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2宏观环境概述 区位特点区位特点 合肥全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中市区总面 积838.52平方公里，市区建成区面积为224平方公里。合肥市 辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县。总人 口约463万，其中市区人口224万。 交通状况交通状况 合肥是全国区域性综合交通枢纽。淮南、合九、合西铁路在 此交汇，合宁、合武高速铁路也已开通。合福、合蚌、合杭 客运专线和合铜铁路即将开工建设，届时合肥到北京仅需3个 小时。206、312国道和合宁、合徐、合芜、合安、合淮阜、 合铜黄、合六叶等高速公路穿境而过。合福、合马高速公路 即将开工建设。合肥还是交通部规划中的内河航运中心，正 在启动的江淮运河建设项目，将使合肥成为沟通长江和淮河 的水运中心。骆岗机场是全国重要的国际备降机场，4E级机 场合肥新桥国际机场正在建设中，预计2012年底投入使 用。9经济环境p08年全社会固定资产投资1838.64亿元，增长40.3；p从07年开始，房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化0808年合肥全社会固定资产投资高速年合肥全社会固定资产投资高速增长和房地产投资持续稳定变化增长和房地产投资持续稳定变化10经济环境p08年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15590元和5300元，增长16.1和18。p合肥CPI的增长是平稳攀高，而房价同比却是跳跃性的弹升0808年合肥新建住房价格同比上扬年合肥新建住房价格同比上扬幅度就远远高于了幅度就远远高于了CPICPI的涨幅的涨幅11经济环境n目前，合肥人均GDP接近 5000美元，城市居民处在消费升级的阶段。n固定资产投资的增高，为整个合肥的经济发展包括房地产开发提供了可持续发展的硬件保证。n人均工资快速增长，提高了当地人消费能力，从侧面支撑了房地产市场。n同比全国其它部分省会城市及省内主要城市，合肥商品房住宅均价相对较低，这和合肥近两年开发量过大、城市人口基数又相对较少，同时相应的资金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市发展进程有关。 小结：经济发展形式良好，推动了房地产业发展小结：经济发展形式良好，推动了房地产业发展12政策环境税收类政策税收类政策土地类政策土地类政策其他类其他类房地产市场房地产市场1金融类政策金融类政策23住房保障类住房保障类45多种政策出台，显示了政府对房地产市场调控的强大力量，了解政策利于规避项目开发中的一些风险13政策环境税收政策税收政策关于进一步加强土地税收管理工作的通知关于进一步加强土地税收管理工作的通知、耕地占用税暂行条例实施细则、耕地占用税暂行条例实施细则关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知、下调住房交易税费房贷利率、下调住房交易税费房贷利率金融政策金融政策经济适用住房开发贷款管理办法经济适用住房开发贷款管理办法关于进一步加强房地产行业授信风险管关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知理的通知 