农村房屋调查技术规定.docx

江西省农村衡宇观察技能规定江西省农村衡宇观察技能规定二一四年十二月目录第一章总则1目的与范畴11.2事情目标1事情任务1范例性引用文件1执法法例1政策规定2技能尺度2观察范畴3技能路线3观察要领3数学底子3计量单位4第二章农村衡宇观察5农村衡宇观察的内容5农村衡宇观察的根本单位5农村衡宇观察根本单位5宗的界说5丘的界说5幢的界说5分户界说6农村衡宇观察编码规矩6农村衡宇观察的准备事情6政府通告及指界通知6农村衡宇观察预编号7农村衡宇界址观察7农村衡宇界址指界人简直定7农村衡宇界址认定7农村衡宇观察缺席指界的处置惩罚8农村衡宇分户界址点编号8农村衡宇权属观察8农村衡宇座落观察9农村衡宇产权人观察9农村衡宇产权类别观察9农村衡宇产权来源9农村衡宇总层数9农村衡宇分户所在条理10农村衡宇结构10农村衡宇建成年份10农村衡宇用途10农村衡宇墙体归属10农村衡宇产权情况附加说明10农村衡宇分丘草图的绘制11农村衡宇分层草图的绘制11农村衡宇分户草图的绘制11填写农村衡宇观察表，纪录观察结果12第三章衡宇丈量13房产要素丈量13衡宇及其隶属设施丈量13衡宇界址丈量133.1.3 衡宇边长丈量14边长精度要求15衡宇丈量边长与图上对应边长的校核15房产图体例163.2.1 分幅图的体例16分丘图的体例163.2.3 分层图的绘制163.2.4 分户图的绘制17面积测算18衡宇面积的精度要求18面积盘算要领18修建面积盘算规矩193.3.3.1 盘算修建面积的条件19盘算全部修建面积的范畴19盘算一半修建面积的范畴20不盘算修建面积的范畴213.3.3.5 特殊情况下的修建面积盘算21共有修建面积分摊规矩263.4.1 公用修建面积的分类26不被分摊的公用修建面积263.4.1.2 共有修建面积273.4.2 共有修建面积的分摊原则273.4.3 共有修建面积分类283.4.4 共有修建面积盘算及分摊的若干细则283.4.5 共有修建面积确认313.4.6 共有修建面积分摊31分摊公式31分摊要领31第四章结果数据库及治理信息系统建立344.1.数据库建立的总体要求344.2.数据库内容344.3.数据库建立354.3.1、准备事情354.3.2、资料预处置惩罚354.3.3、矢量数据收罗354.3.4、图形数据编辑处置惩罚354.3.5、属性数据收罗354.3.6、数据检点与入库364.3.7、数据库结果质量查抄364.3.8、文字陈诉编写364.4.治理信息系统建立36.1建立要求36系统的组成和功效37第五章农村衡宇登记38农村衡宇登记根本规定38农村衡宇登记的根本单位38农村衡宇登记的主体38农村衡宇登记根本步伐38农村衡宇登记的申请质料39农村衡宇登记的审核40农村衡宇登记的通告40农村衡宇登记40第六章查抄验收41查抄验收事情的实施41查抄验收制度与要求41项目负担单位自检41县级初检42市级复检42省级验收42各级查抄验收职责43查抄验收应提交结果和资料43查抄验收内容44第七章附录46附录1农村衡宇观察发证事情的通告46附录2XX县（区）农村衡宇权属界址观察通知47附录3法定代表人（卖力人）身份证明书48附录4指界委托书49附录5违约缺席定界通知书50附录6衡宇建立用地分丘草图51附录7衡宇分层草图52附录8农村衡宇观察表53附录9农村衡宇所有权初始登记申请书（样式1）55附录10房地观察数据库尺度57附录11 查抄纪录表格67附录12 术语73V江西省农村衡宇观察技能规定第一章 总则1.1 目的与范畴为范例农村衡宇观察、确权登记发证事情，包管我省农村团体建立用地上的修建物、构筑物观察、确权登记发证事情结果质量，凭据国度有关规程范例规定，结合我省实际情况，制定本规定。1.2 事情目标全面查清农村团体建立用地每一宗土地范畴内修建物、构筑物的位置、面积、权属等根本情况，创建集图形、属性、档案为一体的数据库与治理信息系统，为实施不动产统一登记奠基底子。1.3 事情任务在开展宅基地和团体建立用地观察的同时，观察衡宇产权状况、衡宇现状，丈量衡宇的房角点和丈量衡宇边长，量算衡宇面积，并将衡宇观察结果纪录在衡宇观察表中，实现农村房、地观察的同步开展和观察结果的统一治理。1.4 范例性引用文件本技能规定依据和引用下列有关执法法例、政策规定、国度技能尺度及范例性文件：1.4.1执法法例（1）中华人民共和国物权法（主席令2007第62号）；（2）中华人民共和领土地治理法（主席令2004第28号）；(3)中华人民共和国房地产治理法（主席令2007第72号）；（4）不动产登记暂行条例国务院656令。