2022年通宇大厦可行性研究报告.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 通宇大厦可行性讨论报告目录第一章工程开发背景 2 其次章工程规划现状 2 第三章工程周边环境及竞争状况分析 2 第四章产品设计建议 2 第五章营销方案 2 第六章开发进度 2 第七章财务分析及评判 2 第八章结论和建议 2 第一章工程开发背景1.1 行业进展背景从 1998 年起,国家为拉动经济,扩大内需,出台了以房地产为支柱产业的经济政策,房地产业在经受了多年的低谷后,最终迎来了黄金进展时期；据国家统计局最新资料显示,2002 年上半年全国商品住宅销售了 6280 亿元,比去年增长22.5% ,其中销售给个人为 1445 亿元,比上年增长 22.4% ,个人购房所占比重为 89.9% ；目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6 平方 M,与国外发达国家人均居住面积20 30平方 M 相比,其差距是非常明显的,所以房地产业有着宽阔的进展空间；据世界银行统计资料显示,人均GDP 达到 600-800 美元时,住宅产业将进入高速增长阶段； 2000 年我国人均GDP 为 830 美元, 2002 年更是达到了870 美元,住宅开发占房地1 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 产开发 总量的 90% 以上；因此,将来几年,随着 产业将进入一个快速进展阶段；GDP 的进一步增长,以住宅为主的房地从购买力分析,城镇居民人均可支配收入 2002 年达到 6860 元,比去年增长 8.5% ；另外,城乡居民储蓄存款余额已达 7.38 万亿元,比去年增长 14.7% ；随着收入的增加和房改力度的加大,居民购房置业的意识也在增强；从消费意向看,有 25% 的人预备今年买房；在预备买房的居民中,有 34% 的人是为明白决基本居住问题,51% 的人是为了扩大居住面积和改善居住条件,5% 的人用于保值投资,10% 的人用于经营、出租等其它方面的用途；这说明城镇居民对住房的需求已开头从“ 有房住” 向“ 住好房” 方向转变；目前居民消费结构升级是房地产业进展的内在驱动力,也正是增加住房消费的良机；另一方面,作为国家支柱产业的房地产业,为国家的GDP 增长奉献了1.9-2.5 个百分点；宽松的产业政策为房地产业供应了外部驱动力；由此看来,住宅消费仍有庞大的潜在市场；有关专家猜测,我国房地产热潮可连续 20年；1.2 西安市房地产现状我市目前现有 房地产开发 企业 600 余家,但实际进行工程开发的只有 100 多家；据悉,截至 2002 年 9 月末,全市金融机构各项存款余额为 1867.02 亿元,比年初增加 87.70 亿元,增长 4.93 ；其中企业存款余额为 733.83 亿元,比年初削减 6.86 亿元；储蓄存款余额为 877.88 亿元,比年初增加 75.79 亿元；据明白,今年市上方案开发竣工各类房产 505 万平方 M,完成投资 180 亿元,而这 180亿元投资第肯定位于中低收入居民,市上将引导商品住房开发的重点向一般商品房建设转移,通过经济适用房建设的组织和治理,将这肯定位转化为现实的市场行为；同时加快推2 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 进住房安排货币化,全面落实住房补贴资金,更多的将补贴发放到购房职工手中,提高居民的购买力；市上仍将完善住房公积金的运行和治理监督机制,充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用；在存量房方面,对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型,如既可做写字楼、又能当住宅,既适合一般工薪阶层、又适合贵族的房子,开发商也都积极修改调整,滞销局面得到了肯定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅,均实行了降价或变相降价的解套手段,但成效甚微；而纯写字间的空置率仍旧保持连续增长的态势,除高新开发区外,其它区域写字间的销售状况仍旧低迷,西安市写字间存量（含在建待售）保守估量不低于80 万平方 M,专家预言,至少需要 5 年的消化时间；西安市各类酒店（含款待所、旅社）共计 2000 余家,旅行旺季入住率为 85%, 淡季为 40% 左右；由于西安市的旅行城市优势,经营相对较好,但淡季的竞争猛烈；1.3 西安市房地产的总体进展趋势猜测党的“ 十六大” 提出了全面建设小康社会的战略目标；依据“ 十六大” 精神,西安市提出到 202 0 年全面实现小康社会的城市进展目标；其中,实现小康的一个重要指标是,到 2022 年人 均住房面积达到 20-25 ；按此运算,考虑人口增长因素,住房缺口尚有 8500 万 -1250 0 万,平均每年有 450 万 -650 万的住房需求,市场潜力庞大；据专家分析西安市房地产业将出现以下走势：市场仍将有 2-3 年的快速增长期；这一时期,市场需求旺盛,开发商利润丰厚；之后将进入 10 至 20 