如皋市房地产商业网点规划说明书.docx

如皋市都会商业网点筹划说明书 第一章 如皋市商业生长现状一、商业生长沿革如皋历史悠久，商业生长可以追溯到唐代，其时如城和白蒲已形成商业集镇。明代时店肆渐多，地方名产丝线脱销国内外。清康熙、乾隆年间，全县有店肆3700余家。1904年，邑绅沙元炳创建如皋商会，此期间，如皋火腿、香肠、黄狼皮、人发、发网等大批土特产物，经上海远销欧美各国。解放后，政府扶持生长商业，创建国营公司，增强对私营商业的领导和市场治理。十一届三中全会以后，逐步开放粮油等农副产物市场，多种流通渠道、多种经营身分、多种经营形式的开放型商业逐步形成，商业网点趋向平衡、公道。1988年后，商业企业推行经济卖力制、承包制，充实发挥各行业优势，商业空前繁荣。城区的商业根本是沿街生长起来的，早期城区分为东、西、南三条“丁”字行的大街，商业沿街漫衍。20世纪50年代后期逐步拓宽建立海阳路、跃进路，商业网点随门路延伸。70年代初期随着普庆路的形成，商业向北有所生长。90年代初期拓宽建立了外环城路、宁海路，商业网点进一步向西侧和南侧生长。如今随着334省道的建成，市政府的南迁，商业网点将进一步南扩。总得来说，如皋市的商业生长经历了一个由老城区逐步向外延伸扩展的历程，并且另有继承向南生长展的趋势。二、如皋市经济生长现状如皋市商业网点近二十年得到了迅速的生长，全市商品零售业和市场贸易业相当活泼，商业网点和从业人员逐步增加，经济社会生长取得了显著成绩。2007年全市经济快速增长，全年实现地区生产总值为亿元，按可比代价盘算，比上年增长16.5%。其中，第一财产增加值亿元，增长4.0%；第二财产增加值亿元，增长20.0%；第三财产增加值亿元，增长16.2%。2000-2007年间，都会GDP的平均增幅达13.99%。全市人均生产总值15337元，第一、第二、第三财产增加值占地区生产总值的比重分别为12.1%、53.6%、34.3%。但是另一方面，从南通市和江苏省大范畴来看，如皋市的经济生长相对较慢。2007年南通六县市中如皋地区生产总值和人均GDP分别排名第4、第6，两者增幅均排名第2；在全省52个县市中地区生产总值排名第18，人均GDP排名第30。如皋市的经济生长在江苏省的各县市中处于中等偏上水平，经济实力不是很强。表1-1 如皋市社会经济数据一览表年份单元2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年都会人口万人都会GDP亿元第三财产GDP亿元都会GDP增长速度%第三财产GDP增幅%人均GDP元50275367586068488388105851268815337社会消费品零售总额亿元城镇消费品零售总额亿元社会消费品零售总额增幅%批发零售业实现销售额亿元餐饮业实现销售额亿元城镇居民人均可支配收入元50795743665976398755100711151513503三、如皋市商业经济生长现状社会消费品零售总额它反应了商品流通行业的生长水平，是权衡人民生活水平、社会消费品购置力、钱币流通等的重要指标。都会的商业经济生长水平可以从社会消费品零售总额及其相关指标进行描述。革新开放以后至1990年代初，陪同着商品流通体制革新的起步和生长，如皋市商贸流通业开始加快生长。但由于其时对商贸流通业、乃至整个第三财产在经济社会生长中的作用还认识不敷，经济生长的重点放到了第一、二财产方面，而包罗商贸流通业在内的第三财产生长仍处于起步状态。1992年，中共中央、国务院关于加快生长第三财产的决定的颁发，标记着我国办事业进入了一个全新的生长阶段，中国新流通体制开始成型。从如皋市历年消费品零售总额的生长统计可以看出，从1999年开始，如皋市的消费品市场出现连续增长的势头，2000-2007年间，社会消费品零售总额增加值增长了近倍，平均增幅到达20.21%。2007年如皋市全市社会消费品零售总额为亿元，比上年增长（2006年为亿元），人均社会消费品零售总额6993元。