2022年物业管理考核细则 .pdf

物业管理考核实施细则为了加强长沙引水及水质环境有限责任公司大楼及花桥污水处理厂物业管理的监管，提高公司物业管理的整体水平，形成高效有些序的运行机制，切实贯彻规范化管理、人性化服务的原则，提供舒适、优美、安全、方便的工作环境的物业管理总要求，特制定本物业项目考核细则。1、 物业管理考核实施细则将委托物业管理的工作划分为八个项目， 合计分值为700 分，每个项目满分值分别为：房屋管理80 分；机电设备管理50 分；公共区域及其设施管理 120 分；清洁卫生管理150 分；安全保卫管理100 分；绿化管理50 分；服务受理50 分食堂管理100分。2、公司成立物业管理监督小组（以下简称监管小组），监管小组每季度对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据。总得分在595665 分间（即满意度在85%-95%之间） ，不奖不罚， 总得分低于595分（不含595 分） ，每少一分，处罚物业管理公司200 元；总得分 665 分以上每增加一分， 给物业管理公司奖励200 元；四个季度考核得分均在595 分（含）以上，合同自动续签至下一年。3、对物业管理公司实施的罚金，从应付的物业管理费中扣除；应得的奖励金， 由采购人在支付管理费时一并支付。4、监管小组每月用半天的时间与物业管理公司召开一次沟通会，对管理服务好的方面给予表扬，对管理服务不到位及存在问题及时指出。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 项目服务质量标准分值监督考评标准房屋管理80分1、无违反规划乱搭乱建，无擅自改变房屋用途。5 分发现一处乱搭建现象扣3 分，擅自改变房屋用途扣 2 分。2、 房屋外观完好整洁； 外墙瓷片无脱落，无裂缝；玻璃幕墙清洁明亮，无破损，无明显污渍；无乱张贴和乱悬挂现象。20 分发现外墙有污渍一处扣1 分；外墙有瓷片脱落或裂缝一处扣1 分；玻璃幕墙破损一处或污渍扣 1 分；乱张贴一处扣 1 分。3、每年对房屋外墙清洗一次。房屋急修补过夜15 分未清洗全扣；清洗一半扣7 分，清洗不干净扣 5 分。4、房屋公用场所内墙无破损，涂料无脱落，无明显污渍。10 分一处有污渍或脱落破损扣除1 分。5、房屋本体公用设计整洁，公用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物。10 分发现一处公用设施损坏扣1 分，一处堆放杂物扣 1 分。6、各房顶和天台隔热层无破损雨水排水管通畅，无阻塞外溢现象。10 分一处有破损扣1 分。一处有雨水排水管不通扣 2 分。7、各楼层天花板无破损，无滴水印。10 分发现一处有破损扣1 分。机电设备管理50分（一）给排水泵设施10 分1、供水泵、阀门、水池及其球阀供水管道定期检查保养。2 分查记录，每月不少于一次，未达到扣1 分。2、水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。2 分现场检查，发现一处渗漏扣1 分。3、排水泵定期检查无堵塞，排污井定期清理，保证污水排放通畅。2 分有记录，每月不少于一次，未达到扣1 分。4、排污管道无渗漏。2 分现场检查，发现一处渗漏扣1 分。地下设备房无积水，浸泡现象发生。2 分发生一次扣 1 分。（二）消防系统40 分1、消防控制中心24 小时值班，控制中心消防设备设施完好无损， 可随时起动。8 分无 24 小时值班扣 2 分，设备设施损坏不能起动扣 4 分。2、消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。5 分不会使用操作扣 3 分，不熟练扣 1 分。3、消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。3 分不会扣 2 分。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 4、大楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。10 分无保养扣 2 分，一处运行的障碍扣2 分，一处缺或损坏扣 2 分。5、订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。4 分一处不符合要求扣1 分。 一处杂物堵塞扣 1分。6、严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。10 分检查一处有隐患扣2 分，发生火险灾扣5分，并追究责任。公共区域及其设施管理110分1、大门广场、路面平坦，无损坏，路牙车位线和导向清楚。