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基于房地产开发存在问题及策略的分析基于房地产开发存在问题及策略的分析 【摘要】房地产开发是房地产行业的重要组成部分，房地产的开发是否合理决定着其最终产品能否顺利走进市场，获取应得利益。相比于其他行业，房地产行业在开发过程中会出现很多难以预料的问题，本文针对这些问题展开讨论，并提出了相关策略，希望能推动房地产行业健康发展。 【关键词】房地产开发；问题；应对策略 1.前言 伴随着城市化和现代化步伐的加快，人们物质生活水平在不断提高，对居住条件的要求也有了显著的变化，加上房地产行业带来的巨大利润，使得越来越多的人关注房地产、投身于房地产开发。尤其是近些年，很大一部分房地产开发商将投资目光转向了商业地产，进而导致了局部投资过热的现象频频发生，在这样一种现象之下，无数现实问题在不断滋生。 2.我国房地产开发存在的问题 2.1开发外部条件差 房地产开发时所投入资金较大且投入周期较长，资金在运转过程中存在着未知的风险，事实上，很多房地产开发商自身并没有充足可利用的开发资金，所以只能依靠银行贷款，而所贷款的资金在利用过程中周期较长，所以最终要向银行支付大量利息。而银行往往喜欢根据资金安全状况来选择贷款对象，房地产行业的产品具有固定性，更容易监控，所以银行很乐意为房地产业提供贷款，这就大大增加了房地产业的举债额度1。 其次是国家政策的影响。国家推出的相关法律法规直接影响到房地产开发的经济效益，譬如说国家的货币政策，当宽松性货币政策被国家推行时，消费者手中的钱变多了，也就有能力购置新房，这就促进了房地产业的开发，相反则阻碍房地产业的开发。另外，国家对低收入者所采取的补贴政策以及国家对房地产业的资金投入，都会对房地产开发有所作用。 事实上，技术方面也会影响到房地产开发。由于科技在不断进步，很多新产品、新材料都陆续被推到市面上来，价格也是逐渐提高。房地产的主体是建筑物，它主要是依靠材料建成，这些材料价格的提高造成了成本的增加2，这些增加的成本如果由企业自身承担，就会使利益大幅度降低，如果由消费者承担，那么就严重阻碍了房屋的租售。 2.2 企业内部管理不科学 在销售房屋的过程中，很多开发商的思想是“卖完了就走”，这种想法本身就不能使其在该行业长期立足。据调查发现，很多大城市中的商业街在新兴阶段总是很繁华，但是在开发商离开之后，就逐渐萧条起来，由此看来，这种经营方式是极其不合理的。还有一些房地产开发商以经济利益为目的，喜欢大搞形象工程，把步行街和购物中心建立在城市最醒目的地带，并且在建设中忽略实用性，过分注重外观形象。 另外，在项目管理方面，很大程度上缺乏独立性和公正性。每一个房地产企业都配有管理部门，但这些管理部门中的工作人员很多都缺乏责任心，他们对发现的问题并不及时禀报，最终导致问题不断扩大，影响到工程质量和企业的利益。 与西方发达国家相比，我国的房地产开发业起步较晚，内部管理系统也并不完善，很多房地产企业在开发之前缺乏一套完整的流程，也缺乏专业性，因此在后期施工过程中也时常出现混乱的局面。针对这样的问题，相关专家指出，只有根据自己的实际情况制定一个自我修正的方案，才能促进企业有效发展。 3.应采取的应对策略 3.1拓宽市场政策 房地产开发商可以根据需要建立跨地域开发企业，这样能够做到资金有效聚集，真正达到盈利的目的。事实上，房地产行业的触角可以延伸至每一个相关行业，从而取得利益最大化，就拿原材料产业来说，将其与房地产相结合，可以达到自产自销的效果，二者相得益彰。 我国市场中，房地产开发企业的地位参差不齐，有的企业始终处于佼佼者的位置，有的企业则是处于跟风状态，还有的企业处于萌芽阶段。新兴企业想要与佼佼者相抗衡，就必须拓宽自己的销售渠道，宣传自己的产品特色，在前期设计和后期服务方面得到广大消费者的认可3。 3.2通过有效方式规避风险 开发商首先要树立风险意识，要有预测市场风险的能力。譬如说某些地区自然灾害频频发生，还有些地区人们的消费水平较低，针对这样的地带，开发商既可以采取相关措施避开风险，又可以放弃投资以避免利益损失，无论是哪种方式，都要在投资之前作出决定，这样就大大减少了损失。此外，对于不同层次的建筑物，其收益也是不同的。通常来说，利润大的项目风险也大，利润小的项目风险小，开发商如果在审慎考虑的基础之上，利用有限资金对各层次产业有条理地投资，那么就可以合理地规避风险，获取利润。在财务管理方面，也要树立正当的风险意识。首先要向保险公司投保，这样一来，最终的风险将由保险公司承担；其次要利用正当的非保险手段，将利益的最终风险转移给其他金融机构。 3.3国家出台相应政策 在市场经济大背景下，国家务必要加强宏观调控，依据相关法律法规，严厉打击非法征税现象。另一方面，国家财政部门应当充分利用税收杠杆，在一定程度上压制房地产行业原有的利润，从而达到抑制房地产开发过热的目的。金融主管部门可以依据城市住房建设的不同层次，进行实地考察，最终对住房贷款进行科学正确地配置，调整原有的失衡现象。国家还可以适当开展党员教育课堂，着重强调官员清廉，严厉彻查相关党员干部中权钱交易的腐败行为，进而解决房屋信贷行业中的风险问题，最终使得房价适当降低，制止了房地产投机泡沫的现象不断扩大。 4.结语 总而言之，我国房地产开发行业经历了不长时间，在成长发展过程中面临着诸多问题，这些问题始终阻碍本行业的进步。对此，企业应当严格遵守操作流程，充分关注市场动态和国家的方针政策，对整项工程进行全面监管，从而达到经济效益和社会效益相统一的目的。同时，我国应当根据实际情况，建立一套科学妥善的机制，确保房地产开发又好又快发展。 3