消费拉动，与国内中等发达都会25的一般指标相比处于较低水平。同时，从横向比拟，通过如皋市与南通市其他县市（尤其是启东、海门、通州三市）的比力可以看出，如皋市商业经济生长水平有待进一步提高。总的来说，目前如皋市的商业生长速度较快、势头较好，虽然把商业作为重点的生长起步较晚，但是未来有很大的生长空间，如皋市要充实掘客潜力，继承努力，争取更好更快的进步。四、如皋市商业网点生长现状1、商业网点总量及范围结构阐发如皋市现状商业网点总计约9686个，总营业面积约1545195平方米，其中零行业网点约9617个，面积约921260平方米，2007年末常住人口为万人，人均营业面积约平方米，离中等发达国度水平（人均11.2平方米）另有一定差距。表1-2 如皋市现状商业网点筹划一览表分类2000m2以下2000-6000m26000-10000m210000m2以上分类总计个数营业面积(m2)个数营业面积(m2)个数营业面积(m2)个数营业面积(m2)个数营业面积(m2)零售商业网点超市82735392102410021500011800084092492百货及其它608135449137800180002380006087408291专业店1550100157411600169002450001557153157酒店11191854201131600198002405001133267320小计9577675460287510053920071315009617921260批发市场专业市场2615205490007583001770340054785905农贸市场301180581750064220089004052161545小计562701012265001310050025793440106947450总计963370247040101600181397003292494097231868710占全市比例(%)100100对如皋市2000平方米以上的商业网点作范围统计（表1-2），从范围漫衍特征上阐发，如皋市的商业网点总体上出现小范围网点偏多的特征。以2000平方米为界，2000平方米以下的小型商业网点总营业面积为693160平方米，共计9653个，占全市营业总面积的37.09%，然而网点个数却占全市网点总的99.21%。即全市的商业网点零散度仅（发达国度一般控制在40%50%）。1万平方米以上大范围网点只有32个，占全市网点数的0.23%，平均每个网点43875平方米，表明单个网点的范围较大。2、商业网点空间结构阐发在空间漫衍上，如皋市市域的商业网点会合于市区中心和集镇的一、两条街道上。全市现有的2000平方米范围以上的商业网点结构主要会合于市区，市区内商业网点营业面积占全市的63%，其余各镇总共仅占37%。乡镇的商业网点生长水平较低，一个乡镇的商业网点根本以一条百米来长的商业街道形式，业态根本为超市、酒店、百货店、专卖店、杂货店、家具店为主，范围小，档次低，与市区的商业差距明显。表1-3 市区和乡镇现状商业网点比力范围市区乡镇营业面积百分比个数百分比营业面积百分比个数百分比2000288260346841421061652000-60005300024486001660000-10000951401244560610000810380231145609合计124678010035271006219301006196100如皋市区的商业网点漫衍也主要会合在市区中心的几条主要都会门路上，像中山路、海阳路、南大街北大街、益寿路、宁海路等门路上现状都聚集了一定范围的商业。现状商业的同行业聚集现象很明显，即同一条街上会以某种业态为主，形成“特色街”，如现状已经形成的打扮一条街、电脑软件街、五金机电街、家居装修街等。就如皋市区的商业网点总体空间结构来说，结构疏散，商业业态漫衍缺乏筹划。例如专卖（业）店比力多，但结构疏散，不能形成凝聚力和影响力，不少家居装修店位于生活性的街道，影响居民出行交通，这样的自由漫衍会带来不经济和低效率的毛病。