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+看商业：万达金街生存状况大调查2014-05-06 郑州商业观察 “18个月一座万达广场”，“一座万达广场一个新城市中心”，在过去数年间，万达的扩张速度和品牌影响力，成就了其中国商业地产的霸主地位。但高速成长的背后，被华丽外表所掩盖的问题也在逐步显现。目前，全国万达金街都普遍出现出租难现象，例如泉州万达金街的业主更是因此走上维权之路。各方专家解读运营管理没跟上 还处于培育期阶段首先，万达金街与自持商业中心组合后的商业体量非常大，这么大的商业体量与城市人口消费能力是否匹配，是二三线城市常容易出现的问题。并且，万达金街之所以会出现这些问题，在于管理没有到位，把重心都放到了自持物业上，对于散售物业没有相应的招商运营。再者，大型商业街有一定的预热阶段，任何一个商业地产项目都要经历市场培育期，在这期间，商业街的业态会不断整合更替，经营内容需要经过优胜劣汰才能生存下来。体验型业态迎合有限 难承受高昂租金以目前万达自持商业来看，体验型消费容易吸引最多的消费群体。从顾客角度考虑，例如餐饮之类的体验型业态，是每个来万达广场顾客的必须消费项目，但这些业态往往需要较大的营业面积才能形成规模，万达金街独立门店较难迎合这一需求。虽然可以通过整合大量店铺来运作，但是目前整体行业已非高利润，承受能力有限，难以应对高昂的租金。体验不如商场 金街繁荣有难度本质上还是一个业态规划的问题，金街和旁边的购物中心存在一定的竞争，但与之相比没有优势可言。第一，购物中心作为万达商场的主体，本身就非常大，购物者会有一个“疲劳时间”，逛完之后，已经没剩多少力气再去逛金街;第二，从购物环境上讲，夏天没有空调，冬天没有暖气，体验上还是在商场里边更好。所以金街的繁荣有一定的难度，除非有特别吸引人的点。商业模式没有对错 商圈形成需要积淀万达金街出现问题，背后体现了商业地产快速发展的困境，商圈的形成本身是需要自然的积淀和淘汰，并不是靠“规划”就能一步到位，就算有一个更大的商业开发商来开发运营，想要做好，也还是需要时间，需要人流、商家以及消费习惯持续不断的积累和转变。在大商场旁边做一些酒吧街或者休闲上的配套，在规划上是没有问题的，例如在泉州，中山路、九一街等传统街区也能取得成功，因此更核心的问题，还是在于后期的营运能否得到消费者和商家的认同，这是一个商圈、商家、消费者相互博弈的过程，需要时间来检验，从来没有谁能凭空创造出一个商圈。定位模糊 资源未充分利用第一，万达金街本土区位定位模糊，“金”字在商圈内没有做到符合本土市场业态细分；第二，市场定位模糊，这种复制模式前提要在充分市场调查的基础上，不能只停留在简单的宏观面，更应该注重微观面；第三，规划未做到与现有资源充分利用；第四，品牌固然重要，还是提醒消费者和投资者，外来的和尚再会念经也要结合自身投资能力和本土区域投资眼光进行考量。缺乏统一招商 统一运营万达金街为了提高售价，没有招商就进行出售，造成后期运作不到位。而业主以个体名义招商，无论是资源还是品牌都无法与万达这样一个大型商业地产集团相比。类似的由自主招商模式在全国多个万达金街项目都有出现，为了让售价达到预期，在未规划定向业态招商的情况下就出售，造成后期的一系列招商难情况出现。万达占据了主要的业态范围，如果调整一下，还是可以与商业中心达到互补的。业主对租金期望过高 租售价不成正比借助于万达广场的名气，万达金街业主自主招商时，因为购买的商铺售价较高的原因，考虑到投资回报率的问题，不愿意把商铺低价出租。金街业主应该降低租金期望值，考虑在较短时间内形成商业成熟氛围，先提高开业率再考虑未来的业态转变及提高租金。没有留业态空间给金街万达广场在其自持有的商场内，业态非常齐全完整，餐饮休闲娱乐零售无所不包。几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金街，导致其生存空间狭小。