2022年2022年酒店地产 .pdf

天津商业大学饭店管理原理研究题目浅谈酒店地产开发经营模式院 (系) 商学院专业旅游管理 2009 级研究生学生姓名李莹学 号 Y20090266 任课教师李烨2011 年 12 月 15 日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 11 页 - - - - - - - - - 摘要“ 商业+地产”, “旅游+地产”, “酒店 +地产 ” 房地产的发展已经进入了融合与并行的新阶段。相关行业和地产业不同程度的联合似乎是一个循序渐进的过程,却在近几年格外彰显。在这其中,酒店地产作为最为前沿的发展模式之一,虽然在北京、上海等大城市都有不同程度的实验性发展,但前景究竟如何尚不明了,究竟应该以什么样的方式发展也成为业内人士争论的焦点之一。本论文主要从酒店地产的分类、 分时度假、相关产业的发展以及产权式酒店、酒店式公寓、 酒店地产的规划、 发展趋势以及营销模式等几个方面作了系统的分析阐述和论证。文章首先阐述了本文将解决的问题和研究意义以及酒店地产在我国的发展状况。接下来本论文对酒店地产进行了分类,主要从产权式酒店的定义、产权式酒店的类型、产权式酒店成功操作要素、酒店式公寓的起源与发展、酒店式公寓的概念及其特点、 公寓式酒店的定义、 公寓式酒店的特点和经营方式等几方面对酒店地产作了详细的阐述。接着对相关产业进行了分析,主要从当今比较热门的旅游业和会展业两个方面进行了阐述。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 11 页 - - - - - - - - - ABSTRACT “Business & real estate ”,“tour & real estate ”,“hotel & real estate ”,the development of the real estate has already turned into the fusion and collateral new stage. The consociation of related profession different from the real estate industry degrees seem to is a process for follow the sequence and advance gradually, but which shows particularly in last few years. Here among them, the hotel real estate is one of the development modes that was ago most to follow, although all had the experiment development of different degree in big cities, such as Beijing and Shanghai.etc., foreground how understood still actually, actually should with what kind of the way development also becomes one of the focus of the industry insider issue. This thesis mainly from the classification of the hotel real estate ， Timeshare ， the development of the related industry and Time-Sharing Hotel，Service apartment the hotel real estate and develop the trend and the marketing mode several etc. s analysis that made system to elaborate with the argument. The purposes and meaning of the research have been introduced first, then elaborates the development condition in our country of the hotel real estate. Then is the classification of the hotel real estate, which mainly from the definition, the type, the main factor of succeeding to operate the Time-Sharing Hotel, and the origins and development, the concept and characteristics of the Service apartment, and the definition, the characteristics and the way of conduct of the apartment type hotel etc. Keyword: Hotel real estate, Service apartment, Apartment type hotel 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 11 页 - - - - - - - - - 1 绪论1.1 问题的提出及研究意义酒店地产，就是地产商与酒店运营商相结合的一种运营模式。