3、商业网点业态结构阐发商业业态的多样化是为了适应差别消费水平、消费结构、消操心理的需要。虽然近几年如皋市种种商业业态有所生长，但从总体来看，大型商业网点在定位上没有明显的品牌差别和特色差别，商业投资的业态结构欠佳。主要体现为综合超市、专卖店、大型百货店等新型业态所占比例较小，小型百货店、杂货店等传统业态占的比重过大，并且传统商店转向新型业态的步调不快。超市是新业态的代表，它主要办事工具为其周边的都会居民，阐发其比重可以看出一个都会的商业业态生长水平和都会商业办事水平。百货店则恰恰相反，它是传统业态的代表，更偏向于为外来人口办事，从它的发育情况可以看出一个都会的商业对外辐射能力的巨细。表1-4市区500平方米以上商业网点分业态统计表（2007年）网点分类网点数（个）营业面积（平方米）占零售店比例(%)占所有网点比例(%)零售商业网点超市934400专业店663500百货店226800酒店24164200小计41288900100商品生意业务市场专业市场15263200农贸市场12283590-总计68835690100如皋市的大部分商业网点范围偏小，以500平方米为比力口径。凭据销售额和营业面积两个方面的统计（表1-4），都显示超市和专业店发达，在所有零售业态中所占比例较高。从营业面积看，百货店的比例很低，只占到零售业面积的9.28%。同时，需要特别指出的是，目前如皋市的大部分百货店还保存着传统百货商店形式，不是档次高、商品富厚、办事多样的新型百货店。这种业态结构说明目前如皋市的商业照旧以满足本地居民的需求为主，商业网点的区域辐射能力弱。结论：（1）如皋市商业网点范围小，数量多，漫衍遍及；大型网点的数量少少。这样的商业网点漫衍形态缺少商业凝聚力和吸引力，是商业网点漫衍的低级形式。（2）如皋市的商业网点过分会合于市区中心，各乡镇的与市区商业生长水平差距显著，形成商业中心体系雏形。（3）市区的商业已初具范围，但是缺乏有影响力的商业焦点尚未成形；“特色街”的生长值得拓展，但是目前特色街的特色不显著。（4）如皋市的新兴业态生长速度较快，但是有档次、上范围的新型百货店生长不敷。未来如皋市应实时调解业态结构，改革传统商业业态，鼎力大举生长现代新型百货业、大型综合超市，加快往新型业态转变，才气实时应对零售市场的猛烈竞争，增强商业区域辐射力、提升商业区域影响力。五、如皋市现状商业生长特征1、消费品市场迅速增长2007年消费品市场继承保持了较快的生长，全年实现社会消费品零售亿元，比上年增长17.4%。另一方面，从如皋市历年地区生产总值和社会消费品零售总额的比力可以看出，全市的社会消费品零售总额随着经济和城镇人口的生长而增长，并且增长速度与地区生产总值的增长速度平分秋色，可见如皋市的商业生长具有良好的底子。从行业看，如皋市商业生长中，批发零售和餐饮业生长突出，2007年实现零售额亿元，增长，占全市社会消费品零售的；餐饮业实现零售额亿元，增长，占全市社会消费品零售的。从区位来看，城乡消费市场稳步增长。2007年城镇居民实现零售额亿元，增长，占全市社会消费品零售的，农村居民实现零售额亿元，增长，比重到达。2、居民消费水平偏低随着如皋市的经济生长和居民生活水平的提高，居民消费水平和档次却没有明显得到提高，城镇住户人均消费支出中，食品消费仍占据主要位置，其他各项消费支出比重变革不大，农村居民的消费支出也根本类似。据统计，2007年城镇居民人均可支配收入为元，人均消费支出元，与2006年相比，均明显增长。城镇居民消费支出中家庭设备用品及办事、交通和通信占比有所上涨，其余消费支出占比略有下降。由此可以看出，如皋市区镇居民的消费水平还比力低，消费意识和消费看法还保持着比力传统守旧的模式。3、商业网点建立档次逐渐提升今年以来，随着投资情况的优化和招商引资力度加大，如皋市对付商贸办事业的生长越来越重视，商业网点建立逐步展开，并具有范围大、业态新、经营特色明显的特征。