不动产与不动产价格ppt课件.ppt

第一章 不动产及其价格教学内容教学内容一、不动产的含义一、不动产的含义二、不动产的特性二、不动产的特性三、不动产的权属三、不动产的权属四、不动产的价格四、不动产的价格五、不动产价格的特性五、不动产价格的特性六、不动产价格的影响因素分析六、不动产价格的影响因素分析 第一章 不动产及其价格一、不动产的含义一、不动产的含义1 1、从实体的角度：、从实体的角度： 土地土地及其及其地上的定着物地上的定着物 狭义的土地：指地球表面陆地，狭义的土地：指地球表面陆地， 包括陆地表面、地下和地上垂直空间。包括陆地表面、地下和地上垂直空间。 广义的土地：指地球表面陆地和广义的土地：指地球表面陆地和 被水覆盖的部分。被水覆盖的部分。 最广义的土地：最广义的土地： 指自然资源，除了包括地球表面陆指自然资源，除了包括地球表面陆地和被水覆盖的部分，还包括阳光、地和被水覆盖的部分，还包括阳光、空气、水、热能、风力等自然赋予的空气、水、热能、风力等自然赋予的一切有形和无形的自然力在内一切有形和无形的自然力在内。按照土地管理概论中的定义：按照土地管理概论中的定义： 土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体。水文、地貌、植被等组成的自然综合体。地上的定着物地上的定着物 是指附着于土地，只有在与土地是指附着于土地，只有在与土地不分离的状态下才能使用物体。如建不分离的状态下才能使用物体。如建筑物、桥梁、水井等。筑物、桥梁、水井等。 树木、尚未收获的农作物是否为树木、尚未收获的农作物是否为不动产？各国有不同的规定。不动产？各国有不同的规定。2 2、从法律的角度：、从法律的角度： 民法通则未做具体的规定，但最高民法通则未做具体的规定，但最高人民法院人民法院关于贯彻执行中华人民关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见共和国民法通则若干问题的意见第第186186条规定：条规定：“土地，附着于土地的土地，附着于土地的建筑物及其它定着物，建筑物的固定建筑物及其它定着物，建筑物的固定附属设备为不动产附属设备为不动产”n中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法第第9292条规条规 定，本法所称不动产是指土地以及房屋、定，本法所称不动产是指土地以及房屋、 林木等地上建筑物。林木等地上建筑物。 土地土地: :包括地下及上空，但法律另有包括地下及上空，但法律另有规定的除外，如矿产资源、文物属于规定的除外，如矿产资源、文物属于国家所有等。国家所有等。附属于土地的建筑物及其它定着物附属于土地的建筑物及其它定着物: :房屋、桥梁、水井、地上建造的庭房屋、桥梁、水井、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。院、花园、假山、栅栏等。建筑物的固定附属设备建筑物的固定附属设备: :排水管道、排水管道、电力、热力系统等电力、热力系统等. .n意大利民法典意大利民法典812812条详细规定：条详细规定： 土地、泉水、河流、树木、房屋和其他土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时依附于土地的建筑物建筑物，即使是临时依附于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为以及在一般情况下那些或是自然或是人为的与土地结合为一体的物品是不动产。固的与土地结合为一体的物品是不动产。固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨房、浴场以及漂浮在水面上的建筑造的磨房、浴场以及漂浮在水面上的建筑物视为不动产物视为不动产n日本民法典第日本民法典第8686条规定：土地及其定着条规定：土地及其定着物为不动产。物为不动产。 美国不动产术语词典对不动产的定义美国不动产术语词典对不动产的定义为：在法律上，不动产是指土地以及或多为：在法律上，不动产是指土地以及或多或少依附于土地的一切物体，不动产所有或少依附于土地的一切物体，不动产所有权从地球中心直到无限天际。权从地球中心直到无限天际。对一宗土地的基本认识对一宗土地的基本认识 （1 1）位置）位置 ；（；（2 2）面积；（）面积；（3 3）四至；）四至； （4 4）形状；（）形状；（5 5）产权状况；）产权状况；（6 6）利用状况；（）利用状况；（7 7）规划设计要求；）规划设计要求；（8 8）出入口方位）出入口方位 ； （9 9） 土地生熟程度；土地生熟程度； （1010）地质、水文和气象条件；）地质、水文和气象条件；土地开发（生熟）程度土地开发（生熟）程度基础设施基础设施七通一平：通路、通水、通电、通讯、七通一平：通路、通水、通电、通讯、通热、通气、排水。