房产测绘知识.docx

精品文档，仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除房产测绘知识目录一、 房地产测绘基本知识二、 复式房屋捆绑公告三、 商品房预售面积测绘流程图与预测告知书四、 房屋建筑面积实测绘流程图与实测告知书五、 楼盘表 六、 全体业主共有房屋登记管理七、 房屋建筑面积误差一、房地产测绘基本知识1、 房地产测绘的概念房地产测绘属于测量学（按专业分，房产测绘、大地测量、测绘航空摄影、工程测量、摄影测量与遥感、地图编制、地理信息系统工程、地籍测绘、界线测绘、海洋测绘、导航电子地图制作、互联网地图服务）的范畴，它是专业测绘中的一个很具有特点的分支。房地产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。2、 房地产测绘的内容 房地产测绘包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的检查与验收。3 、房地产测绘的相关法律、法规中华人民共和国测绘法自年月日起施行 房产测绘管理办法自1年5月日起施行 房产测量规范GB/T17986-2000 湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则自11年1月日起施行二、复式房屋捆绑销售的公告关于复式房屋捆绑的公告涉潭各房地产开发企业： 由于我处业务系统进行升级，凡在2011年5月之前开盘的商品房，如果开发公司在签订复式房屋（包括复式住宅和复式门面）网上备案合同时，发现复式房屋没有进行捆绑的多层房屋不能自动签订在同一合同中时，请先到湘潭市房地产测绘队进行复式捆绑后再签订网上备案合同。特此公告湘潭市房地产产权监督管理处 2013年2月25日关于手工楼盘表产权信息错误的说明自2011年新业务系统上线以后，手工楼盘表中出现了一本产权信息关联多个房间号（包括一本证有多个房间号和复式房屋），在楼盘表中每个户室号建筑面积均为所有关联多个房间号建筑面积总和，而不是每个户室号建筑面积，造成楼盘表建筑面积显示不正确。上述原因是因为新业务系统读取原业务系统产权信息的方式不正确。若经办人或申请人发现此问题，请先到测绘中心修改手工楼盘表数据，根据每层计算的面积重新在楼盘表上建立数据。三、商品房预售面积测绘流程图与预测告知书1、 商品房预售面积测绘流程图商品房预售面积测绘流程图预约 1地址证明 2国有土地使用权证 3建设工程规划许可证 4规划总平面图 5规划批准的施工蓝图和相应资料准备 的电子CAD图 6红线图（建筑工程红线、用地 红线） 7各功能区域公共部位的划分方案或示意图签订商品房预售面积测算委托合同 8物业管理方案确认单 9人防工程审批单测绘中心预售面积计算 同意 同 意缴费处信息中心规划设计变更同导入备案系统 意局市场权属科整理归档2.预测告知书预 测 告 知 书根据房屋登记办法第17条第2款及湖南省房屋登记办法实施细则第19条第2款的规定，贵单位申请工程项目为 的房屋进行预售面积测绘，请贵单位补齐下列资料，以便出具房产预测绘成果报告。1、商品房预售面积测算委托合同 .2、地址证明 . 3、国有土地使用权证（包括宗地图坐标附表） . 4、建设工程规划许可证 5、红线图（建筑工程红线，用地红线） .6、施工图（经规划部门盖章确认的）和相应的设计变更通知单 .7、物业管理方案确认单 8、规划总平面图 . 9、人防工程审批单 . 备注：以上资料提供原件或复印件（签与原件一致并加盖单位公章） 客户签收： 湘潭市房地产测绘队 经办人： 年 月 日 年 月 日联系电话 ： 服务电话： 58297022温馨提示： 四、房屋建筑面积实测绘流程图与实测告知书1.房屋建筑面积实测绘流程图房屋建筑面积实测绘流程图资料准备告知书签订房地产测绘委托合同 预交测绘费，预约查勘时间 权属间无隔墙提出申请并提供设计的权属单元平面图申请办证红线范围内原房屋所有权证注销 产权式商铺现场查勘、拍照相关部门 同意签订委托埋设无间隔墙永久性界址点协议原房屋已拆除和原房屋权证已注销证明测量图埋设界址点（做好地面，商铺装修之前）测绘房屋分丘图测量内业绘图、计算复 核出具测绘报告 1. 规划批准的施工图和设计变更. 2. 竣工测量图整理、归档 3. 