商业中心与金街之间没有打开足够的衔接通道，客流没有从室内导向室外，这也是金街后续经营困难的原因。探访：3个城市，5座万达广场金街现状广州白云万达广场金街白云万达广场天幕步行街也称为白云金街，呈U字型环绕着室内的商场，2010年12月17日开业。相对于商场，白云金街经营生存状况却是另一番景象，无论是工作日内，或是周末，捧场的人是少之又少， 人气的惨淡更是消磨了商家的干劲，尽管金街两头手机专卖店开着最高音量的音炮，但整条金街仍然显得毫无生气。 据了解，金街当初最早以250元/的价格出租，甚至一度去到了300元/，而如今金街虽然人气不足，但租金仍然保持 在200元/，粗略估算，假若是50的一间小铺，一个月的租金也去到了一万块，一年就得支付十几万的租金。武汉万达广场金街（菱角湖万达金街）目前菱角湖金街的商铺空置率仍不低于40%，且商铺扎堆空置现象严重，内街一处竟有30余商户集中撤走，近百米金街杳无人烟。（经开万达金街）经开金街的空置率目前高达65%，但较之于菱角湖金街，经开金街的设计、管理在细节上有了改良。街区开放式设计，中部由广场及数个连廊相通，出口连接城市街道，引入人流。还配套建设了百余平米的露天儿童乐园，添置扩音器，将购物中心内广播同步在金街播放，强化了大商业主体与金街之间的沟通。通过统计，万达广场内日人流量达到4万时，金街日人流量可接近3万。（襄阳万达金街）开业近3年的襄阳万达金街经营情况也不算良好。虽然万达携万达百货、国美等主力店进驻三线城市襄阳，吸引了较大客流量，但金街内部人流仍然有限，商铺空置率约为25%，且业态重复，消费档次良莠不齐。虽然襄阳万达金街形成了配套较为齐全，服装零售、餐饮较为集中的杂货铺式商业街，商家们各自为政，没有系统的规划定位，发展前景不明。南京万达广场金街南京万达金街自2010年开业以来生意就较惨淡，其内部设计为开放式步行街，三层楼高的南京“万达金街”通过连廊、天桥、自动扶梯连接，展现一种全新的商业格局。建成伊始大家都信心满满，然而三年时间运营下来，如今的南京“万达金街”不仅找不到半点“风情金街”的影子，目前的金街，近七成以上的店铺被装饰建材、装修设计的商家所占据，俨然一副装饰建材集散地的样子。万达金街的四处硬伤（来自赢商网总结）散售模式导致经营困境金街以全部对外销售的模式进行操作，卖给小业主后没有办法做统一的经营管理。小业主们各自为政，没有系统的规划定位，引进品牌良莠不齐，这也就直接导致了金街后续经营的困难。业态与购物中心重复由于万达金街缺乏统一的规划，部分业态与金街商铺业态形成直接的竞争，无论对于万达自持商业还是金街商铺的经营者来说都不利于长远发展，万达金街在出售和招商过程中应当做出更系统的规划。高售价导致业主回报率堪忧万达完整的业态占据了所有的盈利点，同时又利用知名度带动金街的销售价格提高其现金收入，而购买街铺的业主以个体名义招商，对业主而言，其购买商铺时的高售价会令未来的租金回报率相对降低，这意味利润较低的行业无法承受业主希望达到的租金水平。这就造就金街自身存在不可调和的矛盾。设计硬伤万达从一开始，就没有将金街作为万达广场整体的一部分来进行业态分布规划和设计，万达金街不过是万达现金流的工具，它是依附在万达广场身边的路边店。作为一个全业态的“万达广场”，几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金街，导致其生存空间狭小。- 分割线逆流而上，创造金街奇迹的郑州中原万达2010年8月3日，郑州中原万达广场举行了隆重的奠基仪式。这也是万达集团在郑州开发的首个万达广场项目。当时，万达集团董事长王健林曾表示，万达商业地产携强大的商业号召力，招商在前、建设在后，郑州中原万达广场开工之前已基本完成包括8家主力店、10余家次主力店及一批精品商家等主要招商工作，项目建成之日将是万达广场开业之时。