新星城物业设施设备维修管理维护方案.docx

本文为Word版本，下载可编辑操作新星城物业设施设备维修管理维护方案 新星城物业设施设备修理管理维护方案之相关制度和职责，新星城物业设施、设备修理管理与维护方案(一)、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、修理和更新依据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况需要修理,属于小修范围的,准时. 新星城物业设施、设备修理管理与维护方案 (一)、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、修理和更新 依据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况需要修理,属于小修范围的,准时组织修复属于开发商保修范围的,按保修工作流程准时向开发商提出报告与建议,并帮助开发商修理编织合理的修理养护方案,建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、修理、保养等记录齐全 合理使用,不任意拆动原房屋结构,不任意转变原建筑的用途 各类设备设施信息记录清楚明确,台帐清晰 准时保养修理,保持房屋及公共设备设施的完好 因房制宜,有方案地支配保养修理任务 完善的建筑管理、房屋修理保养、公共设备设施保养制度 完善的管理、检查、考核制度 给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态 建立和贯彻各项规章制度及各项标准 搞好修理保养方案管理,科学支配施工进度 (二)、房屋共用部位、共用设施设备修理养护的管理规定 【房屋、建筑设施】 建物修理工 a.按房屋、设施修理养护规程与房屋、设备、设施(年度)修理方案表的内容要求进行修缮养护; b.每月一次按房屋、设备、设施巡察内容与要求对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查; c.将周期巡查、养护结果记录于共用部位巡查、养护记录表内; d.房屋、设施修缮工作记录于房屋、设备、设施修理记录表内; e.房屋、设施发生特别,准时报告设备主管,并在设备主管协同下排解特别。 设备主管 a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的选购方案的编制,托付修理的联系工作; b.每年12月按房屋完好状况制订下一年度房屋、设备、设施(年度)修理方案表; c.组织实施房屋、设施的修理保养工作,对房屋养护、修缮供应工作指导及检查监督; d.对每次周期巡查养护记录、修理记录进行检查验证; e.每季度组织建物修理工检查房屋、设施的使用状况,记录房屋、设施检查表,依据日常巡察及季度检查记录根据房屋完好程度评定方法,填写房屋完好程度鉴定表、房屋完好状况分类记录表,经经理审核后上报公司主管部门; 【供配电设备】 电工 a.每日一次根据房屋、设备、设施巡察内容与程序巡察配电房设备,并记录配电房巡察记录表; b.配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)"运行"与"备用"每月切换检查一次,并记录设备定期启动表; c.按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表和供配电设备(设施)修理保养规程的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内; d.供配电设备、设施修理工作记录于房屋、设备、设施修理记录表内; e.供配电设备发生特别和故障准时报告设备主管,记录设备故障记录表,并在设备主管协同下排解特别和故障。 设备主管 a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的选购方案的编制,外托付修理的联系工作; b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表,并按运行状况制订房屋、设备、设施(年度)修理方案表; c.组织实施供配电设备的运行管理及修理保养工作,并进行指导,检查; d.每周巡察配电房设备,检查巡察记录、交接班记录; e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写供配电系统检查表。按日常巡察记录及定期检查记录,依据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门; f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进行检查验证; g.每季汇总设备故障状况,填写设备故障记录(季度)汇总表,报经理审核后,交公司主管部门; h.按应急预案规定负责处理应急大事。 【消防设备】 日常巡察 a.设备修理工每日一次根据房屋、设备、设施巡察内容与程序巡察泵房及风机房设备,记录水泵房巡察记录表和风机设备巡察记录表。设备发生特别和故障准时报告设备主管,记录设备故障记录表,并在设备主管协同下排解特别和故障; 定期检查 a.由设备修理工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录设备定期启动记录表; b.由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备修理工参加操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、掌握联动功能以及报警平安系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表,消防送风、排烟系统测试记录表。 修理保养 a.设备修理工负责消防设施的修理保养工作; b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵"运行"与"备用"每月定期启动后交替更换一次; c.按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表和消防设备(设施)修理保养规程的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内; d.消防设备、设施修理工作记录于房屋、设备、设施修理记录表内。 设备主管 a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料选购方案的编制,托付修理的联系工作; b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表,并按运行状况制订房屋、设备、设施(年度)修理方案表; c.组织实施消防设备的运行管理及修理保养工作,并进行指导,检查; d.每周巡察消防设备,检查巡察记录; e.每月定期组织设备修理工检查消防设备的运行状况,填写消防及报警系统检查表。按日常巡察记录及定期检查记录,依据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门 【给排水设备】 管道工 a.每日一次根据房屋、设备、设施巡察内容与程序巡察泵房设备,并记录水泵房巡察记录表; b.水泵房 每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵"运行"与"备用"每二周交替更换一次; c.按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表和给排水设备(设施)修理保养规程的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内; d.给排水设备、设施修理工作记录于房屋、设备、设施修理记录表内; 设备主管 a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料选购方案的编制,托付修理的联系工作; b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表,并按运行状况制订房屋、设备、设施(年度)修理方案表; c.组织实施给排水设备的运行管理及修理保养工作,并进行指导,检查; d.每周巡察水泵房设备,检查巡察记录、交接班记录; e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写给排水系统检查表。按日常巡察记录及定期检查记录,依据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门; f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进行检查验证; g.每季汇总设备故障状况,填写设备故障记录(季度)汇总表,报经理审核后,交公司主管部门; h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录水箱清洗消毒记录表; i.按应急预案规定负责处理应急大事。 【弱电设备】 分承包方维保人员 a.按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表和弱电设备(设施)修理保养规程的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内; b.弱电设备、设施修理工作记录房屋、设备、设施修理记录表; c.弱电设备发生特别和故障准时报告设备主管,记录设备故障记录表,准时排解特别和故障。 电工 a.每日根据房屋、设备、设施巡察内容与程序巡察信号接收机房设备及卫星天线,记录信号收视设备巡察记录表; b.信号接收机房每周打扫一次,信号接收设备每月清洁一次; c.发觉弱电设备特别和故障准时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促修理保养。 保安人员 a.负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡察周界报警系统探头和设备,每班一次巡察摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录监控、对讲设备巡察记录表; b.发觉特别状况,准时报告保安主管、设备主管。 设备主管 a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系托付保养工作; b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表,并按运行状况制订房屋、设备、设施(年度)修理方案表; c.组织实施弱电设备的运行管理并按设备修理保养分承包方服务质量监管方法对分承包方进行监管。对弱电设备修理保养工作进行检查、验证; d.每周巡察弱电房设备,检查巡察记录; e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写保安防盗系统检查表和摄像监控系统检查表。按日常巡察记录及定期检查记录,依据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门; f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进行检查验证; g.每季汇总设备故障状况,填写设备故障记录(季度)汇总表,报经理审核后,交公司主管部门; h.按应急预案规定负责处理应急大事; 【电梯设备】 分承包方电梯维保人员 a.每周按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表和电梯设备修理保养规程的内容要求进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内; b.电梯设备修理工作记录房屋、设备、设施修理记录表; c.设备发生特别和故障准时报告设备主管,记录于设备故障记录表上,并准时处理。 电工 a.每日根据房屋、设备、设施巡察内容与程序巡察电梯设备,填写电梯房巡察记录。发觉特别准时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管,督促修理保养; b.负责电源部分的修理保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备,记录设备定期启动表。 设备主管 a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系托付保养工作; b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表,并按运行状况制订房屋、设备、设施(年度)修理方案表; c.实施电梯设备的运行管理,按设备修理保养分承包方服务质量监管方法对分承包方的监管。对电梯设备修理保养工作进行检查、验证; d.每周巡察电梯机房设备,检查巡察记录; e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况,填写电梯设备系统检查表。按日常巡察记录及定期检查记录,依据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门; 【水泵设备】 管道工 a.每日一次根据房屋、设备、设施巡察内容与程序巡察泵房设备,并记录水泵房巡察记录表; b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵"运行"与"备用"每二周交替更换一次; c.