测绘报告.2、实测告知书实 测 告 知 书根据房屋登记办法第17条第2款及湖南省房屋登记办法实施细则第19条第2款的规定，贵单位申请的测量号为 的房屋，竣工后房产面积测绘，请贵单位补齐下列有关资料，以便出具房产测绘报告。1、房产测绘委托合同 2、地址证明 3、国有土地使用权证（包括宗地图坐标附表） 4、建设工程规划许可证 5、红线图（建筑工程红线，用地红线） 6、城乡规划条件核实证书 7、规划总平面图 8、施工图（经规划部门盖章确认的）和相应的设计变更通知单 9、备案证 10、竣工测量图 11、人防工程审批单 12、物业管理方案确认单 13、房屋拆迁注销的相关资料 备注：以上资料提供原件或复印件（签与原件一致并加盖单位公章）客户签收： 湘潭市房地产测绘队 经办人： 年 月 日 年 月 日联系电话 ： 服务电话：58297022温馨提示： 关于规范在无间隔墙的权属单元埋设永久性界址标志的通知 全市各房地产开发企业： 根据房产测量规范中规定：“房地产分割处必须有固定界标”，以及湖南省房地产面积测算及共有建筑面积分摊规则中规定：“商业楼层、车库层内无间隔墙的权属单元须埋设永久性界址标志后才能进行分户测绘”。为了保证分户测绘顺利、准确进行，使消费者直观看到属于自己的权属范围，确保产权人的合法权益，减少商业面积纠纷，规范无间隔墙的权属单元埋设永久性界址标志的行为。经我局研究决定，从二七年五月一日起，凡无间隔墙的权属单元埋设永久性界址标志由具有湘潭市房产测绘资质的机构进行测量并埋设无间隔墙永久性界址标志后，才能进行分户测绘。 特此通知！ 湘潭市房产管理局 二七年四月十八日 3. 测绘队实测告知书详细说明2、 告知书说明告知书是湘潭市房地产测绘队为方便广大客户来办理房屋初始登记，更快捷的办理初始登记测绘业务，一次性告知客户所需资料的目录表。告知书在签订委托合同时提供给委托方，由委托方按告知书内容准备资料。项目测绘人员进行实测后，由项目测绘人员填写好告知书相关内容，并与委托方双方签字。3、 告知书内容详解告知书主要内容包括13项，涵盖了国土、规划、建设、物管、人防、国有土地上的拆迁注销等资料文件，上述内容说明如下：、 房产测绘委托合同根据房产测绘管理办法规定，委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。所以在房产测绘之前，与测绘队必须签订房产测绘委托合同。测绘委托合同也是测绘队出具的测绘报告的必收件。、 地址证明地址证明，是关系到房屋的坐落问题。它是明确房屋的地理位置一个重要的依据。地址证明应由房屋所在地的派出所或湘潭市地名委员会出具。测绘队收复印件、 国有土地使用权证（包括宗地图坐标附表）测绘队须核实所建房屋是否存在超出国有土地范围，以及房屋建在哪一本国有土地使用权证上所注记范围内。 测绘队收复印件、 建设工程规划许可证建设工程规划许可证，包括建设工程规划定点通知单、建设工程规划审批单、红线图、施工图等内容。测绘队收其复印件、 红线图红线图，包括建设用地红线图和建设工程红线图测绘队收复印件、 城乡规划条件核实证书测绘队收其复印件、 规划总平面图 包含了主要公建服务设施项目建设位置、面积；综合技术经济指标：规划用地面积、总建筑面积、不同性质房屋面积等；房屋朝向、性质、层数、出入口；道路、绿化、地面停车位等测绘队其复印件、 施工图（经规划部门盖章确认的）和相应的设计变更通知单施工图必须是由规划部门确定，并加盖了骑缝章的施工图纸。施工图纸有变更的，需要设计单位出具设计变更通知单测绘队收原件；、 备案证、 竣工测量图竣工测量图作为规划验收附件，对房屋外围尺寸、层数、间距、面积、结构等均有详细的标注。测绘队收原件、 人防审批单须确定所建项目是否经相关部门批准不修建防空地下室，缴纳人防易地建设费，还是批准修建防空地下室，具体位置、面积情况。测绘队收复印件、 物业管理方案 物业管理方案由房产局物业管理科审批，其附件包括物业管理审批单；物业服务用房平面位置图加盖物管科公章。物业服务用房位置如有调整，须经规划局或房产局物业科重新审核批准。测绘队收原件、 房屋拆迁注销相关资料测绘队根据用地红线图与GIS系统一一对应，核实原址上有无拆迁房屋，拆迁房屋是否注销等情况。对房屋权证未注销的，要求申请人办理房屋权证注销手续。 