电大-房地产估计-复习资料13.doc

Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date电大-房地产估计-复习资料13判断题判断题1、购买年不是预期可获得收益的年限。A、对B、错2、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。A、对B、错3、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。A、对B、错4、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2。该类房地产的资本化率为10，则该宗房地产的收益价格为60万元。A、对B、错5、同一宗房地产，其房地价格：土地价格建筑物价格。A、对B、错6、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。A、对B、错7、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。A、对B、错8、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。A、对B、错9、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。A、对B、错10、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元平方米A、对B、错11、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。A、对B、错12、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。A、对B、错13、假设开发法可用于拆迁补偿估价。A、对B、错14、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。A、对B、错单项选择题1、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。A、收回B、摊销C、减损D、补偿2、路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合。A、土地经济评价B、土地课税C、土地收益测算D、土地定级3、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元平方米。A、2390B、2410C、2430D、24504、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。A、一般物价指数B、建筑材料价格指数C、房地产价格指数D、定额调整系数5、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9，若该类房地产的资本化率为10.8，则自有资本要求的年收益率为( )A、15.0B、15.7C、12.6D、11.66、完好房的成新度一般为( )。A、十成新B、九到十成新C、八到十成新D、七到十成新7、用成本法估价时，房屋现值=( )A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限C、房屋重置价格×成新度D、房屋重置价格-年折旧额8、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。A、环境因素B、质量因素C、区域因素D、新旧程度9、楼面地价=土地单价÷( )。A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率10、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。A、850B、845C、869D、85711、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( )。A、越高B、越低C、不变D、越可靠12、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。A、800B、900C、1000D、大于100013、一般损坏房的成新度为( )。A、4-6成B、5-7成C、4-5成D、5-6成14、收益法公式 成立的条件是( )。A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零15、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5，则该建筑物的成新率为( )。A、76B、80C、81D、8416、理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。A、市场租金B、商品租金C、理论租金D、成本租金17、路线价法估价的第二个步骤应为( )。A、设定标准深度B、求取路线价C、编制深度百分率表D、划分路线价区段18、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用( )正常利税。A、拆迁费用B、建造建筑物费用C、公共设施建设费用D、市政设施建设费用19、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12，土地资本化率10，则该宗房地产的总价值为( )万元。A、417B、500C、460D、45020、在评估期房价格时，( )。A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态21、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元平方米，资本化率均为8，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。A、高于B、低于C、等于D、B或C22、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房23、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。A、上升B、下降C、不变D、升降难定24、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7和8。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元平方米。A、2487.75B、2500.00C、2511.00D、2162.2525、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。A、833.33B、830.45C、828.25D、827.6426、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10，购买年为8，估价应为( )元。A、54000B、32010C、48000D、6000027、在路线价法中，( )只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。A、一面临街矩形地B、一面临街三角形地C、一面临街梯形地D、一面临街不规则形地28、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。A、50B、70C、30D、40多项选择题1、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：( )。A、估价时点B、估价目的C、估价对象D、估价原则2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：( )。A、与估价对象具有类似性B、交易日期与估价时点接近C、交易双方有经济关系D、成交价格是单价3、估价报告书的内在质量取决于( )。A、估价方法选择的正确性B、估价报告的文字表述水平C、估价结论的准确性D、估价报告书的格式4、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是( )。A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理C、评估价格和成交价格都公平合理D、评估价格和成交价格都不公平合理5、下列说法正确的有：( )。A、购买年是利息率的倒数B、购买年法是地租资本化的另一种表现C、购买年法实质是一种收益法D、购买年实际是预计的可获收益的年限6、建筑物的物质折旧包括( )。A、有形损耗B、正常使用的磨损C、功能折旧D、意外的破坏损毁7、地价区段是根据( )的原则来划分的。A、形状相似B、用途相似C、地价相近D、地段相连8、下列说法正确的是：( )。A、可比实例肯定是交易实例B、交易实例肯定是可比实例C、可比实例不一定是交易实例D、交易实例不一定是可比实例9、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。A、指数调整法B、实际观察法C、工料测量法D、分部分项法10、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用( )求取。A、市场比较法B、基准地价修正法C、假设开发法D、成本法11、估价报告书的内在质量包括( )。A、估价结论的准确性B、文字表达水平C、估价方法选择的正确性D、参数确定的合理性12、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为( )。A、2.5B、7.17C、2.69D、3.013、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：( )。A、总收益的准确性B、费用及扣除项目的准确性C、基准地价的准确性D、还原利率的准确性14、以下说法是错误的：( )。A、只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价判断题答案1、A2、B3、B4、A5、A6、B7、A8、A9、B10、B11、A12、B13、B14、A单项选择题答案1、C2、B3、B4、C5、A6、C7、C8、C9、D10、B11、A12、D13、C14、A15、C 16、B17、A18、B19、C20、D21、B22、C23、B24、B25、C26、C27、A28、B多项选择题答案1、ABC2、AB3、AC4、ABD5、BC6、ABD7、BCD8、AD9、ACD10、ABC11、ACD12、AC13、ABD14、ABC判断题1、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2，则可比实例的个别因素修正系数为100102。