商业地产开发操作手册模板页.docx

商业地产开发操纵手册 目录第一部分、市场调研6一、调研总纲61.调研目的62调研要领63调研重点：64调研时间：6二、调研内容61目标都市商业整体情况调研62目标都市商业地产情况调研73项目用地情况阐发74消费来源及辐射力调研75竞争敌手情况调研86都市政策执法情况调研87调研的开端结论88各都市之间数据比拟阐发8第二部分、选址9一、选址的意义：9二、团体选址的标准：9第三部分、项目筹划方案10一、商业筹划111.商业筹划依据112.业态、功效及面积配比筹划113.主力店组合及面积筹划154.商场平面结构筹划18二、建立筹划241.商家的要求252.商场的外观设计273.商场内部空间设计294.主要配套设施功效筹划32第四部分、工程建立步伐38一、内部立项研讨38二、项目前期筹办步伐38三、项目建立实施步伐：44四、工程跟进48五、项目竣工验收步伐56六、开发历程中具体外联58第五部分、销售预热71I准备期71一、强势进驻 闪亮登场71二、项目包装711.奠定712.围挡713.办公场合的筹建72三、营销筹谋准备771.市场视察与阐发772.楼盘的标识773.市场低级定位774.市场营销计谋的拟订775.宣传推广方案的讨论和确认786.销讲夹准备787.具体案例:78II蓄水期98一、招商981.招商步队的创建982.市场调研993.造访相同994.行业分别1005.组织商户1016.有效阻击1017.相关文件与表格的制定101二、宣传炒作1021.筹谋是魂，招商是体。1022.集会营销1023.展示营销1024.体验式营销1035.媒体整合1036.主流媒体与非主流媒体干系的平衡。103三、代价制定1041.根本代价制定1042.代价系数订价计谋1043.变动订价计谋1054.代价计谋106III冲刺106第六部分、开盘107一、流程设计 紧张有序107二、人员摆设107三、气氛掌握108四、开盘总结108第七部分、销售控制108一、销控的目的1091.为实现良好的经济效益和社会效益提供保障1092.提升商业地产项目整体商业代价1093.创造良好的经营治理条件109二、销控原则1101.有利于商铺销售的原则1102.切合经营定位的原则1103.切合功效结构的原则1104.有利于经营治理的原则110三、销控步伐1111.控价1112.控局1113.分楼层销控1114.按功效区销控1115.按品类销控1126.按已售、未售区域销控1127.按投资者类型销控1128.出售与自营控制113第八部分、商业地产招商113一、招商的前提条件1141.市场定位1142.品牌定位115二、招商方案的制定127三、代价制定128四、招商原则128五、招商1291.招商本领1292.招商流程130六.商装130七.布货陈列153第九部分、开业前期培训筹划及制度158一.培训目的：159二.培训范畴：159三.培训时间：159四.培训园地：159五.培训师资：159六.培训卖力人:160七.培训形式：160八.培训方法：160九.培训内容：160十.培训的考核161十一、培训制度：161十二.培训治理人员各岗亭职责162十三.培训用度163十四.培训设施163十五.培训的组织：163十六.培训相关治理条例163十七.培训课本：165第十部分、试营业营销筹谋220一、试营业的起源和重要性220二、试营业的意义221三、营销筹划221四、试营业突出主题的重要性及要领230五、试营业活感人员分工231六、试营业商品陈列232七、试营业政府领导的邀请233八、开业运营模拟方案234第十一部分、开业249一.业前蓄势：249二.开业强势：250三.业后营销：250四.营销阶段分别：251五.整体运动描述：251开业整体方案251开业庆典篇254开业演出篇258开业促销篇259营销运动方案262第十二部分、财务264一、财务部分组织架构的搭建265二、公司创建初期相关财务手续的治理2661.治理验资手续2662.治理税务登记证2673.治理开户许可证2684.治理贷款卡268三、融资270四、项目的税务操持271五、项目的销售271六、项目建立历程中的财务治理272附件273第一部分、市场调研一、调研总纲通过对行业的生长现状、都市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类拟竞争业态现状等调研，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位阐发，为项目的实施与招商销售提供有利依据。