2022年途家模式及其相关问题.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 一、关于途家模式及取费的问题问题一、关于途家采纳的分成模式：途家采纳的分成模式, 有别于传统的包租模式,核心优势是能够保证业主有更高投资回报率,此外在投资之余又可满意业主敏捷自住、全国交换入住等多重需求；问题二、途家如何保证业主长期稳固的高投资回报？1、 途家的客户导入及运营才能（1）途家独有的 O2O模式：线上是途家的中高端度假公寓预定平台途家网,7000 万的中高端会员； 线下是途家斯维登度假公寓,从美国引进的五星级酒店品牌斯维登,保证线下的标准化及中高品质的产品及服务,全国近 90000 套房源；（2）途家立体化的经营模式：途家线上线下拥有强大的导客渠道,线上有途家网、携程以及其他排名前 5 的 OTA导客、百度谷歌 360 等搜寻引擎的 SEM投放、移动 APP,全部线上入口全掩盖, 垄断各种类型的客户导流入口；线下通过设立区域营销中心、与全国 500 余家强势媒体的合作、北上广深等旅行客源动身地 C 端的连续推广、航空公司及旅行社的合作,进行线下客户拓展及导入；2、 途家对项目甄选的严格要求途家对于项目的挑选有极其严格的要求,对城市、 项目地段、 项目品质、项目开发企业的品牌均有较高要求, 在一个商圈或区域内只会挑选 1-2 个项目作为布点, 所以挑选的项目肯定是在后期能够良好经营的地段和项目,且会依据项目所在区域的酒店市场择优拿房,掌握拿房数量,以保证后续经营较高的入住率,同时以此也能保证业主较高的收益；3、 途家针对项目经营的判定,合理且保守的测算规律及数据支撑；问题三：途家为什么要采纳55 分成模式而不采纳包租模式？名师归纳总结 途家是中国休闲度假行业的领导者,做的是中国旅行产业的线上线下,途家会掩盖中国全部第 1 页,共 6 页的旅行城市及4A、5A 级景区, 通过途家布局打造中国VR市场, 通过下面的途家运营成本分析也可看出, 途家的收益重点不在线下度假公寓门店的经营,而在线上, 做的是中国休闲度- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 假行业的全产业链服务,全部途家采纳轻资产模式,做的是规模化效应,情愿将更多的收益与业主进行共享；如何说服开发商接受非保底模式：1途家 55 分成模式与非保底高回报的投资理财产品有相同之处,高投资回报不保底,但是也有不同之处, 不同之处是投资理财本金有可能折损,但不动产本身就是保值增值,假如房价要跌,任何模式的引入都无法让业主去购买,所以房子的保值增值是前提；2途家高收益的运算规律与卖房有相同之处：第一地段是核心, 途家门店经营也是一样,地段好经营好； 此外,途家高投资回报的推算是符合规律且有数据支撑的；开发商置业参谋卖房,也是通过项目周边的各种有利因素和数据来推断将来物业的升值,没有人会把房子一定增值写入合同做保证；3包租模式收益较低,许多项目采纳这种模式促进销售,属于红海市场；途家的模式,不仅仅是投资收益,高品质管家服务和交换入住,提升项目卖点, 途家新营销模式的引入可将项目从红海到蓝海；问题四：关于途家的运营成本1、途家运营成本的构成：主要由平台成本途家网线上平台及互联网手段对门店营销的支撑成本、人力成本、布草洗涤及易耗品、水电等能耗、传统营销推广成本等费用构成,占整体营收的 35%左右；2、传统酒店成本的构成：主要由租金成本、人力成本、布草洗涤及易耗品、水电等能耗、营销推广成本等费用构成,占整体营收的 35%-40%；所以,传统酒店毛利在 55%-60%左右,而途家由于与业主采纳 55 分成模式,先分出整体营收的 50%,途家的毛利只有 规模化效应；15%左右,途家的经营收益主要在线上,线下重在布局,做到是问题五：关于途家管家服务的说明；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、关于途家管家服务：采纳美国Sweetome酒店治理体系, 为业主供应高品质、标准化的入户式管家服务, 定期对物业室内进行日常清洁保养和专业保护,业主可通过途家互联网后台实时对服务进行查询；2、管家服务由开发商从途家一次性购买三年,与项目的销售捆绑,作为项目的配套及增值服务赠送给业主成本可转移到房价中,从而提升项目品质及销售卖点,促进项目销售；3、管家服务内容： 详情请见 标准管家服务合作协议附件 2：途家标准管家服务标准；4、对于途家托管经营的房源为什么仍要收管家费,管家费用作为途家模式的引入费用；问题六：为什么要收取管家费？1、途家为业主供应全程私人入户式管家服务,此项服务可增加项目卖点,提升项目品质,由开发商企业一次性购买 3 年作为项目的增值服务赠送给业主,成本可转嫁在房价中；2、对于途家托管经营的房源,管家费为途家模式的引入费,为业主供应 6 年全程免费托管运营,保证业主长期稳固收入；问题七：合作物业空置期供应,那么非空置期就没有,管家费用会退仍给业主吗？