近年来，苏宁电器、国美电器、大润发超市等大型超市卖场相继入驻，西欧国际广场的营业，光彩国际宾馆的落成，苏浙商贸城、亿丰商城的开业，包罗正在建立的万寿路、李渔路、海阳北路、解放东路，筹划设计中的金鼎大酒店以及正在酝酿打造汽车城都见证了如皋市近几年来商业网点建立的蓬勃生长，提挡升级速度明显加快。4、商业生长潜力巨大，对外辐射力有待增强从地理区位上说，如皋市在上海市200公里都市圈辐射范畴之内，苏锡常100公里都市圈辐射范畴之内。与苏南的张家港市隔江而望，位于沿江开发的前沿阵地。随着通往如皋、洋口港的疏港铁路建立，连申线航道的升级，如皋成为重要的长江口岸都会和重要的水陆联运枢纽，在南通六县市中具有相当竞争力。目前，如皋市的大部分打扮、食品、百货批发都从上海和苏南引进，但是没有充实利用好这一优势，受大中心辐射拉动的作用尚不明显，在苏中地区的影响力和辐射力不敷。另一方面，如皋市区作为市域的中心，应该在全市商业体系生长中起着领头羊的作用。然而市区周围乡镇商业的生长水平还比力落后，乡镇经济随市区经济的生长而生长的趋势不明显，仅出现中心越来越强，周边险些不动的生长格式。在全市的动员作用尚且不强，就更不要说对周边市市的影响力了。所以，如皋市作为一个区域中心的商业生长动员职能有待增强。第二章 商业网点筹划影响因素阐发一、区域位置区域位置决定资源优势，为商业生长奠基底子；区域位置明确周边情况，决定商业生长情况和生长范畴。都会在区域中的位置，对其商业生长的定位、偏向、重点等具有重大的影响作用。总体上，在南通市域范畴内如皋是南通北、西、西南三个偏向的门户，因此如皋一定成为南通承接苏南财产转移的前哨站，从空间格式上来看如皋以长江口岸、宁通高速、沿海高速和新长铁路为生长依托。凭据总体筹划如皋市定位为：长江三角洲新兴的以口岸为依托的制造业基地，现代气息与传统秘闻相互融会的人文、生态旅游都会。因此，如皋市的商业定位和总体生长应当充实考虑其濒临长江、衔接苏南的地理位置相适应，并与周边的都会商业生长形成协作、共进的良好生长干系。二、都会交通体系都会商业的生长与完善的交通网络有着密切的干系，许多商业网点直接依托交通网络结构生长，商业网点的筹划必须充实阐发现有交通条件，并参考各项交通筹划进行结构。大型零售网点一般结构于都会生活性干道和地铁沿线四周，批发市场一般结构于城区交通干道四周和城郊交通主干线的收支口位置，商业街往往也是市区交通通达性较高的地区，物流基地更是依赖交通条件，一般都结构在铁路、公路、口岸、机场等对外交通节点上。由于二者的天然共生干系，都会商业网点的生长一定受到交通网络变革的深刻作用。如皋市的区位优势决定了它高效的交通体系，总体筹划提出了“一港两网”的都会交通体系，“一港”即如皋港。“二网”即陆上交通网（铁路、高速公路、市域公路网和都会门路网络）和内河航运网，形成笼罩全市域，联系苏南、苏北、通江达海的现代化综合交通体系。对商业网点的生长主要有以下几个方面的支撑。口岸及航道：如皋港深水岸线的占南通市深水岸线拥有量的三分之一，可建立万吨级泊位，利于大宗货品中转，是优良的避风港，生长潜力大。筹划提升连申线为三级航道，市域的通扬运河、如海河、如泰运河、焦港、司马港将提升为三级航道，同时筹划建立“焦港船闸”、“如皋港船闸”。铁路：新长铁路（新沂长兴）为国度级干线，南北向纵贯全市，并在市区东侧、白蒲镇及长江镇设置客货混淆站，可形成铁路与公路、口岸之间的联合运输。公路：宁通高速公路工具贯串市域南部，设有九华、二案、葛市立交；沿海高速公路南北贯串市域东部，设有东陈、丁堰、白蒲立交。在市域形成“八横八纵”公路网，“八横”即丁柴公路、搬东线、新东线、334省道、蒲黄线、江平公路、宁通高速公路、沿江公路，“八纵”即江曲线、搬石线、新204国道、如港公路、老204国道、白雪线、沿海高速公路、新双线。三、都会空间结构都会的空间结构主要包罗都会的交通构架、用地结构两个方面，是商业网点筹划的基底和依据。都会交通格式对都会商业网点生长产生深刻影响。