广丰社区安置房小区考核管理办法.doc

K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案广丰社区安置房小区考核管理办法为提高安置房小区的服务质量和工作效率，推动物业管理工作规范化、制度化、科学化，促使安置房小区物业管理公司更好的为业主提供优质的服务，着力打造精品小区，特制定广丰社区内安置房小区物业服务考核实施细则（以下简称考核细则）。本细则考核采取方式：采用定期考核（每月2次）和不定期考核，考核方法按照本考核细则执行，特殊情况和在考核细则中没有列出的情况，双方协商后，增补到考核细则。三、考核人员构成，社区代表、业主代表、各楼道长（随机抽选）和物业公司管理人员。四、考核细则按服务合同由以下内容组成：1、对物业服务企业基本标准的考核2、房屋管理的考核3、共用设施设备维修养护的考核 4、小区消防、治安安全和公共秩序维护的考核5、保洁服务的考核 6、绿化养护管理的考核7、其他物业服务的考核五、考核基本分以1分为单位，每分值按100元/次计算相应扣除物业服务的补贴费用，扣分标准：在日常考核和不定期考核中，对应考核细则中以每一项的全部内容，发现三次以上，按分值一次性全部扣除，六、本考核细则作为合同附件之一，具有同等法律效力。七、考核实施细则：（一）、对物业服务企业基本标准的考核考核方法：日常性考核 考核基本分1分，每分值100元/次。A、物业服务企业标准：1、物业服务人员行为规范、服务主动热情。实行首问责任制，并反馈处理业主信息。（分值1分）2、设立物业服务接待电话，公示24小时服务电话。（分值1分）3、急修半小时内，其他报修按约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。（分值1分）4、提供多种特约、代办和便民服务项目并进行公示。（分值1分）5、业主投诉件件有着落，回复率100%。（分值1分）6、每年配合社区组织进行不定期物业服务质量调查，业主满意度必须达到70%以上，如达不到，则需物业服务管理处根据情况提出整改报告提交社居委，并在一个月之内整改完成，整改率达到90%，7、在物业服务期限内，物业服务工作人员姓名、职务和照片、物业服务内容以及物业服务标准在本物业管理区域内公布。物业服务工作人员在上班期间必需挂工作牌上岗服务。（分值1分）（二）房屋管理的考核考核方法：日常考核与不定期考核 考核基本分1分，每分值100元/次。 1、接管验收时，对物业共用部位进行认真查验，做到验收手续齐全，资料档案完备。（分值1分） 2、制定房屋共用部位进行日常管理和维修养护措施，检修记录和保养记录齐全。（分值1分）3、对楼道每周进行一次巡检养护。做到电控门开启、关闭灵活，无阻滞现象；对照明灯具每周进行一次巡查维护。（分值1分）4、对屋面每季都进行一次维护保养检查，保持屋面无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通，屋面女儿墙墙面无裂缝、无剥落、破损现象。（分值1分）5、每日巡查高层以及楼道内、室外消防栓，无滴漏水或损坏，消防阀门无锈蚀、启闭灵活，消防带完好无损。（分值1分）6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告社区委员会和有关主管部门。（分值1分） 10、各幢、单元（门）有明显标志，有损坏和漏缺及时补换。（分值1分）（三）、共用设施设备维修养护的考核考核方法：日常考核与不定期考核 考核基本分1分，每分值100元/次。 1、接管验收时，对共用设施设备进行认真查验，做到验收手续齐全，资料档案完备。（分值1分） 2、建立物业共用设施设备台帐制度，做到设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（分值2分） 3、严格执行共用设施设备日常管理和维修养护制度，定期组织巡查，做好巡查记录。（分值2分）4、每日对博苑小区内路灯、围墙灯、草坪灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。每月检查照明供电控制保护装置功能是否正常。每季检查照明供电线路绝缘状况是否达标。（分值2分） 5、每半年对高层、多层屋顶避雷装置及接地装置测试，应符合国家相关标准规定。每月对屋顶避雷带进行检查，避雷带保持完好，如有损坏及时修补。（分值2分）6、保持地下室车库地面平整，无积水，进出无阻碍。