年的稳固增长期；各区域板块之间的差距将会进一步缩小；宏观调控力度将会加强,市场将会进展得更为有序和规范；住宅开发将向“ 郊区城市化” 方向进展；3 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 概念炒作日益缺乏市场,消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高；房地产开发 企业的门槛将逐步提高,资金密集度和技术密集度要求越来越高；开发企业显现两极分化,专业化、品牌化企业将主宰市场,弱者或被迫形成企业联盟,或被剔除出局；房地产行业相对较高的利润空间,将使得越来越多的投资者进入这一行业,必将给现有开发企业形成庞大的冲击,并会影响整个房地产市场的格局；同时也将影响房地产价格稳 中趋降；差异化竞争、个性化经营、产品创新,将成为必由之路；房地产开发 新军和非品牌型企业制胜市场消费者金字塔中部群体将成为将来市场的中流砥柱,商品房住宅单位面积向经济有用的中小套型转变亦为大势所趋；多个大盘的推出,将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放,并将转变 西安房地产市场格局,市场竞争也将空前猛烈；1990-2002 年西安 市房地产市场各项指标比较指标 1990 年 2001 年 2002 年人均居住面积 6.1m210.37m210.9m2 房地产投资 1.86 亿元 66.9 亿元 180 亿元房地产开发 企业省市两级共 200 家市注册企业 600 余家 700 余家房地产开发 企业性质国营占肯定主导位置28.8% 为国营 70% 以上为民营商品房开发面积 10 万 m2 销售面积 205.8 万 m2 销售面积 500 万 m2 个人购房所占比例不足 10%93%95% 4 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 以上是我们对于本工程开发宏观环境和中观环境的研判,特殊是写字楼物业的开发形势不 容乐观,对于本工程的规划、市场定位、营销建议等在此背景下绽开；其次章工程规划简况 2.1 基本情形工程名称：西宝花园-通宇大厦 建设基址：西安市碑林区振兴路中段土地性质：居住用地；（本策划案按商品房开发用地为策划依据）占地面积： 6371.4 （ 9.56 亩）总建筑面积： 36264 （方案 1）39864 方案 2 住宅面积： 7200 （方案 1） 10800 （方案 2）综合楼面积： 21776 （不含地下室）层高：22 层 写字间面积： 12096 层高： 3-14 层共 12 层 酒店套房面积：8064 层高： 15-22 层共 8 层 附楼面积： 960 层高： 4 层写字间酒店配套功能面积：2175 公建面积： 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 地下停车场面积：4320 （地下停车场的设计依据在第四章详述）总户数： 406 （方案 1）430 （方案 2）容积率： 5.97 （方案 1） 6.53 （方案 2）绿地率： 30% 5 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2.2 规划建筑物：框剪结构 方案 1 序号工程名称建筑面积（）层数备注1 综合楼 2177622 写字间酒店（不含地下部分）及部安排套功能 2 住宅 720012 不含地下部分 3 地下停车场 43201 地下一层 4 综合楼附楼 9604 会议室宴会厅及部安排套功能 5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计 36264 方案 2 序号工程名称建筑面积（）层数备注 1 综合楼 2177622 写字间酒店（不含地下部分）及部安排套功能 2 住宅 1080018 不含地下部分 3 地下停车场 43201 地下一层 4 综合楼附楼 9604 会议室宴会厅及部安排套功能 5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计 39864 第三章工程周边环境及竞争状况分析 本届主要对本工程的微观环境做调研分析；3.1 工程地块价值分析 3.1.1 简况本工程地块属于城南板块,位于城南板块和城内板块的接合部,交通便利；作为写字间、6 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 酒店、高层住宅,区域开发成熟,住宅与写字楼人气仅次于西南板块（西高新）；面临振兴路城市支线道路,闹中取静,适合于个性内敛的企事业单位和人群；但作为写字间、酒店,弱化了商业价值,可以说是利弊参半；3.1.2 商务用房价值与竞争状况从中观环境看,目前西安市已建在建待售的写字楼面积需要5 年时间消化,竞争压力巨大；从微观环境看,此区域距离城区、南郊、西高新较近,交通便利,周边社区配套成熟,区域内同类物业销售经营状况良好,假如能够实现产品差异化,必定具有竞争优势；从宏观环境看,电视塔 CBD 和西高新 CBD 的规划对本工程的长期经营效益会有肯定影响,短期内尚不会形成压力；周边写字楼调查表工程名称地址层数总面积（）售价（元/）租价（元 /）售租率备注海联大厦振兴路北口西 9500055005050% 