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城市物业管理的问题与完善摘要:在城市化飞速发展的今天，物业管理作为一种专业化、企业化的不动产管理形式，已经成为城市管理、社区建设不可或缺的组成部分。然而我国尚未构成成熟的物管市场和物管形式，在物业管理立法方面更是有所欠缺。文章基于我国目前城市物业管理发展现状，全面分析城市物业管理中存在的问题，对完善城市物业管理提出相关建议。关键词:物业管理;业主大会;业主委员会一、我国物业管理的发展现状伴随着城市化的进一步推进，我国房地产市场飞速发展。住宅管理专业化进一步普及的今天，我国物业管理也迎来空前规模。截止到2014年底，我国物业服务企业105万家、管理规模1645亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，百强企业虽仅占行业企业总量的02%，但年营业总收入850亿元，占全国物业服务企业年总营收的243%;管理面积3218亿平方米，占全国物业管理总面积的195%。然而，不容忽视的是，我国物业管理中也存在着大量的问题。物业管理相关法律法规不健全，业主大会法律地位不明确，物业管理范围界线模糊，物业管理行为不规范，导致物业管理服务纠纷层出不穷，严重影响社区稳定。二、我国物业管理的立法现状我国目前并没有一部调整城市物业管理法律规范的专门性法律，有关物业管理的规则多散见于行政法规、部门规章、地方性法规以及地方政府规章，物权法中也有所提及。2003年6月8号国务院公布了（物业管理条例），该（条例）的公布标志着我国的物业管理正式进入了法制化和规范化发展的新阶段。1为了提高城市物业管理服务水平，规范物业服务市场秩序，2004年3月17日建设部公布（物业管理企业资质管理办法），并于2007年11月26日更名为（物业服务企业资质管理办法）。2007年3月16日上午通过的（物权法），也对物业管理的相关内容做了明确规定。经国务院重新修订的（物业管理条例）已于2007年10月1日正式施行，新（条例）对规范城市物业管理和维护业主合法权益做了进一步的完善。三、我国物业管理中存在的主要问题 (一)物业管理立法方面的缺乏（物权法）是一部基本法，对调整物业管理法律关系具有较高效力。但其对物业管理法律关系大多是原则性的规定，缺乏可操作的规范，这使得对物业管理的规范更多的依靠于行政法规、部门规章。为了配合国家相关法律的施行，各地方也积极制定地方法规和地方政府规章。由于我国幅员辽阔，各地区物业管理水平发展不一，再加上各地学者对物业管理的理解不同，导致我国地方物业管理规范千差万别，参差不齐。对物业管理形式的界定上，（物业管理条例）与（物权法）就出现了不一致。（物权法）第八十一条业主能够自行管理建筑物及其附属设施，可以以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该条对物业管理形式做了明确规定。即业主能够自行管理建筑物及其附属设施，可以以委托物业服务企业或者其他管理人管理。可见，物权法至少规定了三种物业管理方式:业主自我管理方式业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。2而（物业管理条例）第二条，在对物业管理定义时，直接认定了业主委托物业管理企业是物业管理的唯一形式。该条讲明，（物业管理条例）只适用于调整业主委托物管企业这一单一管理形式，而无法调整（物权法）规定的另外两种管理形式。固然，企业主导下的物业管理形式更具专业性和效率，但在城乡结合地区，业主自主管理和委托第三方管理的形式已特别普遍。（物业管理条例）的这一立法缺陷导致其他形式物业管理中的纠纷难以解决。 (二)物业服务与政府公共服务边界不清（物权法）第七十三条建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、物业服务用房和公用设施，属于业主共有。该条对小区物业服务和公共场所、公用设施的产权进行了界定。物权法的这些规定，也都是原则性的规定，碰到实际操作时根本无法施行。从物业管理的实际状况看，对公共场所、公用设施边界的界定特别模糊。例如小区的水电供应设备能否为业主共有?水电设备的维修与维护到底由谁承当?现实是在现有物业管理形式下，城市物业服务中包含了大量的本应由政府提供的公共服务内容，有关政府部门以建筑区划“红线为借口，躲避了应当承当的公共服务责任。物业管理的核心价值是保证保证建筑物及其设施的使用安全，延长建筑物及其设施的其使用寿命，确保物业增值保值。因而，物业服务企业的重心应放在物业公用设施的维修和维护上，而不是太多的承当本应由政府承当的水电供应，消防等政府垄断的公共服务内容。现实是物业企业成了万金油式的管家，掩盖了政府公共服务的缺失。 (三)业主自治制度不完善物业管理条例规定，业主大会由全体业主组成。业主大会作为权利机构，对关系业主利益的事项进行决议。然而，对于业主大会的行为能力问题，条例未做相应规定。业主大会不能以大会的名义对外施行法律行为，不能成为诉讼介入主体，其民事法律地位得不到认可，成为一个有名无实的权利机关。（物业管理条例）第十五条规定“业主委员会负责执行业主大会的决定事项。该条实际上界定了业主委员会是执行机构。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业管理合同，根据（合同法）业主委员会成为合同一方当事人，独立承当法律责任。目前司法操作实践看，对于业主委员会能否存在诉讼主体资格的问题仍有较大争议。最高法的司法解释以及地方高院司法解释基本上明确了业委会作为原告的诉讼主体资格，但是，由于业委会难以单独承当责任，对于业委会能否作为被告的问题，各地规定不一3。由于业委会没有独立的财产，所以它不能成为民事责任的主体，最终的责任有业主承当。这就导致业委会享有民事权利却不需要承当民事义务，在一定程度上有可能使权利被滥用，损害业主的利益。四、完善我国物业管理的对策建议 (一)完善相关立法1根据（物权法）修改（物业管理条例）物权法第八十一条规定:“对建设单位聘请的物业管理企业或者其他管理人，业主有权依法更换。该条款讲明业主能够选择自主管理，能够选择专门的物业企业管理，可以以选择其他公司管理。对我国物业管理形式应是多样化的，而不是（物业管理条例规定）的由物管公司管理的单一管理形式。由于我国各地区物业发展水平不一，在城市化比拟高的城镇中心区，物管企业管理更具专业性，也更有效率。而在那些物业发展水平相对缓慢的城乡结合地区，自主管理更具优势。这类地区大多数居民是农村转城镇户口，部分业主还没有适应“购买服务的消费形式，致使不交、拖交物业管理费的现象特别普遍。明确自主管理的合法性，对那些专业性不强的环卫、绿化允许居民自主管理，能够很好解决物管企业与业主的纠纷。因而，重构我国物业管理形式，修改（物业管理条例）显得尤为重要。2尽快出台（物业管理法）目前，我国调整物业管理法律关系的规范立法层次都相对较低，相关规范散见于部门规章和行政法规。在物业管理发展迅速的背景下，出台专门的物业管理法尤为必要。应以现有的立法为基础，吸收今年来从法律层面上对物业管理中存在的问题进行详细规定，使其具有操作性4。以立法的形式，固定业主的权利与义务，明确业主大会和业委会的法律地位，物管公司的责任和义务的等内容。明确界定物业管理的范围，应当将能否由政府行政权垄断作为判定能否属于物业管理范围的主要根据。这样一部专门调整物业管理的法律，不仅提高了物业管理的立法层次，而且使物管活动有法可依，解决之前立法的相关冲突。 (二)明确业主大会和业委会的法律地位由于业主组织缺乏合法的民事主体地位，业主无法充分行使权利，承当责任，本身的利益无法维护，物业管理服务水平也无法得到提升。有关业委会能否成为诉讼介入主体各地方争论不一。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院（关于金湖新村业主委员会能否具备民事诉讼主体请求一案的复函）中明确解释:根据（民事诉讼法）第49条、最高人民法院（关于适用民事诉讼法若干问题的意见）第40条之规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织条件，能够本人的名义提起诉讼5。最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织，即能够本人的名义提起诉讼。缺乏明确民事法律主体资格的业主委员会无法独立、有效的行使法律赋予其的权利，行使权利受阻时，缺乏有效的司法救济。另外，因缺乏主体资格而不能成为被告，业主对业委会违法的决议，也难以通过诉讼方式撤销。另一方面，应设立业主共有资金。根据（物权法）第七十三条“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。在明确了业委会的法律地位后，能够将业主共有的财产登记在业委会的名下，公用部分的维护费用由业委会财产支付，公用部分的收益也归属于业委会，由全体业主共有。设立业主共有资金，能够进一步理清在物业管理服务中各方的法律地位，保障业主对物业共用部分的收益权，实现业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权，也便于业委会过错而需承当法律责任进行支付。 (三)建立物业管理纠纷解决的调解机制近年来，随着我区城市化建设的不断推进，物业纠纷数量逐年递增。物业纠纷呈现出发生频率高、发生量较大、案件标的小、问题琐碎纠缠、持续时间长、容易引发群体性对抗等特征。物业纠纷假如全部依靠司法途径解决，法院负担大，程序复杂，造成司法资源的浪费在构建社会主义和谐社会的倡导下，以调解为主的人性化纠纷解决方式显得很有必要。我国部分地区也在积极探索人民调解物业纠纷工作机制，力争将矛盾化解在初发之时。新疆自治区司法厅已起草了（自治区关于加强物业管理纠纷调解工作的意见(讨论稿)），在乌鲁木齐市、昌吉回族自治州、克拉玛依市三个地州市开展物业纠纷调解试点工作。物业纠纷调解机制成为解决民事纠纷、防止矛盾激化的第一道防线。引入第三方调解物业纠纷，将极大地减轻了当事人的负担，解放了审讯资源，促进了问题解决，维护了社会和谐，一举多得，效果明显。 (四)建立物业管理“黑名单制度业主与物业服务企业的矛盾来历已久，从物业投诉的情况看，业主与物业公司矛盾的焦点在服务质量上。我国目前已在政府采购，食品安全等多领域建立了企业失信“黑名单制度，物业服务行业也亟待建立“黑名单制度。将物业管理系统纳入诚信评价体系，针对投诉多、投诉之后整改效果不明显的物业服务企业，物业管理处将其拉入物业管理系统“黑名单，取消其从事物业管理服务的资质。物业管理“黑名单制度有效震慑不合规的物业服务企业，让失信者寸步难行，对提高物业服务企业的服务质量有很大帮助。参考文献1文宇城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策J城市问题，2013(9):78812张农科关于我国物业管理形式的反思与再造J城市问题，2012(5):2143宋安成，段本和完善新物业管理条例的考虑J上海房地，2008(2):54564董磊论我国物业管理制度存在的问题及完善对策D东北财经大学硕士学位论文，20065肖拓业主委员会法律地位的讨论EB/OL