1.4.2政策规定（1）中共中央国务院关于全面深化农村革新加速推进农业现代化的若干意见（中发20141号）；（2）领土资源部 财务部 农业部关于加速推进农村团体土地确权登记发证事情的通知（领土资发201160号）；（3）领土资源部 中央农村办 财务部 农业部关于农村团体土地确权登记发证的若干意见（领土资发2011178号；（4）领土资源部 财务部 住房和城乡建立部 农业部 国度林业局关于进一步加速推进宅基地和团体建立用地使用权确权登记发证事情的通知（领土资发2014101号）；（5）江西省人民政府办公厅关于开展农村团体土地确权登记发证事情的通知（赣府厅发201120号）；（6）省政府办公厅转发省领土厅关于全省农村团体土地确权登记发证事情实施意见（赣府厅字2011188号）。1.4.3技能尺度（1）中华人民共和国行政区划代码 （GB/T 2260-2007）；（2）县级以下行政区划代码体例规矩(GB T10114-2003)；（3）宗地代码体例规矩（试行）（领土资厅发201157 号）；（4）2000）；2000）；（6）地籍观察规程（TD/T 1001-2012）；（7）城镇地籍数据库尺度（TD/T 1015-2007）；（8）领土资源信息焦点元数据尺度（TD/T 1016-2003）；（9）领土资源部办公厅关于征求不动产登记簿册证样式（征求意见稿）意见的函领土资厅函2014968号；（10）卫星定位都会丈量技能范例（CJJ/T 73-2010）；（11）全球定位系统实时动态丈量(RTK)技能范例（CH/T 2009-2010）；（12）测绘技能设计规定(CH/T 1004-2005)。（13）测绘结果质量查抄与验收（GB/T 24356-2009）；（14）江西省农村团体土地登记观察技能规定；（15）江西省农村团体土地登记观察查抄验收措施。1.5 观察范畴江西省农村团体建立用地范畴内的衡宇等修建物、构筑物。1.6 技能路线以“权属正当、界址清楚、面积准确”为原则，充实利用农村宅基地、团体建立用地地籍观察等结果，通过外业观察、内业建库相结合的要领，开展衡宇等修建物、构筑物的丈量和根本情况观察等事情。1.7 观察要领接纳解析法或图解法测绘衡宇空间位置，实地丈量衡宇边长，盘算衡宇面积。变动登记时应接纳解析法测绘衡宇空间位置，实地丈量衡宇边长。1.8 数学底子坐标系统:接纳1980西安坐标系。高斯投影，中央子午线与“农村宅基地、团体建立用地地籍观察”一致。高程系统:接纳1985国度高程基准。1.9 计量单位长度单位接纳米（m），保存两位小数；面积单位接纳平方米（），保存两位小数；坐标单位接纳米（m），保存3位小数。第二章 农村衡宇观察屋观察的内容农村衡宇观察是对每个权属单位的衡宇的现状、权利人、位置、权界、权属、权源、面积和利用状况、地理名称等根本情况的观察。包罗衡宇座落、产权人、产权类别、总层数、所在条理、修建结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利、衡宇现状（能反应衡宇条理和结构的数码相片，辨别率不小于300dpi）等根本情况。衡宇观察的根本单位2.2.1农村衡宇观察根本单位衡宇应当凭据根本单位进行观察。衡宇根本单位是指单一权属单位、有牢固界限、可以独立使用衡宇。包罗独立权属单位和共有权属单位。农村衡宇观察按幢分户为根本单位。团体土地范畴内村民住房，以宅基地上独立修建为根本单位进行观察；在共有宅基地上制作的村民住房，以套、间等有牢固界限的部分为根本单位进行观察。非住房以衡宇的幢、层、套、间等有牢固界限的部分为根本单位进行观察。宗的界说宗是指被权属界线关闭的地块或空间。.3丘的界说丘是指被权属界线关闭的衡宇权属用地地块或空间。一个地块只属于一个产权单位时称独立丘，属于一个以上产权单位时称共用丘。.4幢的界说幢是指一座独立的衡宇修建，包罗差别结构和差别条理的衡宇。2.2.5分户界说在一幢衡宇中，按单一权利人权利范畴分别的单一权属单位的修建范畴，包罗独立权利人和共有权利人。农村衡宇观察编码规矩接纳三级编码共28位。三级编码分别是：宗地（丘）代码19位、不动产类别码1位，幢编号4位、户编号4位。农村衡宇观察编码规矩如下： F 宗地代码（19） 产别（1）幢编号（4） 分户编号（4）其中：宗地代码：19位。