 11 月 23 日 A 公司分别致函拆迁办与B 公司，称A 公司对东牌楼项目经过1995 年 5月至 1998 年 11 月开发后，投入了大量的人力、物力、财力，因故未完成开发，有关该公司在此项目上的投入资金，请B 公司尽快客观认定，并制定退款计划。此后由于A 公司请求退还投资款不成，于2002 年 2 月 6 日向一审法院提起诉讼，请求法院判决解除双方转让合同关系，由B 公司返还A 公司投资款1664 万元及应得收入1683 万元，支付占有资金利息800 万元， 并承担本案的诉讼费用（2002 年 2 月 7 日，A 公司未参加年检被工商行政管理部门吊销营业执照） 。一审法院认定的事实与判决：B 公司虽然取得了东牌楼项目的土地使用权证，但其未完成东牌楼项目开发项目开发投资总额的25%以上即将东牌楼项目转让给A 公司司，该转让行为违反了中华人民共和国城市房地产管理法（1994 年）第 38 条第 1 款第 2 项之规定，应当认定为无效。因双方合作及转让行为无效，B 公司应当返还A 公司对东牌楼项目的开名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 发投资成本。根据某会计师事务所审计鉴定并经确认的投资开发成本11385693.23 元。 B 公司、A 公司作为房地产开发企业，应当明知房地产开发经营的相关规定，故双方对造成上述合作及转让行为无效均有过错，但B 公司负有主要过错责任。B 公司应当赔偿A 公司投资成本利息损失的70%。其利息计算自A 公司退出东牌楼项目之日起即1998 年 11 月 30 日至清偿完毕之日止。因双方合作及转让行为无效，且A 公司自行终止开发建设，故A 公司要求分享应得收入的诉讼请求不能成立。B 公司系东牌楼项目的所有权人，亦是A 公司退出东牌楼项目的直接受益人，应当负有返还A 公司投资开发成本和赔偿部分利息损失的责任。B 公司辩称其已将项目转让给A 公司的理由不成立，不予支持。A 公司虽被吊销营业执照，但尚未注销，仍具有诉讼主体资格。根据中华人民共和国合同法第16 条第 1 款， 中华人民共和国城市房地产管理法（1994 年）第 38 条第 1 款第 1、2 项之规定，判决如下：1 B 公司返还 A 公司投资开发成本11385693.23 元， 并赔偿 A 公司投资开发成本自1998年 11月 30 日起至返还完毕之日止，按中华人民共和国同期贷款利率计算的利息损失的70%；2.驳回 A 公司的其他诉讼请求。案件受理费217360 元、财产保全费207870 元、鉴定费50000 元，合计475230 元，由 B 公司负担285138 元，由 A 公司负担190092 元。B 公司不服一判决，提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二、商品房预售登记制度引例A、B、C 三公司房屋预售合同纠纷案（P101）案情简介 ：1999 年在南方某市，开发建设一大厦项目的A 公司与 B 公司签订了一份预售该大厦三层房屋的房屋预售合同。随后，A 公司将房屋预售合同在该市的房地产交易管理所办理了“预售登记” 。后因该工程系早自1996 年就长期停建的“半拉子”工程，该市有关部门报请市政府批准，依照有关处置积压房地产的法律法规的规定，代为处置并拍卖给第三人 C 公司。 C 公司投入巨资续建竣工，并报经该市规划报建部门批准将该大厦改名后，准备上市销售。但是，该市房产管理部门以该大厦原有的房屋预售合同的“预售登记”尚未撤销为由，拒绝为C 公司办理房屋产权登记。B 公司得知该楼已续建竣工并将上市销售的消息后，也向当地法院起诉A 公司和 C 公司。 B 公司认为其与A 公司签订的房屋预售合同已办理了“预售合同” ，请求法院判决确认B 公司对该竣工楼房的三层房屋享有所有权。在这起纠纷中，B 公司认为：其与A 公司签订房屋预售合同后，已支付了全部价款并办理了“预售登记” ，具有物权效力。请求法院判决确认其对该竣工楼房的三层房屋享有所有权。 C 公司认为：自己购买的是经政府批准依法处置拍卖、产权清晰的“半拉子”工程，产权已经转移，自己又投入巨资续建完工。A 公司则认为：预售房屋是政府批准的，预售合同也是在政府的房地产部门“登记备案”的。楼房被处置拍卖是经政府批准的，拍卖款项已偿还了其他债务。 而政府的房地产管理部门则认为：房屋预售合同在房地产交易管理所办理“预售登记”就是合法的登记，我们长期都是这样做的。政府批准依法处置和拍卖，是政府的事。在这个案例中，A 公司将早已停工3 年的“半拉子” 工程当作在建房屋预售，且在政府决定处置时未告知B 公司，并在处理拍卖款项时未通知B 公司参加分配，在主观上具有欺骗的故意。 