、关于对房抵产委托贷款情况进行调查的通知关于对房抵产委托贷款情况进行调查的通知土地登记办法土地登记办法、土地调查条例土地调查条例、关于开展开发区土地集约利用评价关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知工作的通知关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知、两会政府工作报告之住房保障体系、成立两会政府工作报告之住房保障体系、成立“住房和城乡建设部住房和城乡建设部”土地政策土地政策住房保障住房保障其他类其他类房屋登记办法房屋登记办法、十项政策扩大内需、十项政策扩大内需14城市建设城市建设给城市经济的发展注入强心剂，给城市居民以信心，给外来投资者以良好城市建设给城市经济的发展注入强心剂，给城市居民以信心，给外来投资者以良好的愿景，从的愿景，从08年合肥的城市建设可以判断出：年合肥的城市建设可以判断出：1、城市基础设施落后已经制约了城市经济的发展，现在加快建设是在补原来的旧帐；2、交通的改善将提升区域的价值，减弱环境与位置对终端客户的选择抗性，从而吸引投资商进入；3、对外的交通改善，将提升城市的吸引力和辐射力，增加合肥吸引投资的活力；4、动车组的开通将直接拉近上海、南京、合肥一线的通行半径和经济活动距离，利于城市经济的发展和开放性的投资环境。15金寨路高架放行：金寨路高架放行：于2006年10月动工建设的金寨路高架桥工程，投资概算17.9亿元，08年10月通车。合肥新桥机场通过环评审批合肥新桥机场通过环评审批合肥西部南部三新城区融为一体合肥西部南部三新城区融为一体柏堰科技园基本建成，政务区、经济开发区、高新区实现融合。长江东大街长江东大街6月月1日开工日开工长江东大街，西起马鞍山路，东至花冲路，与新安江路对接，全长3.32公里，为城市主干道。合肥动车组开通合肥动车组开通合宁铁路动车组于08年8月1日正式开通。动车组开通开通后，合肥至南京只须59分钟，合肥至上海只须2小时59分钟。合肥在迎来“动车时代”的同时，也将全面对接“长三角”地区，旅游、商贸、物流等各行各业也将迎来全新的发展时期，合肥未来的发展全面提速。合肥港综合码头开工合肥港综合码头开工08年9月，投资2.38亿的合肥港综合码头一期工程开工，预计在2010年初投入使用，标志着合肥这个内陆城市实现通江达海的梦想迈出了实质性的第一步。合肥轻轨合肥轻轨09年准备开建年准备开建合武高铁建成，合肥至武汉车程缩短到合武高铁建成，合肥至武汉车程缩短到2小时小时城市建设0808年大事记年大事记16企业盘点企业的研究主要关注于大型房地产企业的动作，通过大型企业的盘点可企业的研究主要关注于大型房地产企业的动作，通过大型企业的盘点可以判断出：以判断出：城市的住宅产品升级实现跨越，国内一线开发商的介入提高了终端消费客户的鉴赏能力，从而为价格提升和居住品质提高奠定基础；造城成为城市发展的主题，这预示着合肥进入大盘品质生活时代，开发商分化开始；港资、外资投资商尚未涉足合肥，表明城市的商业经济还相对落后，未来2年的发展仍将停留在住宅的发展上。17企业盘点万科进入合肥万科进入合肥作为中国房地产的领军者，万科于2008年4月成功拍得望江西路与合作化路两地块，标志着万科正式进入合肥房地产市场。随后，快速打造了在合肥的首个作品万科金色名郡，并成功以精装房亮相市场，引起了业界及购房者的广泛关注，开启了合肥楼市精装房的新纪元。华润又一力作亮相合肥华润又一力作亮相合肥华润继谰溪镇之后，携其第二部作品华润幸福里再度巨献合肥。绿城献给合肥的第三部经典之作绿城献给合肥的第三部经典之作绿城玉兰公寓是继绿城桂花园、百合公寓之后，绿城献给合肥的又一经典力作。世纪金源、中铁的世纪金源、中铁的“造城运动造城运动”世纪金源打造的滨湖世纪城以其480万方安徽第一大盘的磅礴气势屹立于合肥滨湖新区，开启了合肥楼市新的格局。中铁国际城是隶属于世界500强企业中国铁建的中铁房地产开发有限公司开发，项目以220万方的超大体量的主城区建筑集群。碧桂园滨湖城开盘引爆合肥楼市碧桂园滨湖城开盘引爆合肥楼市08年7月12日，碧桂园滨湖城盛大开盘。开盘半天130套双拼美墅，93套联排美墅即销售一空，开盘当日即吸引近5000人到场认购。18土地市场附：2008年土地成交量及同比情况一览表类别类别2007年年2008年年同比同比面积（亩）5779.90962797.861-51.59%金额（亿元）94.2660.52-37.79%均价（万元/亩）168.08216.3132.641 1、20082008年土地成交情况年土地成交情况地价的上涨和08年房地产市场销售下滑造成了2008年合肥市经营性用地成交量的萎缩。