直接利用地籍观察结果中已有的宗地代码，不得变动。不动产类别码：1位。F表现衡宇。幢编号：4位，幢编号在宗地范畴内顺序编码，自0001-9999顺序编号，在宗地内，从左（西）到右（东），从上（北）到下（南）后，用数字0001、0002顺序按反S形对每幢衡宇编号。实地衡宇有幢号编号的，可直接沿用。户编号：4位。户编号在幢范畴内顺序编码，以入户门所在位置为依据按单位、楼层、户进行编号，第一位表现单位号，第二、三位表现楼条理，第四位表现户在本楼条理的顺序编号。为包管衡宇编码的唯一性,因宗地代码、衡宇权属类型、衡宇界址产生变革的，衡宇编码在相应衡宇特征码最大衡宇顺序码后续编，原衡宇编码不再使用。农村衡宇观察的准备事情政府通告及指界通知县级人民政府在开展农村衡宇观察登记事情时，应分区、分片公布开展农村衡宇观察登记事情通告（附录1）。农村衡宇观察人员凭据通告要求和观察事情筹划，送达农村衡宇权属观察通知（附录2），通知衡宇权利人按约定时间加入指界。送达的通知回执应与农村衡宇观察表一并存档。农村衡宇观察预编号以“农村宅基地、团体建立用地地籍观察”结果中的宗舆图（草图）为事情底图和依据，按“农村衡宇观察的编码规矩”要求，将每一幢衡宇的预编幢号等标绘在事情底图上，并将有关信息填写到农村衡宇观察表上。农民住宅衡宇的指界人为该衡宇户主（权利人），并出具身份证明和户籍簿。单位衡宇的指界人为本单位法定代表人，并出具身份证明和法定代表人身份证明书（附录3）。农村衡宇有两个以上权利人配合所有的衡宇，由共有人配合出席指界。法定代表人、户主（权利人）不能出席指界的，可由委托署理人指界，署理人应出具身份证明及指界委托书（附录4）。界址认定一幢衡宇只有一个权利人的衡宇界址，由本衡宇所有权人单方认定。一幢衡宇有一个以上权利人的衡宇界址，必须现场配合指界，经配合认定的界址，必须由指界人在农村衡宇观察表上签字盖印。凭据衡宇中各部分功效及结构，大众面积的分摊协议或文件，确定各分户自用范畴、大众面积范畴及共有共用情况，确定界址位置。对付已有房产分户图或产权证的衡宇，可不需要重新指界认定。有争议的衡宇界址，应进行须要的举证和增补观察，依法予以调处。短时间内难以调处的，规定争议界线及范畴作为争议衡宇，并在农村衡宇观察表中说明，待后按有关规定处置惩罚。.3农村衡宇观察缺席指界的处置惩罚违约缺席指界的，以及指界人在指界后不在农村衡宇观察表上签字盖印的，凭据差别情况按下述措施处置惩罚：（1）、如一方违约缺席，或指界一方在指界后不在农村衡宇观察表上签字盖印的，衡宇界线按另一方所指界线确定；（2）、如双方违约缺席，或指界双方在指界后均不在农村衡宇观察表上签字盖印的，衡宇界线由观察人员依现状界址及地方习惯确定；（3）、将违约缺席定界通知书（附录5）和确界结果以书面形式送达违约缺席者或拒绝签字盖印者，如有异议，必须在15天内提出重新指界申请，并卖力重新指界的全部用度，如逾期不申请，以上两款确定的衡宇界线有效。界址点编号在分户草图上，以分户为单位，从分户图左上角界址点开始按顺时针偏向，从“1”开始顺序编号。2.6农村衡宇权属观察农村衡宇观察内容包罗：衡宇座落、产权人、产权类别、总层数、所在条理、修建结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、建立许可审批文件、他项权利和产权纠纷等根本情况，现场填写农村衡宇观察表、绘制分丘草图、分层草图、分户草图等。衡宇座落观察座落是指衡宇所在县、乡（镇）、村、村小组（自然村）的名称和门牌号、幢号、单位号、室编号等。.2农村衡宇产权人观察农村小我私家所有的衡宇，凭据相关权源证明质料、产权证件上的姓名确定产权人。产权是共有的，应注明共有人姓名。村团体（单位）所有的衡宇，应注明村团体（单位）的全称。两个以上村团体（单位）共有的，应注明共有单位名称。.3农村衡宇产权类别观察农村衡宇产权类别是指实际产权占有情况而分别的类别。按两级分类调记，分类尺度具体按房产丈量范例附录A中的A4执行。.4农村衡宇产权来源农村衡宇产权来源是指产权人取得农村衡宇产权的时间和方法，有自建、购置、交换、赠与、受遗赠、继续、其他等产权来源方法。依据收集的产权来源的有关文件（筹划、建立等批准文件、村团体组织开具的证明质料）确定。