1、途家管家服务是指在合作物业不使用的空置期内,由途家管家向甲方或业主供应的室内清洁整理及保养的空房管家服务；空置期指房屋无人居住不使用期间,物业非空置期途家不供应管家服务；2、前三年的管家服务是由开发商从途家购买,与项目的销售捆绑,作为项目的配套及增值服务赠送给业主 成本可转移到房价中,提升项目品质及销售卖点；管家服务的实施期限为项目合作物业集中交房之日起三年,三年管家服务到期后业主可依据情形自主挑选是否继续购买途家管家服务；前三年不涉及业主直接给途家缴纳管家费及管家费的退仍问题；二、关于合同及税费相关问题问题一：“ 其他各项税费按双方经营收入各自承担；” 其他各种税费指什么？可否列明！业主：个人所得税,但每个业主是否都会依据国家规定去缴纳并不确定；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 途家：企业所得税等其他企业经营涉及的税费；问题二： “ 甲方每次收款后五个工作日内应出具合法有效的房屋租赁发票交付乙方；或者由乙方代理到地方税务局办理发票,并代甲方支付依法应由甲方缴纳的相关税费,相关完税费用从甲方收益中扣除,同时,将甲方的完税凭证交付给甲方；” 此等税费究竟是什么税种,税率多少？假如定位为收入,就可能只缴纳营业税及附加,仍有可能涉及所得税；如税务机关定性为出租收入,就可能涉及物业租赁税,税率可能到达或超过 仍剩多少？业主是茫然的和被动的；关于途家与业主之间合作主要涉及以下税费：17%；业主收益最终究竟1、营业税：统一 5.6%,在于业主分成前从房间收入中直接扣除,此税费之前已明确；2、业主获得收益后向途家开具发票产生的租赁税：标准因城市地区而异,约为 17%左右；关于租赁税的处理建议：1、由业主自行开具,通过业主自己的渠道进行合理避税；2、由途家统一代开；问题三： “ 物业托管经营期间,发生重大被盗、火灾及人身损害等事故,乙方应准时通知甲方,并负责先行处理；因重大被盗、火灾及人身损害等事故法律责任的承担,由相关国家政府部门确定法律责任承担方；” 托管经营期间发生的上述责任应由受托经营者途家负责,途家可实行购买各种保险方式合理合法逃避责任,但均应与业主无关,途家亦应承担由此给业主带来的缺失；关于物业托管经营期间发生相关事故及灾难的责任承担,任,同时也不应当在此条款中指定由哪一方来负责,来明确责任承担方,公正公正,合法合情；三、关于工程及配套相关问题此条款的表述并没有逃避途家的责 应当在发生后由国家相关机关依据法律名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 问题一： “ 经营托管期间,物业须统一换装乙方指定智能密码门锁；”“ 智能门锁费用” 应由途家承担； 由于假如解约, 电子门锁对业主来讲是没法使用的,锁费用；故业主仅需要承担机械门1、此电子门锁同时具备智能门锁功能及传统机械门锁功能,所以将来假如业主终止与途家 的合作,此门锁后续业主完全能够照常使用；2、此电子门锁费用在 400 元左右,在全国途家托管物业广泛使用,安全性良好,同时也能 满意途家经营智能管控的需求,价格也不比品质品牌较好的传统门锁价格高,业主并没有因 此承担过多额外费用；3、途家合作房源,电子门锁的配备是基本要求,成本与安装传统门锁一样都运算在物业销 售价格内,开发商也无需承担额外成本；问题二：卫生开荒保洁工作为什么要由开发公司完成？由于途家与项目合作的房源为精装拎包房源,所以前期相关工程开荒等保洁工作由开发商完成,具体标准请参照标准管家服务合作协议附件 3：途家管家房屋工程卫生开荒验收表；交房后托管经营期间物业的室内清洁工作由途家负责,非托管经营的物业在业主非自住时间依据标准管家服务合作协议附件 2：途家标准管家服务标准的服务内容及频次途家向业主供应入户式管家服务；问题三：途家工程及配套的核心要求1独立大堂：大堂面积不小于 80 含前台,休息区不小于 20 ,大堂客用卫生间男女各 1 间,行李寄存房不小于 20 ；2总库房：地下一层离电梯较近处,面积不小于 80 ,简装；3电梯：一部专用电梯,消防梯共用；4布草间：每层设置一间,每间不小 20 ；5办公区域： 20 *2 间位于一层；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 6专属车位： 20 个专用车位,其他依据实际情形而定；7店招位：设置 3 个店招位,分别为一层门头,楼梯侧招,楼顶顶招,地铁口,或其他醒目位置,由途家负责制作,开发商负责安装及手续报批；8消毒间：至少 1 间,不小于 20 ,有上下水；9职工卫生间：每 3 层设置 1 间；10关于餐饮配套,建议在途家门店周边一层商业招商时重点考虑餐饮招商；11假设有会议配套建议也供应应途家配套使用；以上公共区域及配套,在途家经营期间免费使用,其他工程相关未尽事宜,请参照 途家度假公寓工程及相关配套合作基础条件33 条；问题四：关于装修,途家的要求是什么,有没有具体标准？途家建议软硬装标准为 2000-2500 元/ ,符合四星级酒店室内装修标准,作为参考标准,具体成本依据开发商集采渠道不同而异,室内的软装配置内容及品牌建议参照邮件附件软装配置清单,床垫及智能门锁须采纳途家指定品牌及型号,由开发商统一选购安装；问题五：关于房间内的布局及功能配套：1、除床之外,仍要设置休闲功能区域小茶几、休闲沙发等名师归纳总结 2、床尺寸：单间大床尺寸1800mm*2000mm,标间床尺寸1300mm*2000mm；第 6 页,共 6 页- - - - - - -