房屋权证注销办理流程房屋登记办法第三十八条规定，经依法登记的房屋发生下列情形之一的，登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：（一）、房屋灭失的；（二）、放弃所有权的；（三）、法律、法规规定的其他情形。房屋登记办法第四十一条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。 其中人民政府的生效征收决定范围内房屋被征收以后，作为房屋所有权的客体灭失，该房屋所有权也不复存在。原权利人未申请注销登记的，由初始登记申请组织、征收单位或拆迁单位依据下列资料办理注销。1.申请人有效身份证明单位提供法人代码证、组织机构代码证、营业执照（提供原件并备加盖单位公章的复印件）、法定代表人、委托代理人的身份证明复印件以及加盖单位公章的授权委托书。2.房屋所有权证3.城市房屋拆迁许可证或者征收决定（如不能提供城市房屋拆迁许可证或征收公告的，则需提交经征收主管部门批准同意的相关手续）4.由申请办理注销的单位组织出具申请报告或者承诺书。5.如房屋所有权证不能收回需提供房屋所有权证已作废的公告。由申请人在湘潭房地产综合网上进行公告并加盖信息中心公章并且留存回执，或在当地公开发行的报刊上进行刊登。6测绘机构出具房屋已拆除的现场查勘表及拆迁范围内房屋注销登记的情况说明。7.其他必要材料 其中针对上面第3条的征收主管部门批准同意的相关手续为无征收令注销报告，其报告出具的流程如下：一、征收单位必须提供该征收范围用地红线图（必须含有征收范围详细坐标），国有建设用地使用权出让合同、土地金额转账凭证、土地成交确认书。二、征收单位与测绘队签订房屋拆迁信息调查服务合同。三、测绘队根据用地规划红线图确定征收范围，在GIS系统中用红线框定。四、根据GIS系统打印彩图，经现场测量未发证房屋建筑面积，根据图纸比例测算已拆房屋面积，依据产权产籍资料计算已发权证面积和已拆房屋面积。根据统计出来的相关资料，出具征收项目房屋情况摸底调查报告书。五、申请人携带征收项目房屋情况摸底调查报告书及电子地图、无征收令注销报告至局征收办、法制科审批，办理相关批准手续。其中对当前注销登记中的疑难问题按如下决定办理：一、注销登记中两种情况的办理方式（一）依据人民政府的生效征收决定进行征收，原权利人未申请注销登记的，产权处和园区房产管理处可以直接办理注销登记（不管是否涉及抵押、查封等问题）。（二）国有土地上房屋征收与补偿条例出台前，涉及按城市房屋拆迁管理条例的房屋未办理注销登记的。原权利人申请注销房屋所有权的，可以直接办理注销登记；原权利人不配合办理注销登记的，由信息中心在GIS系统处理并标注后，不影响新建房屋办理初始登记。二、房屋征收后，如何对房屋注销登记进行把关。（一）征收处严格对项目进行决算管理，必须办理房屋注销登记后才能进行项目决算。（二）测绘队出具预测报告前，应书面告知申请人未办理注销登记的情况，并及时督促申请人办理相关注销手续。三、原拆迁注销的流程不再使用，产权处和园区房产管理处研究在GIS系统中对未办理注销登记的房屋进行标认的方式，并保证业务流程可以办理。鉴于江麓新城项目涉及征收政策调整，原房屋权利人未办理注销登记的，参照第一条第二款办理。四、本会议议定事项从2014年4月1日开始实行。 备注：复印件（签与原件一致并加盖单位公章）五、楼盘表建立房屋楼盘表，是应用房产测绘成果进行房屋登记的重要依据和步骤，是利用房屋位置固定不变的特点，依据测绘机构提供的房屋预测绘报告数据，以（初始登记的）房屋栋为单位建立电子文档房屋楼盘表，在表上给每一套房屋设定一方格，房号转化到表格屏面上，方格内按管理和登记需要设定项目，录入数据和相关信息。测绘数据是楼盘表建立的基础，楼盘表是测绘数据的集中体现。一、楼盘表的含义 楼盘表是表现房屋实际物理状态（包括每套房屋面积、户型、层数、用途等）和权属状态信息而形成的一个二维变化的直观表格（通过方形格子这种外在形式把一幢房屋的每套产权信息组织起来）。随着房屋销售备案、权属登记、抵押登记、查封等业务的变化，楼盘表可以通过显示不同颜色标记反映每套房屋的状态，管理部门可对每套房屋物理状况、销售情况、权属变动及价格变化进行时时的跟踪管理，进而实现对房屋总体情况的全面掌握。 二、楼盘表的作用1.可以防止重复发证（一房多证）、重复抵押、抵押销售、查封销售等现象的发生，降低权属登记的风险。2.可以防止遗漏司法查封等信息 。3.可以提高房屋权属登记的电子化管理程度，提高房屋登记效率。