2调研要领3调研重点：3.1底子资料及数据收集（附表一、二、三、四）3.3市场空隙点、市场差别与可执行层面4调研时间：XXXX年XX月XX日XXXX年XX月XX日二、调研内容1目标都市商业整体情况调研自然情况（如地理、阵势、行政区分别，气候条件等）；人口情况（调研都市近年人口变动比拟阐发及形成原因）；（附表五）1.2地域或都市的经济特性（百姓经济财产结构和主导财产），包罗收入、消费结构及经济生长范围、趋势、速度和效益。地域生产总值阐发（附表六）社会牢固资产投资及社会消费品零售总额近年状况比拟阐发（附表七）地域或都市的居民收入情况、消费结构和消费水平。·人均收入情况阐发（附表八）·消费水平与消费结构情况统计与阐发（附表九）·恩格尔系数恩格尔系数=食品消费额/人均消费支出凭据联合国粮农组织标准，恩格尔系数：在59%以上的为贫困；50%-59%的为温饱；40%-50%的为小康； 30%-40%的为富饶；小于30%的为最富饶。2目标都市商业地产情况调研2.1商圈漫衍、商业的组成（市场与商业街区）与消费者来源。2.2现有市场的名称、经营年限、经营形式、经营定位、优势品类。（附表十）2.3现有市场的范围、区域影响力、区域排名、改扩建空间。2.4地域或都市房地产开发、房地产平均价位。（附表十一）3项目用地情况阐发3.2项目地块自身情况（附表十二）3.3项目周边交通状况。3.4项目所在地域的经济结构、人口及其底子设施情况等。3.5项目周边的商业设施气氛。3.6本项目可比市场，现经营投资户对房地产的情况、功效、格式、售后办事的意见及对我们项目的担当水平。3.7风险预测（项目资源的SWOT阐发）。4消费来源及辐射力调研消费来源调研（现有商场消费群体的类型、来源、消费目的与消费习惯）消费需求力调研（现有商场消费量、消费方法、消费频率）主要宣传媒体调研（附表十三）5竞争敌手情况调研5.1竞争及潜在竞争者的实力和经营治理优劣调研（附表十四）6都市政策执法情况调研（附表十五）7调研的开端结论结合上述阐发，得出开端市场调研结论。8各都市之间数据比拟阐发（附表十六、十七）地域生产总值：全社会牢固资产投资：社会消费品零售总额：都市居民人均可支配收入： 衡宇施工、竣工面积： 商业、住宅销售均价： 全市人口与城区人口： 全市面积与城区面积： 都市居民人均消费支出： 食品消费支出占比：衣饰消费支出占比：交通通讯消费支出占比： 年娱教办事消费支出占比： 第二部分、选址一、选址的意义：随着团体商业地财产务不停扩张，相对统一的开发模式就显得极为重要。从全国的情况看土地储备应该是一个先行指数，企业不是有一块土地就够了，在保持企业连续生长的历程中，土地储备会起到重要的作用。对付一个大的开发企业来讲，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不停的供给，也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地，因此土地储备的第一步要害因素就是选址。在商业地财产中有一句名言：“项目乐成的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表都市商业生长的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。 选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对付开发商来说是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。二、团体选址的标准：本着深耕吉林的生长目标战略，在吉林省各地级都市进行商业地产项目开发（主要以通化、松原、四平、延吉为主要目标都市）。团体选址标准为：1.1 都市常住人口：50万以上。1.2 都市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元。1.3 都市全社会年牢固资产投资200亿元以上。1.4 年社会消费品零售总额180亿元以上。1.5 城镇居民人均年可支配收入12000元以上。1.6 年人均消费支出5000元以上。1.7 都市筹划重视第三财产。1.8 未来两年内政府领导不涉及到大范畴换届。1.9 该都市有明显的支柱财产。