B 公司未调查了解清楚就盲目地签订合同并支付价款，未谨慎注意到政府的处置公告，及时处理与A 公司的债权债务，也有过错。上述案例，暴露了我国房地产预售经营行为中的不规范问题以及房地产行政管理部门在监管中的疏漏，由此深入分析， 我们还会发现政府及其主管部门在执行有关商品预售法律法规、完善相关的监督管理制度和规范管理方面存在的问题。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - - - - - 案例 5-1 A 某诉 B 公司商品房预售合同纠纷案（P104）案情简介 ：原告 A 某与被告B 公司签订商品房预售合同，约定 A 某购买 B 公司开发的商品房一套。 合同签订后， A 某交付房款， B 公司未能按期交房，A 某得知 B 公司尚未取得商品房预售许可证，故诉至法院要求被告承担逾期交房的违约责任。本案的审理， 涉及合同效力问题，在审理过程中，B 公司取得了预售许可证，故法院认定合同有效，判决B 公司按照合同约定承担逾期交房的违约责任。案例 5-2 商品房预售合同未经登记是否有效（P112）案情简介 ：原告某房地产公司与被告某旅游公司签订商品房预售合同，约定被告购买原告开发的6 套商品房 ,原告按照被告要求对6 套房屋进行设计及装修。合同签订后，被告按照约定向原告支付了定金，原告依约对房屋进行了设计施工。后被告未按约定支付剩余房款和改装费， 原告多次向被告催要，被告称其已放弃购房打算，并要求原告返还定金。于是，原告诉至法院， 要求被告继续履行合同，并承担违约责任，被告辩称双方的预售合同未经房地产管理部门备案登记，因而无效，并要求原告返还定金。案例 5-3 张某签订购房合同纠纷案（P115）案情简介： 张某看中了乙房地产公司（以下简称乙公司）开发的某处商品房，就与开发公司签订了一份认购书，认购在建的某处房产（该房产具备预售条件）。 认购价为40 余万元，认购书约定张某必须在签订认购书后15 天内到乙公司所指定的地点交纳首期购房款并签订商品房买卖合同。 张某按照认购书的约定向乙公司交纳了1 万元定金。在签订商品房合同时，张某对合同条款提出修改意见，要求将乙公司广告中一些有关附属设施明确承诺的内容补充约定其中， 但乙公司以合同是通用文本，内容不能再修改。因双方未能达成共识，张某提出不再购买该处房产，并要求退回定金。房地产转让法律制度引例李某与建设有限公司商品房买卖合同纠纷（P127）案情简介： 2003 年 9 月，李某与建设有限公司（以下简称建设公司）签订了绿色家园住宅用商品房认购协议书。在签订认购协议书时，建设公司尚未取得商品房预售许可证，但其将有关部门开具的证明悬挂于销售大厅西墙。合同签名册订后， 李某向建设公司缴纳了定金 2 万元和首付款13 万元。其后，李某认为建设公司在签订合同时，故意隐瞒公司和房产销售的真实情况，构成欺诈。为此，李某向法院起诉，请求判令双方签订的认购协议无效，并要求建设公司返还自己已付的房款和定金共15 万元，并赔偿已付房款1 倍的赔偿金。终审法院认为， 李某与建设公司签订的商品房认购协议书具备商品房买卖合同的主要内容，因此应认定为是商品房买卖合同。但由于建设公司在起诉前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了法律、行政法规关于商品房预售的强制性规定，所以应认定为无效，故判令建设公司返还李某购房款及定金共15 万元。本案涉及房地产转让形式、房地产转让合同效力的认定和对购房人利益的保护等多个法律问题。 合同成立和合同生效不同：合同是否成立的判断标准是合同双方是否就合同的主要内容在意思表示上达到一致。合同是否生效的判断标准是合同必须时是符合标准、行政法规的强制性规定相冲突。已经依法成立的合同必须同时符合法律、行政法规的强制性规定才能生效。本案中，李某与建设公司签订的商品房认购协议，双方意思表示一致，协议的内容具备了买卖合同的主要条款，并且李某已支付定金和部分价款，因此， 应该认定为商品房购名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 7 页 - - - - - - - - - 买合同已经成立。但是，依照我国城市房地产管理法和平共处城市商品房预售管理办法的规定， 取得预售许可证是商品房预售的必备条件，未取得预售许可证而签订的房屋买卖合同因违反了法律的强制必规定而不能生效，也不能产生当事人期望的法律效果。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2 条的规定，出卖人在签订合同时没有取得商品房预售许可证，但起诉前取得的，可以认定为合同有效。