4.可以能够直观、形象地表现房屋的基本情况、权属情况。三、楼盘表中的基本要素1.测量号：是描述房屋地理位置的编号，一幢房屋只有一个测量号。湘潭市地区采用由8位的阿拉伯数字（09）组成，一个楼盘表只能对应一个测量号、一个测量号也只能有一个楼盘表。例子：测量号为04038099其中04为区号038为丘号099是幢号。2.房屋坐落：由该项目所辖的派出所或地名委员会出具的地址证明，一般形式为区+街道+路街巷+门牌号+小区名称+幢号。3.户室号：自2011年5月系统升级后，户室号由7位阿拉伯数字组成，楼层（2位）+单元号（2位）+房号（3位）。例如：户室号为0101001表示1层1单元01号房。4.单元号与房号的排序：单元号是以梯间为单位自东向西从1、2、3。依次排下去。房号是以单元为单位从东向西依次排序，特殊形状的有一梯三户和一梯四户、一梯五户等。5.成套房屋的建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积6.总户室数：测绘楼盘表可以自动统计。7.房屋的总层数：房屋的地下层数与地上层数之和。假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计房屋层数。8.层次：是指房屋所在的楼层。9.特殊层次：架空层用K表示例如K0101001，夹层用J表示例如J0101001，顶层用D表示例如D0601001，地下层用负号表示例如-0101001。10.规划用途：详细见（由湘潭市城乡规划局和湘潭市房产管理局联发的房屋用途分类标准）房屋用途分类标准编号名称内 容1住 宅指供人们居住用的房屋。2别 墅指商品房小区内独栋、独户的低层住宅。3工 业指独立设置的从事生产活动所用的房屋。4市政设施指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。5交 通指铁路、民航、航运、公交运输等作为运输所用的房屋。6仓 储指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房。7商 业指从事商业和各类经营业务活动及为人们生活服务所用的房屋。如各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、宾馆、酒店、加油站、照相馆等。8教 育指各类学校、幼儿园、托儿所等从事教学所用的房屋。如教学楼、实验楼、校内图书馆、食堂等。9医疗卫生指各类医院、门诊部、卫生所（站）、检（防）疫站、保健院（站）、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋。10文化娱乐指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆、影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文化娱乐活动所用的房屋。11园林绿化指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋。12体 育指体育场、馆、游泳馆、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋。13办 公指所有机关、公司、群众团体等从事办公以及为办公配套服务所用的房屋。14军 事指中国人民解放军军事机关、武装警察部队、预备役部队所用的房屋。如营房、阵地、基地、机场、码头、工厂等所用的房屋。15会 所指商品房小区内供业主活动的房屋。16物业服务用房指商品房小区内供物业服务使用的房屋。17居住区公共配套服务用房指商品房小区内供社区、计划生育以及为多栋服务的公用部位等使用的房屋。18车库、车位指用于停放机动车所用的房屋。19杂物间指各类用于存放什物所用的房屋。20人民防空指战时作为人民防空所用的房屋。21宗 教指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋。22监 狱指监狱、看守所、劳改场（所）等所用的房屋。23涉 外指外国、领馆，驻华办事处等涉外所用的房屋。24其 它指规划未明确使用性质的房屋11.建筑结构：钢结构、钢及钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。