2022年房地产开发流程 3.pdf

1 房地产开发流程选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签运用 “ 房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统” 进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“ 营销策划展示设计系统” 进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局法征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局 市政府下文批地 画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理钉桩，成果给设计人许可证用地批准书 ,评估项目建设用地地价申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款 ,取得土地使用证按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证2.了解线路情况与供电局运行班协商修改后送首规委审图改造、移线方案3.煤气、道路、上下水改路由首规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明运用 “ 营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单制作资料计划（建委会签）报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证建委、物价局下文批价运用 “ 营销策划展示设计系统” “ 房地产销售管理系统” 销售到市政部门盖章，证明市政条件落实四源费缴纳到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 12 页 - - - - - - - - - 3 运用 “ 投资项目概预算系统” 编制标底招标办审查标底开标会定合同，写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意 施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记务来源及一切手续 建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 1.小区内线1.通知区园1.按道路1. 到自来1.到热力（自建锅1.到煤气公司路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房）报装计办行施工科报装装1.环保2.到规划科定2.委托施工2.交绿化费2.市政办委托线2.委托线局同线路方案3.配电室土3.绿化施工事处养路设计、路设计意锅3.设计建工程验路队验施工及3.施工及炉房4.看现场收收验收验收规划5.施工4.设备安装2.到市政位置6.业务科检验及验收监理所2.委托同意接气5.送电下水报设计7.凭通气单到装3.到劳动管网所办固3.规划设局报装定资产转移计4.环保局手续及通气4.竣工验审查消手续收音除尘8.凭接气单到设备液化气公司5.竣工验收办各户通气手续9.通气 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 12 页 - - - - - - - - - 4 全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章 凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收 出库分配及销售、办理产权证运用 “ 房地产物业管理系统” ，进入物业管理阶段名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 12 页 - - - - - - - - - 5 房地产开发程序第 一 步房 地 产 开 发 公 司 的 设 立房 地 产 开 发 公 司 设 立 阶 段 的 法 律 程 序一 、 内 资 房 地 产 综 合 开 发 公 司 的 设 立1、 公 司 设 立 准 备2、 申 请 资 质 等 级 审 批3、 申 请 办 理 企 业 名 称 预 先 核 准4、 办 理 工 商 注 册 登 记5、 办 理 税 务 登 记二 、 外 资 房 地 产 开 发 公 司 的 设 立6、 申 请 批 准 项 目 建 议 书7、 办 理 企 业 名 称 登 