地下车位租金 300 元/月精英大厦振兴路中段 830005590% 泛美大厦南稍门什字 294000050003595% 租价不含各种服务费伟业佳大厦南关正街 2590% 车位租金 100 元/月调研分析：此区域写字楼入住率良好,需求旺盛；售价普遍在 5000-5500 元/,租价（均价）为 50-55 元/× 月；西安市部分三星级酒店调查表酒店名称标准间折扣价（元 /× 天）套房数地址陇海大酒店 220308 解放路建苑大厦 260177 五味什字钟鼓楼大酒店 268130 社会路7 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 延炼大厦 268192 南二环东方大酒店 298286 小寨西路城市酒店 208138 南大街鸿业大酒店 198258 含光北路民航大厦 230 劳动南路金海大厦 210 莲湖路文商酒店 218 骡马市解放饭店 160363 火车站万达圣和酒店 150 友情东路民生大酒店 258143 南大街房地大厦 188 东五路钟楼饭店 340321 钟楼从上表可见,大部分三星级酒店标准间价格在筑规模因素限制；全年平均住房率大致在200-300 之间,客房数差距较大,主要是建40%-60% ；经明白,酒店经营风险较大,客房数少了,经营成本摊销大,客房数多了,空置率风险较大,因此建议本工程酒店客房数控制在 250-280 之间,基准价格为200 元/× 天；本方案经济核算的住房率基数为50% ；本工程的长期经营效益主要表达在酒店及配套功能的经营上,而从调研的情形看,经营情况较好的三星级酒店,如钟楼饭店具备特殊的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主,优势在于旅行资源和旅行治理体会；陇海大酒店除了良好的地理位置外,更重要的是经营治理水平较好,以会议接待为主；另一方面,酒店客房收入受经营治理成本、客房、淡旺季等综合因素的影响,收入有限,不行能有太大的突破；但相应的配套服务功能,如餐饮消遣,由于利润率较高,较高的上8 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 座率对利润的影响较大,成为大多数酒店追求的目标重点；因此我们建议,本工程经营以会议接待为主,商务出租和旅行散客为辅,以提高入住率为目标,特殊是以配套服务功能的经营治理为重点；酒店治理充分考虑自身经营治理才能和资源,建议引进专业酒店治理公司进行经营治理；3.1.3 住宅价值与竞争状况此区域周边同类在售住宅楼盘较少,可比性不强,以高层高档楼盘和一般多层住宅为主,两者之间有一个明显的价格空档（高档楼盘价格在4500 元/以上,名为住宅,实为商住；低端一般住宅为2500-2600元/）；这也是本工程产品差异化定位的正确入市机会；从以上调研分析可见,本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好；写字楼需求较旺,住宅建议采纳差异化策略,即切入高端与一般住宅之间的中端市场；第四章产品设计建议4.1 综合楼4.1.1 写字间 目前西安市各类物业中的写字楼竞争最为猛烈,建议采纳新技术、新材料,打造在西安市适度超前的智能化、生态化写字楼；智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用,生态化概念是一种新兴概念,主要表达为：采光充分,通透性好,定时换新风,换气系统加氧,建筑材料和装修材料采纳高标准的环保材料,降低有害物质排放,杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率,尽可能采纳空中花园；综合楼外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格,切忌呆板,表达智能化、生态化的主题；9 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 楼层： 3-18 层面积： 12096 户数： 12096÷ （ 100× 20%+150× 30%+220× 40%+300× 10%）=66 户型配比：面积（）比例（按户数 %）备注100-11020%1 、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层；150-16030% 200-22040% 300-32022% 4.1.2 酒店：按三星级标准设计楼层： 15-22 层,共 8 层客房总面积： 8064 户数： 270 户型：户型（）功能套数楼层备注22-262 单人床标准间 241 套 15-21 层 1、均为使用面积；2、公摊比按 75% 运算； 3、 24-25 层透光户型为豪华套,不透光户型为标准间；4、双人床标准间设在 15 层不透光部分；20-221 双人床标准间 12 套 15 层40-50 豪华标准间 17 套 22 层小计 270 套 15-22 层10 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.1.3 配套功能：功能面积（）楼层运算依据备注 会议室大（ 1 个） 360 附楼 3 层及主楼 3 层局部 