但本案买卖中， 建设公司在起诉前也未取得商品房预售许可证，因此， 这份商品房认购协议书应确认为无效合同。另外，本案中看不出建设公司对未取得预售许可证的行为具有隐瞒和欺诈的故意， 尚不构成最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第9 条规定的适用惩罚性赔偿的要件，故法院未支持李某要求支付赔偿金的请求。案例 6-1 乙某请求确认买卖房屋合同无效案（P133）案情简介 ：甲（女）与乙（男）系夫妻关系，二人在东城有一处住房，产权人为甲。2002 年 6 月甲与丙签订了房屋买卖协议，并将此房以10 万元出售并将房屋以及甲的户口本、结婚证、乙的书面同意书（甲书写）、房屋的产权证等办理产权变更的相关材料交付于丙。丙对该房委托评估并向房管局提交上述资料，经房管局审查对丙核发了房屋所有权证。后来此房拆迁，丙领取安置补偿款15 万元。乙得知此情形后以自己系房屋共有人，未在房屋转让协议上签字， 对甲卖房并不知情为由向丙所在区法院提起民事诉讼，主张房屋买卖合同无效。 同时， 乙又以房管局同意转让审批行为违法为由向甲所在区即东城区法院提起行政诉讼，请求撤销房管局房产转让审批行为。经审理， 东城区法院认为房管局只对转让手续进行形式要件审果， 未对其真伪进行审核，审批缺乏证据， 判决撤销房管局同意转让的具体行政行为。东城区法院判决作出后，丙所在区法院以房管局转让审批行为违法，已经法院作出生效判决为由，认定房屋买卖合同无效。本案涉及房地产转让合同的效力认定和房地产转让登记的公信力问题。房地产转让人应当对所转让的房地产享有处分权。无处分权的处分行为应当认定为无效。但是， 如果第三人基于对登记而产生的公信力，通过交易有偿取得房地产符合善意第三人的要求时，应保护第三人的利益。 最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第 89 条规定， 在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。 但第三人善意、 有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。2007 年物权法第 106 条也确认了善意占有规则，规定：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权： （1）受让人该不动产或者动产时善意的；（2）以合理的价格转让： （3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已给登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。案例 6-2 王某买卖房屋面积误差率（P139）案情简介：王某于 2005 年 3月 20 日与本市某房地产开发公司签订了一份房屋买卖合同。按照合同的约定，王某以每平方米5000 元的价格购得一套三居室普通住宅，建筑面积110平方米，总价款为55 万。王某在实地考察后，对房屋比较满意，遂在签订合同之后的第二周全额支付了房款，并很快取得了房产证。同年6 月，王某开始对房屋进行装修。期间王某的女朋友李某来参观新居，感觉房屋面积与合同约定面积有出入，遂请专业人员进行了测量。测量人员实测住房面积为105 平方米，与合同约定面积相差了5 平方米。 6 月 15 日，王某找房地产开发公司要求退还差价。房地产开发公司认为房屋是以整套为单位进行销售，每平名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 方米 5000 元只是推测价格。此前双方已经对房屋总价达成协议，并且合同已经实际履行，所以拒不退还差价。8 月 12 日，王某通过律师向所工区人民法院提起诉讼，要求房地产开发公司退还差价。 庭审法院经过调查认为，王某与房地产开发公司所签订的房屋买卖合同真实有效， 但对房屋总价和单价的关系约定不明确。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14 条的规定，房地产开发公司交付的住房面积误差已经超过3%。房地产开发公司应对面积误差3%以内的部分， 即 3.3 平方米的房价按合同价退还王某 ,超出 3%的部分，即1.7 平方米部分应按房价款进行双倍返还。因此，判决支持王某的诉讼请求。本案涉及房地产转让双方的权利和义务。出让方应该保证所出售的房地产符合合同约定的质量、 数量要求。这也是诚实信用原则在房地产交易中的体现。本案中，房地产开发公司实际交付的房屋面积与合同约定有较大的误差，理应依法退还相差面积部分的房价款和利息。