7 分一项不符合要求扣2 分。2、雨水井、污水盖完好无缺， 井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞。10 分一个井不符合要求扣1 分。3、雨水、污水管道无裂，无阻塞，无渗漏，水流畅通。10 分一处不符合要求扣2 分。4、电缆沟盖、各阀门盖无损坏， 无积水。9 分一处不符合扣 1 分。5、单位内围墙及门无生锈，无裂断，无变形。9 分一处不符合扣 1 分。6、路灯灯罩无破损，灯柱无歪斜损坏。7 分一盏路灯不符合扣2 分。7、公共场所、楼道照明灯、 各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常。各门窗配件完好无损。10 分一处不符合扣 1 分。8、办公区用具设备及时检修，确保完好无缺，并摆设整齐；各水龙头完好，无滴漏。8 分一处不符合扣 1 分。9、厕所无阻塞， 确保排污通畅。 厕所门、隔断无损坏。20 分发生一处阻塞未及时疏通扣2 分，一个厕所门或隔断损坏未修复扣1 分。10、楼顶设施：卫星天线；发光宣传字；避雷设施，各项性能完好。20分一项设施出故障未及时修扣5 分。清洁卫生管理150（一）室内卫生清洁保洁100 分1、清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。8 分未责任到人扣2 分。一处未达到标准保洁扣 2 分。2、 进入各办公室、会议室等做清洁工作，应礼貌打招呼，清洁需搬动物品时应轻拿轻放，清洁完后恢复原位。14 分一人或一项不符合扣2 分。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - - - - - 分3、各责任区域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍；垃圾筒纸萝内的垃圾不能超三分之二。14 分一个责任区域一项未做到扣2 分。4、法定节假日办公楼及厂大门装饰10 分一次未做好扣 3 分。5、各洗手间小便器，盥洗盆、定期清理水垢，清洁明亮，无积水，无污渍，无异味。15 分一个洗手间一项不符合扣2 分。6、大厅及楼层走道，地面定期打蜡、抛光无垃圾、积水，无污渍15 分一个开水间一项不符合扣2 分。7、地面保持干燥，尤其下雨天要加强管理，放置地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。8 分因地面有水或其他果皮等致使人摔伤全扣，并且承担由此引发的责任。8、垃圾箱桶的垃圾做到日产日清，每周至少清洗一次，墙面无垃圾附着。8 分一项未做到后 2 分。9、确保无卫生死角。8 分一处有卫生死角扣4 分。（二）外围环境保洁30 分1、路面无明显泥沙、 污垢，无 1cm 以上的石子，每 100平方米烟头纸屑不超过3处。5 分不符合扣 3 分。2、 大楼四周绿化丛中无烟盒， 饮料瓶盒、塑料袋等垃圾。10 分每面发现一处扣 1 分。3、绿化草地无烟盒、饮料瓶盒、塑料袋等垃圾，烟头纸屑每 100 平方米不超过 2处。5 分不符合扣 2 分。4、各平台、房顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。5 分发现一处扣 1 分。5、各明沟无垃圾、无青苔，畅通。5 分一条沟不符合扣 1 分。（三） “除四害”消杀20分1、每周对室内杀蚊虫一次，每月对污水井、化粪池、井，垃圾站、雨水井等蚊虫孽生地烟雾喷杀一次。8 分未按要求消杀扣 4 分。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2、定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害密度有效。8 分业主员工投诉一次扣2 分。3、根据天气变化或办公室要求，随时落实临时消杀工作。4 分一次未落实扣 1 分。安全保卫管理100分1、所聘用的保安人员必须训练有素，有保安队全管理制度和职责，安全防患措施，确保安全稳定。10 分管理制度、职责、措施不健全每项扣1 分，发生安全事件一次扣5 分。2、保安队员必须熟悉物业环境，上班时按规定着装和佩戴装备，文明值勤，见到领导应敬礼，不与职工、患者亲属发生矛盾和冲突。10 分发现一名队员着装不整齐扣1 分，不礼貌扣 1 分，无理与他人发生冲突一次扣5 分，发生两次建议辞退。3、保安必须实行24 小时值班巡逻，认真履行职责，机动灵活，加强重点区域和人少到的部位巡逻。14 分查值班巡逻日志，当值发生事件无记录扣5分，记录不规范扣2 分，如反映巡逻不到位一次扣 2 分，巡逻乘座电梯一次扣1 分。