约15个月之后，郑州中原万达广场室内步行街正式建成并开业；随后，万达金街也相继开始运营。从2012年年底至今，短短10个月时间，中原万达金街出租率已达96%，开业70%，其他尚未营业的店铺也已在装修、筹备阶段。如此速度，相信也只有万达能够创造。当然，只有高出租率还不够，足够的人流量才是财富的根本保证。据悉，目前郑州中原万达广场的日均客流量达8万余人，真正成为郑州西区的商业中心。作为万达最具投资价值的产品，中原万达金街在规划之初，就已将流动性、便利性等因素考虑在内。如今，在中原万达金街，已经开始出现“一铺难求”的局面。【代表商家】NO.1 姐弟俩土豆粉在建店之初，姐弟俩土豆粉的老板就对中原万达金街上的这家店“委以重任”。由于万达是全国性品牌开发商，因此，姐弟俩土豆粉这个创办于2000年的河南本土餐饮品牌，希望能够通过万达这个“跳板”，实现全国性的发展。因此，在郑州中原万达金街上的这家店，是姐弟俩土豆粉装修档次最高的一家店面。虽然该店在2013年8月份才开业，但其业绩已排到了郑州所有姐弟俩土豆粉店面的前五名。NO.2 彼酷哩巫山烤全鱼彼酷喱巫山烤鱼是源于重庆的一道传统美食，其在中原万达金街上的店面，是该餐饮品牌在郑州开设的第三家分店，于2013年8月4日正式开门营业。这家店虽然才刚刚开业一个月，但业绩已经与前两家老店持平。“在开业当天就有很多顾客排队，装修尚未结束的时候人气就很旺。”该店店长说道。“相比其他店铺，这里的养店期很短，几乎直接就跨过去了，而大部分餐饮店通常要经过16个月的养店期。这除了我们的菜品口味丰富，比较适合消费者外，与万达科学、高效的管理分不开。”该店长表示，万达商管公司的管理都很细致，每天都会对各家店铺的卫生、经营状况进行分析，鼓励优者、帮助差者。并通过举行各种大型室外活动来吸引人气，这对店面旺场非常有利。NO.3 刘诗昆钢琴艺术中心位于中原万达金街上的这家刘诗昆钢琴艺术中心，店面不是很大，有200多平方米，于2013年7月底开始营业。该中心负责人说，目前招生情况还可以，计划用3年时间将投入全部收回来。这个店，突破200个学生就可实现良性运转，从目前的经营情况看，预计1年以后可实现收支平衡，进而赢利。在其看来，万达作为一家知名的全国性地产开发商，其影响力与口碑得到了大多数消费者的认同。因此，人气才可以在这么短的时间就得以聚集。- 分割线关于 商铺投资郑州商业观察 提示大家目前市场上的商铺投资产品可选择面较广，鱼目混珠的情况比较严重，尤其是售后包租的一些产品层出不穷，在国内多个城市，这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上，这类均有不同商业楼盘打出每年8%或12%的高回报率吸引投资者。其实，开发商在进行“售后返租”的时候，往往会提升其产品的价格，正所谓“羊毛出在羊身上”。比如，一个本来市场价只值2万元/平米的商铺，开发商将售价提高到4万元/平米，并承诺10年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%（每年8%10年），共收到租金3.2万元/平米。但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平米商铺上的实际年收益率也只有：（3.2万元-2万元）/4万元/10年=3%，远不及开发商称的8%的年收益率（即使考虑到商铺本身的升值，但是结合投资者利息税费，以及当年房产商标高价格等综合因素，最终的年收益率也没有开发商号称的8%那么高）。除了回报率问题，其他方面也存在一些潜在风险。如买铺返租，大部分都是以8%做基准来算的高额返租的方式，例如某市一处商业项目，在业主们收到3个月的“返租回报”后，该项目因资金链断裂而成烂尾楼，返租租约成了一纸空文。高额返租具有巨大的市场风险，按照一般投资规律，商铺的投资回报应比目前银行的信贷利率高，这是一个参照系数，但回报越高风险越大。