大厦物业设备管理方案-1.docx
本文为Word版本，下载可编辑操作大厦物业设备管理方案-1 大厦物业设备管理方案-1之相关制度和职责，大厦物业设备管理方案(1)提要:设备管理做到三好、四会、五定。制定各系统的应急处理方案。量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为XX广场XX号楼项目(-)节省运. 大厦物业设备管理方案(1) 提要: 设备管理做到"三好"、"四会"、"五定"。 制定各系统的应急处理方案。 量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为XX广场XX号楼项目(-)节省运行成本。重大会议、活动,早预备、早落实,加强值班和巡察,确保万无一失。 XX广场XX号楼项目(-)是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为简单,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高。作为政府公益性物业,其设备运行平安正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以,机电设备的管理显得尤为重要。 1XX广场XX号楼项目(-)机电设备设施特点 XX广场XX号楼项目(-)的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统及银行专用设备设施等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在: 1.1装机种类简单,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与修理人员素养要求高。 1.2机电设备性能先进,设备运行管理与修理难度大。 1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。 1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。 2机电设备设施管理的重点和难点 1XX广场XX号楼项目(-)机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。 2XX广场XX号楼项目(-)是商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何掌握不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。 3机电设备管理的原则和目标 3.1机电设备管理的原则 3.1.1预防为主,坚持日常保养与方案性修理保养并重,使设备时刻处于良好状态。 3.1.2对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即修理人员会使用、会保养、会检查、会排解故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。 3.1.3实行操作人员维护与专业人员修理相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业修理人员对消失的问题准时修理处理。 3.1.4完善设备管理和定期检查、修理制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和修理登记卡片管理,合理制定定期修理方案。 3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备修理费用,提高经济效益。 3.1.6规范供配电设备设施运行与修理保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。 3.1.7推行科技型物业管理模式,采纳科学的管理方法和手段,如实行冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备消失故障时能快速处理。 3.2机电设备管理的目标 通过常常性养护与准时性修理,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修准时率100%。 4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理 针对XX广场XX号楼项目(-)机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺当进行。 4.1修理人员全部到位,分工负责。 4.2预先检查各系统的运行状况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保平安、正常运行。 4.3备足备品备件,以被急用。 4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门: 与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避开会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。 与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避开进行管道修理等不利于供水的活动。 5机电设备管理修理保养方式 5.1日常维护保养。操作修理人员依据日常管理阅历,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发觉故障准时排解,并做好记录。操作人员每班至少巡察两次,修理人员每周至少检查一次。 5.2一级保养。修理人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。 5.3二级保养。修理人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次。 5.4中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次。 5.5大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。 6实行机电设备的动态管理 6.1设立24小时值班修理服务电话,随时满意各种修理服务需要。 6.2利用先进的监控设备,推行例行巡察抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。 6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个修理工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。 6.4乐观实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。 6.5建立便利、畅通的沟通渠道,乐观主动与XX广场XX号楼项目(-)相关部门沟通,提前了解有关活动、会议、展览的支配时间,充分做好各项预备工作。 6.6组建一支由专业技术人员组成的应急修理队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,常常进行各种应急演练。 营销制度 营销部制度 董事会制度第 4 页 共 4 页