4、做好重大活动会议的安全保卫工作，圆满完成交办的任务。5 分因安全保卫工作失误，造成不良影响扣全分。5、定期组织安全教育；积极发现各类安全隐患，确保不发生物品被盗和各类案件及安全事故。14 分无安全教育（查记录）扣2 分，发生手机钱包被盗事件一次扣1 分。厂区财产被盗案或保安员内部自盗一次扣10 分，并追究管理处领导的责任。6、协助搬运家具时，必须轻移轻放，无损坏家具和地板。9 分造成家具或地板损坏扣5 分，并承担 10%维修费用。7、做好地面停车场的管理，正确疏导进出各种车辆按位泊车，提醒车主关好车辆门窗，上好防盗锁，防止车辆碰撞、损坏、被盗等问题发生。10 分发现乱停放车辆一辆扣1 分，发生车辆碰撞，损坏或被盗一次扣5 分，并由管理公司承担相应责任。8、 引导非机动车辆集体停放， 停放整齐，场地洁净，落实管理制度，确保安全，严防损坏与丢失。8 分一项不符合扣1 分，发生损坏或丢失一次扣 2 分，并由管理公司承担相应责任。9、门卫岗位，严格执勤，维护进出车辆秩序，不与车主发生冲突。10 分发生乱收费投诉到厂区一次扣4 分，投诉到上级有关部门或媒体扣8 分。10、保安队员，年流动率不超过20%，治安案件发生率控制在2以内。10 分流动率每超过一个百分点扣2 分，依此类推，每增加一个案件扣2 分。绿（一）室外绿化30 分名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 化管理50分1、乔灌树木、花卉长势良好， 定期修剪。无枯枝死杈、败叶、无病虫害。10 分一处 2 分，树木枯死一株扣5 分。2、花卉廊的花卉定期修剪养护，使其整齐美观，无折损、无斑秃，无黄叶。10 分一处不符合扣 2 分。3、草地长势良好，无杂草，修剪整齐美观，无明显践踏现象，无黄土裸露情况。10 分一处不符合扣 2 分。（二）室内绿化20 分1、根据具体情况，安排好室内的绿化，美化工作环境，并根据不同季节和花卉长势情况及叶更换。10 分厂区提出一处未安排好扣2 分。2、各种花卉盆栽长势良， 无枯枝、黄叶、败叶、无虫害，叶枝上无明显积尘，盆内无垃圾、烟头、纸屑等杂物。10 分一分花卉、盆栽不符合扣1 分。服务受理50分1、负责物业管理的服务电话， 应执行 24小时值班，随时有人接听。6 分无 24 小时服务电话扣 2 分，无人接听电话一次扣 1 分。2、耐心礼貌受理各办公室室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录， 及时分发处理的回访。12 分不礼貌或不耐心一次扣1 分，无记录一次扣 1 分，处理不及时或无回访扣2 分。无落实或无反馈一次扣2 分。3、对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。8 分在能力范围内没及时处理完成一次扣2分。4、当接到维修任务时，小修项目及时完成，重大和紧急维修项目应及时报告公司领导和业主领导。10 分在能力范围之内，未及时处理扣2 分，没报告扣 2 分。5、发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。6 分未按时发放意见表扣4 分，同一问题三次未解决扣 4 分。6、每两月发放服务工作征求意见表，及时采纳合理建议，改进存在问题，不断提高管理与服务质量。8 分食堂管理（一）卫生40 分1、员工食堂整洁；所有炊事器具、用具和餐具均应保持清洁，严格依照卫生防疫站的规定消毒。10 分一处不符合扣 2 分名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2、员工餐厨师应做好个人卫生，做到勤洗手、剪指甲、勤换、洗工作服。10 分一处不符合扣 2 分3、每年进行一次健康检查，无健康合格证者，不准在食堂工作10 分一处不符合扣 2 分4、所有炊事器具、用具和餐具均应保持清洁，严格依照卫生防疫站的规定消毒；应保持员工食堂整洁。10 分一处不符合扣 2 分（二）管理60分1、严禁采购过期、腐烂、变质食物，防止食物中毒。10 分一处不符合扣 2 分2、仓库主、副食品要分间存放；干鲜蔬菜分开存放，摆放有序。10 分一处不符合扣 2 分3、食品加工操作要生熟分开、荤、素菜要分开，保持饮食卫生10 分一处不符合扣 2 分4、定期杀除苍蝇、蚊子、老鼠、蟑螂，预防消化道传染病传播10 分一处不符合扣 4 分5、按时开膳；品种多样不断提高烹调技术，改善员工伙食10 分一处不符合扣 2 分6、定期进行满意度调查，有不满意之处及时改正10 分一处不符合扣 2 分名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -