2022年泰安房产市场调查报告 .pdf

泰安房产市场调查报告1.1 调查目的 1 了解泰安房地产市场总体发展趋势、方向和泰安市的房产政策。 2 了解一手房市场楼盘存量、市场价格、户型配比及建筑面积等楼盘信息。 3 了解二手房市场的市场存量及销售情况，同一手房市场做对比。 4 了解泰安地区消费者对房屋的需求与对房产市场的看法。1.2 调查方式 1 通过对一手房楼盘的访问得出各项楼盘数据。 2 通过对泰安消费者进行调查问卷，了解消费者对房产的需求 3 通过走访二手房中介，得到二手房市场的数据信息。1.3 调查区域泰安北部近山区、中部地区、高铁片区、天平湖区、南部高新区、西部旅游去、东部地区、长城路片区。1.4 调查时间2011 年 8 月 3 日 2011 年 8 月 9 日1. 泰安市宏观环境2.1 经济环境泰安市中国华东地区重要的对外开放的旅游城市，由于泰安的经济重工业不发达，以旅游业和服务业为主。近几年制造业发展也不错，但是污染性企业不能在市区发展，要到郊区或者周边县市开发。泰安近年来发展较快，主要是泰安现在大力发展旅游业，以旅游业为主导，大力完善泰安的旅游市场，以带动第三产业和相关产业的发展，同时泰山脚区域空气宜人、风景秀丽带动了该区域高档住宅的发展，并影响着泰安房产市场整体的发展发向和价格趋势。2.2 政策环境泰安市加大了保障性安居工程的建设，2011 年共建各类保障房18713 套，缓解了居民的住房问题。强化税收征管。 对个人购买住房不足5 年转手交易的， 统一按其销售收入全额征收营业税；强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍；实行限购政策。凡能够提供自购房之日起前两年内在本市市区累计缴纳1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市市区户籍居民家庭，在本市市区范围内限购一套住房（含新建商品住房和二手住房），不能提供的，暂停向其售房；凡拥有一套及以上住房的非本市市区户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - - 违反规定的，相关部门将不予办理合同备案及房屋产权登记手续。2.3 城市发展方向由于市政府的西迁，泰安的发展重心逐渐西移，以长城路为主线， 西部的交通十分畅通，加上市政府对西部的的政策扶持和规划，西部地区的配套设施逐渐完善，同京沪高铁的修建都将推动西部地区的发展。北部近山区的拆迁改造、南部高新区的建设和天平胡区的开发建设、旅游产业的开发都将是泰安未来发展的方向。2. 房产市场区域分析泰安楼盘区域分布图81511950246810121416北部近山中部西部旅游区南部新区东城区系列1由泰安楼盘分布图可以看出中部地区是楼盘最多最集中的区域，由于中部地区是泰安经济最发达地区，交通四通八达，基础配套设施完善，人口集中，主要的工作地点密集区，是泰安的经济中心， 所以中部地区楼盘较多。西部旅游区紧居其次，西部地区近年来发展很快，由于市政府的西迁， 政府对于西部地区的政策扶持和城市向西发展的规划，加上道路的改善，以长城路为主， 道路两边的楼盘相继建成，密集在长城路两边，主要以高层住宅为主。北部近山区由拆迁改造逐渐发展起来，该区空气清新， 环境优美， 临近泰山是一块居住宝地，非常适宜于用于休闲放松，养老居住， 是很多人向往的居住场所。主要以花园洋房、别墅和小高层为主。 南部地区发展也很快，由于西部地区的带动和高铁的修建对南部地区发展起了很大作用， 基础设施逐步完善，交通的便利使越来越多的人选择这里。东城区是发展较慢的地区，由于经济落后，交通不便，楼盘数量较少，选择该区域居住的较少，未来的发展前景不大。3. 房产价格区域分析区域价格变化名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 6 页 - - - - - - - - - 02000400060008000100001200014000北部近山北部近山中部西部旅游区西部旅游区东部开盘价现价 由上图可以看出泰安的房产价格是以北部近山最高，依次是中部、西部旅游区、东部地区。北部近山区开盘价在7 千多，现价在10000 左右，涨幅15%左右，是上涨幅度最大的区域。 