都会商业网点结构在都会总体筹划规定的商业用地、文化娱乐用地内进行。1、市域如皋市都会总体筹划（修编）20052020依据市域两主两副的生长计谋，结合市域其他地区的生长情况，筹划在市域形成“一城一区四板块”的市域空间结构格式。一城如城是全市政治经济文化中心，负担市域主要的居住、商贸和大众办事功效，同时也负担市域相当一部分产业特别是轻产业职能。如城旅游资源富厚，随着水绘园、定慧寺等文化旅游资源的开发，旅游业将成为第三财产生长的亮点和重点财产。一区位于如皋南部，包罗如皋港区、长江镇等沿江一带地区。是如皋市经济腾飞的希望所在，是全市开发的前沿阵地，拥有富厚的得天独厚的口岸岸线资源、土地资源、淡水资源以及良好的生态资源，同时区位优势明显，是如皋市同苏南地区联系的桥头堡。中北经济板块财产方面可凭借经济开发区的财产平台、花木种植业的良好底子以及旅游资源鼎力大举生长轻产业、外向型农业和旅游业，增强商贸物流业和专业市场建立。都会化方面则以劳动密集型财产生长和市场建立动员人口向如城的会合，都会化人口的流向以如城为主。南部经济板块配合如皋港的石油化工、钢铁产业、造船业、物流业等财产，以及港区的人口集聚，形成以港区产业配套、港区生活配套为主的财产体系。都会化方面则以如皋港区吸纳就业情况，形成生产生活配套中心。东部经济板块以沿海高速为生长轴线，打造丁堰和白蒲这两其中心。其中丁堰镇应强化化工专业镇的职位，注重财产集群的生长；白蒲则应作为综合性城镇，以机器制造和商贸流通为生长偏向。西部经济板块以江曲线为生长轴线，强化如皋与靖江、江阴之间的经济联系和协作，强化搬经镇、江安镇的中心职位，实现财产和人口的会合，鼎力大举生长特色农产物财产。搬经以生长电器、皮革和商贸为主，江安则继承增强原有的肉制品加工、毛巾制造两大财产门类。2、市区如皋市都会总体筹划（修编）20052020确定都会建立用田主要向现建成区的南部和东部拓展。南部以新行政中心建立为契机，建立城南新城组团；北部调解开发区用地结构，提高开发区建立水平；东部跨越新长铁路建立铁东产业组团；西部以城西组团的旧城改革为主，优化都会内部结构。筹划形成“六组团”空间结构，即：老城焦点组团、城北组团、城西组团、城东组团、城南组团、铁东产业组团。利用现状地貌的区隔，在组团间形身分开和过渡，使每个组团既相互联系又相对独立。市级商业中心位于老城焦点组团；行政中心南迁至海阳南路和惠政路的交织口。四、人口漫衍和都会化生长一方面，商业网点筹划要与都会人口漫衍和都会生长的水平相适应，另一方面，商业网点筹划可以引导人口漫衍，推动都会生长。如皋市现状都会化水平约为30%，其中市区人口明显多于重点镇人口，城镇体系的首位度较高。有研究表明，当都会化水平为30左右时，商业网点出现向心集聚，当都会化水平到达70时，商业网点则会出现离心集聚。这表明商业网点的生长和人口都会化是同步的，所以需要进行公道的结构和引导，才气促进都会的康健生长。凭据如皋市都会总体筹划（修编）20052020，如皋市的都会性质：如皋市的政治、经济、文化中心，工贸发达、情况优美、历史积淀深厚的宜居都会。远期市域总人口146万人，城镇人口90万人，都会化水平达60%。2020年市区总人口42万人，建立用地范围4850公顷。表2-1 2020年市区及各镇城镇人口预测序号城镇范围品级城镇名称镇域现状人口（万人）城镇体系筹划预测人口（万人）镇区总体筹划预测人口（万人）1一城一区如城镇42422长江镇10103重点镇搬经镇3554丁堰镇3555磨头镇3546吴窑镇3547白蒲镇3558石庄镇3549江安镇3510一般镇九华镇12511下原镇1212郭园镇1213高超镇12314柴湾镇12315袁桥镇1216东陈镇12317常青镇1218桃园镇1219林梓镇1220雪岸镇12合计90商业网点的完善与否是居住质量和生活便利性的决定性因素，因此，通过对商业网点公道有序的建立来解决人口不停增加带来的都会物资供给需求的增长，完善与都会生活、生产的配套生长是进行商业网点筹划的重要意义所在。