通热、通气、排水。 某工业企业拥有一宗地，因融资某工业企业拥有一宗地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于贷款，并于20072007年年9 9月月5 5日委托某评日委托某评估公司进行土地价格评估。该公司所估公司进行土地价格评估。该公司所拥有的土地位于华南拥有的土地位于华南H H市，远离城区，市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为为独立工矿用地，总面积为1500015000平方平方米。宗地东高西低，地下水位适中，米。宗地东高西低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产东南角有一自采水井，用于企业生产取水（附近无市政供水管网）取水（附近无市政供水管网）宗地为多边形，不规则，北段边界为宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有弧形，种植有3 3米宽挡风树木，四周米宽挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本地草种，内有十字型道路，外有地草种，内有十字型道路，外有2 2千千米长的道路与国道相连，宗地有米长的道路与国道相连，宗地有1111栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库1 1栋，车间栋，车间3 3栋，宿舍楼栋，宿舍楼2 2栋，综合服栋，综合服务楼务楼1 1栋，变电房栋，变电房1 1栋，企业用电来栋，企业用电来自自30003000米外的变电站，企业通讯米外的变电站，企业通讯网络及设施齐全。土地使用权无特别网络及设施齐全。土地使用权无特别限制，假定你是该评估公司的土地估限制，假定你是该评估公司的土地估价师，请回答下列问题：价师，请回答下列问题：2 2（本问题（本问题5 5分）根据上述条件，列分）根据上述条件，列出已知宗地的个别条件出已知宗地的个别条件对建筑物的基本认识：（对建筑物的基本认识：（1 1）位置）位置 （2 2）面积；（）面积；（3 3）层数和高度；（）层数和高度；（4 4）结构；）结构；（5 5）设备；（）设备；（6 6）层高或净高；）层高或净高；（7 7）空间布局；（）空间布局；（8 8）装饰装修；（）装饰装修；（9 9）外观）外观; ;（1010）建成日期；（）建成日期；（1111）利用状况；）利用状况；（1212）维修养护情况及完备程度；）维修养护情况及完备程度；（1313）产权状况（）产权状况（1414）公共服务设施完备程度）公共服务设施完备程度第一章 不动产及其价格几个概念：几个概念：建筑高度建筑高度: : 建筑限高，是指地块内允许建筑限高，是指地块内允许的建筑的建筑( (地面上地面上) )最大高度限制最大高度限制 ；建筑密度建筑密度: : 建筑覆盖率，是指一定地块内建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物占地面积与土地面积的比率；所有建筑物占地面积与土地面积的比率；容积率：容积率：是指一定地块内是指一定地块内总建筑面积与总建筑面积与用地面积的比值。用地面积的比值。 某宗土地面积为某宗土地面积为1000m1000m2 2 ，其上建筑，其上建筑物的占地面积为物的占地面积为700m700m2 2，建筑物层数，建筑物层数为为4 4层，如果建筑物的各层建筑面积层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？少？建筑密度为多少？二、不动产的特性二、不动产的特性 1 1、地理位置的固定性与区位条、地理位置的固定性与区位条件的可变性。件的可变性。 土地的自然地理位置是固定的土地的自然地理位置是固定的, ,土土地地上的定着物也是固定不变的。上的定着物也是固定不变的。 区位条件：不动产在被人们利用区位条件：不动产在被人们利用过过程中所表现出的社会、经济位置。程中所表现出的社会、经济位置。 2 2、土地面积的不增性与经济上的、土地面积的不增性与经济上的增值性。增值性。 土地是自然历史的产物，其总量土地是自然历史的产物，其总量是不变的、有限的，既不可能增加，是不变的、有限的，既不可能增加，也不可能减少。