中部市区是经济繁华地区，开盘价在6 千多，现价已达到八千多，由于中部地区房产差不多趋于饱和状态，发展的空间较小，所以上涨幅度较小。西部旅游区的发展较快，由于大力的开发建设， 交通的畅通， 近年来的上涨幅度较大，开盘价 4 千多上涨到现价6 千左右，价格仅次于中部地区，价格上涨的空间很大。东部地区发展较落后，是泰安地区房价最低的区域，开盘价在4 千左右，现价在5 千多，涨幅较小。从总体的泰安房产市场价格来看，近两年的涨幅在8%15%之间， 上涨速度较快， 泰安房产市场发展速度较快，房产价格紧趋于青岛和济南的房价，属于房价较高的城市。5.经典楼盘容郡 山语湖容郡山语湖是由山东欣升集团倾情打造的容郡社区二期工程。容郡社区地处东岳大街西段，天平湖北侧北依泰山，南临天平湖，西至岱西河，是泰城唯一的同时具有山、湖资源的项目，可谓“湖山首府，奢适名宅”典范。该楼盘建筑类型属于花园洋房。项目总用地面积约为146492 ，总建筑面积230101 ，容积率 1.2 ，绿化率 35% ，总计 1100 户，地下车库1000 个。整体规划建设50 栋楼，一期已售罄；二期将推出16 栋， 4 栋复式别墅、 1 栋联排别墅、 11 栋 5 层电梯洋房，一期价格在70008000 每平米，二期的预计开盘价格在8000 每平米以上，户型面积从140 平米至 300 平米，主力户型从140 平米到 190 平米，满足领袖圈层置业梦想。名仕尚座期名仕尚座二期是山东泰安中侨迪尔置业有限公司继一期成功开发后，于 2011 年推出的又一力作。二期将继续延续一期品质精英小户型的形象，并且在景观、户型、建筑设计等方面都实现了完美升级。位于长城路与泰山大街交汇处，月季花园南临。东侧为长城路、南侧为泰山大街。建筑类型是小高层住宅。名仕尚座二期位于一期西侧，由5 栋小高层纯住宅组成，北面两座为17+1 层，南面三座为17 层，规划总户数300 余户。总用地面积18773 平米，总建筑面积43910 平米，其中地上总建筑面积35721 平米， 地下总建筑面积8188名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 6 页 - - - - - - - - - 平米。项目的容积率1.9 ，绿化率 65% 。小区停车位共224 个，地上 64 个，地下 160 个。建筑密度仅为10.91% ，楼间距为30 米，人车分流，规划设计合理。小户型代表座升级版，60120 平米精致户型，满足精英的多类型需求。打造长城路CBD 公园级绿色生态社区。一期价格5700 每平米，二期未开盘。6.消费者市场分析泰安全市总人口为533.46 万人，是一座较老的城市，由于离济南，莱芜很近，泰安房产市场的消费者很多是外来消费者，这也带动了泰安市消费者市场的发展。这次市场调查我们通过市场调查问卷形式对泰安的消费者市场进行了一系列的了解，由此对泰安房房产市场需求有个总体的了解与把握。消费者收入水平34.74%37.89%16.84%6.32%2.11%2.11%00.050.10.150.20.250.30.350.4家庭年收入5万以下5-8万8-11万11-13万13-15万15万以上系列 1由调查的的消费者收入水平图可以看出泰安的中低收入水平的人较多，高收入水平的比例较少， 由于泰安没有明显的支柱产业，旅游也只是近年来发展较快，工业的发展受到限制，一般居民的生活处于中低水平，高收入人群主要集中在事企业单位的人群中。通过调查得出70%以上的消费者认为泰安的房价过高，并有上涨的趋势，对于 50%的消费者能接受的房价在 35万到 50 万之间，这些数据充分的显示出泰安的房价对于泰安多数消费者来说是较高的，整体的房价水平已经超出他们的经济能力，对于房产的需求压力较大。希望购房地点10.89%17.82%11.88%42.57%9.90%6.93%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%高铁区天平湖区高新区泰山区岱岳区泰安东部系列 1通过对消费者购房地点的调查得出，消费者对泰山区的需求最大，这也是泰安最值钱的一片区，这里空气清新，环境优美，交通比较方便，是很适合居住的地区，所以很多退休或高层人士等高收入人群比较喜欢选着这里居住，还有因为泰山是泰安的标志，泰安人“靠山吃山”等观念的影响，所以这是很多消费者的选择。