记8、 送 审 合 资 或 合 作 合 同 、 章 程9、 申 领 外 商 投 资 企 业 批 准 证 书10 、 办 理 企 业 登 记房 地 产 开 发 公 司 设 立 阶 段 的 相 关 税 费1、 企 业 法 人 开 业 登 记 费2、 企 业 法 人 变 更 登 记 费3、 企 业 法 人 年 度 检 验 费4、 补 、 换 、 领 证 照 费第 二 步房 地 产 开 发 项 目 的 立 项 和 可 行 性 研 究房 地 产 开 发 项 目 的 立 项 和 可 行 性 研 究 阶 段 的 法 律 程 序1、 选 定 项 目 ， 签 订 合 作 意 向 书2、 初 步 确 定 开 发 方 案3、 申 报 规 划 要 点4、 申 报 、 审 批 项 目 建 议 书5、 编 制 项 目 可 行 性 研 究 报 告6、 申 报 、 审 批 项 目 可 行 性 研 究 报 告房 地 产 开 发 项 目 立 项 和 可 行 性 研 究 阶 段 的 相 关 税 费1、 可 行 性 研 究 费2、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 执 照 费第 三 步房 地 产 开 发 项 目 的 规 划 设 计 和 市 政 配 套房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 和 市 政 配 套 阶 段 的 法 律 程 序一 、 房 地 产 开 发 项 目 的 规 划 设 计1、 申 报 选 址 定 点2、 申 报 规 划 设 计 条 件3、 委 托 作 出 规 划 设 计 方 案4、 办 理 人 防 审 核5、 办 理 消 防 审 核6、 审 定 规 划 设 计 方 案名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 12 页 - - - - - - - - - 6 7、 住 宅 设 计 方 案 的 专 家 组 审 查8、 落 实 环 保 “ 三 废 ” 治 理 方 案9、 委 托 环 境 影 响 评 价 并 报 批10 、 建 设 工 程 勘 察 招 、 投 标11 、 委 托 地 质 勘 探12 、 委 托 初 步 设 计13 、 申 报 、 审 定 初 步 设 计二 、 房 地 产 开 发 项 目 的 市 政 配 套14 、 征 求 主 管 部 门 审 查 意 见15 、 落 实 市 政 公 用 设 施 配 套 方 案16 、 报 审 市 政 配 套 方 案17 、 市 政 各 管 理 部 门 提 出 市 政 配 套 意 见18 、 市 政 管 线 综 合房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 和 市 政 配 套 阶 段 的 相 关 税 费1、 工 程 勘 察 （ 测 量 ） 费2、 工 程 设 计 费3、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 执 照 费4、 竣 工 档 案 保 证 金5、 临 时 用 地 费6、 临 时 建 设 工 程 费7、 建 设 工 程 勘 察 招 标 管 理 费8、 勘 察 设 计 监 督 管 理 费9、 古 建 园 林 工 程 设 计 费第 四 步房 地 产 开 发 项 目 土 地 使 用 权 的 取 得取 得 房 地 产 开 发 项 目 土 地 使 用 权 的 法 律 程 序一 、 国 有 土 地 使 用 权 的 出 让1、 办 理 建 设 用 地 规 划 许 可 证2、 办 理 建 设 用 地 委 托 钉 桩3、 办 理 国 有 土 地 使 用 权 出 让 申 请4、 主 管 部 门 实 地 勘 察5、 土 地 估 价 报 告 的 预 审6、 委 托 地 价 评 估7、 办 理 核 定 地 价 手 续8、 办 理 土 地 出 让 审 批9、 签 订 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同10 、 领 取 临 时 国 有 土 地 使 用 证11 、 领 取 正 式 国 有 土 地 使 用 证12 、 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 的 返 还二 、 国 有 土 地 使 用 权 的 划 拨13 、 国 有 土 地 使 用 权 划 拨 用 地 申 请14 、 主 管 部 门 现 场 勘 察15 、 划 拨 用 地 申 请 的 审 核 、 报 批16 、 取 得 划 拨 用 地 批 准名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 