也不可能减少。 土地的增值是客观存在的，反映在土地的增值是客观存在的，反映在土地利用和土地交易中。土地利用和土地交易中。 3 3、土地的永续利用和建筑物的折旧、土地的永续利用和建筑物的折旧 土地的永续利用是指土地不因使土地的永续利用是指土地不因使用而消耗、磨损和灭失。用而消耗、磨损和灭失。 建筑物在使用的过程中则会产生建筑物在使用的过程中则会产生磨损、折旧、乃至报废。所有的建筑磨损、折旧、乃至报废。所有的建筑物都有一定的耐用年限。物都有一定的耐用年限。4 4、土地用途的多样性、土地用途的多样性 住宅用地、工业用地、商业用地、交住宅用地、工业用地、商业用地、交通用地、农业用地、旅游娱乐用地。通用地、农业用地、旅游娱乐用地。5 5、不动产相邻关系的特殊性、不动产相邻关系的特殊性 不动产相邻会产生相邻法律关系过水、交不动产相邻会产生相邻法律关系过水、交通、管线的通过及噪声、污染等，一般由民通、管线的通过及噪声、污染等，一般由民法调整。法调整。 三、不动产的权属三、不动产的权属 包括所有权、使用权及其衍生的包括所有权、使用权及其衍生的租赁权、抵押权、地上权、地役权、租赁权、抵押权、地上权、地役权、典当权。典当权。 1 1、所有权、所有权 指依法对不动产所指依法对不动产所拥有的全面支配和处置权，包括拥有的全面支配和处置权，包括收益收益权、使用权、占有权和处分权权、使用权、占有权和处分权。2 2、使用权、使用权 指依法对不动产进行利指依法对不动产进行利用、管理并取得收益的权利，包括用、管理并取得收益的权利，包括收益权、使用权、占有权收益权、使用权、占有权。3 3、租赁权、租赁权 不动产权利人与承租人不动产权利人与承租人签定一定年限的不动产租赁合同，并签定一定年限的不动产租赁合同，并收取租金的权利。收取租金的权利。4 4、抵押权、抵押权 债权人对债务人或第三债权人对债务人或第三者作为担保的不动产在债务不能履行者作为担保的不动产在债务不能履行时，有将其销售得到清偿的权利。时，有将其销售得到清偿的权利。n美国次贷危机（美国次贷危机（subprime crisissubprime crisis）又称次）又称次级房贷危机，也译为次债危机。级房贷危机，也译为次债危机。 它是指一场发生在美国，因它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。场出现流动性不足危机。 美国美国“次贷危机次贷危机”是从是从20062006年春季开始年春季开始逐逐步显现的。步显现的。20072007年年8 8月开始席卷美国、欧盟和月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。日本等世界主要金融市场。 n在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。很少全款买房，通常都是长时间贷款。 可是在这里失业和再就业是很常见的现象。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级信用贷款者，简称次级贷款者次级贷款者。 n由于之前的由于之前的房价房价很高，很高，银行银行认为尽管贷款认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。出售后收回银行贷款。 但由于房价突然走低，借款人无力偿还但由于房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的不能弥补当时的贷款利息贷款利息，甚至都无法弥，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。出现亏损。 即银行收回房屋，却卖不到高价，大面积即银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。亏损，引发了次贷危机。 5 5、地上权、地上权 在他人的土地上拥有建筑物在他人的土地上拥有建筑物或其他工作物为目的，而使用其土地的或其他工作物为目的，而使用其土地的权利。权利。 例如：中国移动在你家的地上建了一例如：中国移动在你家的地上建了一个信号塔，那么中国移动就对这个信号个信号塔，那么中国移动就对这个信号塔享有地上权。塔享有地上权。 6 6地役权地役权 以他人的土地供自己方便使用的权利。以他人的土地供自己方便使用的权利。我国物权法第一百五十六条我国物权法第一百五十六条 ： 地役权人有权按照合同约定，利用地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为的效益。前款所称他人的不动产为供供役地役地，自己的不动产为，自己的不动产为需役地需役地。 当事人应当采取书面形式订立地当事人应当采取书面形式订立地役权合同。役权合同。 n 例如：你在海边有一块平地，旁例如：你在海边有一块平地，旁边有一高楼，楼的主人给你一定的金边有一高楼，楼的主人给你一定的金钱，让你在你的土地上三十年之内不钱，让你在你的土地上三十年之内不得建房，以满足观海的需要，你同意得建房，以满足观海的需要，你同意并签约。并签约。 楼的主人对你的土地的权利就是楼的主人对你的土地的权利就是地役权。地役权。 n 甲工厂原有东门可以出入，后想甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了的人员通行。这时甲工厂即取得了“地地役权役权”。 7 7、典权、典权 承租人支付典价，占有出承租人支付典价，占有出租人的不动产有使用和收益的权利。租人的不动产有使用和收益的权利。典期届满后，出典人如不典期届满后，出典人如不赎回出典赎回出典物物，承典人即取得典物所有权。，承典人即取得典物所有权。 例如：房屋所有权者甲将其房屋典例如：房屋所有权者甲将其房屋典当给乙，乙支付典价当给乙，乙支付典价5 5万元，约定回赎万元，约定回赎期期3 3年。年。四、不动产的价格四、不动产的价格1 1、不动产价格的含义：、不动产价格的含义： 不动产的经济价值的货币表现形式。不动产的经济价值的货币表现形式。 这种经济价值是由于人们对不动这种经济价值是由于人们对不动产产效用的认识效用的认识，不动产，不动产相对稀少性相对稀少性及及不动产不动产有效需求有效需求的存在等三者互相结的存在等三者互相结合合所产生的。所产生的。效用效用满足人们欲望的能力。满足人们欲望的能力。 商品与劳务具有这种能力，因而成为商品与劳务具有这种能力，因而成为人们需求的对象。人们需求的对象。 对不动产来说，由于不动产的使用或对不动产来说，由于不动产的使用或占有能够发挥其占有能够发挥其舒适性或带来收益舒适性或带来收益，由此，由此引起人们占有不动产的欲望。引起人们占有不动产的欲望。 不动产具有多种效用，表现在不同用途不动产具有多种效用，表现在不同用途的不动产。的不动产。相对稀少性相对稀少性物以稀为贵。物以稀为贵。 物体仅仅有效用不一定有经济价物体仅仅有效用不一定有经济价值，如果数量丰富，随时随地都可以值，如果数量丰富，随时随地都可以取得，就不会产生经济价值，如空气。取得，就不会产生经济价值，如空气。只有数量有限且又相对稀少，才能只有数量有限且又相对稀少，才能产生经济价值。产生经济价值。有效需求有效需求买得起，有购买能力。买得起，有购买能力。 不动产的效用具有相对稀少性就会不动产的效用具有相对稀少性就会产生价值，但不能直接以价格表现产生价值，但不能直接以价格表现出来，要有出来，要有一定购买力一定购买力所支持的需所支持的需求，即有效需求的存在，才能产生价求，即有效需求的存在，才能产生价格。格。1 1、不动产价格的种类、不动产价格的种类（1 1）按不动产的实物形态）按不动产的实物形态 土地价格：生地价格、熟地价格；土地价格：生地价格、熟地价格； 建筑物价格：是指建筑物部分价格。建筑物价格：是指建筑物部分价格。房地价格：是指建筑物连同其占用的土地房地价格：是指建筑物连同其占用的土地 的价格的价格 房地价格房地价格 = =土地价格土地价格 建筑物价格建筑物价格2 2、按价格产生的方式、按价格产生的方式市场价格市场价格实际成交价实际成交价理论价格理论价格经济学理论中认为的不经济学理论中认为的不 动产市场价格波动的中心动产市场价格波动的中心评估价格评估价格运用特定的方法对不动运用特定的方法对不动 产市场价格进行估价所得的价格。产市场价格进行估价所得的价格。3 3、不动产的总价格、单位价格、不动产的总价格、单位价格不动产总价格：一宗不动产总体价格。不动产总价格：一宗不动产总体价格。单位价格：单位单位价格：单位土地面积价格土地面积价格 单位单位建筑物面积的价格建筑物面积的价格。 单位单位建筑面积地价建筑面积地价: :楼面地价楼面地价= =土地总价格土地总价格/ /建筑总面积建筑总面积有甲、乙两块土地面积为有甲、乙两块土地面积为10000 m10000 m2 2甲土地的单价为甲土地的单价为700700元元/m/m2 2，乙土地，乙土地的单价为的单价为510510元元/m/m2 2，如果甲、乙两，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，但甲土块土地的其他条件完全相同，但甲土地的容积率为地的容积率为5 5，乙土地的容积率为，乙土地的容积率为3 3，则明智的买者会购买哪块土地？为，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？什么？4 4、不动产所有权价格、使用权价格、不动产所有权价格、使用权价格不动产所有权价格不动产所有权价格交易不动产交易不动产所有权的价格所有权的价格不动产使用权价格不动产使用权价格交易不动产交易不动产使用权的价格使用权的价格5 5、按不动产交易付款方式不同、按不动产交易付款方式不同实际价格：是指在成交日期时一次付实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格一次付清的价格折现折现到成交日期时的到成交日期时的价格。价格。名义价格：是指在成交日期时讲明，名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格但不是在成交日期时一次付清的价格 例如，一套建筑面积例如，一套建筑面积100m2、单、单价价3000元元m2、总价、总价30万元的万元的住房，在实际交易中付款方式可住房，在实际交易中付款方式可能有下列几种：能有下列几种： (1)(1)要求在成交日期时一次付清。要求在成交日期时一次付清。 (2)(2)如果在成交日期时一次付清，则如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠给予折扣，如优惠5 5。 (3)(3)从成交日期时起分期付清，如首从成交日期时起分期付清，如首期支付期支付1010万元，余款在一年内分两期万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付支付，如每隔半年支付1010万元。万元。 (4)(4)约定在未来某个日期一次付清，约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。如约定一年后付清。 (1)(1)要求在成交日期时一次付清要求在成交日期时一次付清实际价格：单价为实际价格：单价为30003000元元m m2 2 ， 总价为总价为3030万元；万元；不存在名义价格。不存在名义价格。(2)(2)如果在成交日期时一次付清，则如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠给予折扣，如优惠5 5。实际单价为实际单价为: :3 000X(13 000X(15 5) )2 850(2 850(元元m m2 2) )，实际总价为实际总价为28.528.5万元；万元；名义单价为名义单价为: :3 0003 000元元m m2 2 ，名义总价为名义总价为:30:30万元。万元。(3)(3)从成交日期时起分期付清，如首从成交日期时起分期付清，如首期支付期支付1010万元，余款在一年内分两万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付期支付，如每隔半年支付1010万元。万元。实际总价实际总价: :10101010(1+5(1+5) )0.50.5+10+10(1+5(1+5) ) 1 1292928(28(万元万元) )年折现率为年折现率为5 5实际单价实际单价:2928:2928元元m m2 2名义单价名义单价:3000:3000元元m m2 2，名义总价名义总价:30:30万元万元(4)(4)约定在未来某个日期一次付清，约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。如约定一年后付清。实际总价实际总价: :3030(1+5(1+5) )28.57(28.57(万元万元) )假定年折现率为假定年折现率为5 5，实际单价为实际单价为28572857元元m m2 2 ；名义单价为名义单价为3 0003 000元元m m2 2 ，名义总价为名义总价为3030万元。万元。6 6、按不动产的交割时间、按不动产的交割时间(1)(1)现房价格：当交易标的物为建筑现房价格：当交易标的物为建筑物已建成的不动产时，即为现房价格物已建成的不动产时，即为现房价格( (含土地价格含土地价格) ) ；(2)(2)期房价格：是指以目前尚未建成期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋而在将来建成的房屋( (含土地含土地) )为交易为交易标的的价格。标的的价格。 7 7、在商品房出售中出现的一组价格、在商品房出售中出现的一组价格(1)(1)起价：销售商品房的最低价格；起价：销售商品房的最低价格；(2)(2)标价：是商品房出售者在其标价：是商品房出售者在其“价目价目表表”上标注的不同楼层、朝向、户型上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价；的商品房出售价格，即卖方的要价；(3)(3)成交价：是商品房买卖双方的实成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格；际交易价格；(4)(4)均价：销售商品房的平均价格。均价：销售商品房的平均价格。8 8、在拍卖中的价格、在拍卖中的价格 (1)(1)保留价：拍卖标的可售最低价格；保留价：拍卖标的可售最低价格；(2)(2)起拍价：开叫价、起叫价，是拍卖起拍价：开叫价、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖价格；师在拍卖时首次报出的拍卖价格；(3)(3)应价：竞买人对拍卖师报价的应应价：竞买人对拍卖师报价的应允，或竞买人自己报出的购买价格；允，或竞买人自己报出的购买价格；(4)(4)成交价：拍卖师落锤后竞买人的最成交价：拍卖师落锤后竞买人的最高应价。高应价。9 9、补地价：是指国有土地使用者因、补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金。或土地使用权出让金。土地使用者改变土地用途、容积率、建土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；筑高度等城市规划限制条件；土地使用者延长土地使用年限土地使用者延长土地使用年限( (包包括出让土地使用权期满后续期括出让土地使用权期满后续期) )；土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产土地使用权的房地产( (要求补办土地要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出使用权出让手续，补交土地使用权出让金等让金等) )。补地价补地价 = = 改变后地价改变后地价 - - 改变前地价改变前地价例：某宗土地总面积例：某宗土地总面积1000m1000m2 2，容积，容积率为率为3 3，对应的土地单价为，对应的土地单价为450450元元m m2 2，现允许将容积率提高到，现允许将容积率提高到5 5，楼面，楼面地价不变。试计算理论上应补地价的地价不变。试计算理论上应补地价的数额。数额。n补地价评估指引补地价评估指引n课题研究内容：调查分析土地使用者改变课题研究内容：调查分析土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；制条件； 土地使用者延长土地使用年限土地使用者延长土地使用年限( (包括包括出让土地使用权期满后续期出让土地使用权期满后续期) )； 土地使用者转让、出租、抵押划拨土地土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产使用权的房地产( (要求补办土地使用权出让手要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等续，补交土地使用权出让金等) )等不同情况各等不同情况各地补缴地价款现状。地补缴地价款现状。 从制定补地价评估的技术路线、评估方法、从制定补地价评估的技术路线、评估方法、结果确定等方面进行研究，制定相应的操作结果确定等方面进行研究，制定相应的操作技术指引，规范补地价评估操作行为，提出技术指引，规范补地价评估操作行为，提出加强房地产市场监管措施。加强房地产市场监管措施。成果：提交成果：提交土地市场补地价评估调研报土地市场补地价评估调研报告告、土地市场补地价评估指引土地市场补地价评估指引20122012年年1010月份完成。月份完成。 五、不动产价格的特性五、不动产价格的特性 1 1、不动产价格，一般以交换价不动产价格，一般以交换价格或租金表示。格或租金表示。 2 2、不动产价格是关于不动产权不动产价格是关于不动产权利的价格利的价格 由于土地地理位置具有固定性或由于土地地理位置具有固定性或不动性，不动产在市场上流通的并不不动性，不动产在市场上流通的并不是不动产本身，而是该不动产的所有是不动产本身，而是该不动产的所有权、使用权及其他权利。权、使用权及其他权利。 3 3、不动产价格是长期作用下形成的不动产价格是长期作用下形成的不动产所在地区的各种条件经常处于不动产所在地区的各种条件经常处于不断的变化之中，因此不动产的价格不断的变化之中，因此不动产的价格通常是就过去至将来长期作用下形成通常是就过去至将来长期作用下形成的的, ,是随不动产本身的条件而不断变化是随不动产本身的条件而不断变化4 4、不动产价格通常不具备形成市场价不动产价格通常不具备形成市场价格的场所格的场所六、不动产价格的影响因素分析六、不动产价格的影响因素分析1 1、市场的供求状况、市场的供求状况 2 2、不动产本身基本条件、不动产本身基本条件3 3、 环境条件环境条件4 4、法律规定、法律规定5 5、其他因素、其他因素 1 1、供求关系、供求关系对任何商品来说，供求关系是影响其对任何商品来说，供求关系是影响其价格的主要因素。土地的价格也受供价格的主要因素。土地的价格也受供求关系的影响，而且土地作为一个特求关系的影响，而且土地作为一个特殊商品，供求状况又有特殊性殊商品，供求状况又有特殊性 供给：土地的供给表现为自然供给供给：土地的供给表现为自然供给固定不变和经济供给变化固定不变和经济供给变化 自然供给自然供给- -该地区总的土地供给状该地区总的土地供给状况经济供给况经济供给- -不同土地利用类别之间不同土地利用类别之间的供给状况的供给状况( (烟台烟台1374613746平方公里）平方公里） 经济供给与经济发展和国家的经济供给与经济发展和国家的政策密切相关。如土地利用规划、土政策密切相关。如土地利用规划、土地用途的限制政策（基本农田保护制地用途的限制政策（基本农田保护制度）等。度）等。需求：无限需求：无限表现在三个方面：表现在三个方面： 经济发展的需求经济发展的需求 社会和人口发展的需求社会和人口发展的需求 城市发展的需求城市发展的需求 有限的土地供给和无限的土地需求，有限的土地供给和无限的土地需求，必然影响到土地的价格。必然影响到土地的价格。 目前我国的情况是供给小于需求，目前我国的情况是供给小于需求，土地的价格上升。土地的价格上升。 在某些特殊的地区和时间也会出在某些特殊的地区和时间也会出现供大于求的状况。现供大于求的状况。动更为明显。 2000-20112000-2011年全国重点监测城市住宅地价指数年全国重点监测城市住宅地价指数n定基指数是指在指数数列中，各期指定基指数是指在指数数列中，各期指数都以某数都以某固定时期为固定时期为基期基期。定基指。定基指数说明现象在较长时期内的发展变化数说明现象在较长时期内的发展变化情况。情况。 n同比指数是根据同比指数是根据报告期报告期的的定基指数定基指数除除以上年同期的定基指数取得的。以上年同期的定基指数取得的。 2000-20112000-2011年全国重点监测城市住宅地价指数年全国重点监测城市住宅地价指数2000-20112000-2011年全国重点监测城市工业地价指数年全国重点监测城市工业地价指数2000-2011年全国重点监测城市商服地价指数2 2、不动产本身的基本条件、不动产本身的基本条件（1 1）土地的位置：）土地的位置： 决定其价格的决定其价格的主要因素主要因素（2 2）地质条件：）地质条件： 决定和影响土地决定和影响土地的承载力，影响土地的容积率，对土的承载力，影响土地的容积率，对土地的开发和利用起限制作用。地的开发和利用起限制作用。（3 3）地形地势条件：）地形地势条件： 地势低洼容地势低洼容易积水，开发时增加投入，相反地势易积水，开发时增加投入，相反地势平坦，开发时比较容易。平坦，开发时比较容易。（4 4）地块的形状）地块的形状 畸形地块、三角畸形地块、三角形及其他不规则的形状，可影响土地形及其他不规则的形状，可影响土地的利用，影响投资者对土地购买兴趣。的利用，影响投资者对土地购买兴趣。（5 5）基础设施的完备程度）基础设施的完备程度 基础设施种类的完备程度基础设施种类的完备程度基础设施正常保证程度基础设施正常保证程度基础设施对土地发展容量的保证程度基础设施对土地发展容量的保证程度（6 6）建筑物的因素）建筑物的因素 建筑物的质量建筑物的质量高度高度外观外观布布局局结构结构用途等用途等3 3、环境条件、环境条件（1 1）消费的方便性）消费的方便性 购物中心购物中心- -市市场场- -邮局邮局- -餐饮服务餐饮服务（2 2）就业的可能性）就业的可能性 就业机会多少就业机会多少（3 3）受教育的方便性）受教育的方便性 中小学、成中小学、成人教育人教育（4 4）交通运输条件）交通运输条件 道路系统道路系统- -交通交通工具工具- -距离公交站点、汽车站、火车距离公交站点、汽车站、火车站的远近等站的远近等（5 5）文化娱乐设施）文化娱乐设施 体育场、馆体育场、馆- -游游泳池、滑冰场泳池、滑冰场- -公园、儿童乐园公园、儿童乐园- -影影剧院、艺术馆等剧院、艺术馆等（6 6）行政中心）行政中心 地方政府所在地地方政府所在地（7 7）嫌恶设施）嫌恶设施 垃圾处理场、污染垃圾处理场、污染工厂、火葬场和监狱等工厂、火葬场和监狱等 4 4、法律规定、法律规定（1 1）不动产权属的规定）不动产权属的规定我国实行土地公有制我国实行土地公有制房屋可以公有，也可以私有房屋可以公有，也可以私有城市房地产管理法城市房地产管理法3131条规定，条规定，“房地产转让、抵押等，房屋的所有房地产转让、抵押等，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。同时转让、抵押。 （2 2）土地使用权年限的规定）土地使用权年限的规定中华人民共和国城镇国有土地使用中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例权出让和转让暂行条例2121条条: :土地土地使用权出让最高年限按下列用途确定：使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地居住用地7070年年, ,工业用地工业用地5050年年, ,教育、教育、科技、文化、卫生、体育用地科技、文化、卫生、体育用地5050年年, ,商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年, ,综合或综合或其他用地其他用地5050年。年。5 5、其他因素、其他因素（1 1）经济因素）经济因素 经济发展必然引起经济发展必然引起不动产价格上涨不动产价格上涨（2 2）文化因素）文化因素 信仰、风俗习惯、信仰、风俗习惯、兴趣、行为方式兴趣、行为方式（3 3）心理因素）心理因素 购买或出售时的心购买或出售时的心态态- -攀比攀比- -时尚时尚- -迷信迷信- -偏好偏好- -接近名住接近名住宅宅- -急买急卖等。急买急卖等。（4 4）人口因素）人口因素 人口密度和人口素质等人口密度和人口素质等（5 5）投机行为）投机行为 会引起不动产价格会引起不动产价格的不规则波动。的不规则波动。1992199219931993我国不动我国不动产价格的高峰值，与产价格的高峰值，与“炒卖地皮炒卖地皮”投机投机行为有很大的关系。行为有很大的关系。（6 6）政策因素）政策因素n政策因素：政策因素：n20102010年以来年以来, ,国家多次出台政策对房地国家多次出台政策对房地产市场进行了产市场进行了“史上最严厉的调控史上最严厉的调控”。然而。然而, ,调控并未取得预期成效调控并未取得预期成效, ,市场在经历短暂市场在经历短暂回调后仍然量价齐涨回调后仍然量价齐涨, ,并创下历史新高。并创下历史新高。n20102010年年4 4月的月的“国十条国十条”,9,9月的月的“国五国五条条”, , 2011 2011年年1 1月的新月的新“国八条国八条”,2,2月的限购政月的限购政策策 政策不断细化、完善的脉络非常清晰。政策不断细化、完善的脉络非常清晰。国务院国务院20102010年年4 4月出台国十条：月出台国十条：（一）统一思想，提高认识。（一）统一思想，提高认识。 住房问题关系国计民生，既是经济问住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门认真落实中央确定的各有关部门认真落实中央确定的房地产房地产市市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价的过快上涨。的过快上涨。 n（二）建立考核问责机制。（二）建立考核问责机制。n稳定房价和住房保障工作实行省级人民稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。责任。n（三）实行更为严格的差别化住房（三）实行更为严格的差别化住房信贷信贷政策。政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在对购买首套自住房且套型建筑面积在9090平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于得低于30%30%；对贷款购买第二套住房的家；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于庭，贷款首付款比例不得低于50%50%，贷款，贷款的利率不得低于基准利率的的利率不得低于基准利率的1.11.1倍；对贷倍；对贷款购买