按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表和给排水设备(设施)修理保养规程的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内; d.给排水设备、设施修理工作记录于房屋、设备、设施修理记录表内; e.给排水设备发生特别和故障准时报告设备主管,记录设备故障记录表,并在设备主管协同下排解特别和故障。 设备主管 a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料选购方案的编制,托付修理的联系工作; b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表,并按运行状况制订房屋、设备、设施(年度)修理方案表; c.组织实施给排水设备的运行管理及修理保养工作,并进行指导,检 查; d.每周巡察水泵房设备,检查巡察记录、交接班记录; e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写给排水系统检查表。按日常巡察记录及定期检查记录,依据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门; f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进行检查验证; g.每季汇总设备故障状况,填写设备故障记录(季度)汇总表,报经理审核后,交公司主管部门; i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录水箱清洗消毒记录表; j.按应急预案规定负责处理应急大事。 (三)、房屋共用部位、共用设施设备修理养护方案及实施方案 【雨污水总管及屋面外墙】 对屋面雨水总管,污水总管进行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落/每季一次 对污水总管出墙管进行疏通,保持出墙横管无堵塞。/每季一次 对屋面进行巡查,保持屋面隔热板铺垫平整,无破损,屋面排污沟无堵塞、开裂现象,排水畅通。/每年二次 对屋面女儿墙勘查,墙面无裂缝,灰缝饱满,不倾斜。/每年二次 【小区内道路、侧石、围墙】 对小内路面,侧石进行巡检:/每月一次 a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不绊 脚,排水畅通,修补路面接缝严密,无积水、泛水现象; b.混凝土路面不起砂,无脱皮、断裂,明沟不断裂; c.路边侧石平直,保持凹凸全都无缺损。 对围墙栅栏检查保养,修复断裂围墙栅栏,保持铁栅栏表面无严峻锈蚀。/每年二次 油漆铁栅栏。/每年一次 【雨污水窨井、下水道】 对区内雨、污水管进行检查、清捞。/每季二次 雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)。/每年一次 疏通小区内污水下水道,保持下水道畅通,同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。/每季二次 汛期前应对下水道进行疏通,清捞窨井内淤积物。/汛期前一个月 【屋顶避雷带】 对屋顶避雷装置及接地装置进行测试,接地电阻符合相关规定,高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试,防雷测试单位应具有专业资质,完成测试工作后,应出具测试报告。/每年一次 对屋顶避雷带进行勘查,避雷带应保持完好无断裂,局部锈蚀应除锈、补油漆。/每年二次 【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】 夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡察,准时发觉与修复熄灭的灯具,灯杆油漆无剥落,灯罩完好,无破损现象。每日一次 检查照明供电线路绝缘状况是否达标。/每年一次 检查照明供电掌握爱护装置功能是否正常。/每周一次 【雕塑景观、喷水池】 对雕塑、景观检查保养,发觉问题准时处理。/每季一次 喷水池检查保养内容: a.巡察喷水池,损坏部位准时修复;/每周一次 b.检查保养给排水管道、掌握阀门、喷嘴、喷头保持功能有效;/每月一次 c.检查水泵、水泵掌握系统工作是否正常;/每月一次 d.检测潜水泵绝缘;/每年一次 检查水底照明灯具,应保持完好无损,供电线路掌握爱护系统完好,电气绝缘电阻达标。/每年两次 【儿童消遣设施】 对儿童消遣设施检查保养,注润滑油,紧固螺栓等连接件,保持设施平安牢靠,发觉问题准时检修。/每月一次 对设施油漆作防锈保养。/每年一次 【健身设施】 检查保养健身设施,保持设施平安牢靠,健身房器械功能完好平安。/每月一次 对设施油漆作防锈保养。/每年一次 【围墙大门及电动大门】 检查围墙大门门脚头及四周,应嵌粉密实。/每年两次 大门除锈、油漆。/每年一次 检查保养电动大门,应开启敏捷。/每月一次 【地面停车位】 检查地面平整,无积水、进出无阻碍,锁具功能良好。/每季一次 【地下车库】 检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常;/每月一次 保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置;/每年一次 巡查照明灯具及应急照明装置,保持功能良好;/每季一次 检查消防设施功能牢靠,防火门、紧急通道门启闭敏捷;/每季一次 巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能牢靠;/每周一次 保养红外线传感器、计时、监控装置。/每年两次 【楼道、室外消防栓】 检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。/每月一次 油漆室外消防栓。/每年一次 检查消防带完好无损。/每年二次 检查消防阀门无锈蚀、启闭敏捷。/每年二次 检查消防报警按钮完整无损,功能牢靠。/每月一次 【清洗水箱(蓄水池)】 水箱(蓄水池)清洗、消毒。/每季一次 水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检,化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱,再次采集水样化验,直至化验结果达标。 检查水箱盖板应完整无损,盖板与水箱结合面应无缝隙,水箱内表面清洁,无渗漏,工组扶梯无锈蚀、断裂。/每季一次</P 股份制企业章程 房地产公司章程 股份制公司章程第 12 页 共 12 页