、钢结构：是由钢柱、钢梁组成承重结构，砖墙（砌体）不承重。、钢、钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。、钢筋混凝土结构：是用钢筋混凝土组成的一种承重结构，用砖做围护，砖墙（砌体）不承重。、混合结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的，其中最常见的是砖混结构。、砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。、其他结构：凡不属于以上结构的房屋都归此类，如竹结构、砖拱结构等。其中钢筋混凝土结构可以再细分： 框架结构：是钢筋混凝土的柱、梁为主要承重结构，用砖做围护的一种结构，砖墙（砌体）不承重。 剪力墙结构：由梁、板、墙体组成建筑的承重结构，部分墙体在结构中受力。目前常用的结构类型主要是四种：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构。测绘队结合房屋现场查勘和设计图纸，在测绘成果中将房屋结构类型予以确定。12.产权信息：产权人、产权证号等。13.权属状态：备案销售情况、登记情况及登记状态。14.查封情况等基础信息：抵押、查封等限制信息。四、楼盘表的导入楼盘表的建立完全是依据测绘数据而建立的，楼盘表的修改必须依据正式的测绘成果才可以修改，对于楼盘表数据的修改是严格控制的。（主要是楼盘表中跟测绘相关的数据） （一）普通商品房楼盘表的建立1.幢预测绘导入预测绘：一般是指开发企业为进行预销售签订网上备案合同，经开发企业委托，测绘中心利用规划批准后的建筑施工蓝图，依据房产测量规范，对房屋的自然特征进行计算，同时生成物理数据，为房屋预售管理提供依据的过程。幢预测绘导入：是在预测绘完成出具预测成果报告和相关报建资料及手续齐全后，方可进行楼盘表的初始建立。导入后，在楼盘表上以每个房间号为单位生成一个方格，预测绘成果报告的房号由4位变成7位，房号由7位阿拉伯数字组成，与测绘成果报告有区别。例：110101010012.幢实测绘导入实测绘：是指房屋竣工后，经开发企业委托，测绘中心依据房地产测量规范，对房屋进行实地测绘得到包括建筑物在内的地形要素情况和房屋的物理属性等信息并出具实测成果的过程。幢实测导入：是指开发企业在办理初始登记之前，楼盘表导入人员依据房屋实测绘成果数据更新原业务系统中预测成果的各楼栋、各套(间)的房屋面积、用途等信息；补录或修正房屋栋及套间的地址名称、房屋坐落、编号等相关信息。3.测绘变更一般情形包括：户室的合并与分拆（也有新增和直接减少的）；局部房号的面积变更，局部房屋用途的变更、房号的排序变更等等。4.以往网上合同的备案房号与现在的业务系统房号不一致处理方法： 由测绘队、信息中心、开发公司三方出具盖章的户室号对应表（二）手工楼盘表的建立及修改1. 手工楼盘表的建立:一般是指已发权属证书的但未建立房屋楼盘表（无测量号），并未与产权信息关联的情形（无房间号）。2.手工楼盘表的建立是依据所发权属证及登记簿的信息建立房屋电子楼盘表并填写楼盘表要素数据的。3.建立规则：无论房屋梯间进出方向，所有新建房屋楼盘表中房间号均按从东向西制定，例如一梯两户房屋中最东边的单元定为一单元，一单元第一层东头房间号定为0101001号，一单元第一层西头房间号定为0101002号，以此类推。环形房屋房间号按顺时针方向编排；一梯三户及其以上情况房间号按东南西北的顺序排列（如一梯四户的，东南角房间号为01，按顺时针依次排列）。4.手工建楼盘表有几个要求：a.首先要确定测量号才可以建立楼盘表b.要确定产权信息，有产权证号等c.要有测绘成果资料，要知道房屋的物理数据。六、全体业主共有房屋登记管理根据建设部令168号房屋登记办法第三十一条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。 对于属于全体业主共有的房屋的登记问题，涉及以下两个方面问题：一、如何来判断哪些是属于全体业主共有。由于07年4月我们处实施了对商品预售面积计算，所以在预售面积计算时，对全体业主共有的房屋进行了控制。判断依据如下资料：经规划部门审批确认的小区规划总平面图；经规划部门批准的建筑平面图；物业管理部门审批确认的物业管理方案确认单。 