1.10 政府赐与的优惠政策不低于同类级别的商业项目。1.11 都市房地产行业年开发量100万以上，竣工量50万以上。1.12 住宅地产均价在2000元/以上，商业地产均价在4000元/以上。2.1 地块要求：净地、5通一平。2.2 地块面积：商住总体面积35-50万，商业用地面积10万左右。2.3 项目位置切合都市未来生长偏向。2.4 项目用地永久性供电和动力电到达项目标准。2.5 项目供热条件能够不连接市政热力管道会合供热，可自行解决。2.6 项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。2.7 距市中心车程不凌驾15-20分钟。2.8 项目周边经停公交线路不少于5条。2.9 项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米。2.10 项目地块要求规整。2.11 项目商业开发地块至少比邻一条都市主干道(双向6车道)或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河道、山川等明显阻碍物。2.12 距项目1.5公里无经营面积凌驾50000的同类业态为佳。第三部分、项目筹划方案随着百姓经济的生长壮大，居民生活水平的不停提高，休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等功效业态相结合的“一站式主题购物中心”正逐渐被人们所青睐。顺应这种新的消费潮水，近年来，单体商业地产项目从几万平方米生长到几十万平方米，从单栋修建形态生长到多栋修建群落。虽然开发形势火热，但商业地产项目停顿或开业后运营困难的现象时有产生。这就要求我们在实际操纵中，须充实考虑商业地产定位、业态组合、设施筹划的商业属性，商业属性是项目开发的底子点，贯串项目开发、设计、建立、运营的每个历程与环节。 我们将商业地产筹划总结为商业筹划、建立筹划、商业运营治理模式筹划三大部分：一、商业筹划商业筹划是通过前期大量详细而周密的市场调研对项目进行可行性阐发，确定项目综合定位、业态组合及功效设定、主力店设置等。市场视察和可行性阐发是这一阶段事情的底子，确定定位、业态及功效设定是这一阶段的设计目标。综合定位是在项目市调及可行性阐发的底子上答复项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的阐发，阐发项目自身及资源条件。主要方法是对项目进行SWOT阐发，尔后对项目进行战略定位（确定项目整体开发筹划思路与目的）、业态定位、功效定位、主题定位 、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位、商圈定位等。市场视察项目的筹划设计须依据市场视察得出定位结论，需各专业人士运用技能手段，营销推广计谋来配合完成。对项目自己的业态选择、组合、漫衍和面积占比，品类选择、漫衍和面积占比，对商铺分别、修建形态、区域和楼层功效、人流导向系统、项目情况及配套设施等进行预先设定，用以协调项目的工程筹划设计和修建设计。商家需求在考虑商家需求时，着重看重主力店的需求。对付主力店来说，其业态范围、功效流程、筹划设计等都是由自己来确定，差别的连锁主力店有自己差别的功效要求，这些要求与设计是由商家决定的，我们须事先与相关意向店家进行相同，不可盲目的自行筹划设计。不然，如与商家要求大相径庭，就只能增加前期不须要的本钱浪费和后期的招商难度。设计筹划必须富有时代感以满足市场需求，同时又满足消费者的感觉和兴趣，引发消费者更深条理的渴望，以求在其它竞争敌手不停改革升级中连续生长，立于商业潮头。2.业态、功效及面积配比筹划独具中国特色的看法式SHOPPING MALL业态，这种业态是一个无主顾条理限制、会合了多种零售业态和办事设施的多功效综合体，它具有生态化的“一站式、多功效、休闲性”特点, 办事功效齐全，不但满足购物需要，并且也满足休闲、娱乐、文化、旅行和餐饮等需求。因此，在进行业态组适时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容的公道配置。在租售方法上，现在我们普遍接纳的是把铺位出售给中小投资者、出租给零售商的要领，这在资金回流方面是很重要的。地产后期的运营治理营造商圈气氛及招呼力，汇聚商业客流所带来的巨大升值空间是相当可观的。