造成房屋面积误差的原因千差万别，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，面积3%以内的误差被推定为合理误差，地产商只需要按合同约定的价款多退少补就可以了。但超过3%的误差，通常会被推定为主观方面具有一定的过错， 如果合同中没有就误差问题如何处理作出约定，应该由开发商对买房人就相应部分房款进行双倍返还。这种规定的目的是为了防止房屋买卖中利用面积误差损害购房人利益的行为，为购房人提供更加充分的保障。案例 6-3 熊某要求秦某履行经济适用房赠与合同案案情简介： 2000 年 4 月 1 日，熊某与秦某签订了一份赠与协议书。协议中约定，秦某将其即将取得的一套经济适用房赠与熊某，由熊某交付房款， 秦某在取得房屋后将房产证直接过户给熊某。熊某依约交付房款后，于2002 年 6 月入住。 2005 年 7 月，房地产管理部门向秦某颁发了房地产证，熊某找秦某协商办理过户未果，向法院提起诉讼，要求法院依法判令被告秦某履行房屋赠与合同的附随义务，即判令秦某补办房屋产权利过户手续。法院审理认为，被告秦某将经济适用房通过协议赠与没有购买资格的原告熊某，使原本不符合购买经济适用房条件的原告实际上交付房款，但该套房屋的产权证仍以被告名义办理并引起本案诉争，扰乱了我国经济适用房的管理秩序，损害了社会公共利益，故该赠与合同无效。本案涉及经济适用房的主体资格和转让效力认定。经济适用房具有很强的政策性社会保障性。 对经济适用房的转让，国家有特殊规定，本案中秦某装经济适用房以赠与的方式转让给熊某，由熊某交付房款，实际上属于恶意串通、损害国家利益和社舍公共利益的行为，此赠与合同当然有效。房地产租赁法律制度引例房屋承租人优先购买权保护案（P153）案情简介： 1987 年起，宋某租用林某的一间临街店面房，双方签订了书面房屋租用合同，并依法到房产管理部门办理了房屋租赁登记备案手续。至1998 年，宋某听说林某欲将此间店面房卖掉，宋某便多次找到林某，提出欲购买此间店面房。林某告知宋某，这间店面房是林某与张某按份共有的，现在张某也想购买林某的份额。最后，在出价相同的情形下，林某将店面房中其应有有部分卖给了张某。宋某因此诉到法院，认为自己作为房屋的合法承租人， 依法享有优先购买权，林某的行为侵犯了其优先购买权，请求法院确认林某与张某的房屋买卖关系无效，保护其优先购买权。林某则主张，此房系其与张某按份共有，张某同样享有优先购买权，其把房屋卖给张某是正确的，双方的房屋买卖合同有效。租赁是房地产交易的重要形式之一，也是现实生活中大量存在的一种法律关系。无论名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 7 页 - - - - - - - - - 是在缓解住房供需矛盾，满足生产经营需要方面，还是充分利用财产价值，合理利用资源方面，租赁都起着十分重要的作用。因此， 房地产租赁制度一直是房地产法律制度的重要内容之一。 从发达国家和地区的情况看，一个完善、 繁荣的房地产市场是以存量市场的发达程度为标志的， 通过租赁市场使已有的房屋资源合理流动，从而实现优化配置、调节余缺， 是满足住宅和生产经营用房需求的重要途径，也是世界各国的通行做法。案例 7-1 房屋承租人优先承租权保护案（P162）案情简介： 2002 年 5 月 8 日，郑某与刘某签订了一份房屋租赁合同，约定郑某承租刘某的门脸房经营服装，租期自 2002 年 6 月 1 日至 2005 年 6 月 1 日，租金每年5 万元。 双方在合同中还约定，合同期满后，如果郑某愿意继续承租此房屋，在同等条件下，可享有优先承租权。合同签订后，双方按合同约定履行了各自的义务。2005 年 2 月，邻居李某找到刘某，表示愿意在郑某与刘某的租赁合同期满后，以更高的价格承租刘某的房屋。3 月 15 日，李某即与刘某签订了一份房屋租赁合同，主要内容为： 郑某与刘某的租赁合同期满后，刘某将房屋收回， 交给李某承租。 租赁期限自2005 年 6 月 15 日至 2007 年 6 月 15 日，每年租金为 6 万元。 郑某在得知刘某与李某签订了租赁合同后，向法院提起诉讼，认为刘某与李某签订的房屋租赁合同侵害了其优先承租权，要求法院认定刘某与李某签订的房屋租赁合同为无效合同，判决刘某在同等条件下将房屋继续出租给自己。本案的争议焦点是郑某与刘某约定的优先租赁权是否有效，有无对抗第三人的效力。要正确处理本案，必须围绕争议焦点弄清以下两个问题：（1）郑某与刘谋约定的优先租赁权属于何种性质，其效力如何？（2）刘某与李某签订房屋租赁合同是否有效？名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -