全国房地产市场报告范本.docx

2009年一季度全国房地产市场陈诉 一、全国房地产行业总体运行情况1、投资下滑较快，景气跌至十年新低09 年1-2 月，城镇牢固资产投资完成10276 亿元，同比增长26.5%。房地产开发投资完成2398 亿元，同比仅1%增长，低于本期城镇牢固资产投资同比增长率个百分点，而去年同期增速为32.9%，下滑迅猛（如图2）。 1-2 月房地产投资占城镇投资的比重为23.3%，比去年同期低6个百分点。2、销量回暖仍未能提振开发商信心，战略收缩仍是主基调09 年1-2 月，土地购买0.23 亿平方米、开发0.26 亿平方米，分别同比增-30.3%和-16.1%，增速分别比去年同期低68 和35 个百分点；商品房新开工1.08 亿平方米，同比增长-15%，增速比去年同期低42 个百分点。这三项指标表明销量回暖仍未能提振开发商对后市的信心，买地及新开工意愿单薄，战略收缩仍是主基调。二、重点地域房地产市场情况1、新政暖市效应连续，重点都会出现“暖春”行情，地产新政和开发商以价换量计谋取得一定效果08年11月份以来，由于中央和地方地产新政的暖市效应，深圳、广州、北京等地商品房销量率先出现了回暖态势。进入09年，这种回暖态势向多个都会蔓延，3月份，从我们跟踪的十多个重点都会的商品房销量看，各地普遍出现暖春行情，大部门都会同比、环比增幅巨大，一些都会（如深圳）行情尤为火爆，2008年压抑的刚性需求得到一定水平的释放。受益于暖春行情，部门开发商一季度的销售额也呈井喷之势，如龙湖地产一季度销售额达35.3亿元，占08年全年销售额的31%；富力地产一季度条约销售额达61.5亿元，同比增80%，创历史最佳季度销售业绩，比预计的47 亿元目标超过31%；万科、金地、保利等公司今年1月、2月的新房销售量也较去年大幅度上升。都会成交套数（套）环比增幅成交均价（元/）环比增幅北京1258192%待定待定上海2273179%12314-12.80%深圳850961%11099-13%天津11777114%6565-7%南京763697%待定待定杭州4767194%11294-17%武汉661451.25%-1.38%西安9万51.75%47270%芜湖246580%39762.10%重庆182813.33%36891.93%惠州171882.60%3987下跌合肥81.7万待定42530.70%2、供大于求形势略有缓解，多数都会房价同比小幅下跌随着 08 年四季度以来销售逐步回暖，重点都会商品房库存逐渐步入下行通道，可售量呈逐月淘汰态势，供大于求形势略有缓解；房价方面，多数都会同比下跌，下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎，订价较为理性，营销计谋上多倾向于主动贬价促销。三、短期房地产行业政策趋势阐发1、当前最大隐忧是投资下滑较快，09年政策松动仍可期从投资下滑和土地开发、购买及新开工面积出现的负增长来看，当前最大隐忧是投资衰退。从一些典范房企08 年土地购买面积的情况看，碧桂园同比下降98%，金地下降82%，中外洋73%，绿城63%，世贸58%，合生53%，万科36%，保利15%，开发商投资意愿明显下降，有现实被动调解和主动应对双重因素影响。为了缓解投资负增长对 GDP 增长的负面影响，我们预计未来一段时间，对房地产的政策总体是偏“暖”的，我们仍对峙我们在年度计谋中的判断“经济下滑不息，政策松动不止”。2、短期政策阐发与预期虽然 08 年四季以来出台了一些松动政策，但力度仍不敷。一些限制房地产企业自主经营的政策并没有取消；抑制改进需求的政策（如“二套房贷款政策”）也没有从中央层面完全取消；针对供需两端的税费另有很大减免空间；房地产开发报建涉及几十个审批环节和多项行政规费，政府办事效率对开发商控制本钱实时掌握市场时机有举足轻重的影响，另有很大提升空间。我们认为，如果这波回暖行情无法连续或房地产投资迟迟不能见底回升的话，相关政策将陆续推出，将包罗：1）调解90/70 政策；2）可能明确二套房贷政策；3）进一步低落房地产生意业务环节的各项税费；4）调低一些行政规费的收取尺度（西安、南京等地已经实施）；5）适当调解土地增值税和所得税的预征制度，预征率适当下调的可能性非常大，甚至不排除调低土地增值税税率的可能；6）部门都会可能推出购房入户政策、购房退个税政策；7）调解对“普通住房”的界定尺度，使大部门商品房能享受“普通住房”的房贷利率和生意业务税费的政策优惠（在北京、上海等地已经实施）；8）放宽境外、港澳台人士在海内置业的限制（在广东已经实施）。上述政策不一定都从中央层面出台，很大一部份将从地方层面推出。3、对保障性住房立法，一定水平上化解了市场对楼市的担心，减轻了政府面对“住不起房”、大众办事功效缺位的社会压力。另外，从保障性住房方面看，近期厦门、深圳运用地方立法权率先探索创建了住房保障法例，为国度层面进行相关立法积聚了经验。立法对峙居者“有房住”而非“有房产”理念、“以租为主出售为辅” 、而且对保障性住房的居住条件做出了限制，这使保障性住房与商品房明显区隔，有效化解了市场对“保障性住房会打击商品房”的担心。4、地方托市，区域龙头房企更受青睐最近几个月来，媒体报道的一些新闻事件，如“去年下半年万科在杭州掀起贬价风浪后被政府问话”、以及“恒大、万科南京贬价受罚”、“沈阳房协组织不贬价联盟”等，应值得我们存眷。虽然“恒大贬价受罚事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在经济下滑的严峻形势下，地方托市有所抬头。四、阐发与对策发起1、目前的财产政策既有有利也有倒霉于财产生长的因素，但是总体上有利于房地财产后市的生长，短期内仍是一个行业信心规复的历程。2、全国各中心都会08、09年土地投放量巨减，房地产投资开发量大幅下滑，今后2-3年内房地产供需在现阶段供大于求的情况将可能趋向于供需动态平衡，都会中心区可能出现阶段性的求过于供，市场将迎来新一轮的生长。3、暖市行情短期内能否连续需进一步视察。2008年压抑的刚性需求在阶段性释放后，可能存在后市有支付能力的有效需求不敷的问题，后期市场的连续生长有待于进一步挖掘改进型和投资型的潜在需求，只有变更改进型和投资型的潜在需求后市才气得到连续生长，而无论是首次置业、改进型需求、投资型需求都是以性价比作为重要参考指标的，特别是首次置业和投资型需求其潜在需求转化为有支付能力的需求，低落购房进入门槛是其一定选择，投资型需求在06-08年的市场岑岭期入市，现阶段预期投资回报落空，必将对代价趋向敏感。4、目前的住宅郊区化遭遇历史稀有的挑战，郊区化的毛病在现阶段市场倒霉口碑相传的情况下被无限放大，因此此轮贬价潮重灾区在各都会郊区，对郊区盘开发商影响巨大，碧桂园、恒多数是例证，万科亦受到影响。