19土地市场附：2007-2008年合肥市土地出让面积（成交方式）1）按成交方式划分）按成交方式划分2008年合肥市经营性用地年合肥市经营性用地出让仍然以挂牌为主出让仍然以挂牌为主p挂牌出让土地占出让总数的69%，拍卖出让的为10宗，剩下的一宗为拍卖转挂牌。20土地市场附：2008年合肥市经营性用地成交面积（用途）2）按土地用途划分）按土地用途划分合肥市合肥市2008年出让的经营年出让的经营性用地仍然以住宅用地为主，性用地仍然以住宅用地为主，综合用地比例增加。综合用地比例增加。p 综合用地比例的增加显示城市都市化进程进程进一步提升，自我配套和中心化趋势明显。21土地市场附：2008年合肥市各区域经营性用地成交情况 3 3）按区域划分）按区域划分20082008年合肥市土地出让仍然以年合肥市土地出让仍然以四大老城区为主。四大老城区为主。p 2008年，合肥市区经营性用地出让以庐阳区为最多；从成交金额来看，瑶海区位居榜首。从成交均价来看，瑶海区的土地每亩超过360万元，是合肥最贵的土地。22销售情况20092009年年1 1季度合肥市商品房销售情况季度合肥市商品房销售情况类别类别1 1月月2 2月月环比环比3 3月月环比环比面积（万平米）34.444.128.2%82.587.1%套数（套）3711474327.8%840577.2%金额（亿元）13.717.729.2%33.488.7%均价（元/平米）3963405425.12%4129季度：4020附：2009年1-3月份合肥市区住宅类商品房成交情况总体形势是供求两旺局面：总体形势是供求两旺局面：成交套数走势先平稳后翻倍激增；成交面积走势快速增长转变成暴增；成交均价走势总体稳定上浮走势，但涨幅甚微 ；成交金额走势翻倍增势 。23前景预测1 1、合肥楼盘的发展趋势、合肥楼盘的发展趋势 小高层住宅唱主角小高层住宅唱主角小高层住宅兼有多层和高层的优势，比多层住宅节约用地，又比高层住宅节省成本和造价， 人文环境和整体环境均比高层住宅好。 联体别墅崭露头角联体别墅崭露头角 随着合肥市区的不断扩大，一些原本离市区较远的土地也被开发了出来。这部分区域远离 市区，自然条件和地理环境都比城区优越，适宜发展高档住宅区，这既可满足社会需求， 又符合发展需要。24前景预测2 2、合肥城市发展方向、合肥城市发展方向规划期内城市主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。老城提升，三面整合，两向拓展，两带控制。城市以老城为中心，大力改造核心主城区，并在老城区的东、西南、西、北方向建设四个城市副中心，沿巢湖逐步建设一个生态 型、现代化的滨湖新区。25合肥别墅的发展历程时间时间代表代表体量体量建筑形态建筑形态备注备注9090年代初年代初 琥珀山庄别墅一期 18栋 23层独栋别墅 8、18等是竞拍的，18为新加坡人（天荣公司）购走。另外的不少亦为家底厚重、华侨（旅日）购买。 9090年代中年代中 金凯花园一期、望园别墅 约50栋 23层独栋、联排别墅 外立面采用挂板进口材料，精装修、车库以及二期的泳池 ，首次出现，但无露台或阳台设计。9090年代未年代未 琥珀黑池坝别墅、世纪别墅 38套左右 23层独栋别墅与叠加别墅 合肥别墅发展的过渡期，别墅只能靠好的地段叫卖 。20002000年代初年代初 和庄、维多利亚、碧湖山庄、蜀山名筑、怡景山庄 200套左右 23层独栋别墅与联排、叠加别墅 合肥别墅发展的成长期 26合肥别墅项目分析区域区域案名案名建筑形态建筑形态面积面积(M2)单价单价( (元元/M2)/M2)容积率容积率销售状态销售状态包河区包河区 碧湖云溪.1期 独立、双拼别墅和双叠别墅 183-246 61000.67 销售结束瑶海区瑶海区 帝豪星港湾 联排别墅 250-28058001.4尾盘庐阳区庐阳区 恒泰阿奎利亚 叠加、联排别墅 230-29045001.24 1期销售结束，2期未售庐阳区庐阳区半岛一号 双拼别墅、联排别墅 180-290联排：6000双拼：65000.91在售政务区政务区 国建香榭水都 电梯别墅（12F）叠加别墅 190-230电:6500,叠:80001.8 剩1套经开区经开区 金星家园 叠加、联排别墅230-303联排：6800叠加：58001.47销售结束蜀山区蜀山区新华学府.