巡查地下室照明灯具及应急照明装置，保持功能良好；检查人防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活。（分值2分）7、出现故障，需要及时维修，属于小修范围应在2小时之内组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划提前向小区居民告知。 8、路灯、楼道灯、地下室照明、草坪灯完好率不低于90%。（分值3分） 9、对路面、河道珊栏、休憩木椅、健身器材等每周进行巡查保养。（分值1分） 10、消防设施设备完好，可随时启用，制定防火预案措施，以防突发事件，物业服务人员中需设立专职或业余消防队员。（分值1分） 11、操作人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备保持运行正常，不得随意改变设施设备的用途。（分值3分）12、电梯门打蜡，电梯电话保持正常，轿厢光亮整洁，机房空调正常。（分值1分）（四）、小区消防、治安安全和公共秩序维护的考核考核方法：日常性考核与不定期考核 考核基本分1分，每分值100元/次。A、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准： 1、本物业管理区域岗位实行24小时值勤，安全监控设施实施24小时监控，门卫脱岗和监控人员上班时期看报纸、干私活、玩手机、听音乐与闲聊等现象。（分值10分）。2、做好防范本物业管理区域内业主的人身和财物受到侵害。（分值2分）3、维护本物业管理区域内的公共场所秩序，特别是门岗、车辆出入秩序，保持良好状态。（分值2分） 4、加强保安巡逻，消除物业区域内可能存在的危险隐患。（分值3分）5、实行24小时安保服务，采用固定岗和巡逻岗相结合方式。确保本物业管理区域内每天在岗与路面巡查保安人员6、加强保安人员的行为规范教育，做到服装统一，配证上岗，言行文明。（分值1分）7、维护好本物业管理区域内的公共秩序，严禁任何人和外来单位在本物业管理区域内乱贴、乱画现象；（分值2分）8、严格执行保安巡逻制度，确保巡逻质量，有预见性地对可能危及业主的安全情况，采取防范措施。（分值1分）11、对外来人员进入小区骚扰业主的，强行驱逐出小区。必要时可与社区和派出所联系（分值3分）14、出入口岗考核方法：日常性考核考核基本分1分每分值100元/次1、实行24小时值班制度，严格值守，礼貌迎宾，正确引导。（分值2分）2、对外来车辆和人员进行有效的登记和管理，进行合理的分流和控制。（分值2分）3、监控并严格控制拾荒者、形迹可疑等人员进入辖区。（分值2分）4、大宗材料及贵重物品出门必须由门岗查验，并由业主同意签证和管理处签发的出门单。（分值10分）14、流动岗考核方法：日常性考核考核基本分值1分，每分值 100元/次 A、熟悉并掌握物业管理范围内的基本情况。（分值1分） B、注意隐蔽部位、地下车库等重点部位的防范工作。（分值3分）D、巡查车辆停放情况，保障通道畅通。随时整理非机动车的停放整齐，并随时关好楼道门。（分值3分）G、制定巡逻值班管理措施，具备完整的巡逻值班台帐记录。（分值3分）16、对进出的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。（分值1分）18、发生重大与突发事件，及时报告社区居委会和有关部门，并协助采取相应措施。（分值1分）B、车辆行驶、停放管理服务标准：考核方法：日常性考核考核基本分1分，每分值100元/次 1、严格执行和平小区业主委员会制定的机动车管理规章制度（管理制度和管理细则另行制定）。（分值1分） 2、为了区分及管理，对业主（使用人）机动车辆进行按机动车行驶证和房产权证发放停车牌证。（分值3分） 3、对外来机动车与非机动车辆进行引导和分流，机动车辆按指定入口进入本物业管理区域内，严禁1吨以上机动车、出租车（老弱病残者除外）进入本物业管理区内。执行公务车辆、公共服务抢修车辆、救护车、消防车除外。（分值5分） 4、在车辆进出高峰时，加强现场管理，由专人负责引导、维持进出人车分流秩序，晚上22时以后，禁止外来车辆入内。（分值2分） 5、加强地下停车场地面临时停车场的管理，重点是加强人流和车流、物流安全的管理，在机动车进出高峰时期，在各主要进出口和停车点设置重点管理，确保车辆进出，停放安全，实行机动车、非机动车分流进出。（分值1分）7、加强外来车辆管理，实施严格的登记、管理制度。（分值5分） 8、加强本物业管理区域内行车、停放秩序管理，配置专门管理人员，严格控制乱鸣笛、乱停放现象的产生。（分值2分） 9、对自行车、电动车停放进行有序管理。（分值2分） 10、主要道路及停车场交通标志齐全、规范。（分值1分） 11、无乱停放机动车、非机动车现象，对违章行车和停车行为及时进行劝阻。（分值1分）（五）、保洁服务的考核 考核方法：日常性考核 考核基本分：1分每分值100元。 1、果壳箱、垃圾桶（房）每日清运，定期清洗消毒，保持垃圾桶清洁、无异味。（分值2分） 2、本物业管理区域内道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，并实行循环保洁。（分值2分） 3、楼道每日清扫一次，每周拖洗2次，楼梯扶手每周擦洗2次，共用部位玻璃每月清洗2次，路灯、楼道灯每月清洁1次，及时清除道路积水。（分值5分） 4、共用部位雨、污水管道定期清洗，每月检查一次化粪池、沉油池，每半年清掏一次，发现异常及时清掏（已移交环卫部门则及时与环卫部门联系）。（分值1分） 6、定期对保洁用具、垃圾筒等进行消毒，对公共场所定期进行消杀和灭虫除害工作。（分值2分） 7、在本物业管理区域内不得发现在公共环境场所内饲、放养家禽、家畜。（分值10分） 8、在本物业管理区域内公共场所（指定场所除外）不得乱晒衣物，乱堆放私人物品和建筑垃圾，妨碍公共环境持序等行为。（分值10分） 9、无乱张贴、乱悬挂、乱涂写、乱设摊位现象。（分值1分） 10、遇下雪、台风等其他自然灾害期间，首先要做到疏通本物业管理区域内主要道路的通畅，扫除积雪，排除水涝。（分值10分）（六）、绿化养护管理的考核考核方法：日常性考核和不定期考核 考核基本分：1分每分值100元/次。 1、定期清理绿化内的枯枝、杂草、石块、垃圾等。（分值5分） 2、根据气候情况，适时浇灌养护，使所有植物不因缺水而出现枯萎现象。（分值5分）3、发生枯死树木，花木现象出现，死一棵补一棵同品种树木。（分值30分） 4、对形态植物定期修剪，做到平整、圆滑、整齐，无倒伏、荒芜现象。（分值1分） 5、病虫害防治及时，无药害发生，做到基本无病虫害，长势良好。（分值1分） 6、台风、大风季节做好防风保护工作。冬季及时清理积雪。（分值5分） 7、选用专业人员进行绿化养护工作，（分值3分） 8、保障植物绿意盎然。（分值1分） 9、对本物业管理区域内配置的绿化附属设施做好维护工作，对易损物品设置警示、保护装置，防止意外损坏。（分值1分） 10、通过设立温馨提示和宣传栏，向广大业主、商户宣传绿化知识和爱护意识，改善中心绿化环境。（分值1分） 11、确保本物业管理区域内不发生随意侵占绿地的现象发生，不得私自圈地养花草，业主的私人盆花等物品不得丢弃和占用公共绿地，发现后及时清理。（分值10分）（七）、其他物业服务的考核考核方法：日常性考核和不定期考核 考核基本分：1分，分值100元/次。A、监控设施的管理与维护方案 1、建立监控系统档案管理制度，完善原始施工资料、系统技术资料和系统竣工资料。（分值1分） 2、建立监控系统的运行管理及维护保养制度。（分值1分） 3、建立系统设备的运行记录、巡查记录、设备维修保养等一系列的管理资料。（分值1分） 4、针对监控系统设备的特点，为实现对和平小区日常运行的科学管理，要求物业服务企业制定较为完善的运行管理制度，如：岗位责任制、设备操作规程、设备维护制度、值班制度日常维护、运行记录规程、事故紧急处理规程等。（分值1分）B、其他物业服务考核方法：日常性考核和不定期考核 考核基本分：1分，每分值100元/次。 1、因断水、断电造成业主生活不便的，将积极协助业主采取临时性措施进行弥补。（分值1分） 2、当本物业管理区域内出现突然断水、电现象，立即在物业主要出入口位置张贴通告，告知业主断水、电事宜，同时就恢复供水、电的应变准备工作告知业主、商户，防止突然恢复供应后引发事故。（分值2分） 3、办公室、值班室值守人员，耐心接待业主来人、来电询问，做好解释和疏导工作，不得说不文明不礼貌用语。（分值1分） 4、物业管理处将设法开辟临时区水点，解决业主、商户临时用水需求。（分值1分） 5、防范雨、污水管及排水管网阻塞现象的出现，物业管理处在正常工作中将积极做好预防工作，对屋面天沟、集水井、排水管网等定期进行检查、清理。（分值2分）八、此考核细则从物业服务合同签订之日起执行。九、本考核细则一式二份，广丰社区居民委员会、无锡市嘉诚物业管理有限公司各执一份，广丰社区居民委员会（盖章）无锡市嘉诚物业管理有限公司（盖章）2012年 月 日世上没有一件工作不辛苦，没有一处人事不复杂。不要随意发脾气，谁都不欠你的 8