产权来源有两种以上的，应全部注明。.5农村衡宇总层数衡宇层数是指衡宇的自然层数，一般按室内地坪±0以上盘算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，盘算自然层数。衡宇总层数为衡宇地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。衡宇分户所在条理分户所在条理是指本权属单位（分户）的衡宇在该幢楼房中的第几层。地下条理以负数表现。分户衡宇有一层以上时，以入户门所在位置为依据。.7农村衡宇结构衡宇结构是指凭据衡宇的梁、柱、墙等主要承重构件的修建质料分别类别，有钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混淆结构、砖木结构、其他结构等。.8农村衡宇建成年份衡宇建成年份是指衡宇实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢衡宇有两种以上建成年份，应分别注明。.9农村衡宇用途农村衡宇用途是指衡宇的实际用途。具体分类尺度按房产丈量范例附录A中的A6执行。一幢衡宇有两种以上用途，应分别观察注明。.10农村衡宇墙体归属农村衡宇墙体归属是衡宇四面墙体所有权的归属，墙体所有权归属形式有自有墙、共有墙、借墙等三类。衡宇产权情况附加说明在农村衡宇观察中，观察农村衡宇产权对产权不清或有争议的，以及设有抵押权等他项权利的，应纪录在观察表中。农村衡宇分丘草图的绘制农村衡宇分丘草图以丘为单位绘制,凭据农村衡宇用地的巨细和形状，绘制不小于1:1000 比例尺的衡宇观察分丘草图。可接纳“农村宅基地、团体建立用地地籍观察”结果中的宗舆图作为分丘草图的事情底图。农村衡宇用地分丘图是反应本丘用地权界位置、权属和本丘内衡宇权界、权属的漫衍图。在分丘草图上应标明：各衡宇的幢编号（门牌号）等衡宇根本信息.幢编号注在衡宇轮廊线内的左下角，并加括号表现，衡宇结构和总层数在衡宇轮廊线中心位置。农村衡宇分丘草图的绘制参考附录6。衡宇分层草图的绘制以幢为单位，凭据农村衡宇的巨细和形状绘制不小于1:500 比例尺的衡宇分层草图。分层图是指本幢衡宇中，各层修建内部的主要墙体尺寸及内部之间的干系图，注明衡宇结构、主要干系尺寸、主要用途、衡宇的阳台、外走道、室外楼梯等。应说明第x层或地下室、夹层、平台层、阁楼层等条理名称；夹层须注明第x层的夹层。从衡宇下层至上层的顺序，逐层绘制衡宇各层的分层图。条理结构相同的，可标明第x层第y 层。农村衡宇分层草图的绘制参考附录7。.14农村衡宇分户草图的绘制分户图是在分丘图、分层图底子上绘制的细部图。农村衡宇分户图是在一幢衡宇内以户（单一产权人）为单位绘制，表现该户房产的平面尺寸、权界线，以及与四至邻户相连墙体归属的细部图，以明确房产衡宇的权利界线，对有争议的权界线应标注部位。凭据衡宇的巨细和形状绘制不小于1:500 比例尺的分户草图。主要内容有：（1）分户房产所在的宗地编码、幢编号、分户编号、权利人、结构、用途等。（2）在对应的位置注记衡宇边长，衡宇外部边长注记在图形外，衡宇内部边长注记在图形内部。注记位置不敷的可移位注记。（3）分户房产的四至名称；（4）分户房产界址点、界址点号、界址线；（5）调绘者、调绘日期、大要比例尺、指北针等。（6）跃层、复式衡宇的分户图应在同一张图纸上绘制。分户草图绘制参考附录8。2.6.15填写农村衡宇观察表，纪录观察结果农村衡宇观察结果，应在现场纪录于农村衡宇观察表上（附录8）。a)纪录必须使用钢笔（碳素或兰黑墨水）、铅笔，禁止使用圆珠笔。b)纪录字体要规整、清晰，测错、记错的数据划改应能辨别，严禁连环涂改、擦改、就字改字等违规行为。第三章 衡宇丈量衡宇丈量包罗房产要素丈量、房产图绘制、面积测算。丈量房产要素丈量的主要内容：衡宇及其隶属设施丈量、界址丈量、衡宇边长丈量。衡宇及其隶属设施丈量衡宇及其隶属设施丈量可直接利用“农村宅基地、团体建立用地地籍观察”结果中资料，对付新增的衡宇及其隶属设施凭据江西省农村地籍观察技能规定的地物点丈量技能要领和精度要求执行。衡宇应逐幢测绘，差别产别、差别修建结构、差别层数的衡宇应分别丈量，独立成幢衡宇，以衡宇四面墙体外侧为界丈量；毗连衡宇四面墙体，在衡宇所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范畴为界丈量。