靖江市住宅专项维修资金管理办法.doc

靖江市住宅专项维修资金管理办法第一章总则第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备维修和正常使用，维护资金所有人的合法权益，根据江苏省物业管理条例住宅专项维修资金管理办法等法规规章，结合我市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于全市范围内的商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。本办法所称住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新及改造的资金。本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第三条 住宅共用部位和共用设施设备按照受益范围区分为单幢楼栋业主共同受益的部分，简称楼栋共用部位；以及物业区域全体业主共同受益的部分，简称小区共用部位。第四条 业主大会成立前，专项维修资金由市住建部门代管，并依法依规履行好专项维修资金代管职责。第五条 专项维修资金代管部门应当通过竞争的方式，择优选择商业银行作为开立专项维修资金的专户管理银行。第六条 专项维修资金管理实行弹性归集、钱随房走、专户存储、专款专用，严禁挪作他用。第七条 市住建部门具体负责专项维修资金管理的日常工作，会同市财政部门做好专项维修资金的指导和监督工作。各镇（街道、园区、办事处）按照属地管理的原则，配合做好辖区内维修项目的招投标和维修监管工作。第八条 专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的监督。代管部门3年内委托政府专项审计不得少于一次，并公布审计报告，接受社会监督。第二章交存第九条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存专项维修资金。第十条 江苏省物业管理条例（2013年5月1日）施行后受让土地的所建住宅物业配置电梯的（含商住项目），开发建设单位应当在竣工验收前按照建筑面积20元/平方米的标准，交存资金专项用于电梯、消防等设施设备更新和改造。配置电梯的单一产权独立式住宅不交存电梯、消防设施设备专项维修资金。第十一条 商品住宅或与之结构相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期专项维修资金。普通住宅、商业用房、单幢住宅业主按50元/平方米交存，带电梯的住宅、非住宅业主按90元/平方米交存。第十二条 开发建设单位在申请房屋预（销）售许可证时，按照以下标准缴纳专项维修资金：开发项目总建筑面积5万平方米以下（不含5万）的由开发单位在办理商品房预售许可证时全额代缴专项维修资金；开发项目总建筑面积5万平方米及以上的由开发单位在办理商品房预售许可证时缴纳总费用的30，在办理商品房销售许可证时缴纳总费用的70。第十三条 市住建部门应当根据本地区住宅建筑安装工程造价的变化情况，适时调整公布专项维修资金的交存标准。第十四条 未依法交存首期专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。第十五条 业主交存的专项维修资金属于业主共有，从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第十六条 未交专项维修资金或专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，补交或续交专项维修资金；专项维修基金缴纳数额和维修方案及标准由业主大会按照社区（村）委、物业企业、业委会“三位一体”工作机制来确定。鼓励提倡业主采用银行卡代扣或随水、电、气、物业费一并缴纳的方式续交专项维修资金。第十七条 业主委员会可以向专项维修资金代管部门提出申请，将不低于专项维修资金80%的款项转存为一年以上的定期存款，专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的专项维修资金分户账。第十八条 专项维修资金代管部门应根据本地专项维修资金总额及使用计划等因素制定合理的保值增值方案，在确保专项维修资金安全的前提下，努力实现专项维修资金保值增值。第三章使用第十九条 专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金的使用应当享受国家的免税政策。第二十条 专项维修资金使用应当遵循方便快捷、受益人和负担人相一致，以及风险分担、业主互助的原则。（一）可以经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主一次性表决同意，由业主委员会在任期内执行。（二）可以区分所有，按照维修涉及利害关系的物业管理区域或栋或单元为单位，经维修利害关系范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意，决定专项维修资金使用。第二十一条 对发生危及房屋安全情形需应急维修、更新和改造动用专项维修资金的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居（村）民委员会或相关业主提出申请，经代管部门或属地政府组织相关专业人员现场确认，及时维修。第二十二条 代管部门应当按照科学合理、规范高效、公开透明的原则，制定应急维修工作流程，并建立健全质量监督、招标投标、预决算和审计制度，加强监管。第二十三条 应急单项维修费用在5000元以上的，应当经过审计并向业主公示；应急单项维修费用不足5000元的，可以经利害关系业主、业主委员会或物业管理委员会同意，委托代管部门采取审核结算并公示。应急维修费用审核结算当事人合同另有约定的，从其约定。第二十四条 专项维修资金使用从维修涉及范围内共有或者共用关系的业主交存的分户账中按照专有面积分摊列支。其中涉及已售公有住房的，从公有住房专项维修资金中列支；未售出的空置商品房，由开发建设单位按空置房屋专有面积分摊。第二十五条 发生危及安全或严重影响业主居住生活等紧急情况，有下列情形之一需立即进行维修、更新和改造的，物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居（村）民委员会或相关业主提出应急方案，可以组织应急维修：（一）屋面防水损坏或外墙老化造成渗漏的；（二）电梯、消防设施故障危及人身安全的；（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；（六）危及安全的其他情形。第二十六条 一般维修使用专项维修资金的，按以下程序办理：（一）物业服务企业，或相关业主、业主委员会、居委会、街道办事处，向专项维修资金管理单位提出使用申请；（二）专项维修资金管理单位根据该小区的资金状况及维修需要进行专业指导，并确定是否列入维修计划，对确定进行维修的项目，需保存维修前图片、申请报告等相关资料；（三）单项维修预算达到规定额度的，需书面或公示征求业主意见，一是书面征求意见需达到相关范围内2/3业主同意；二是公示征求意见需相关范围内1/3业主未书面反对，公示方式为小区公示或网上公示，征求意见的具体方式由专项维修资金管理单位指导确定；（四）组织维修；（五）造价审核；（六）划拨资金。第二十七条 专项维修资金管理单位应当建立维修定额制度，控制维修成本。专项维修资金的使用，应当进行造价审核，现场进行维修监理，相关费用从专项维修资金增值收益中列支。第二十八条 下列费用不得从专项维修资金中列支：（一）依法应当由开发建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备质保期内的维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。第二十九条 专项维修资金按物业区域实行资金统筹，维修使用区分小区共用、楼栋共用、单元共用分别记账到小区、楼栋、单元，对房屋渗漏的维修使用记账到户室。第四章 监督管理第三十条 在保证专项维修资金正常使用的前提下，专项维修资金管理单位可以按照国家有关规定将专项维修资金用于定期存款或购买一级市场新发行的国债，并持有到期。禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。第三十一条 代管部门应当将专项维修资金管理情况向业主公开，业主有权查询本人分户账的专项维修资金结存情况。未成立业主大会的，代管部门应当定期将物业管理区域内业主交存的专项维修资金情况在物业管理区域公开。业主大会或物业管理委员会成立时，代管部门应当将物业管理区域内交存的专项维修资金情况告知业主委员会或物业管理委员会，并在物业管理区域内或网上公开。第三十二条 代管部门应当加快信息化建设，建立健全涵盖交存、使用、查询等内容的维修资金监管系统，实现信息互通，公开透明，提高管理效率，接受监督。系统维护费用可以从专项维修资金增值收益中列支。第三十三条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。专项维修资金票据的管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。第五章附则第三十四条 拆迁安置住宅、政策性商品住宅、无物管老旧小区专项维修资金的管理参照本办法执行。各镇（街道、园区、办事处）要抓紧推进业主委员会的组建，力争业主委员会全覆盖，并催促各业主缴纳专项维修基金。第三十五条 本办法自2017年7月1日起施行，原靖江市住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法（靖政办发200475号）同时废止。抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市人武部，市法院、检察院，市各群众团体。靖江市人民政府办公室 2017年7月1日印发- 9 -