房地产企业成本核算问题研究.docx

房地产企业成本核算问题研究一、房地产企业成本核算存在的问题不同的房地产企业在资本规模和开发周期上存在很大差异，因而一般企业的成本核算方法并不适用房地产企业开发成本的核算。在房地产企业成本核算经过中，主要存在如下问题：一成本核算对象确定困难确定成本核算对象是进行成本核算对象的前提条件，确定的对象保证了成本核算的质量。对于独栋到几栋的规模较小的房地产开发，此时的核算对象较容易确定，但对于大型住宅小区或老城区旧城改造这种规模很大的开发项目，就容易出现成本核算对象确定困难的问题，这是由大规模开发项目的复杂性决定的。划分成本核算对象过粗、过细甚或随意划分都会影响成本核算的质量。划分过粗无法准确反映项目开发的实际成本，给进一步的成本分析和控制造成困难；而划分过细则会人为增加成本核算的工作量，增加核算成本。二费用化归集和分配方法不合理成本会计理论以为，房地产开发经过中所发生的建安工程费等费用为直接开发费用，应直接计入开发成本；而基础设施建设费、公共设施建设费等间接费用，理论上应该先进行归集，在采取适宜的方法对归集的费用进行分配，分配到最终成本当中。但在实践中，拆迁补偿费以及配套费用等间接费用，其归集和分配并没有一个较为明确的标准，每个公司的划分、归集和分配标准各不一样，任意性很大，尚未构成一套较为科学统一的间接费用归集和分配方法。三重工程决算，轻项目决算由于工程决算一般在时间上比拟明确，计量较为方便，而项目决算时间上较为不确定，因而实践中，房地产开发企业经常愈加重视工程决算、轻项目决算。另一方面，房地产项目建设周期较长，常会跨越几个会计年度，而通常成本明细账设置非常具体，预收账款设置相对简单，这就容易增加会计核算的工作量。二、提高房地产企业成本核算质量的建议一建立科学有效的成本控制体系通过严格限制建设项目的建安成本，降低工程造价，以有效提高盈利水平，同时注重控制降低拆迁安置费用。融资成本方面，应根据融资期限长短和资金回笼规模科学制定适当的财务计划，提高资金使用效率，有效降低融资成本。二合理归集分配成本费用对于开发规模较大、工期较长的复杂工程，如上文所述，很多费用不能直接归集到成本核算对象中，应避免任意分配，使用合理方法间接的进行成本费用的归集。例如，公共配套设施费用能够根据受益比例进行分摊，基础设施建设费能够根据历史发生原因即因果关系法进行合理分配，现场组织管理费用的分配能够参照建筑面积比例，土地拆迁补偿费用则能够根据实际占地面积进行分配。总而言之，间接成本的分配应充分考虑到成本核算对象对分配成本的承受力，公平合理的归集和分配各类成本。三提高对项目完工决算的重视程度针对房地产开发企业普遍存在的重工程决算、轻项目决算的现象，本文以为，应通过“预提费用的方式，将未完工的工程预算计入成本，进而保证项目预算严格根据计划执行，实际支出成本在项目完工之后再作调整。在权责发生制下对项目成本进行决算，根据所归集的成本核算对象的费用结转完工成本，并进行明细核算。三、结语房地产开发企业成本核算的复杂性，对财务会计人员的专业判定能力和业务水平提出了较高的要求。在成本核算经过中，应通过明确核算对象、合理归集分配成本费用、重视项目完工决算，进而提高成本管理能力，有效减低成本、控制费用，不断提高房地产开发企业成本管理水平。