春天联排别墅220-290 84508.15剩1套蜀山区蜀山区维也纳森林花园叠加、联排别墅216-29655000.9销售结束蜀山区蜀山区 御景山庄联排别墅236.5-241 5900-8000元/M2） 0.53剩1套27区域区域案名案名建筑形态建筑形态面积面积(M2)单价单价( (元元/M2)/M2)容积率容积率销售状态销售状态包河区包河区 玫瑰绅城联排别墅 220-2408500-110002.67在售 包河区包河区众安绿色港湾 双拼、联排别墅、叠加别墅208-3636500（叠加） 7000（联排）13000（独幢 ）0.8内在售 包河区包河区 碧湖云溪.缘墅叠加别墅183-246 均价：90007200-120000.67在售合肥别墅项目分析28合肥别墅项目分布碧湖云溪碧湖云溪玫瑰绅城玫瑰绅城半岛半岛1 1号号国建香榭水都国建香榭水都澜溪镇澜溪镇阿奎利亚阿奎利亚金星家园金星家园万振逍遥苑万振逍遥苑维也纳森林花园维也纳森林花园新华学府春天新华学府春天帝豪星港湾帝豪星港湾御景山庄御景山庄和顺东方花园和顺东方花园维多利亚维多利亚蜀山名筑蜀山名筑p 新开别墅楼盘少：新开别墅楼盘少：近年来，市场上别墅供应量较小，整个市场主要为消化以前余量。p 包河区为别墅供包河区为别墅供应集中区域：应集中区域：以碧湖云溪为代表的东南板块，在08年新推了一批货量，但一经推出，市场消化良好。p 政务区无别墅供政务区无别墅供应：应：目前政务区项目多为高层住宅项目，别墅这一高端产品供应量极少。在售别墅项目已售别墅项目众安绿色港湾众安绿色港湾291 1别墅房型面积分别墅房型面积分析析项目名称项目名称碧湖云溪碧湖云溪1 1期期维也纳森林花园维也纳森林花园 恒泰恒泰阿阿奎利亚奎利亚 国建国建香香榭水都榭水都御景山庄御景山庄 联联排排房型房型5室3厅4卫4室3厅3卫6室2厅3卫5室2厅4卫6室3厅3卫 5室3厅4卫4室2厅4卫 /4室4厅3卫3室4厅3卫 面积（）面积（）236-256216.3-296.4 270-290 /236.5-241 叠叠加加房型房型3室2厅3卫4室3厅4卫4室2厅3卫5室2厅3卫4室2厅3卫 5室2厅3卫4室3厅3卫4室2厅3卫 4室3厅3卫/面积（）面积（）171-240（3-4层含阁楼面积）189-198 230-280 208.2-220/联排别墅主力房型为联排别墅主力房型为5 5室室3 3厅厅4 4卫，面积在卫，面积在220-290220-290左右，叠加别墅主力房型为左右，叠加别墅主力房型为4 4室室2 2厅厅3 3卫，卫，面积在面积在180-220180-220左右。左右。合肥已售别墅项目分析30合肥已售别墅项目分析2别墅价格分析别墅价格分析联排别墅价格分析联排别墅价格分析合肥原有联排别墅的单价在2800-7000元/平方米之间，其中东方花园由于地理位置较偏价格最低，仅为2800元/平方米；碧湖云溪由于距离市区较近，并且联体别墅临湖位置较好，价格最高，达到6800元/平方米。总体来看，合肥原有联体别墅的单价主要在4500-6000元/平方米之间。从总价上看，原有联体别墅的单套总价在90-180万元之间，其中主要总价在110-140万元之间。31叠加别墅价格分析叠加别墅价格分析合肥原有叠加别墅的平均单价主要分布在4000-4650元/平方米之间，主力面积主要分布在180230平方米；单套总价主要分布在90万-110万元之间。合肥已售别墅项目分析323 3总体规划分析总体规划分析项目名称项目名称占地面积（万占地面积（万）建筑面积（万建筑面积（万）容积率容积率碧湖云溪85.360.67国建香榭水都10181.8维也纳森林花园20180.9阿奎利亚951181.24蜀山名筑740.57御景山庄5452.90.53和顺东方花园13171.3整体来看，占地面积不等，容积率不是太高，在0.532.67之间。纯别墅项目占地面积较小，最大的8万平方米，最小的5.45万平方米，容积 率在0.5-0.7之间。混合型的项目，由于受到其他物业类型的限制，导致容积率偏高，最高可达2.67，是纯别墅项目容积率的倍，最低也仅为1.24。合肥已售别墅项目分析334 4层数分析层数分析项目名称项目名称碧湖云溪碧湖云溪1 1期期维也纳森林维也纳森林花园花园恒泰恒泰阿奎阿奎利亚利亚国建国建香榭香榭水都水都御景山庄御景山庄联联排排 地上地上3层3层3-4层/3层地下地下1层1层1层/1层叠加叠加4层带阁楼4层4-5层4层带空中花园/合肥市原有各别墅项目在层数方面没有很大的差异，联排基本上为地上3层，地下1层， 叠加式别墅一般是4层，下面一、二层是一户，上面三、四层又是一户，部分叠加别墅带地下一层。合肥已售别墅项目分析345 5面宽和进深面宽和进深项目名称项目名称碧湖云溪碧湖云溪1 1期期维也纳森林维也纳森林花园花园恒泰恒泰阿奎阿奎利亚利亚国建国建香榭香榭水都水都御景山庄御景山庄联联排排面宽面宽(m)(m)6.4-8.97.2-8.66.6-8.1/6.6-7.8进深进深(m)(m)10.8-14.310.8-13.615.4-18/10.2-12.9叠叠加加面宽面宽(m)(m)7.8-9.28.16.5-8.16.9/进深进深(m)(m)10.8-1414.114-18.710.05/从上表我们可以看到，合肥市的原有的几个主要别墅项目的面宽进深比大概都在从上表我们可以看到，合肥市的原有的几个主要别墅项目的面宽进深比大概都在3 3：5 5左右，左右，这样的设计，既可以保证光线的充足，又保证各个房间的合理分布，给业主提供了更高品这样的设计，既可以保证光线的充足，又保证各个房间的合理分布，给业主提供了更高品质的生活。质的生活。合肥已售别墅项目分析356 6车库、露台及花园车库、露台及花园项目项目碧湖云溪碧湖云溪1 1期期维也纳森维也纳森林花园林花园恒泰恒泰阿奎阿奎利亚利亚国建国建香榭香榭水都水都御景山庄御景山庄联排联排车库车库地下、半地下地下一层/地下露台露台1-3层各有一个露台12-1518.4-57.6/9-13.2花园花园前花园，两端60左右，中间40左右前后花园，面积约35前花园，面积约20/无花园叠加叠加车库车库指定车位地下停车场地下、半地下地下停车场/露台露台3-4层有一面积约10露台无露台3-4层露台南北露台且北露台上层挑空/花园花园1-2有一面积约25前花园前后花园，面积约30/拥有入户花园和空中花园/从合肥市原有几个大型别墅项目来看，联排别墅多以地下、半地下车库为主，而叠加别墅大多没有独立车库，由园区统一指定停车场所。露台和花园是中国人传统居住习惯必不可少的部分，南花园、南露台的设计也保证了最佳的采光和日照效果。从原有情况来看，各别墅项目也是尽最大限度的留出了露台和花园的位置，给业主一个充分享受的空间。合肥已售别墅项目分析367 7建筑风格和景观风格建筑风格和景观风格 项目名称项目名称碧湖云溪碧湖云溪1 1期期维也纳森林维也纳森林花园花园恒泰恒泰阿奎阿奎利亚利亚国建国建香榭香榭水都水都御景山庄御景山庄建筑风格建筑风格欧式欧式欧式现代简约欧式景观风格景观风格中式中式意大利风情无无建筑风格和景观风格是各别墅项目标新立异的重要方面之一，各别墅园区的风格大多为中西结合，欧式的建筑加上中式的景观，符合大多数人的审美观点。对于别墅项目来说，它的顾客群体是属于那种30-50岁之间，事业有成，收入、家庭稳定的成功人士，大多数客户比较喜欢那种中西结合的园区风格。此外，在外立面的选择上，多以文化石和陶土瓷面砖为主，一方面比较美观，另一方面与欧式的建筑风格也比较吻合，符合大多数顾客的审美观点。合肥已售别墅项目分析37附：合肥市各区域近期住房需求量8 8配配套套项目名称项目名称内部配套内部配套碧湖云溪碧湖云溪1 1期期会所、幼儿园幼儿园、游泳池、健身馆、网球场、羽毛球场国建国建香榭水都香榭水都会所、游泳池、商业街维也纳森林花园维也纳森林花园SPA会所、游泳池、健身房、壁球场、网球场、棋牌室阿奎利亚阿奎利亚会所、商业门面御景山庄御景山庄会所、幼儿园和顺和顺东方花园东方花园酒店、会所、天然湖别墅作为一个高档物业形态，因其自身的特殊性和土地的限制性，大多位于市区边缘地带，因此其内部配套也是必不可少的。现有别墅园区的配套多包括会所、游泳池、健身馆、小球类场所、商业街等。 合肥已售别墅项目分析38在售典型别墅项目简介众安绿色港湾本案玫瑰绅城碧湖云溪39p项目概况：项目总建40万平米,容积率2.67;别墅区占地15万平米,容积率0.7;高层在前期开发。p产品类型：联排别墅、空中别墅、酒店式公寓、高层公寓、商铺等；目前在售为联排别墅。p市场定位：省内高收入为主的高端人群p项目风格：英伦风情 p户型特征：均为地上三层p户型面积： 220-240平米p价格：8500-11000元/平米p营销手法：高打形象；低端产品启动市场；打造样板区。l玫瑰绅城在售典型别墅项目简介40p项目概况：总占地面积3021亩，包括1800多亩的主题公园和1200多亩的大型低密度居住社区。 p容积率：0.8以内p产品类型：联排别墅、双拼别墅、叠加别墅p市场定位：高收入人群p项目风格：西班牙风格p主力户型：共12种户型，楼王户型最大，达到363平米p户型面积：200-280多平米 p价格：叠加：6500元/平米，联排：7000元/平米，双拼（楼王）：13000元/平米p销售状况：目前销售良好l众安绿色港湾在售典型别墅项目简介41p项目概况：总占地7万多平米，总建5.36万平米；p产品类型：联排别墅为主 ，兼有临湖临溪的独立、双联别墅和双叠别墅 ，目前在售的为叠加别墅；p容积率：0.67p市场定位：高收入人群p主力户型：183平米、200平米，四房两厅三卫p户型面积：183-246平米 p价格：均价：9000元/平米，7200元/平米-12000元/平米；p销售状况：目前销售良好l碧湖云溪.缘墅在售典型别墅项目简介42在售典型别墅项目简介l半岛1号p项目概况：总规划200万多平米，一期规划用地434000平方米； 拥有4000米湖岸线 ；p产品类型：双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯公寓、中心岛私家俱乐部、商业中心 ，目前别墅在售；p容积率：0.91p市场定位：中高收入人群p项目风格：英伦风情p户型面积：180-290平米 p价格：联排：6000元/M2，双拼：6500元/M2；p销售状况：目前销售良好43合肥别墅项目销售价格迅速上升合肥别墅项目销售价格迅速上升p2006年以来，合肥别墅销售价格大幅上涨，目前销售价格最高价已过13000元。预计2010年别墅销售均价将达12000元/M2。p包河区东南版块销售价格较高，马鞍山路版块为价格高地。p北部、东北、东部是别墅价格低地，如半岛1号均价6500元/M2；帝豪星港湾5800元/M2；和顺东方花园独栋也不过6000元/M2左右；但相比前期价格上涨幅度较大。p政务区无纯别墅项目，别墅的供应多为混合型项目，如国建香榭水都，目前在售的一套叠加别墅单价已至8000元/M2。p自然资源优势和内部景观等配套是别墅开发的必要条件，也是别墅价格支撑的主要因素，如半岛1号内外部景观资源、碧湖云溪的成形内部景观、众安绿色港湾的大手笔内部景观规划。附表：各项目价格区间别墅项目分析总结44问卷调查样本：问卷调查样本：选取高档写字楼、专业市场、机关单位等办公室调查人群：调查人群：高收入高层次群体；如房地产公司老总、上市公司高管、银行行长、IT行业老板、鞋类行业老板、服装行业老板、媒体中高层管理者、公务员、淮南、六安等地高收入人群调查内容：调查内容：1、客户购买别墅位置分析 2、客户购买别墅心理价格分析 3、客户购买别墅类型分析 4、客户对别墅的其他关注因素调查目的：调查目的：了解客户需求与心理价位，对本项目定位有很强指导意义。调查数量：调查数量：本次问卷调查共150份，回收有效问卷130份。分析工具：分析工具：Excel 软件问卷调查统计说明问卷调查统计说明45客户购买别墅心理价格分析针对别墅乐意接受价格区间调查显示，在从8000元以下至15000元以上的价格区间里，选择比例在前三位的单价分别是8000元以下、8000-10000元和10000-15000元，均为30，而在15000元以上的可接受客户比例不是很大，只有10%。表1：可接受单价46客户购买别墅位置分析表2：购买区域调查显示，客户选择别墅的区域主要集中在政务区、蜀山区等环境较好区域。 47客户购买别墅类型分析调查问卷中，将别墅类型分为联排别墅（排屋）、双拼别墅、叠加别墅（花园洋房）四类。被访者中，20的人选择独立别墅，联排别墅（排屋）的比例占到37，双拼别墅占到23，叠加别墅（花园洋房）占到20。 表3：购买别墅类型48客户购买别墅关注因素分析工程质量、物业管理和自然景观，是别墅购买者三个最看重要素。 表4：购买关注因素49受访对象举例被调查人一：被调查人一： 姓名：赵先生；职业：IT公司老板；年龄：41岁；现住址：祥源国际；赵先生，目前有购买别墅意向，对购买别墅的预期价格区间为8000元-10000元/平米；对位置选择上偏重于高新区和政务区一带；认为政务区的别墅8000元-12000元认为比较合理；想要购买联排别墅；认为目前合肥的别墅价格适中；重点关注别墅的工程质量、物业管理、自然景观等因素；对开发商品牌同时作为购买时的一个考虑因素。50受访对象举例被调查人二：被调查人二： 姓名：常先生；职业：企业高管；年龄：40岁；现住址：东海花园；常先生，目前有购买别墅意向，对购买别墅的预期价格区间为8000元-10000元/平米；对位置选择上偏重于包河区和政务区、滨户区一带；认为政务区的别墅8000元-12000元认为比较合理；想要购买联排别墅；认为目前合肥的别墅价格适中；重点关注别墅的工程质量、物业管理、自然景观等因素；对开发商品牌同时作为购买时的一个考虑因素。51受访对象举例被调查人三：被调查人三： 姓名：李先生；职业：建材经销商；年龄：55岁；现住址：马鞍山路；李先生，准备在两年内购买别墅，对购买别墅的预期价格区间为8000元/平米以下；对位置选择上偏重于蜀山区、瑶海区、高新区一带；认为政务区的别墅8000元-12000元认为比较合理；想要购买叠加别墅；认为目前合肥的别墅价格适中；重点关注别墅的工程质量、物业管理、自然景观等因素；对开发商品牌作为重点考虑因素。52受访对象举例被调查人四：被调查人四： 姓名：尹先生；职业：糖酒经销商；年龄：48岁；现住址：政务区；尹先生，准备在近年内购买别墅，对购买别墅的预期价格区间为8000-10000元/平米；对位置选择上偏重于蜀山区、政务区、高新区一带；认为政务区的别墅8000元-12000元认为比较合理；想要购买双拼别墅；认为目前合肥的别墅价格适中；重点关注别墅的工程质量、物业管理、自然景观等因素；对开发商品牌作为重点考虑因素。53被调查人五：被调查人五： 姓名：王先生；职业：媒体广告部主任；年龄：50岁；现住址：淮南市区；王先生，目前有到合肥购买别墅意向，对购买别墅的预期价格区间为8000元-10000元/平米；对位置选择上偏重于庐阳区和政务区一带；认为政务区的别墅8000元-12000元认为比较合理；想要购买联排别墅；认为目前合肥的别墅价格适中；重点关注别墅的工程质量、物业管理、自然景观等因素；对开发商品牌同时作为购买时的一个考虑因素。受访对象举例54结论根据对别墅市场的调研情况与项目所在区域、位置、环境等自身条件，我们根据对别墅市场的调研情况与项目所在区域、位置、环境等自身条件，我们得出结论：本地块适合做别墅项目，但要在合肥别墅市场竞争中胜出，需要做得出结论：本地块适合做别墅项目，但要在合肥别墅市场竞争中胜出，需要做出真正的差异化。出真正的差异化。目前合肥市场上热销的或已经售磬的项目无不如此。英伦风情、西班牙风格目前合肥市场上热销的或已经售磬的项目无不如此。英伦风情、西班牙风格等等产品的创新都证明了这个结论。等等产品的创新都证明了这个结论。市场定位方向建议市场定位方向建议双拼、联排、叠加别墅高端TWONHOUSE产品豪华型别墅高端别墅产品作为“第二居所”的休闲产品型面积建议型面积建议 联排：220-250平米叠加：180-220平米双拼：250-300平米价格建议价格建议起价：11000元/M2（叠加）均价： 14000元/M2最高价：17000元/M2（双拼）55THE END！THANKS！56 结束语结束语