它是以住宅立项、可以和普通住宅一样按套销售，但在建筑规划与配套上全部按照酒店的标准执行、又由正规的酒店管理公司统一运营。近几年来， 酒店地产全线飘红， 毋庸争议的成为楼市的最大亮点。 一些酒店地产项目的出现给地产市场打开了新的商机，也给发展商提供了一种新的产品开发经营模式。酒店地产作为较前沿的发展模式，虽然在北京、 上海等大城市都有不同程度的实验性发展，但前景究竟如何尚不明了，究竟应该以什么样的模式开发和经营已成为业内人士争论的焦点之一。本文就上述问题主要针对酒店地产特别是产权式酒店以及酒店式公寓的开发经营模式作了详细的分析论证，并对与酒店地产相关的一些产业进行了阐述，从而为开发、经营酒店地产指明了方向。 酒店与地产的嫁接不是一个偶然的因素，而是顺应市场发展的结果。 因为酒店本身就代表着一个楼盘的形象，星级酒店更是身份和地位的象征， 能够出入星级酒店， 在星级酒店居住， 本身就是一种荣耀。因此，当前市场上酒店地产的兴起就是理所当然的了。1.2 酒店地产在我国的发展状况酒店地产作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则。到上个世纪90 年代，酒店地产传入中国深圳、海南、北京、上海、西安等地，自此，酒店与地产相结合运营的模式就开始多了起来。酒店地产之所以能在中国市场上站稳脚跟、 形成气候并产生了更多的创新形式，其原因有多种： 全国宏观经济的持续好转， 国民经济的连续增长、 中国城市化进程的加快， 都使得投资性居住成为了可能。 因此可以这么说， 是国内经济的蓬勃发展催生了酒店地产的热潮。近期一项针对北京、 上海、广州、深圳等城市近千名高收入者的抽样调查显示，各种投资理财工具中，房地产投资被列为各类投资理财工具的前三位，而其收入也是所有投资品中最让他们感到满意的。而在房地产所有业态当中， 酒店地产又是呼声最高、最被市场看好的投资渠道之一。2 酒店地产的分类2.1 时权酒店名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 11 页 - - - - - - - - - 时权酒店就是所谓的“分时度假”， 是有瑞士企业家亚历山大耐首先提出，即出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以在市场上转售、转让或者交换。简单地说，时权酒店是指消费者或个人投资者买断了该酒店在每年某一特定时间里的若干年使用权。 这种度假方式在欧美流行半个世纪之久，虽然在国内尚处起步阶段，但这种方式所带来的经济效益也必将被众多的团体客户所接受。时权酒店起源于欧洲20 世纪 60 年代。第一家时权酒店的概念是在法国阿尔卑斯山脉地区的一家名为“Superdevoluy ”的滑雪度假村诞生的。 其卖点是该度假村能保证每一个购买该度假村某一时断的消费者能在预定的时间内来此滑雪度假。对该度假村开发商而言， 由于把未来的使用权提前销售给购买者，从理论上来讲，开发商已提前收回了开发成本和利润；对时权购买者而言， 这种方式能保证他们能用较低的价格(一次性买断 ) 获得预设时间里， 特别是旅游旺季时能使用该度假村的权利。时权经营的发展十分迅速， 它主要是一种预售方式， 开发商可提前收回成本与赚取利润， 而不必像传统经营方法那样通过长期的经营来获取利润；时权经营能分解投资者的风险， 促进资源的优化配置， 缩小经营的季节性差异， 减少产品的促销费用。近十年来，国际时权产业投资持续保持20% 的年增长率，时权资产的平均出租率达到80% 。在我国，自 2001 年 4月底首家时权酒店在深圳大梅沙雅兰酒店投入使用以来，时权酒店纷纷在中国各大城市落户，甚至在一些发达的中小城市也可见到这种时权酒店的身影。 这种时权酒店作为一种兼顾投资与休闲的全新投资形式，解决了中国房地产的空置率， 开辟了投资的新渠道， 从而受到旅游业以及房地产业的欢迎。2.2 酒店式公寓酒店式服务公寓， 最早始于 1994 年欧洲， ，意为“酒店式的服务， 公寓式的管理”， 是当时旅游区内租给游客， 供其临时休息的物业， 由专门管理公司进行统一上门管理， 既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。酒店式公寓的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 11 页 - - - - - - - - - 产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴， 它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、 酒店、会所多功能于一体，具有“自用 和“投资 两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点； 既可居住， 又可办公的综合性很强的物业。酒店公寓与普通住宅楼比较起来， 其结构和设计均有所不同。 酒店公寓需要配套齐全、 高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便， 而且价格相对较低， 随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型， 从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求， 在装修上统一为精装修， 提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调， 在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。2.3 产权酒店“产权式酒店”就是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证） 分别出售给投资者， 投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营， 以获取年度客房经营利润， 同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。 它起源于欧洲 20 世纪 70 年代，风行于世界一些著名旅游城市和地区（如美国的夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 11 页 - - - - - - - - - 金海岸等地尤为兴盛） ，此种模式经过数十年发展，已成为一种被社会广泛接受的房产和旅游投资品种。 投资者购买产权酒店后， 通常每年确定自己的使用天数，其他时间则交给酒店管理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增值。根据对国际旅游房产发展经验的总结，以及对国际旅游房产市场需求内在因素的深度分析， 结合对现阶段中国产权式酒店现象的研究，以投资和消费需求动机区分。国内产权式酒店类型： 消费类旅游房产休闲度假消费类，如：各类分时度假酒店物业 休闲度假住所房产投资休闲度假，如：各类休闲度假第二住所 商业经营型产权酒店经营收益物业增值， 如：星级酒店、服务式公寓、 经济型酒店、 度假村等。产权式酒店产品类型众多， 用地性质也不尽相同， 国内产权酒店用地性质概括如下： 商业性质用地传统的旅游星级宾馆、酒店立项，土地批租年限为40 年。 综合类用地商住两用， 即，商业和住宅综合用地， 带有裙房的商务公寓或写字楼，土地批租年限为 50 年。 住宅用地纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为70年。3 旅游业复苏带动酒店业发展中国旅游行业在经历了SARS 的冲击后，于2004 年初开始呈现复苏迹象 ,在国际旅游市场的迅速成长和国内经济发展良好的带动下，2004 年景气好转并在 2005 年进入成长阶段。 2004年旅游行业全年收入突破6 亿元，2005 年旅游行业收入为 7 282亿元左右，同比增长 16.02%； 2006 年旅游行业收入预计将达到8 532 亿元，同比增长 17.17%。 当然旅游行业的复苏必然将大大带动酒店地产的发名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 11 页 - - - - - - - - - 展。3.1 入境游市场增长迅猛虽然入境游市场增长迅猛，但增速放缓中国2004 年入境游市场增长迅猛，1-10 月累计入境旅游人数8 978.99万人次，同比增长 20.34%，比 2002 年同期增长 11.09%。全国旅游外汇收入为192.55 亿美元 ,同比增长 18.49%，约占到旅游行业总收入的 29%左右。预计 2004 年入境游人数可达10 896万人次，同比增长18%左右，旅游外汇收入将达到242 亿美元，同比增长39%左右.预计在人民币升值的背景下， 2005年2006 年入境游市场增速将出现回调，2005 年全年人数达到 12 645万人次 ,增长 16%，旅游外汇收入约281亿美元。3.2 居民实际收入增长，国内旅游增长较快中国国内居民的旅游热情一直保持着较高的增长势头。2004 年国内居民出游人数多达到 92 106 万人次，同比增长5.87%；2005年继续保持增长势头，且出游人数的增速加快， 2005年出游人数达到101 161 万人次左右， 2006 年出游人数预计将达到 112 439万人次左右。 中国国内居民的出游与实际收入增长密切相关。 2004 年中国经济增长迅速 ,带来的居民实际收入的增加加大了居民的旅游花费。分城镇和农村来看： 城镇居民是国内游客的主体，其旅游总花费约占到国内旅游收入的 70%左右。从 2004年开始，农村居民的实际收入增长率超过了城镇居民，旅游花费金额的增长也将加快。 但鉴于农村居民可支配收入远低于城镇，以及旅游观念的渗透不及城镇，城镇居民仍将为国内居民游客的主体。3.3 出境游复苏 , 增长潜力巨大政策上： 2004 年我国增加了出境游的目的国，由此也带动了出境游的复苏。目前出境游已经全面复苏到了2002 年同期的水平。 在人民币升值的背景下，因私出境人数的增长将带动整个出境游的成长。2005 年因私出境游人数占出境游人数的比重将由2003 年的 73%增加到 77%左右，达到 3 627万人次；出境游总人数将达到 4 710 万人次，同比增长54%。3.4 旅行社盈利增长与行业整合并进随着旅游业的复苏 ,旅行社的营收和数量将同时增长。但是由于客源掌握在少数人手里和过度竞争将导致旅行行业收入增长的同时旅行社营收的增长落后。中国的旅行社行业依旧处于较低的竞争水平中,行业集中度十分低 ,业务雷同名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 11 页 - - - - - - - - - 性很高 ,正式的业务体系尚未完全形成。就行业利润率而言,中国的旅行社的利润率近几年仅能维持在2%2.5%左右的水平 ,与发达国家的 6%左右的水平还有很大的差距。虽然旅游业前景可观 ,但外资的进入和个人港澳游的放开将瓜分目前国内旅行社利润颇丰的入境和出境游业务。旅行社行业的开放比预定的开放时间表的进程要快 ,国内旅行社行业的购并整合也在积极进行。预计今后几年中,旅行社行业的资源整合是主旋律 ,旅行社基本保持缓慢增长的态势。3.5 酒店业发展空间巨大由于入境游和国内旅游增长，2004 年酒店业的经营继续呈现全面回升的态势，客房出租率和房价同时增长，其经营依旧呈现“星级越高、效益越好”的特点。但是单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的发展，外资酒店的经营状况明显的好于国内的同类型酒店。3.6 景点类企业业绩稳定 , 增长潜力有限这类企业，若扣除SARS 的影响 ,其经营一直较为稳定，但靠门票收入的模式受接待能力等的限制增长空间不大。而且旅游观念正在由传统观光转向休闲度假。因此景点类企业的发展需要突出了附加的娱乐服务以及与酒店、旅行社业务的整合。总体而言 ,对于旅游企业而言，不同市场恢复程度不同，国内景点业绩平稳增长； 酒店业受惠于旅游业复苏较大，出租率与平均房价增长空间较大；而旅行社则在行业整合的过程中抢夺“奶酪”。4 结论综观全文，我们可以得出以下结论：得益于中国国内旅游的蓬勃发展，近几年来，中国酒店地产的发展态势十分令人乐观。通过了解目前正在操作的几种酒店地产模式，不难看出， 它们都属于投资类型。因此，能否取得合理收益，就成为人们对酒店地产的关注焦点。酒店地产的特点之一是开发和经营分开。专业的酒店管理公司负责代表投资客户长期经营该项目。 酒店式服务是其中关键的一部分，因此目前不少酒店管理公司都是由五星级宾馆剥离出来的。然而，优质服务是良好经营的前提却不是全部。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 11 页 - - - - - - - - - 酒店地产作为一种新的产品开发模式，有较强的生命力，运作成功会为发展商及广大投资者带来双赢的结果，但是否有良好的开发心态， 是否有专业的整合各种专业合作资源的能力，是保证酒店地产能否成功运作的关键因素。酒店地产经营的关键成功因素是成本控制能力、区位、配套能力、品牌与网络，成本控制能力与配套能力对酒店地产尤其重要。与国外的酒店地产相比，由于中国整个社会的配套能力比较弱，中国酒店地产的经营社会化程度较低，因此，酒店本身的专业化程度比外国的酒店要低得多。同时，随着本文研究的深入，发现有待进一步研究和探讨的问题：产权式酒店地产允诺的高收益率在酒店地产经营的开始几年可能实现，但时间长了以后，关于回报率“能否实现，怎样实现”这个问题，由于作者能力、阅历不够，在本文中还没有深入研究，需要以后进行进一步的探讨。实证研究不足，特别是没有结合具体实例来研究中国酒店地产的开发经营模式，尽管目前有些著作中有大量关于某地区酒店地产的开发经营实证研究可资借鉴，但因作者没有亲身去实地考察，只能着重从理论上去阐述， 这在很大程度上影响了本论文的研究力度， 只能在今后的工作和学习中， 不断提高自己的理论水平并结合实践，对该课题进行更深一步的研究。酒店地产一般有三种类型：产权式酒店、酒店式公寓、公寓式酒店，本文只是着重研究了产权式酒店和酒店式公寓，而对公寓式酒店的开发、 经营模式方面的内容并未深入研究， 得出的结论可能不够全面， 因此需要以后进一步深入研究。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 11 页 - - - - - - - - - 参 考 文 献1 王平，王宁，王俊艳.构建我国饭店集团新型管理模式. 商业经济评论 公司管理2 张士泽，张序现代酒店经营管理学广州：广东旅游出版社，2003.141 1433 董观志，刘芳现代饭店经营管理广州：中山大学出版社，2004324 丁肇青透析旅游饭店运转模式及其逻辑关系连云港职业技术学院学报，2003，16(4) ：48505 邹益民，陈业玮我国经济型饭店经营模式初探商业研究，2003，(282) ：15816O 6 叶全良现代饭店集团及管理模式研究财贸经济，2003，(2) ：84 87 7 奥诺弗雷 . 马托雷利 . 库尼利 . 饭店集团成长战略 . 旅游教育出版社， 2007.2. 8 马勇，周霄 . 饭店管理概论 . 北京：清华大学出版社， 2006.8 9 邹统钎：饭店战略管理理论前沿与中国的实践. 广州：广东旅游出版社， 2002 10翁钢民：现代饭店管理：理论、方法与案NM天津：南开大学出版社，2004 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 11 页 - - - - - - - - -