具体操作方法：测绘队在进行预售面积计算时，凭物业科批准的物业管理用房方案确认单确定物业管理用房具体位置和面积。对配套服务用房、物业管理用房等单独设置户室号，计算面积。测绘成果备注里面注明“物管用房”、“配套服务用房”等。导入业务系统后，计算机信息公司对注明有“物管用房” 、“配套服务用房”等房屋的户室号限制销售，并在网上公示，一经确定在实测时不得更改，除非具备如下条件在实测时才更改：a、规划部门出具更改意见；b、物业管理科出具更改意见。二、 对属于全体业主共有的房屋如何登记的问题。 属于业主共有的房屋权利主体为全体业主，理论上应用全体业主共同申请，但由于业主数量过大且流动高，致使实际上难以做到，或者即使做到也成本过高显得非常不经济。考虑到这类房屋权利和房地产开发企业之间的联系（这类房屋自竣工后，在法律上应是先属于开发企业所有）。对哪些房屋应属于全体业主共有，开发企业也最为清楚，因此，由建设单位在申请房屋所有权初始登记时，对建筑区划内依法属于业主共有的部分一并申请登记是较为好的办法。但这部分公共部位在登记时登记簿上所有权人应当记载为全体业主共有。我处具体做法：由开发企业申请并缴纳相关费用，房屋所有权人登记为“××小区全体业主”，不填产别，不询问，按我处规定流程，只登记不颁发房屋权属证书。七、房屋建筑面积误差生活中，老百姓所说的房屋面积误差，一般是指商品房买卖合同中的约定面积与产权证面积之间的误差。商品房买卖合同中约定的面积一般是指商品房的预售面积。2007年以前，我市商品房预售面积的计算，是房屋尚未竣工之前，由开发企业自行计算;2007年以后，则由测绘队依据开发企业的委托，根据开发企业提供的,经规划部门批准的商品房施工平面图纸计算得来。而产权证面积，是房屋竣工以后，由开发企业提出委托申请，房地产测绘队到实地进行面积测绘查勘，根据开发企业的提供的相关验收资料，出具测绘报告。测绘成果中的房屋建筑面积经房地产行政主管部门登记确权后即为房屋产权证的面积。根据我国商品房销售管理办法，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。特别是阳台由没有封闭变成全封闭，造成面积变化比较大，因此必须经规划部门批准，才能计算全面积，并应提前告知买受人。只要出现变更时，就可能会导致商品房买卖合同约定的面积与产权证的面积有变化。当买卖双方出现这种面积不符的情况时，根据我国商品房销售管理办法的相关规定，如果合同有约定的按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，则按以下原则处理(1) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(2) 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。正是因为这样，老百姓很容易产生了一种误解，认为房屋面积的允许误差就是3%，也就是说，房屋面积为100平米时，允许误差值为3平米。根据我国房产测绘管理办法，房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。房产测绘单位应当采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，接受房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督。房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益在测量专业里，由于各种原因，测量值与真实值之间总是存在着差异。这种差异来源于测量仪器的影响、观测者的影响、外界坏境条件的影响。这种差异也就是平常所说的误差。我国现行的房产测量规范中明确规定了房屋面积测量的允许误差的等级，结合我市具体情况，我们所遵循的是二级精度，中误差的计算公式为0.02S+0.001S,其中S为房屋面积,单位为平方米。譬如：房产面积为100平米的时候，允许中误差只有0.3平米。而这才是严格意义上的我市房屋面积的允许误差。而之前所说的仅仅是房屋销售合同面积与房屋产权面积的误差而已，这两个误差相差甚远，却又容易混淆。 希望大家能正确的理解房屋面积误差与商品房销售过程中3%误差的区别，并向广大客户宣传。【精品文档】第 24 页