1.5 /人可同时容纳 200 人 中（ 2 个） 200 附楼 4 层 2 /人 100 人宴会厅（中餐厅）360 附楼 2 层及主楼 2 层局部可同时容纳200 人以上厨房 160 附楼 4 层 大堂 4001 商务中心 501 酒吧（咖啡厅、茶秀）2002 歌舞厅 2002 美容美发 1001 桑那按摩 2001 健身房 1501 洗衣房 200 院中另建 合计 2176 主体 1-2 层,裙楼 2-3 层,不含洗衣房 4.2 住宅 4.2.1 方案 1 总面积： 7200 层高： 12 层 户数： 48 户型： 2 梯 4 户 两种户型： 120-140 160-180 11 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 或 4 种户型： 120-140 两种 160-180 两种 顶层 4 套复式依据：从市场的角度,140-160 的户型是最不好销的；4.2.2 方案 2 总面积： 10800 层高： 18 层户数： 72 户型： 1 梯 4 户两种户型： 120-140 160-180 或 4 种户型： 120-140 两种 160-180 两种 顶层 4 套复式4.2.3 分析建议 12 层和 18 层的区分： 12 层只需 1 部电梯, 18 层必需设置两部电梯,结构上也略有差异； 12 层的单位建安成本约为1300 元, 18 层的为 1500 元左右；1 梯 4 户和 2 梯 4 户的区分：按12 层,前者需一个消防通道,1 部电梯,后者需2 个消防通道, 2 部电梯,但公共走道面积前者大,因此两者公摊面积差不多；但建安成本后者比 前者大； 18 层差别不大；因此建议：如建 12 层,应为 1 梯 4 户；如建 18 层,就主要看户型设计和公摊面积的比较；4.2.4 户型设计建议：动静分区,主卧朝阳,通透性好,采光好,以3 室 2 厅 2 卫为主立户型,大户型可做4 室2 厅 2 卫,每户两卫,复式2-3 卫,复式考虑露台和跳空层,尽量防止“ 黑屋” ,总公摊（不12 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 包括地下室）掌握在7-8% ,户内有效使用面积尽量大（90% 以内）4.3 停车场需求：住宅户均 0.5 个停车位,需 36 个（按方案 2）；写字间户均 1.5 个停车位,需 99 个；酒店户均 0.5 个, 50% 的住房率,需 57 个；共计需 192 个停车位；地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场的立面示意图方案方案方案的经济核算：经济指标额度运算依据面积 4320 停车场为地下 1 层,不包括地下二层设备间停车位 123 个 35 /个造价 693 万元 1600 元/出租效益 44 万元 /年租价 300 元/个× 月回收期 15.8 年 693÷ 44出售效益 738 万元 6 万元 /个利润 45 万元 738-693 方案的经济核算：经济指标额度运算依据13 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 面积 7630 停车场为地下 停车位 191 个 40 /个1、2 层,不包括地下二层设备间造价 1378 万元 1800 元/（土方、结构、防水等成本增加）出租效益 68.8 万元 /年租价 300 元/个× 月回收期 20 年出售效益 1146 万元 6 万元 /个利润 -232 万元综合比较分析上述两个方案,方案明显投资大,效益差,因此建议采纳方案；注：停车位售价的核算：目前的市场价为 10 万元 /个,但销售情形不好；按租售价格的关系运算,一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为 8%-10% ,这里按 8% 运算,300 （元 /个× 月）×12（个月）÷8%=4.5万元 /个投资住宅（买房出租）的年回报率一般为 4%-6% ,这里按 5% 运算, 300 （元 /个× 月）×12（个月）÷5%=7.2 万元 /个综合以上两类投资物业的情形,我们认为车位价格应定位在 6 万元 /个；本工程能够供应的停车位：地下停车场为 123 个；综合楼门前停车场约 15 个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约供需差额为 24 个；停车场的使用治理：30 个；共计 168 个停车位；综合楼门前 15 个和楼后（裙楼下）30 个车位供酒店使用；地下停车场 95 个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧 30 个供写字楼用户使用；14 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 建议使用 IC 卡治理系统,能够有效解决不同用户的治理问题,包括来访客户车辆的治理（暂时 IC 卡）；- 2004-8-1216:18:00 鲜花 1鸡蛋 0 327 等级：地产新秀文章： 25 积分： 158 门派：铁血王朝注册： 2004-8-9 第 2 楼- 以下内容只有回复后才可以浏览第五章营销方案5.2. 