衡宇隶属设施丈量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、排挤通廊以外轮廓水平投影为准；门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。衡宇界址丈量衡宇界址是指单一权属单位的修建范畴。衡宇界址丈量、可直接利用“农村宅基地、团体建立用地地籍观察”结果中资料，对付新增的衡宇界址凭据江西省农村地籍观察技能规定的宗地界址点丈量技能要领和精度要求执行。3.1.3 衡宇边长丈量衡宇边长丈量在宗地的界址边长丈量时一并开展，对确实无法丈量衡宇边长时，应丈量至少两条房脚点与界址点或房脚点与邻近地物的相关距离，便于间接解算衡宇边长和求解衡宇面积。（1）、根本要求a)衡宇边长以幢为单位，分层分户进行丈量。b)房角点应设在衡宇墙勒脚以上。c)丈量东西需接纳经过检定的钢尺或手持测距仪。d)边长丈量应两次读数，两次读数之差不凌驾2cm。凌驾时应重新丈量。在允许范畴内时取平均值(边长单位为m1m)，注记在草图上。边长注记平行于该边,并紧靠该边线。个体边长很短难以在该边范畴内注记时，可接纳引出线方法注记。e)当有障碍物时，应接纳其他间接要领，求出衡宇边长值。f)平均(平差)值在草图原始数据对应的位置上加()。g)当衡宇图形不规矩时，将其支解成简朴的多少图形。（2）、分层衡宇边长丈量a)实地绘制分层草图，丈量各层衡宇及隶属设施四周外围边长。b)矩形衡宇一般应丈量四条边长，当长或宽对边边长互差在20cm范畴内取平均值，不然，不能按矩形衡宇盘算面积。当对边丈量困难时，至少须丈量矩形的长和宽。c)当衡宇边长丈量一边为整体丈量，对边为分段丈量(同一边外边为整体丈量，室内为分段丈量)时，边长数据要进行平差处置惩罚。d)当有几层的外围形状相同，可丈量其中一层，并在草图上标注“xY层”。（3）、分户丈量边长a)实地绘制分户草图，丈量衡宇及盘算衡宇面积的隶属设施的每条边室内长度。b)当第i至n各层分户户型相同时，只需丈量其中一户的每条盘算衡宇面积的边长，其他分户可利用。（4）、毗邻墙体的表现与丈量丈量本丘与邻丘毗连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的处中线；借墙量至墙体的内侧；自有墙量至墙体外侧并用相应标记表现。边长精度要求衡宇边长凌驾50m误差限差不应凌驾表3-1 的规定；衡宇边长未凌驾50m误差限差不应凌驾式（3-1）盘算结果。互差超限时，应查明原因，并作修改。 式(3-1)式中： mj相应品级界址点位中误差，m；D相邻界址点间的距离，m；D界址点坐标盘算的边长与实量边长较差的限差，m。表3-1 边长精度要求界址点品级边长间距误差适用范畴限差（m）中误差（m）一±±县城以上所在地二±±乡镇所在地三±±农村地域3.1.5衡宇丈量边长与图上对应边长的校核衡宇丈量边长与图上对应边长应进行校核，互差不应大于15cm。互差超限时，应查明原因，并作修改。房产图体例房产图是房产产权、产籍治理的重要资料。按房产治理的需要可分为： 房产分幅平面图(以下简称分幅图)、房产分丘平面图(以下简称分丘图)、房产分层平面图(以下简称分层图)和房产分户平面图(以下简称分户图)。.1 分幅图的体例衡宇及隶属设施丈量技能要领和精度凭据江西省农村地籍观察技能规定的宗地界址点丈量技能要领和精度要求执行。1)分幅要领与江西省农村团体土地登记观察技能规定分幅方法一致。2)分幅图应表现控制点、行政境界、丘界、衡宇、衡宇隶属设施和，宗地号、栋号、以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。3)分幅图的体例按房产丈量范例附录E2分幅图实例执行。.2分丘图的体例1)分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致。2)分丘图的比例尺，凭据丘面积的巨细，可在1：1001 ：1000 之间选用。3)分丘图上除表现分幅图的内容外，还应表现衡宇权界线、界址点点号、窑洞使用范畴，挑廓、阳台、建成年份、用地面积、修建面积、墙体归属和四至干系等各项房地产要素。4)分丘图的体例按房产丈量范例附录E2分丘图实例执行。.3 分层图的绘制1)分户图是在分丘图、分层图底子上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表现衡宇权属范畴的细部图，以明确异产毗连衡宇的权利界线。