12 页 - - - - - - - - - 7 三 、 集 体 土 地 的 征 用17 、 征 用 集 体 土 地 用 地 申 请18 、 到 拟 征 地 所 在 区 （ 县 ） 房 地 局 立 案19 、 签 订 征 地 协 议20 、 签 订 补 偿 安 置 协 议21 、 确 定 劳 动 力 安 置 方 案22 、 区 （ 县 ） 房 地 局 审 核 各 项 协 议23 、 市 政 府 下 文 征 地24 、 交 纳 菜 田 基 金 、 耕 地 占 用 税 等 税 费25 、 办 理 批 地 文 件 、 批 地 图26 、 办 理 冻 结 户 口27 、 调 查 户 口 核 实 劳 动 力28 、 办 理 农 转 工 工 作29 、 办 理 农 转 居 工 作30 、 办 理 超 转 人 员 安 置 工 作31 、 地 上 物 作 价 补 偿 工 作32 、 征 地 结 案取 得 房 地 产 开 发 项 目 土 地 使 用 权 的 相 关 税 费1、 地 价 款 （ 土 地 出 让 金 ）2、 资 金 占 用 费3、 滞 纳 金4、 土 地 使 用 费5、 外 商 投 资 企 业 土 地 使 用 费6、 防 洪 工 程 建 设 维 护 管 理 费7、 土 地 闲 置 费8、 土 地 权 属 调 查 、 地 籍 测 绘 费9、 城 镇 土 地 使 用 税10 、 地 价 评 估 费11 、 出 让 土 地 预 订 金12 、 征 地 管 理 费13 、 土 地 补 偿 费14 、 青 苗 及 树 木 补 偿 费15 、 地 上 物 补 偿 费16 、 劳 动 力 安 置 费17 、 超 转 人 员 安 置 费18 、 新 菜 田 开 发 建 设 基 金19 、 耕 地 占 用 税第 五 步房 地 产 开 发 项 目 的 拆 迁 安 置房 地 产 开 发 项 目 拆 迁 安 置 阶 段 的 法 律 程 序1、 委 托 进 行 拆 迁 工 作2、 办 理 拆 迁 申 请3、 审 批 、 领 取 拆 迁 许 可 证名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 12 页 - - - - - - - - - 8 4、 签 订 房 屋 拆 迁 责 任 书5、 办 理 拆 迁 公 告 与 通 知6、 办 理 户 口 冻 结7、 暂 停 办 理 相 关 事 项8、 确 定 拆 迁 安 置 方 案9、 签 订 拆 迁 补 偿 书 面 协 议10 、 召 开 拆 迁 动 员 会 ， 进 行 拆 迁 安 置11 、 发 放 运 作 拆 迁 补 偿 款12 、 拆 迁 施 工 现 场 防 尘 污 染 管 理13 、 移 交 拆 迁 档 案 资 料14 、 房 屋 拆 迁 纠 纷 的 裁 决15 、 强 制 拆 迁房 地 产 开 发 项 目 拆 迁 安 置 阶 段 的 相 关 税 费1、 房 屋 拆 迁 补 偿 费2、 搬 家 补 助 费3、 提 前 搬 家 奖 励 费4、 临 时 安 置 补 助 费 （ 周 转 费 ）5、 清 理 费6、 停 产 停 业 综 合 补 助 费7、 对 从 城 区 位 置 较 好 的 地 区 迁 往 位 置 较 差 的 地 区 或 远 郊 区 县 的 居 民 的 补 助 费8、 一 次 性 异 地 安 置 补 助 费9、 房 屋 拆 迁 管 理 费10 、 房 屋 拆 迁 服 务 费第 六 步房 地 产 开 发 项 目 的 开 工 、 建 设 、 竣 工 阶 段房 地 产 开 发 项 目 开 工 、 建 设 、 竣 工 阶 段 的 法 律 程 序一 、 房 地 产 开 发 项 目 开 工 前 准 备 工 作1、 领 取 房 地 产 开 发 项 目 手 册2、 项 目 转 入 正 式 计 划3、 交 纳 煤 气 （ 天 然 气 ） 厂 建 设 费4、 交 纳 自 来 水 厂 建 设 费5、 交 纳 污 水 处 理 厂 建 设 费6、 交 纳 供 热 厂 建 设 费7、 交 纳 供 电 贴 费 及 电 源 建 设 集 资 费8、 土 地 有 偿 出 让 项 目 办 理 “ 四 源 ” 接 用 手 续9、 设 计 单 位 出 报 批 图10 、 出 施 工 图11 、 编 制 、 报 送 工 程 档 案 资 料 ， 交 纳 档 案 保 证 金12 、 办 理 消 防 审 核 意 见 表13 、 审 批 人 防 工 程 、 办 理 人 防 许 可 证14 、 核 发 建 设 工 程 规 划 许 可 证15 、 领 取 开 工 审 批 表 ， 办 理 开 工 登 记二 、 房 地 产 开 发 项 目 的 工 程 建 设 招 投 标16 、 办 理 招 标 登 记 、 招 标 申 请名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 12 页 - - - - - - - - - 9 17 、 招 标 准 备18 、 招 标 通 告19 、 编 制 招 标 文 件 并 核 准20 、 编 制 招 标 工 程 标 底21 、 标 底 送 审 合 同 预 算 审 查 处 确 认22 、 标 底 送 市 招 标 办 核 准 ， 正 式 申 请 招 标23 、 投 标 单 位 资 格 审 批24 、 编 制 投 标 书 并 送 达25 、 召 开 招 标 会 ， 勘 察 现 场26 、 召 开 开 标 会 议 ， 进 行 开 标27 、 评 标 、 决 标28 、 发 中 标 通 知 书29 、 签 订 工 程 承 包 合 同30 、 工 程 承 包 合 同 的 审 查三 、 房 地 产 开 发 项 目 开 工 手 续 的 办 理31 、 办 理 质 量 监 督 注 册 登 记 手 续32 、 建 设 工 程 监 理33 、 办 理 开 工 统 计 登 记34 、 交 纳 实 心 黏 土 砖 限 制 使 用 费35 、 办 理 开 工 前 审 计36 、 交 纳 投 资 方 向 调 节 税37 、 领 取 固 定 资 产 投 资 许 可 证38 、 报 装 施 工 用 水 、 电 、 路39 、 协 调 街 道 环 卫 部 门40 、 协 调 交 通 管 理 部 门41 、 交 纳 绿 化 建 设 费 ， 签 订 绿 化 协 议42 、 领 取 建 设 工 程 开 工 证四 、 房 地 产 开 发 项 目 的 工 程 施 工43 、 施 工 场 地 的 “ 三 通 一 平 ”44 、 施 工 单 位 进 场 和 施 工 暂 设45 、 工 程 的 基 础 、 结 构 施 工 与 设 备 安 装46 、 施 工 过 程 中 的 工 程 质 量 监 督五 、 房 地 产 开 发 项 目 的 竣 工 验 收47 、 办 理 单 项 工 程 验 收 手 续48 、 办 理 开 发 项 目 的 综 合 验 收 ， 领 取 工 程 质 量 竣 工 核 验 证 书 49 、 商 品 住 宅 性 能 认 定50 、 竣 工 统 计 登 记51 、 办 理 竣 工 房 屋 测 绘52 、 办 理 产 权 登 记房 地 产 开 发 项 目 开 工 、 建 设 、 竣 工 阶 段 的 相 关 税 费1、 三 通 一 平 费2、 自 来 水 厂 建 设 费3、 污 水 处 理 厂 建 设 费4、 供 热 厂 建 设 费名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 12 页 - - - - - - - - - 10 5、 煤 气 厂 建 设 费6、 地 下 水 资 源 养 蓄 基 金7、 地 下 热 水 资 源 费8、 市 政 、 公 用 设 施 建 设 费 （ 大 市 政 费 ）9、 开 发 管 理 费10 、 城 建 综 合 开 发 项 目 管 理 费11 、 建 筑 行 业 管 理 费12 、 绿 化 建 设 费13 、 公 园 建 设 费14 、 绿 化 补 偿 费15 、 路 灯 维 护 费16 、 环 卫 设 施 费17 、 生 活 服 务 设 施 配 套 建 设 费 （ 小 区 配 套 费 ）18 、 电 源 建 设 集 资 费 （ 用 电 权 费 ）19 、 外 部 供 电 工 程 贴 费 （ 电 贴 费 ）20 、 建 安 工 程 费21 、 建 设 工 程 招 投 标 管 理 费22 、 合 同 预 算 审 查 工 本 费23 、 质 量 管 理 监 督 费24 、 竣 工 图 费25 、 建 材 发 展 补 充 基 金26 、 实 心 黏 土 砖 限 制 使 用 费27 、 工 程 监 理 费28 、 工 程 标 底 编 制 管 理 费29 、 机 电 设 备 委 托 招 标 服 务 费30 、 超 计 划 用 水 加 价31 、 夜 间 施 工 噪 声 扰 民 补 偿 费32 、 占 道 费33 、 固 定 资 产 投 资 方 向 调 节 税第 七 步房 地 产 开 发 项 目 的 经 营 阶 段房 地 产 开 发 项 目 经 营 阶 段 的 法 律 程 序一 、 市 外 销 商 品 房 的 销 售1、 办 理 外 销 商 品 房 预 （ 销 ） 售 许 可 证 2、 选 定 中 介 代 理 机 构 和 律 师 事 务 所3、 与 购 房 者 签 订 认 购 书4、 签 订 正 式 买 卖 契 约5、 办 理 签 约 公 证6、 办 理 外 销 商 品 房 预 售 契 约 公 证7、 办 理 外 销 商 品 房 的 预 售 登 记8、 外 销 商 品 房 转 让 登 记9、 外 销 商 品 房 抵 押 登 记10 、 楼 宇 交 付 入 住 手 续11 、 办 理 产 权 过 户 手 续名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 12 页 - - - - - - - - - 11 二 、 市 内 销 商 品 房 的 销 售12 、 提 交 完 成 建 设 项 目 投 资 证 明13 、 签 署 预 售 内 销 商 品 房 预 售 款 监 管 协 议14 、 办 理 内 销 商 品 房 预 （ 销 ） 售 许 可 证 15 、 销 售 项 目 备 案16 、 委 托 中 介 代 理 机 构 进 行 销 售17 、 与 购 房 者 签 订 认 购 书18 、 与 购 房 者 签 订 买 卖 契 约19 、 办 理 预 售 登 记20 、 办 理 转 让 登 记21 、 办 理 房 地 产 抵 押 登 记 手 续22 、 楼 宇 交 付 入 住23 、 质 量 保 证 书 和 使 用 说 明 书24 、 办 理 产 权 立 契 过 户 手 续三 、 市 房 地 产 出 租 的 综 合 管 理25 、 房 屋 出 租 权 的 确 认26 、 申 请 房 屋 租 赁 许 可 证27 、 出 租 人 与 承 租 人 签 订 书 面 承 租 协 议28 、 租 赁 当 事 人 办 理 租 赁 登 记 手 续29 、 租 赁 房 屋 的 转 租30 、 房 屋 租 赁 关 系 的 终 止四 、 市 房 地 产 出 租 的 专 项 （ 外 地 来 京 人 员 ） 管 理31 、 房 屋 出 租 权 的 确 认32 、 出 租 人 办 理 房 屋 租 赁 许 可 证33 、 出 租 人 办 理 房 屋 租 赁 安 全 合 格 证 34 、 签 订 书 面 租 赁 协 议35 、 租 赁 双 方 办 理 租 赁 登 记 备 案 手 续五 、 市 房 地 产 的 抵 押36 、 抵 押 权 的 设 定37 、 签 订 抵 押 合 同38 、 办 理 房 地 产 抵 押 登 记39 、 抵 押 房 地 产 的 占 管40 、 抵 押 房 地 产 的 处 分房 地 产 开 发 项 目 经 营 阶 段 的 相 关 税 费1、 营 业 税2、 城 市 维 护 建 设 税3、 教 育 费 附 加4、 印 花 税5、 契 税6、 土 地 增 值 税7、 企 业 所 得 税8、 个 人 所 得 税9、 房 产 税10 、 城 市 房 地 产 税名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 12 页 - - - - - - - - - 12 11 、 房 屋 产 权 登 记 费12 、 房 屋 所 有 权 证 工 本 费13 、 房 产 共 有 权 执 照 费14 、 房 屋 他 项 权 利 执 照 费15 、 房 屋 买 卖 登 记 费16 、 房 屋 买 卖 手 续 费17 、 房 屋 租 赁 审 核 备 案 手 续 费18 、 向 来 京 人 员 租 赁 房 屋 审 核 备 案 手 续 费19 、 来 京 人 员 租 赁 私 房 合 同 登 记 备 案 手 续 费20 、 房 屋 租 赁 登 记 费21 、 房 屋 估 价 手 续 费22 、 房 屋 公 证 估 价 手 续 费23 、 房 地 产 价 格 评 估 费24 、 房 地 产 中 介 服 务 费第 八 步房 地 产 开 发 项 目 的 物 业 管 理 阶 段房 地 产 开 发 项 目 物 业 管 理 阶 段 的 法 律 程 序1、 物 业 管 理 单 位 经 营 资 质 审 批2、 签 署 物 业 管 理 委 托 合 同3、 居 住 小 区 的 物 业 接 管 综 合 验 收4、 物 业 使 用 、 管 理 、 维 修 公 约 的 核 准5、 安 排 签 订 管 理 公 约6、 制 定 、 提 供 质 量 保 证 书 和 使 用 说 明 书7、 物 业 管 理 服 务 基 本 要 求8、 物 业 管 理 委 员 会 的 设 立房 地 产 开 发 项 目 物 业 管 理 阶 段 的 相 关 税 费1、 居 住 小 区 物 业 管 理 启 动 经 费2、 共 用 部 位 共 用 设 施 设 备 维 修 基 金3、 普 通 居 住 小 区 物 业 管 理 费4、 高 档 住 宅 物 业 管 理 费5、 经 济 适 用 住 房 小 区 物 业 管 理 费6、 供 暖 费名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 12 页 - - - - - - - - -