凭据人口和都会化预测，未来十几年将是如皋市区市化快速生长的阶段，如皋市区、长江镇、搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇等是人口最会合、全市未来最重要的生长地区。这就要求我们重点生长相应的中心商业网点的建立与之配套，尤其是市区和重点中心镇的商业网点建立。五、都会居民消费需求都会居民是都会商业的主要办事工具，商业网点筹划必须与都会居民的消费水平相适应，同时满足差别条理的消费需求。1、都会居民消费水平从消费结构上看，目前如皋市的消费仍然会合食品、交通通讯、教诲文化娱乐、衣着上，尤其以食品消费占据最主要位置。由此可以看出，如皋市区镇居民的消费条理还不富厚，消费水平还比力低，消费意识和消费看法还保持着比力传统守旧的模式。从消费能力上看，2007年，在江苏省52个县市中，社会消费品零售总额排名第10位；在南通市6个县市中，社会消费品零售总额排名第4位。说明了如皋市的总体消费需求旺盛，消费市场较大。随着城镇居民总体收入增加，居民间收入差距也在扩大，这使得消费需求逐渐出现条理化，既需要高端消费市场，也需要低端消费市场，种种商业网点需要针对差别消费阶级进行定位。结论：如皋市目前的消费需求旺盛，但消费水平较低，条理不明显，在商业网点总量、档次及业态类型的筹划引导时应充实考虑怎样通过公道的商业网点筹划和档次提升商业影响力和促进居民消费质量的提高。2、居民消费结构从如皋市的城乡居民消费比拟情况来看，一方面（表2-2），2007年，城镇人口万人，人均生活消费元，农村人口万人，人均生活消费元，占全市40.6%的人口消费支出占到全市的55.4%，城镇居民是主要消费者，城镇居民和农村居民的消费水平差距较大；另一方面（表2-3），从城乡居民人均消费结构来看，城镇居民和农村居民的消费结构根本差别不大，食品、交通通讯、教诲文化娱乐、仍然是居民的主要消费支出项目，消费水平和需求的水平还比力低。表2-2 城镇与农村居民消费支出比力区位人口（万人）比重（%）消费支出（万元）比重（%）城镇农村合计100100表2-3 居民人均消费结构消费项目城镇居民消费支出（元）比重农村居民消费支出比重（%）食品衣着居住家庭设备用品及办事交通和通讯教诲文化娱乐医疗保健其他商品及办事合计100100第三章 总 则一、筹划范畴与筹划期限1、筹划范畴筹划范畴包罗区域范畴、业态范畴。 （1）区域范畴都会商业网点筹划是都会总体筹划的专项筹划，本次筹划的区域范畴为如皋市全市域，包罗如皋市区（含如城镇）和19个镇，总面积约1477平方公里；主要筹划范畴为如皋市区，总面积约平方公里。（2）业态范畴凭据如皋市经济生长的实际情况，本次都会商业网点筹划的事情重点在大中型网点：大型百货店、大型酒店、大中型综合超市、专业店、大型购物中心等零售商业网点以及大中型批发市场、商业街、物流园的宏观筹划。居住片区（社区）商业网点筹划应凭据国度都会居住区筹划设计范例要求配置，通过控制性详细筹划来落实；产业片区商业网点按片区就业人口配置。小型商业网点的配置主要通过市场经济行为来调治控制。 2、筹划期限近期：20082010；远期：20112020。二、筹划依据1、中华人民共和国城乡筹划法（2008）2、都会筹划体例步伐（2006）3、都会商业网点筹划体例范例（商建发2004180号）4、关于都会商业网点筹划事情的指导意见（国经贸贸易(2001) 789号）5、都会商业网点筹划资料汇编（商建字200463号）6、如皋市百姓经济和社会生长第十一个五年筹划纲领7、如皋市都会总体筹划（20052020）8、如皋市城镇体系筹划（2003-2020）9、如皋市镇村结构筹划（2005）10、如皋市城南新区控制性详细筹划（2006）11、如皋市城东、城片区控制性详细筹划（2006）12、零售业态分类（GB/T181062004）13、都会居住区筹划设计范例（GB5018093） 14、江苏省社区商业建立范例（试行）（苏经贸商改2006441号）15、全市各镇总体筹划和其他相关执法、范例三、筹划指导思想1、贯彻落实科学生长观，体现建立“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总目标。2、优化空间结构，调解网点结构，生长现代流通方法，改进财产办事功效，提高人民生活水平，促进都会生长。3、充实发挥自身优势，提高资源配置效率，通过商业的生长动员都会经济的腾飞，扩大如皋市在苏中地区的影响力与辐射力。4、分身效率与公正，以大中型商业网点结构为重点，同时注重为社区居民办事的小型商业网点结构。四、筹划原则1、以人为本，远期近期结合，衔接相关筹划，协调生长的原则；2、结构调解、结构优化、改革与新建相统筹，到达资源的最佳配置；3、分身公正与效益，大型商业设施建立与中小商店生存生长相结合的原则；4、发挥区域统筹，突出地方特色，对峙可连续生长的原则；5、筹划的调控功效与市场机制的底子作用相结合的原则；6、公道配置种种业态，积极生长新型业态，体现技能进步的原则。五、筹划工具与内容1、筹划内容本次筹划的内容主要是针对范围以上的商业网点进行筹划结构，包罗商业中心体系、零售商业网点、商业街、批发市场和物流园区的结构筹划；对付社区便民型的网点提出结构原则、业态控制发起。主要筹划内容分为市域商业中心体系筹划、市区商业网点筹划、业态控制引导三大部分。通过筹划引导和范例商业网点结构，为构建如皋现代商贸流通体系提供公道有序的空间支撑架构。2、筹划工具（1）零售商业网点包罗商业中心体系筹划和各级商业中心中营业面积2000平方米以上的种种商业零售网点的筹划控制。重点筹划工具为大中型零售商店，包罗大型百货店、大中型综合超市、购物中心、大型酒店和大型专业店等业态。（2）商品生意业务市场包罗营业面积2000平方米以上的专业批发市场和农贸市场两大部分，专业批发市场包罗生产资料市场、农副产物市场和其它商品生意业务市场三类。（3）商业街（区）重点筹划工具为市区的多条特色商业街（区）。（4）物流园区含物流基地、物流中心和配送中心三个条理，重点筹划工具为依托优势交通条件的枢纽型物流基地和区域性综合物流中心。第四章 生长目标、重点和战略一、商业生长目标和定位本次筹划提出如皋市商业网点生长的总战略目标是：融入苏南、接轨上海、引领苏中。依托如皋市面临苏南的区位、长江口岸的资源、富厚的物产、便捷的交通和良好的商贸底子优势，生长现代物流、现代化商业的零售和批发体系，形成商业空间结构公道、业态结构优化、市场规矩健全、治理手段科学的高等次综合商贸流通中心，将如皋市建立成为承接苏南、引领苏中的商贸物流都会，如皋市以及周边县市居民的商业购物中心。凭据如皋市商业生长目标，从理念、业态、空间三方面对如皋市商业生长定位。1、理念的定位：综合性、高等次、高效率、高效益重点在市域商业主中心和市域商业副中心适当生长一些高等的商业设施和一批具有较高品味和一定特色的休闲、文化、娱乐等商业办事设施。同时也要注重生长中档商业设施，以满足大部分市民的消费需求。从而形成高中低档功效综合的商业办事设施，满足所有社会阶级的需要。围绕建立区域性商贸中心的功效定位，重组大中型商贸企业，建立具有较强竞争力的大型企业团体，提高商业运行效率。重点组建和培育跨区域扩张的连锁企业和办事于区域的大型龙头企业，如具有强大辐射、集散功效和特色的大型零售巨头和综合性及专业批发市场，增强本地区对区域的商业辐射力和对产物的集散力，牢固和提升财产在区域的职位。发挥如皋市的专业市场多、范围大、潜力大的优势，鼎力大举生长专业市场。 2、业态定位：新型商业业态为主，改革和提升传统商业业态一方面要加快对传统商贸业现代化改革，如将传统的百货商店进行改革，清出部分商品到专业性卖场；另一方面要鼎力大举生长连锁经营、超市、便利店、专业性卖场等新型业态，适当生长购物中心。创造新的经营空间，并以特色取胜，加快提升商业总体的功效档次。3、空间定位：会合与疏散相结合配合都会功效空间重组以及新兴业态的兴起和传统业态的改革，如皋市商业空间会合与疏散相结合。高等的商业设施相对会合于市级商业中心或个体的商业副中心，而原有市中心较低条理的商业设施则应转移到都会周边。并在同级商业空间中，注重商业职能的高级化与适度先进性相结合，引导错位经营。二、商业网点总量预测筹划至2020年间如皋市社会消费品零售总额达660亿元，年均增长15%18%。市域零售商业网点总营业面积182万平方米，人均拥有约平方米。大型商业网点占全市商业网点营业面积比重达80%。筹划进一步提升完善都会商业主中心的范围、档次和办事水平；建立和强化4个片区商业中心；扶持镇级商业中心生长。筹划至2020年，全市拥有2处物流基地、4处物流中心、6处配送中心、9处市场群、23个大型农贸市场、9条特色商业街。1、到2020年，如皋市商业网点的配置完善，市场繁荣、消费便利、生活富厚。都会居民实现步行10分钟可根本满足购物、餐饮、办事等根本生活需求。2、市域零售商业网点总营业面积182万平方米，其中市区90万平方米，长江镇20万平方米，搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇各8万平方米，14个一般镇各为4万平方米。（见表4-1）3、特色商业街（区）会合在市区生长，共计9条，其中改革提升5条，筹划新建4条。3、商品生意业务市场群到达10处，市郊3个，长江、搬经、丁堰、白蒲、江安、吴窑、下原各1个。筹划大型农贸市场26个，其中市区14个，长江镇3个，搬经镇、丁堰镇、白蒲镇、江安镇、石庄镇、磨头镇、吴窑镇、九华镇、下原镇各1个。5、以建立物流商贸都会为生长目标，建立2处区域物流基地，4处物流中心，6处配送中心。6、凭据35万人的范围配置社区商业办事设施，每千人拥有社区商业办事设施550850平方米。大部分社区实现400500米范畴内根本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政办事等根本生活需求。表4-1 如皋市市域商业网点筹划一览表品级城镇名称城镇人口（万人）总人口（万人）商业网点面积（万平方米）大中型商业零售网点结构引导市区如城镇4246901个购物中心、6个百货店、10个专业店、16处星级酒店、1个仓储式超市、8个大型超市、15其中型超市、若干社区型商业网点长江镇1020中心镇搬经镇581个百货店、1-3个专业店、1个大型超市、1-3其中型超市、1个星级酒店、1-2个大型酒店、若干社区型商业网点丁堰镇58白蒲镇58江安镇58一般镇磨头镇441个百货店、1-2其中型超市、1-2个大型酒店、若干社区型商业网点吴窑镇44石庄镇44九华镇44下原镇3郭园镇3高超镇3柴湾镇3袁桥镇东陈镇常青镇桃园镇林梓镇雪岸镇三、商业生长重点凭据总体筹划如皋市定位为：长江三角洲新兴的以口岸为依托的制造业基地，现代气息与传统秘闻相互融会的人文、生态旅游都会。凭据这一定位，如皋市的商业生长要充实利用都会生长的不停提速，综合交通条件的不停改进带来的无限机会，着力于提升市区商业网点的档次水平，在得到商业繁荣生长的同时注重扩大自己的商业影响力，将眼界放开到市域、省域。为了全面提升如皋市商业生长水平和增强辐射功效，确定以下几个重点生长偏向：1、具有一定影响力的商业中心贯彻如皋市“十一五”期间办事业生长纲领，完善全市商业中心体系建立，凭据“一城（市区）一区（长江镇）四板块（中北、南、东、西）”的生长格式，建立以市区、长江镇、搬经镇、丁堰镇为中心的市域商业结构体系，进行结构档次的升级，扩大商业中心的影响力和辐射范畴。2、市场群在目前已经初具范围的市场网点上调解整合，创建商品综合批发生意业务市场群和生产资料、纺织品、花木、畜牧产物、水产物、农副产物等专业市场群，依托便捷通达的水路、铁路、公路交通条件，将商业触角不停外伸。3、物流基地新长铁路、沿海高速、宁通高速动员道口经济的开发，如皋口岸的