2)各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等条理名称；夹层须注明第x层的夹层。3)衡宇的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按房产丈量范例要求绘制在各分层图上。4)一般从下至上绘制衡宇的一层到顶层的分层图。如果一张不敷，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状巨细及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“xy层”。.4 分户图的绘制1)分户图是在分丘图底子上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表现衡宇权属范畴的细部图，以明确异产毗连衡宇的权利界线供核发衡宇所有权证的附图使用。2)分户图的方位应使衡宇的主要边线与图框边线平行，按衡宇的偏向横放或竖放，并在适当位置加绘指北偏向标记。3)分户图的比例尺一般为1：200，当衡宇图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小。4)分户图上衡宇的丘号、幢号、应与分丘图上的编号一致。衡宇边长应实际丈量，注记着至0.01m，注在图上相应位置。5)分户图表现的主要内容包罗衡宇权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在条理、户号、室号、衡宇修建面积和衡宇边长等。6)分户图上的文字注记。a)衡宇产权面积包罗套内修建面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。b)本户所有宗地号号、幢号、分户号、结构、层数、条理标注在分户图框内。c)楼梯、走道等共有部位，需在范畴内加简注。7)分户图的绘制参照房产丈量范例附录E3分户图实例。面积测算衡宇以幢为单位进行测算。面积测算系指水平面积测算。分为衡宇面积和用地面积测算两类。用地面积测算利用“农村宅基地、团体建立用地地籍观察”结果中资料。衡宇面积测算包罗衡宇修建面积、共有修建面积、产权面积、使用面积等测算。衡宇修建面积系指衡宇外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包罗阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 以上(含)的永久性修建。衡宇共有修建面积系指各产权主配合占有或配合使用的修建面积。衡宇的产权面积系指产权主依法拥有衡宇所有权的衡宇修建面积。衡宇使用面积系指衡宇户内全部可供使用的空间面积，按衡宇的内墙水平投影盘算。.1衡宇面积的精度要求房产丈量的精度以中误差作为评定精度的尺度，以两倍中误差作为限差。房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不凌驾表3-3盘算。 表3-3 房产面积的精度要求精度品级限差(m2)中误差(m2)备注一级县城以上所在地二级乡镇所在地三级农村地域注：S为房产面积m2。.2面积盘算要领凭据实地丈量的边长，接纳盘算机帮助制图求取图形面积。.3修建面积盘算规矩3.3.3.1 盘算修建面积的条件能够盘算修建面积的衡宇一般应具备以下普遍性的条件：a)应具有上盖；b)应有围护物；c)结构牢固，属永久性的修建物；d)层高在2.20m以上(含2.20m)；e)可作为人们生产或生活的场合。a)永久性结构的单层衡宇，按一层盘算修建面积；多层和高层衡宇按各层修建面积的总和盘算。b)衡宇内的夹层、插层、技能层及其梯间、电梯间等其高度在以上部位，按水平投影面积盘算。当夹层及其下方修建空间的高度均小于，但总高度不小于时，只盘算一层修建面积。c)穿过衡宇的通道，衡宇内的门厅、大厅，均按一层盘算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在以上的，按其外围水平投影面积盘算。d)楼梯间、电梯(旅行梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按衡宇自然层盘算面积。e)衡宇天面上，属永久性修建，层高在220m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积盘算。f)挑楼、关闭的挑廊、关闭的阳台按其外围水平投影面积盘算。g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积盘算。h)与衡宇相连的有柱走廊，两衡宇间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积盘算。i)衡宇间永久性的关闭的排挤通廊，按外围水平投影面积盘算。j)地下室、半地下室及其相应收支口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包罗采光井、防潮层及掩护墙)外围水平投影面积盘算。k)与衡宇相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积盘算。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影盘算面积。l)玻璃幕墙、金属幕墙以及其它质料幕墙等作为衡宇外墙的，按其外围水平投影面积盘算。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准盘算修建面积。m)属永久性修建有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积盘算。n)依坡地修建的衡宇，利用吊脚做排挤层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积盘算。o)有伸缩缝的衡宇，若其与室内相通的，伸缩缝盘算修建面积。a)与衡宇相连有上盖的无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半盘算。走廊、檐廊两端均有与衡宇相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半盘算。b)独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚等属永久性修建的，按其上盖水平投影面积的一半盘算。c)未关闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半盘算。d)无顶盖的(含无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的)室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半盘算。 e)有顶盖不关闭的永久性排挤通廊，按其外围水平投影面积的一半盘算。3.3.3.4不盘算修建面积的范畴a)层高小于以下的附层(含夹层、插层、技能层)和层高小于的地下室和半地下室。b)突出衡宇墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。c)衡宇之间无上盖的排挤通廊。d)衡宇的天面、挑台、天面上的花圃、泳池。e)修建物内的操纵平台，上料平台及利用修建物的空间安顿的箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层以及穿过衡宇的通道用作街巷通行的部分。g)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖制作的衡宇。h)运动衡宇，临时衡宇，浅易衡宇。i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j) 与衡宇室内不相通的衡宇间伸缩缝。3.3.3.5 特殊情况下的修建面积盘算a)复式、跃层式衡宇预留的楼梯间，凭据筹划许可的设计图纸，按自然层盘算修建面积。b)阳台、挑廊、排挤通廊的外围水平投影凌驾其底板外沿的，按底板水平投影盘算修建面积。c) 未关闭的阳台、挑廊，其上盖在阳台、挑廊围护结构内水平投影面积大于或即是阳台、挑廊面积的二分之一，按上盖在围护结构内水平投影面积的一半盘算筑面积。d)屋顶为斜面结构的衡宇，外墙高度小于2.20m时不盘算外墙面积。e)对倾斜、弧状等非垂直墙体衡宇，外墙体向内倾斜的，层高2.20m以上的部位盘算修建面积。衡宇墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影盘算修建面积。f)上层室外楼梯水平投影能笼罩下层室外楼梯，下层室外楼梯视为有顶盖，按有顶盖的室外楼梯盘算面积。g)雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计修建面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上盖水平投影面积一半盘算修建面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷，按柱外围盘算修建面积。当雨篷由两面墙支撑的(如图31)，不盘算修建面积；当雨篷除由两面墙支撑外，还设置有一根柱子支撑(如图32)，则以柱外围向墙作垂线并与墙围成的矩形面积一半盘算修建面积。当雨篷由三面墙支撑，其修建面积按如下情况(如图33)盘算：雨篷外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积一半盘算修建面积；雨篷凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点(P1与P2)连线与墙围成部分的盖板水平投影面积一半盘算修建面积(即悬空部分不计面积)。 图3-1 图3-2图3-3h)建于坡地的修建物利用吊脚楼空间设置排挤层或对深底子地下空间加以利用的，当排挤层的地面为斜面且四周有围护结构(如图34)，围护结构内层高峻于2.20m部分盘算修建面积；当排挤层的地面修整成平地时，岂论有无围护结构，其层高峻于的，按柱外围水平投影面积盘算修建面积；当排挤层的地面一部分为平地，另一部分为坡地的，平地部分的面积按柱外围和坡地接壤线盘算(如图35)。图3-4 图3-5i)修建物第一层的进门设于凹进的外墙且其顶部为上层修建所盖(如图36)。凹进部分的进深a即是或大于其长度b者，凹进部分计全部修建面积，若其顶部高度大于一楼层时，仍按一层盘算修建面积；当上述凹进部分的进深小于其长度时，按有盖无柱外走廊、檐廊情况处置惩罚，若其顶部高度大于一楼层，则不计修建面积。图3-6j)衡宇的有盖无柱外走廊、檐廊，其两端由非剪力墙所关闭、正面无围护结构的(如图37)，按上盖水平投影面积一半盘算修建面积。图3-7k)室外楼梯与台阶室外楼梯须同时满足以下两个条件：(a)室外楼梯的起点(地面)至终点(进门)的高差(高度)应不小于一个楼层的高度。(b)室外楼梯的下面不是与山坡连成一体的实体，而是室外楼梯的水平投影范畴内可形成一个修建空间。如图38所示，该修建的下部分利用山坡建成台阶，而上部分排挤后进衡宇门而形成的桥，则不应作为室外楼梯处置惩罚。但如图39所示，该修建的下部分紧靠山坡，且其最低部分属人工砌填而形成实体，其余不敷一楼层高度部分为排挤，则该修建仍作为室外楼梯处置惩罚。 图3-8 图3-9l)室外楼梯和室内楼梯室外楼梯:(a)设置于修建物外墙之外、仅有扶手栏杆、没有墙体关闭的楼梯视为室外楼梯。(b)设置于修建物外墙之外的有墙体关闭的专用楼梯为室外楼梯。(c)直通顶层的旅行电梯视为室外专用电梯。室内楼梯:(a)设置于修建物外墙之内的楼梯、电梯视为室内楼梯。(b)设置于修建物外墙之外的有墙体关闭的非专用楼梯视为室内楼梯。(c)各层使用兼向外旅行的电梯，视为室内电梯。m)通风井、烟道的面积盘算(a)地下室或半地下室使用的通风井、烟道，地下部分按其通过的地下室或半地下室的楼层数盘算修建面积；独立于修建之外的地面部分，有围护结构或柱和上盖，且高度大于的，按围护结构或柱外围水平投影面积盘算，并计入地下室或半地下室的修建面积中；设置于修建物之内的地面部分，有上盖的按一层盘算修建面积，并计入地下室或半地下室的修建面积中，地面上其通过的各层应撤除该部分的面积值。(b)各层共有的通风井、烟道，按其通过的楼层数盘算修建面积，并计入各层修建面积中。m)一幢修建物围合形成的院子，其闭合走廊为非独立柱时，均属一条有柱走廊(如图310)。 图3-10当衡宇设有外走廊或檐廊时，则非独立柱部分按有柱走廊盘算，其余部分按无柱走廊或檐廊盘算。走廊两端有剪力墙的，视为走廊的柱，按有柱走廊盘算。一幢独立衡宇的四面设有外走廊或檐廊时，也按此原则处置惩罚。如图311所示，衡宇的长边一面有柱，两柱之间按有柱走廊盘算，其余部分为无柱走廊；若图中柱立于走廊的A、B处，则长、短边的外走廊均为有柱走廊。图3-11o)骑楼底层与临街走廊(a)骑楼底层的柱子立于该房用地红线之外，且其底层