工程经营方案5.2.1 方案 A 写字楼中留出 4000 自用办公,其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承15 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 包或出租；住宅楼40 户按成本价内部销售,其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57 个,机动车位留出11 个外,其余100 个出租；5.2.2 方案 B 写字楼中留出 4000 自用办公,其余写字间出售；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼 40 户按成本价内部销售,其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用 5 7 个,机动车位留出 11 个外,其余出售；5.3 价格定位：工程销售均价（元/）出租均价（元/× 月）可租售面积（）备注写字间 52005012096 酒店客房 200/ 天 7056 配套功能 1001616 不计会议室 停车场 6 万元 /个 300/ 个 100 个 住宅内部销售 2730 （方案 1） 6000 只计土地成本和建安成本2330 （方案 2）住宅公开销售 33001200 （方案 1）4800 （方案 2）第六章开发进度本工程在资金充分的情形下,宜采纳同步开发策略,即综合楼与住宅楼同步进行（同步完工）；开发周期估算为 2 年；此开发进度作为本方案经济核算的依据之一附表 1 开发进度模拟表16 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第七章财务分析及评判7.1 工程总投资估算工程的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位治理费、预备费以及建设期贷款利息等项；A、土地费用本工程占地9.56 亩,每亩 450 万元,土地总价值为4302 万元；B、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程询问费等项费用；按建安成本的 2% 取费；C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、自然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制治理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“ 结建” 人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等；按建安成本的 10% 取费；D、建筑安装工程费用依据相关建设工程造价指标,结合本工程实际情形,住宅楼按1300 元 /（方案 1）, 1500 元/（方案 2）,综合楼按 1600 元/,写字楼装修按 600 元 /,酒店及配套服务功能装修按 1000 元/运算,本工程建筑安装工程总造价为 8472 万元（方案 1）, 9168 万元（方案 2）；E、室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容；依据本工程实际情形,按 50元/运算,本工程的室外工程费为 320 万元；F、工程建设监理费按建安工程总造价的1% 运算,共计为85 万元；17 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - G、建设单位治理费 按前六项费用之和的 2% 计提；H、预备费由于工程开发的可预见性较强,预备费按建安成本的 6% 计提；I、建设期利息按本工程建设期二年,贷款额1 亿元,每年贷款5000 万元,年贷款利率5% 运算,利息总额为 500 万元（每年为250 万元）；K、工程总投资估算综合以上 1 至 10 项费用,本工程总投资估算为15487 万元（方案1）, 16342 （方案2）；工程总投资估算表（方案 1）费用名称费用（万元）1.土地费用 4302 2.前期费用 169 3.建设配套费 847 4.建安工程费（含装修费）8472 5.室外工程费 320 6.工程监理费 85 7.治理费 284 8.预备费 508 9.建设期财务费用 500 10.总计 15487 18 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 工程总投资估算表（方案 2）费用名称费用（万元）1.土地费用 4302 2.前期费用 193 3.建设配套费 917 4.建安工程费（含装修费）9168 5.室外工程费 320 6.工程监理费 92 7.治理费 300 8.预备费 550 9.建设期财务费用 500 10.