以我们省内地级市人口范围、消费水平和购买力现状来看，我们预打造一个单体商业房地产项目，修建面积最好控制在10-12万左右。营业面积筹划按占比50%-65%盘算，其购物功效的范围宜占总体营业面积的60%-80%之间，层数控制在3层以下（原则上为一层，也可凭据实际情况设地下一层，轻钢结构）。以下我们对总建面积为10万的商业楼盘作筹划，营业面积以总建的60%盘算，（ 6万），如楼体为三层修建，则每层可筹划的营业面积为2万。主题百货 日用生活馆区域筹划面积：4万，占总体面积40%。  百货店作为本项目的核心主力店，其强大的聚客功效可极大的发动楼层整体人气和客流的公道流动，延长主顾在楼层停留的时间。 经营方法 ：租赁式经营物业产权：物业分零销售产权（为便于整体结构的筹划及日后治理，全部接纳投资形式，也可凭据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单元经营户。  收益方法 ：收取牢固租金；通过百货经营提升物业代价，实现物业升值。  专业店家居建材馆 区域筹划面积：3.5万，占总体面积35%。切合项目业态定位要求，是项目主要的购物功效之一，满足一站式购物的需求。 经营方法：租赁式经营物业产权：销售部分产权（为便于整体结构的筹划及日后治理，全部接纳投资形式，也可凭据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单元经营户。 收益方法： 产权销售，实现房地产收益；  租赁，收取牢固租金并实现物业升值，进行资本运作。  办事功效区 美食、娱乐、室内公园  区域位置及筹划面积：占据整个顶层，筹划面积：2.5万，占总体面积25%。组成独具中国特色的“SHOPPING MALL”；为主顾提供方便、快捷、全面的办事；有效地与其它业态共享人流。  经营方法：租赁式经营物业产权：自主产权 收益方法：收取牢固租金；通过经营提升物业代价，实现物业升值，进行资本运营。拟建三层假以总建面积为10万，土地代价550元/，项目占地面积为6.7万，建安本钱为1500元/。我们来测算出售占比是几多可以收回本钱。原始投资 = 购地本钱 + 建安本钱 = 550元/ × 67000 + 1500元/ × 100000 = 3685万元 + 15000万元 = 18685万元 ÷3000元/=62333÷10万× 100% = 62%÷3500元/=53429÷10万× 100% = 53%÷4000元/=46750÷10万× 100% = 47%÷4500元/=41556÷10万× 100% = 42%÷5000元/=37400÷10万× 100% = 37%÷5500元/=34000÷10万× 100% = 34%÷6000元/=31167÷10万× 100% = 31%÷6500元/=28769÷10万× 100% = 29%÷7000元/=26714÷10万× 100% = 27%÷7500元/=24933÷10万× 100% = 25%÷8000元/=23375÷10万× 100% = 23%÷8500元/=22000÷10万× 100% = 22%拟建一层假以总建面积为10万，土地代价550元/，项目占地面积为14万，建安本钱为1000元/。我们来测算出售占比是几多可以收回本钱。原始投资 = 购地本钱 + 建安本钱 = 550元/ × 140000 + 1000元/ × 100000 = 7700万元 + 10000万元 = 17700万元 如平均3000元/： 1.77亿元÷3000元/=59000÷10万× 100% = 59% 3500元/： 1.77亿元÷3500元/=50571÷10万× 100% = 51% 4000元/： 1.77亿元÷4000元/=44250÷10万× 100% =44 % 4500元/： 1.77亿元÷4500元/=39333÷10万× 100% =39 % 5000元/： 1.77亿元÷5000元/=35400÷10万× 100% =35% 5500元/： 1.77亿元÷5500元/=32182÷10万× 100% =32% 6000元/： 1.77亿元÷6000元/=29500÷10万× 100% =30 % 6500元/： 1.77亿元÷6500元/=27231÷10万× 100% =27 % 7000元/： 1.77亿元÷7000元/=25286÷10万× 100% =25 % 7500元/： 1.77亿元÷7500元/=23600÷10万× 100% =23 % 8000元/： 1.77亿元÷8000元/=22125÷10万× 100% =22 % 8500元/： 1.77亿元÷8500元/=20824÷10万× 100% =21 %结合我们以往开店的经验及实际数据，发起：以上数据显示，结合地级都市实际经济情况，无论项目拟建为一层照旧三层，其售价在4500元/-6000元/，销售面积控制在30%以内较为符合。注：以上功效筹划、租售面积占比测算等在项目实际运作中，还须视实际情况加以变动，这里只是假以总建为10万的项目进行相关说明。2.5.项目定位与筹划上的风险规避在项目定位与筹划上可能出现的问题：定位不清晰；功效的漫衍不公道；业种的组合比例与组合情况不公道；经营主题不明确等，为了制止问题出现，在此阶段的事情要注意以下几个方面：项目的定位来源于对市场的充实了解，所以必须进行详细的市场调研阐发，（包罗市场表面与消费者行为、需求的视察，区位经济状况，区位市场的未来生长筹划，行业的生长潮水与趋势等），通过详细的市场调研阐发，从而确定目标消费群体及主力消费群体，以达为项目的开发进行明确定位。在市场调研中对付调研的信息来源，抽样样本，信息的类型，数据处置惩罚步伐等都要做到真实、准确、科学、客观以确保调研结果的真实性、科学性、客观性。定位来源于市场调研阐发的结果，而筹划设计则必须依据定位进行。由于市场的生长速度极快，所以在筹划设计时首先满足目前的市场需求的情况同时，要做到适当的超前，以顺应市场的生长；在筹划设计时要明确其经营主题。作为商业筹划，其业种的筹划组合设计尤其重要，每个业种在整体商业中所在的比例与所处的位置都要通过仔细的、精心的设计，以到达每个业种之间能相互增补，相互推动而不是相互进行猛烈的竞争。在业种组合的历程中，每个业种的消费者条理不能相差太远，但也不能完全重叠，这样会造成目标客层的疏散，从而对付日后整个项目的经营倒霉。3.主力店组合及面积筹划一个乐成的主力店进驻，将为项目带来巨大的品牌效应，淘汰招商本钱，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以资助提升整个项目的代价。乐成的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30%-50%。主力店面积越大（高于50%），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于30%），所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有3-5个为符合，并且主力店要与都市区域特征相结合，如在市中心可以是百货店，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。现代百货主力店国商、大商、上海百联、新天地等。家居建材主力店月星、居然之家、红星美凯龙、蓝景丽家、吉盛伟邦、好百年等。家居建材超市百安居、东方故里、家德宝等。 日用品超市家乐福，沃尔玛、华联、美廉美、物美、麦得隆、大福源等。专业店独立专业店：ITAT、海澜之家等；连锁专业店：屈臣氏（属专业照顾护士店）、国美、苏宁、肯德基、麦当劳、加州牛肉面、斗牛士牛排、上岛咖啡、星巴克。品牌专卖店报喜鸟、雅戈尔、七匹狼、庄吉、劲霸、红蜻蜓、百丽、菲姿、哥弟、歌莉娅、埃古、森马、卡马、TOTO、科勒、皇朝家具、芝华仕等。功效店休闲娱乐：影院、咖啡吧、茶吧、球馆、电玩、游乐设施等；配套功效店：美容照顾护士、洗车行、洗浴、快捷酒店等。美食店制品：老昌、阿满、中之杰等；中高等餐饮：大宅门、灶王爷、牛扒店、东方饺子王、米锅店等；快餐、特色小吃：一般针对内部员工、快速流感人员等。医药连锁店吉林康健万家、深圳美信、珠海济生、北京金象、广西嘉进等。主力店的招商吸引主力店的因素.1公道的定位与之相呼应。.2与之相匹配的业态组合。.3修建设计、制作指标一定要满足。层高、进深、柱距、荷载、告白位等，天然气、上下水的预留，这些因素决定了主力店能否进入，这和代价没有干系。.4专业的商业团队（不妨借助中介机构）。3.5代价和付款方法：招大品牌，要放弃一些近期的利益，包罗代价要有足够的吸引力，放水养鱼,这样才有利于我们的乐成。主力店招商漫衍列表（供参考）：序号功效项目功效类型内 容1零售设施核心主力店百货、综合超市等帮助主力店时装、电器、家居、书店、音像店等种种专业店配套帮助店差别地域商品特色店2文化娱乐设施核心主力店动感影院、科技展览等帮助主力店儿童乐园、体育场馆等配套帮助店艺术摄影、旅行社、网吧、酒吧、书店等 3餐饮设施核心主力店中餐、咖啡西餐、美食广场等帮助主力店快餐类、风味小吃类等配套办事设施宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场、汽车养护等主力店招商实行定制式操纵在产物筹划、设计阶段要与主力店商家晤面，要把他们设计的要求拿过来。沃尔玛、家乐福、乐购、百安居、欧尚、易初莲花等大型主力店的引进是招商事情中的重中之重。另一方面，这些大卖场也非常看好中国的市场，这些商家在选址标准上有许多要求，并且许多标准可能与项目原来的筹划有很大的收支，需要修改筹划设计。据此，我们需在项目初期就与相关的意向主力店进行相同，事先凭据主力店的需求量身订做招租主力店的利弊阐发.1利益：很强的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，对付提升商业地产的形象有很大作用；进驻之后，我们可以进行恒久的持有，也可以进行带租约的销售，使经营进可攻，退可守；对一些小的商家和品牌有明显的刊行动用，这点也是称其为主力店的主要原因；很强的告白效应，自身的品牌拉动、集客能力，投放质量很高的告白，都对商业项目有很强的告白效用。.2毛病：对租赁价位的要求很低；会签订很苛刻的条款，比如排他性的条款，家乐福进驻后就不再要有超市进入了，国美电器进入后就不再需要苏宁电器进入了；治理自己很成熟，在后期营运的时候，想纳入到整个项目治理中很困难，因为它有自己的本性，有自己的治理方法，实际整体的运营中，特别是在后期营运，与我们磨合难度比力大，对后期治理者的操纵要求也比力高；防备执法的风险，越是成熟的主力店，比如沃尔玛、家乐福、麦德隆，包罗国美电器，这种成熟的商场租赁条约非常厚，有几百条条款来制约我们，给它自己的经营腾出空间。在这方面我们的一些答应，包罗条约中的一些条款，如果没有到达要求，主力店往往会用执法的手段讨公平。主力店招商中风险的规避.1主力店与本性店并存正面的效应是：主力店的强大集客功效将会辐射到在同一屋檐下的本性店，从而提升整个商场的经营业绩，到达双赢。负面的效应是：主力店与本性店所经营的商品或目标主顾容易出现重迭，最终造成恶性竞争，削弱整体效益。规避思路：项目在招商时，我们先凭据自身的项目定位和生长战略，对需要引进的主力店先设计一个科学兼容的框架，理想状态固然是把主力店看成一个“大型”的本性店，能清楚地与其它零散租户区离开。在与引进的主力店进行谈判时，立足于整个商场的久远生长，对其入场经营的商品组合进行适当的调解，以期与以后进场的其它商家形成互补。.2本性店独行正面效应是：制止主力店与本性店未来生长可能出现的辩论和对项目整体形象带来的影响，增加租金收入。 负面效应是：购物中心缺乏领头羊，没有集客与留客的项目，会同时削弱潜在商家的进场信心和消费者的惠顾兴趣。规避思路：主力店最大的效用就是提升整个购物中心的集客能力和其它商家的进场信心。因此要弥补这两样损失，就必须在零散租户的组合设计上和楼层结构上下大工夫。如引进能更好地、更全面地迎合消费者需求的功效店、主题店和品牌旗舰店，从而间接替代了主力店的主要功效，但注意经营上不可重迭太多。通过设计科学、装饰优美、结构公道的项目筹划来诱导消费者的购买情绪、刺激消费者的购买欲望并最终完成购买行为。我们在进行结构设计前要与工程部分进行充实的相同，详细掌握工程中空调间、消防设施、风机房、变电室、洗手间平漫衍情况，以便于在平面结构筹划时做以充实的避让。如相关设施对日后总体经营会带来影响，不合乎商业规矩的，须与工程部事先做以协调，在不影响大局的前提下做以调解，以免日后再进行改建，造成用度浪费。在修建设计上须充实注意动线设计的科学性，制止由于区域死角所带来的物业代价的损失；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，掌握差别化竞争计谋，公道控制和筹划各品类营业面积的比例。平面结构中，首先要做的是凭据总体面积及项目实际情况规定各商局面积及各品类在商场中所占据的比例。进行品类结构时，要充实考虑各品类间的联带性、链接性。商场为三层修建：方案1：修建面积33333/层，可出租面积按60%盘算为20000/层3层功效娱乐（20000）：室内公园、餐厅、影院、休闲、健身、KTV等2层家具商场（10000）、日用生活馆（10000）1层超市（3000）、修建装饰质料（15850）、家电（1150）说明：该方案适宜于阵势落差较大项目（具体可参照吉林新生活项目用地）。从低侧进入一层，是超市、修建装饰质料及洗车行（我省地级都市洗车业较滞后）等。从高路面一侧进入一层（实际是我们的二层）是日用百货及家具商场。我们的功效娱乐放入项目顶层。·具体筹划如下：一层：超市 3000修建装饰质料： 17000品类数量单体面积品类面积家装3-5家80-100300-500橱柜10-15家100-1502000橱卫家电6家50300家电10家5050020家20-35650散热器6家50300灯具10-15家1001500吊顶质料6家50300瓷砖20家2004000洁具20家2004000地板30家601800壁纸5家50250油漆涂料10家50500铁艺楼梯5家50250艺术玻璃3家50150二层：家具 10000品类数量单体面积品类面积板式家具12家2002400沙发软床15家2003000实木家具5家2001000古典家具8家2502000儿童家具5家2001000其它家具3家200600日用生活 10000品类数量单体面积品类面积打扮商场 4000淑女装 1000 10家3030028家20-25700少淑装 8056家3018025家20-25625男 装 9505家5025010家3535014家20-25350羊绒（毛） 44510家30-50445量贩休闲 60020家20-25500羽绒服 2004家50200鞋帽商场 2010男皮鞋 4908家3024010家20-25250女皮鞋 4908家3024010家20-25250运动区 5307家503506家20-30180布鞋等 20010家20200箱 包 2004家30-50200帽 子 1006家15-20100儿童商场 910童装（内衣）12家20-25300童鞋10家20-25250童车4家20-25100玩具4家20-25100妇婴用品7家20-25160百货商场 1410洗化用品 24012家15-20240文体用品 1806家30180针织内衣 3806家301808家20-25200工艺用品 3006家20-2515010家10-15150丝巾（饰品） 606家1060钟表眼镜 1506家20-25150其 它 100-100纺织商场 1670装饰布 5604家502004家3012012家15-20240床上用品 6106家50-6036010家20-25250棉 布 20010家20200车 饰 1502家501002家20-2550家居饰品 1506家20-25150三层：娱乐功效馆 20000品类数量单体面积品类面积功效店 8000餐厅6家150-3001500大众餐厅10家8-121000休闲区3家200500 m²客房-5000室内公园 6742影院1家20002000台球1家280280保龄球1家420420乒乓球1家120120旱冰场1家810810篮球场1家200200羽毛球1家600600儿童乐园1家800800电玩城1家800800高空缆车1家72（站台）72转马1家8080碰碰车1家200200鏖战鲨鱼岛1家210210垂纶岛1家150150方案2：修建面积33333/层，可出租面积按60%盘算为20000/层3层灯具、家装（5000）功效娱乐（15000）：室内公园、餐厅、影院、休闲、健身等2层家居建材（20000）：家具、装璜质料、装饰质料、陶瓷洁具、五金等1层日用百货（20000）：打扮、鞋帽、纺织、百货、超市及功效店等方案2说明：适用于没有落差地块，凭据消费者的消费习惯，将日用生活类商品放入一层，家居建材放入二层及部分三层。日用生活筹划为10000，超市及功效店（肯德基、洗车行等）筹划为10000，家居建材筹划为20000，功效娱乐筹划为15000考虑到实际情况在一层增加了相关的功效店，同时将娱乐功效层的客房5000变为家居馆面积。具体品类结构筹划同方案1表格。商场全部为一层修建方案3：修建面积100000，可出租面积按60%盘算为60000功效娱乐（15000）：结合实际情况下风下水处室内公园、餐厅、影院、休闲、健身、超市（功效店）等景观通道日用百货（25000）：打扮、鞋帽、纺织、百货等家居建材（20000）：家具、装璜质料、装饰质料、陶瓷洁具、五金、灯具、家装等方案3说明：这种结构的利益：·一层商铺在我们前期出售时，单元