A、对B、错2、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。A、对B、错3、购买年是预期估价对象可获得收益的年限。A、对B、错4、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元平方米，1998年1月初的价格为1400元平方米。假设该类房地产1994年1月初至 1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元平方米。A、对B、错5、房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。A、对B、错6、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。A、对B、错7、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。A、对B、错8、成本估价法又称重置成本法。A、对B、错9、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。A、对B、错10、综合还原利率：土地还原利率建筑物还原利率。A、对B、错11、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。A、对B、错12、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元平方米A、对B、错13、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。A、对B、错14、某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。A、对B、错单项选择题1、土地价格=房地净收率-( )÷土地还原利率。A、土地净收益B、建筑物价格X建筑物还原利率C、建筑物总收益D、房地费用2、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10，购买者自有资本要求的年收益率12，则该类房地产的资本化率为( )。A、10.6B、11.4C、11.2D、10.83、收益法公式 成立的条件是( )。A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零4、一般损坏房的成新度为( )。A、4-6成B、5-7成C、4-5成D、5-6成5、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12，土地资本化率10，则该宗房地产的总价值为( )万元。A、417B、500C、460D、4506、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。A、环境因素B、质量因素C、区域因素D、新旧程度7、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。A、收回B、摊销C、减损D、补偿8、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50，楼面地价100元平方米，则其土地单价为( )元平方米。A、500B、200C、250D、1009、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。A、N=t+nB、NC、N>t+nD、A、B、C都可能10、假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。A、市场比较法B、收益法C、成本法D、长期趋势法11、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格12、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。A、一般物价指数B、建筑材料价格指数C、房地产价格指数D、定额调整系数13、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房14、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。A、类似房地产的客观B、类似房地产的最高C、类似房地产的最低D、该宗房地产的实际15、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元平方米。A、2390B、2410C、2430D、245016、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。A、市场不景气B、该别墅区的环境条件变差C、该别墅区的单位开发成本降低D、开发商获得满意的利润即可17、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用( )正常利税。A、拆迁费用B、建造建筑物费用C、公共设施建设费用D、市政设施建设费用18、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。A、800B、900C、1000D、大于100019、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.0420、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元平方米，资本化率均为8，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。A、高于B、低于C、等于D、B或C21、路线价法估价的第二个步骤应为( )。A、设定标准深度B、求取路线价C、编制深度百分率表D、划分路线价区段22、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50，土地单价为2500元平方米，则其楼面地价为( )元平方米。A、500B、2500C、1000D、125023、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8，建筑物资本化率为10，则该宗房地产的价值为( )万元。A、130.0B、119.2C、117.5D、120.024、采用( )求取的年折旧额每年递减。A、成新折扣法B、偿债基金折旧法C、年数合计法D、直线折旧法25、楼面地价=土地单价÷( )。A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率26、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。A、同一地区B、同一城市C、同一供求范围内的类似地区D、A或C27、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A、50万元B、55万元C、60万元D、60万元以上28、房地产价格实质上是房地产( )的价格。A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C多项选择题1、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是( )。A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理C、评估价格和成交价格都公平合理D、评估价格和成交价格都不公平合理2、下列各种价格中肯定是事实的有( )。A、不能作为可比实例的交易实例价格B、可比实例价格C、非公平市价D、评估价格3、下列说法正确的有：( )。A、购买年是利息率的倒数B、购买年法是地租资本化的另一种表现C、购买年法实质是一种收益法D、购买年实际是预计的可获收益的年限4、估价报告书的内在质量取决于( )。A、估价方法选择的正确性B、估价报告的文字表述水平C、估价结论的准确性D、估价报告书的格式5、估价报告书的内在质量包括( )。A、估价结论的准确性B、文字表达水平C、估价方法选择的正确性D、参数确定的合理性6、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。A、指数调整法B、实际观察法C、工料测量法D、分部分项法7、地价区段是根据( )的原则来划分的。A、形状相似B、用途相似C、地价相近D、地段相连8、建筑物的物质折旧包括( )。A、有形损耗B、正常使用的磨损C、功能折旧D、意外的破坏损毁9、各类房屋的残值率一般为：( )。A、钢筋混凝土结构3B、砖木结构一等6C、砖混结构一等0D、简易结构010、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：( )。A、估价时点B、估价目的C、估价对象D、估价原则11、对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，( )。A、这三个价格应是相等的B、最后评估价格可采用这三个价格的平均值C、可采用这三个价格中某一个作为最终评估价格D、在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格12、估价上真实、客观、合理的价格是指：( )。A、交易双方均接受的价格B、对交易双方来说经济上合理的价格C、正常交易情况下形成的价格D、政府规定或希望的价格13、对确定资本化率有参考依据的有( )。A、折旧率B、物价指数C、银行贴现率D、投资回报率14、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是( )。A、买卖B、抵押贷款C、拆迁补偿D、保险判断题答案1、B2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、B9、A10、B11、A12、B13、B14、B单项选择题答案1、B2、A3、A4、C5、C6、C7、C8、C9、D10、C11、C12、C13、C14、A15、B 16、B17、B18、D19、D20、B21、A22、C23、A24、C25、D26、D27、B28、B多项选择题答案1、ABD2、ABC3、BC4、AC5、ACD6、ACD7、BCD8、ABD9、BD10、ABC11、BCD12、BC13、CD14、ABC-