房地产成本控制之我见.doc

Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date房地产成本控制之我见房地产成本控制之我见开发成本控制之我见房地产项目开发成本是房地产企业为开发一定数量产品（商品房）所支出的相关费用，主要包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、销售费用和其他税费等。房地产项目开发成本的控制应贯穿于整个项目建设的全过程，概括起来主要包括项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段。笔者在本文着重阐述施工和竣工结算两个阶段的成本控制。一、项目施工阶段成本控制1、做好招投标工作，精选合作伙伴。招投标是项目成本控制的重要环节。通过选择多家资质高、信誉好、业绩突出的施工单位进行竞标，不仅有利于确保工程质量和工期，更有利于降低工程成本。因为施工队伍的素质关系到开发企业工程成本控制的成败，因此，在招标过程中对承包单位要严格进行资格审查，认真考察施工企业的业绩、资质、信誉和技术装备等。通过竞争确定招投标双方可接受的承包价格。这同“货比三家”一个道理。2、加强合同管理，避免出现工程纠纷。施工合同是工程建设的主要合同，是承、发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此，必须把好合同的起草、审核、签订关。在签订承包合同时，工程价款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工过程中，严格执行合同条款，以减少不必要的纠纷和违约索赔。3、认真做好工程变更、洽商控制。在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商主管工程的副总以及职能部门,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性；其次,对签证的内容要求达到客观、准确,签证发生后应根据合同规定及实际情况及时处理,要形成一套完整的备案资料。审核应严格执行国家定额及有关规定,相关人员应尊重客观实际操守为重。要强化规划方案的预见性,尽量减少变更、签证发生。对于已经签证的洽商变更，专业工程师及预算工程师要监督施工单位的执行情况，避免变更后施工单位不执行变更或不完全执行。预算人员要广泛掌握建材行情，及时向市场询问现行价格。如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理，从而失去对成本的有效控制。二、竣工结算阶段成本控制竣工结算是建设项目成本控制的最后一关，竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。施工单位编制的工程结算普遍存在超算冒算、高套定额、高套取费标准以提高结算价的现象。开发商不但要自己组织工程技术人员参照原招投标文件、承发包合同、图纸、设计变更、工程索赔文件、材料设备采购价格、专业分包合同等，还要对施工单位提交的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时也要委托资质高、信誉好的工程造价咨询公司对施工单位提供的工程结算书进行更合理、更专业、更全面、更严格的审核。确保结算质量，减少不必要的支出，实现降低工程成本的目的。三、资金环节控制1.月度资金计划为确保房地产公司资金合理流动，满足工程项目的需要，各业务部门每月要向财务部上报资金使用计划，也就是月度资金计划。集中汇总各部门、各项目的资金计划情况，然后再由公司统一筹措调度资金，确保项目顺利实施。2.现金流随着成本体系的建立，“资金计划”的编制依据将更多的来源于各业务部门的“资金预算”，从而实现了对企业未来现金流的更快速、更准确测算。与此同时，公司应制订和完善各方面内容的成本管理制度，如招、投标管理制度；合同管理制度；工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交）管理制度；预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付）管理制度；费用控制制度。各项制度的创新完善和实施细则制订都要具体化，力求针对性和可操作性强，最终实现有效控制成本。 总之，房地产项目成本控制工作贯穿整个开发过程，必须坚持以人为本，全员参与，不断提升员工的业务能力，加强责任心培养，充分发挥员工的主观能动性。必须紧紧抓住项目开发全过程的各个环节，对开发项目的全部成本构成要素进行全面控制。同时项目成本控制要与其质量控制目标、进度控制目标相协调。只有这样，房地产公司才能在激烈的市场竞争中减少消耗、降低成本、化解风险，走出一条向管理要效益的成本控制发展道路，从而实现公司的可持续发展。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。-