总计 16342 7.2 财务评判7.2.1 方案 A+1 即住宅 12 层 48 户,写字间全部出租（除自用部格外）,酒店（及配套功能）自营,停车场出租 100 个；7.2.1.1 财务盈利才能动态分析A、营业收入营业工程营业收入（万元）运算依据住宅楼销售 1794 内部出售 2330 元/,公开销售 3300 元 /写字间出租 486/ 年 90% 出租率； 50 元 /酒店客房营业收入 972/ 年按 50% 的住房率,平均按 2 床标准间 200 元/× 天19 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 配套功能营业收入 335/ 年 200 元/× 月,不含会议室停车场出租 36/ 年 300 元/× 月× 个合计 1829/ 年未计住宅楼销售收入 1794 万元B、营业利润（未计建设成本）营业工程营业利润（万元）运算依据及说明住宅楼销售 1794 一次性收入写字间出租 486/ 年 90% 出租率；物业治理费用由住户承担,保平经营；酒店客房营业收入 486/ 年按 50% 的利润率运算配套功能营业收入 168/ 年按 50% 的利润率运算,不含会议室停车场出租 36/ 年 100% 出租率合计 1129/ 年未计住宅楼销售利润 1794 万元C、全部投资的现金流量表单位：万元时间工程 200320042005 现金流入量合计 7794463-5409 自有资金投入 1000 主营业务收入 17944571829 借入资金 5000 现金流出量合计 77867701707 土地费用 30001302 前期费用 169 建设配套费 847 20 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 建安工程费 30005472 室外工程费 100220 工程监理费 4045 治理费 130154 利息 250250250 归仍借款本金其他费用 250258457 现金净流量 6-7238-6116 D、投资回收期估算：工程总投资的回收期为（15487-1794 ）÷ （1193-250 ）=14.5 年；（假定贷款本金14.5 年后归仍,经营期每年只支付利息）E、投资回报率运算按 50 年经营周期（不变价）运算,每年为 300%÷ 50=6% 7.2.1.2 盈亏平稳分析 A、住宅销售的平稳点是1192 × （50-12.5 ）+1794 ÷ 15487=300%（15487-8472 ）÷ 36264+1300 ÷ 3300=98% 即出售掉 98% 的面积才可以达到盈亏平稳点；（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外,其余费用全部摊入其他建筑）B、酒店经营的平稳点200× 50%× 50%÷ 200=25% 即住房率达到 25% 能够保本经营；21 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - C、写字楼经营的平稳点物业治理费按5 元 /× 月运算,保平点是5÷ 50=10%即出租率达到10% 即可以保本经营；7.2.1.3 敏锐性分析 由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例很小,因此敏锐性影响可以忽视不计；对于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率；变化因素变化幅度利润（万元）年投资利润率 % 基数 011926.0 出租率 +10%13766.9 +5%12846.4 -5%11025.6 -10%10105.1 7.2.2 方案 A+2 即住宅 18 层 72 户,写字间全部出租（除自用部格外）,酒店（及配套功能）自营,停车 场出租 100 个；7.2.2.1 财务盈利才能动态分析 A、营业收入 营业工程营业收入（万元）运算依据 3300 元 /住宅楼销售 3222 内部出售 2730 元/,公开销售写字间出租 486/ 年 50 元/酒店客房营业收入 972/ 年按 50% 的住房率,平均按 2 床标准间 200 元/× 天配套功能营业收入 335/ 年 200 元/× 月,不含会议室 22 / 30 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页,共 30 页精选学习资料 - - - - - - - - - 停车场出租 36/ 年 300 元/× 月× 个合计 1829/ 年未计住宅楼销售收入 3222 万元B、营业利润（未计建设成本）营业工程营业利润（万元）运算依据及说明住宅楼销售 2982 一次性收入写字间出租 486/ 年 90% 出租率；物业治理费用由住户承担,保平经营；酒店客房营业收入 486/ 年按 50% 的利润率运算配套功能营业收入 185/ 年按 50% 的利润率运算,不含会议室停车场出租 36/ 年 100% 出租率合计 1193 年未计住宅楼销售利润 3222 万元C、投资回收期估算：工程总投资的回收期为（15487-3222 ）÷ （1193-250 ）=13.02 年；（假定贷款本金13.02年后归仍,经营期每年只支付利息）D、投资回报率运算按 50 年经营周期（不变价）运算,每年为 310%÷ 50=6.2% 7.2.2.2 盈亏平稳分析（略）7.2.2.3 敏锐性分析（略）7.2.3 方案 B+1 1193 × （50-11.59 ）+3222 ÷ 15487=310%即住宅 12 层 48 户,写字间全部出售