其次是天平湖区，高铁区，高新区，这都属于泰安西部区域， 由于西部地区近年来的快速发展和西部地区的规划使西部地区基础配名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 6 页 - - - - - - - - - 套设施不断的完善，道路的畅通， 高铁的修建， 使西部地区的升值空间加大，加上西部地区的房价比中部地区的房价要低，在西部地区居住成了越来越多人的选择。岱岳区属于中部地区，是泰安经济繁华、配套完善、交通十分便利的地区，而对市区的选择是较少的，主要是因为这里人楼最集中，交通比较拥挤， 环境污染严重， 属于市繁华区域比较吵闹，加上房价高使很多人不愿意在此居住。东部地区经济较落后，基础设施不完善，交通不算发达，但东部地区的房价是泰安最低的区域，所以有一部分收入不高的人群选择东部地区。目前居住面积需求住房面积9.38%32.29%32.29%14.58%10.42%1.04%70以下71-9091-110111-130131-150151-180181以上17.20%47.31%19.35%9.68%4.30%1.08%70以下71-9091-110111-130131-150151-180181以上由目前居住面积和需求住房面积两图的对比发现消费者对住房面积需求逐渐增大，对于91 平米到 110 平米的需求最多，而现在的居住面积大多是71 平米到 110 平米之间，以中小户型为主， 住房面积在111平米到 130 平米的需求也比较大，而对于 130 平米以上的需求较小，这也是由于泰安房价高的原因造成的，70 平米以下的住房需求量最小。调查发现对于小高层和高层住宅的需求占到88%，而对于别墅和高层的需求较少，这也反映了泰安消费者的需求方向和需求偏好，从这两个图上我们可以对泰安市场的市场需求做一个市场定位，对于消费者的需求我们应定位在以中小户型为主，以大户型为辅的户型面积上，并以中高层建筑为主要目标。7. 总结综合这次市场调查情况来看，泰安市的房产市场近年来发展较快，房价在不断上升，近两年来看上涨幅度在8%15%左右，房产市场的发展对于泰安地区的发展也起到了一定的带动作用。 由于房产政策的相继出台和泰安地区的房产政策的提出，对于房产市场的门槛相应提高，对房产市场的发展有了一定的限制。对这次调查可以得出几点来：1随着新的房产项目的出现，泰安地区区域性发展特征较明显。泰安地区可以分为北部近山区、中部地区、天平湖区，高铁片区，东部地区，南部高新开发区。各区域都存在着自己的优势，楼盘城片区的集中出现。2泰安未来的发展方向主要是向西和向南发展。就目前情况来看，西部和南部地区已经逐渐发展完善，大量的新楼盘在这地区出现，随着交通的不断完善，基础配套设施的完善，该区域发展速度将越来越快，会吸引众多消费者在此居住和投资。3泰安房价近年来不会下降，在趋于稳定的基础上会有上升趋势。通过调查可以看出泰名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 6 页 - - - - - - - - - 安 80%以上的消费者认为房价过高，并且认为会有上涨的趋势。泰安的房价总体来说比较偏高，随着西部和南部地区的开发建设，基础设施的不断完善，这地区的房价会不断上涨。4长城路周围楼盘竞争性会不断出现，竞竞争性很大。随着市政府的西迁处于长城路东侧，加上长城路的便利，是众多开发商看好这片区域，一大批的新楼盘相继出现，并大都以住宅和商铺相结合，还有一些写字楼、医院、 学校， 这些楼盘的建成无疑更是完善了这里的基础配套设施。570 平米到 110 平米的中小户型是大多数消费者的需求类型。从调查的结果上来看，主要的购房群体集中在年轻人身上，他们大多是购买婚房，对于泰安的高房价来说，中小户型成了他们的最佳选择。再一个就是学区房的购买，为了孩子上学方便购买力学校近的房子，也主要是以中小户型居多。6多层和小高层是泰安消费者的主要需求。调查看来泰安消费者比较偏好于多层和小高层，多层和小高层公摊面积小，费用低，相对物业费也较低。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -