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市房地产市场调研报告文件徐州市房地产市场调研报告一、徐州简介徐州市位于江苏省的西北部，人口约900余万，徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联络的重要“十字路口。徐州历史悠久，是历代兵家必争之地，古称彭城。徐州是历史构成的区域性商贸都会和物资集散中心，近年来，商业设施不断完善，商贾云集，市场繁荣，商品流通业的高速进展，使得徐州向辐射淮海、沟通全国、连接国际的区域性商贸大都会迅速迈进。二、徐州市宏观经济指标分析相关经济指标如下表所示：表2-1来源于江苏省统计局网站由上表能够看出，徐州市国民生产总值逐步上升，城镇居民人均可支配收入稳步提高，平均工资稳步上升。从这些因素能够看出：徐州市居民生活水平逐步提高，消费能力逐步加强。对新商品房的需求会不断提高，长期来看，徐州的房地产市场的有效需求会逐步释放出来，房地产市场会有一个长远的进展。从上表还能够看出，房地产开发投资增幅较缓，而同期市场需求不断提高，会给徐州市房地产市场的价格带来一定幅度的上涨。三、徐州市房地产市场行情分析2005年第三季度徐州市住房均价为2283元/平方米，二季度住宅均价为2189元/平方米，一季度住宅均价为2047元/平方米，房价接着上涨，但涨幅趋缓。在国家房地产宏观调控政策下，徐州市房地产市场上的价格表现平稳。1、2005年徐州市各区住宅市场价格走势由上表能够看出，徐州市住宅市场价格两年来保持着稳步增长，在05年一季度和二季度增速较快，到了三季度增速减缓。中心区、南区和西区住宅市场价格较东区和北区为高，但南区和西区的住宅市场价格出现了小幅下降趋势。见下面两图。中心区：中心区住宅市场价格上涨幅度较上季度有所减缓，该区域在市中心，属于商业服务区，生活便利，商业发达，地价相关于周边更为昂贵，促使该区域房价较高。可能今后房价走向为以小幅度上涨，稳中有升。东区：东区住宅市场价格接着小幅度上涨，但较上季度上涨幅度减缓。由于该区域基础设施不够发达，生活设施还不齐全，故房价保持在较低水平。随着都市化的进展和人们生活水平的提高，可能今后房价走向为稳中有升。南区：南区的生活环境比拟好，有大量购房者在那个地点购房置业，带动了南区房价的上涨故此区房地产价格相对较高。本季度房价走势有所下调，缘故在于国家房地产调控政策的出台、还有相关媒体对房价将会下调的一种预测，导致了购房者尽管有需求但临时持币观望，部分房地产商迫于回款的压力而被迫下调楼盘价格。随着房地产市场的逐步回暖，可能本区域住宅市场房价将会是逐步小幅度上升。西区：上季度本地区住宅市场房价上涨特不快，到达16.26，缘故在于西部多个新增楼盘的项目的带动以及该区域寓居条件和周围环境的不断改善。本季度房价有所下调缘故如南区。可能今后房价可不能有太大的波动。北区：北区本季度住宅市场价格在上季度上涨的基础商接着快速上涨，高达10.52。缘故在于本区域新住宅楼盘增加，寓居环境的到不断改善，同时本地区房价基数本来较低，故有一定的上涨空间。可能北区房价今后是稳步上升。从上图能够看出，徐州市房价保持着稳步增长，05年一季度增速较快，随后房价尽管接着上涨，但涨幅逐步下降。缘故在于两个方面，一是随着徐州市经济的进展，人们生活水平的提高，对购置新房的需求逐步的释放出来，同时随着土地成本的提高和新楼盘质量的提高，即楼盘成本的提高必定会导致房价的上涨；二是随着国家各项调控政策的施行，对房地产市场造成了一定的阻碍，一般购房者持币观望，使有效需求遭到压制，故房价涨幅有所下调。2、房地产交易情况三季度增量住房交易为1670户宗，交易面积为17.6万平方米，交易额2.84亿元，比二季度分不下降37.57%、38.14%、42.28%；存量房交易为2601户宗，交易面积为16.39万平方米，交易额2.31亿元，比二季度分不下降39.83%、36.45%、31.86%。相关详细情况见下表：由上表能够看出，2005年第二季度三项指标较一季度由大幅上涨，而三季度的三项指标较二季度有大幅下降，大致和一季度持平。幅度下降的缘故在于国家政策的陆续出台，给了人们一种房价将会下降的预期，加上各项媒体的推波助澜，加强了人们的这种心理，有效需求遭到压制，交易量就会大幅下降；同时，7、8、9月份天气炎热，是房地产市场的传统淡季，销售量一般不高。3、商品房预销售情况三季度商品房批准预销售面积为41.67万平方米，同比2004年三季度上升49.89%，其中住宅34.87%，同比上升45.84%。但比照2005年第二季度而言，供给量有所下降。4、徐房指数分析