第四章-建设工程用地与房屋征收法律制度ppt课件.ppt

第四章第四章 建筑工程用地与房屋建筑工程用地与房屋拆迁法律制度拆迁法律制度一、我国的土地制度一、我国的土地制度我国实行土地公有制，即国家所有和集体所有。我国实行土地公有制，即国家所有和集体所有。第一节第一节 土地管理概述土地管理概述二、土地管理法二、土地管理法 调整土地的开发、利用、保护、整治、土调整土地的开发、利用、保护、整治、土地归属的确定以及土地管理过程中说发生的各地归属的确定以及土地管理过程中说发生的各种社会关系的法律规范的总称。种社会关系的法律规范的总称。（一）土地管理法的概念（一）土地管理法的概念中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法相关配套的法规、规章相关配套的法规、规章狭义狭义广义广义（二）（二）土地管理法土地管理法的内容的内容土地管理法土地管理法共八章，共八章，86条条第一章第一章 总则。总则。第二章第二章 土地的所有权和使用权。土地的所有权和使用权。第三章第三章 土地利用总体规划。土地利用总体规划。第四章第四章 耕地保护。耕地保护。07年：年：“十一五十一五”规划要求规划要求耕地数量耕地数量必须保持在必须保持在18亿亩的亿亩的水平水平,而目前的而目前的耕地耕地保有量是保有量是18.31亿亩。人均占有量是世界亿亩。人均占有量是世界平均的平均的1/3。第五章第五章 建设用地。建设用地。第六章第六章 监督检查。监督检查。第七章第七章 法律责任。法律责任。第八章第八章 附则。附则。（三）土地管理法的立法宗旨（三）土地管理法的立法宗旨1）加强对土地的管理）加强对土地的管理建设用地大量增加，耕地面积锐减建设用地大量增加，耕地面积锐减违法用地情况严重，难以有效查处违法用地情况严重，难以有效查处原来的分级限额审批制度建设用地，总量难以控制原来的分级限额审批制度建设用地，总量难以控制管理措施和制约手段不够完善管理措施和制约手段不够完善对国有土地管理规定不够明确对国有土地管理规定不够明确大量国有土地流失大量国有土地流失2）维护我国土地的社会主义公有制）维护我国土地的社会主义公有制 国家立法对土地的所有权和使用权分离，实行国有土地使用国家立法对土地的所有权和使用权分离，实行国有土地使用权出让转让制度，明确了土地所有者和使用者之间的租赁关系，权出让转让制度，明确了土地所有者和使用者之间的租赁关系，使土地所有者的所有权在经济上的表现通过收取土地出让金、土使土地所有者的所有权在经济上的表现通过收取土地出让金、土地使用费得到实现。地使用费得到实现。3）保护开发土地资源、合理利用土地，切实保护耕地）保护开发土地资源、合理利用土地，切实保护耕地4）促进社会经济的可持续发展）促进社会经济的可持续发展第二节第二节 土地所有权和使用权制度土地所有权和使用权制度一、土地所有权一、土地所有权（一）土地所有权的概念（一）土地所有权的概念土地所有者依法占有、使用、处分土地，从土地上取得收土地所有者依法占有、使用、处分土地，从土地上取得收益，并排除他人干涉的权利。益，并排除他人干涉的权利。我国我国宪法宪法明文规定（第明文规定（第10条），土地只能属于国家和条），土地只能属于国家和集体所有。集体所有。土地管理法土地管理法：中华人民共和国实行土地的社会主义公：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区的土有制，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，属于农民集体所有。宅基地和自留地，属于农民集体所有。 （二）土地所有权的法律特征（二）土地所有权的法律特征 土地所有权是一种土地所有权是一种物权物权。物权是指支配一定的物并享。物权是指支配一定的物并享受其利益的排他性财产权。与其他物权相比，我国的土地受其利益的排他性财产权。与其他物权相比，我国的土地所有权有如下特征：所有权有如下特征：1.土地所有权是自物权，具有自权性土地所有权是自物权，具有自权性2.土地所有权是一种绝对权与独占权，具有绝对性和独占性土地所有权是一种绝对权与独占权，具有绝对性和独占性3.土地所有权是完全物权，具有完全性土地所有权是完全物权，具有完全性4.土地所有权主体的特定性土地所有权主体的特定性（三）土地所有权的内容（三）土地所有权的内容1.占有权占有权2.使用权使用权3.收益权收益权4.处分权处分权指权利主体依法对土地进行实际控制的权利。指权利主体依法对土地进行实际控制的权利。所有权人行使所有权人行使转移给非所有人行使转移给非所有人行使指按照土地的性能和用途加以利用，从而实现土地所有权益的指按照土地的性能和用途加以利用，从而实现土地所有权益的权利。权利。是基于对土地的权利而取得经济收入或孽息的权利是基于对土地的权利而取得经济收入或孽息的权利使用权并不能包括收益权使用权并不能包括收益权是是土地所有者土地所有者依法对土地进行处置的权利依法对土地进行处置的权利（四）土地所有权的种类（四）土地所有权的种类1）国家土地所有权）国家土地所有权客体：国有土地（客体：国有土地（P63）主体：主体：土地行政主管部门土地行政主管部门2）集体集体土地所有权土地所有权主体：农村集体经济组织主体：农村集体经济组织客体：集体所有的土地（客体：集体所有的土地（P63）乡乡镇镇农农民民集集体体经经济济组组织织村村农农民民集集体体经经济济组组织织村村内内部部分分农农民民集集体体经经济济组组织织（五）土地所有权的限制（五）土地所有权的限制在行使土地所有权时受到限制：不仅仅考虑土地所有人的在行使土地所有权时受到限制：不仅仅考虑土地所有人的利益和需要，同时也考虑国家需要、社会整体利益利益和需要，同时也考虑国家需要、社会整体利益土地所有权人享受的土地权利有一定范围规定，超过一定土地所有权人享受的土地权利有一定范围规定，超过一定范围受到限制：例如矿藏归国家所有、江河湖泊属于国家，范围受到限制：例如矿藏归国家所有、江河湖泊属于国家，国家实行取水许可证制度等国家实行取水许可证制度等。（六）土地所有权的保护（六）土地所有权的保护非法占有，国家追索非法占有，国家追索所有权有争议的，推定为国家所有所有权有争议的，推定为国家所有无诉讼实效无诉讼实效国家土地所有权集体土地所有权只能以一般诉只能以一般诉讼主体请求法讼主体请求法院依法保护院依法保护二、土地使用权二、土地使用权(一一) 土地使用权的概念土地使用权的概念土地使用者对其所使用的土地，依法享有实际利用和取得收土地使用者对其所使用的土地，依法享有实际利用和取得收益的权利。益的权利。(二二) 土地使用权的法律特征土地使用权的法律特征1.他物权，具有派生性他物权，具有派生性 在他人所有的物上设定或享有的权利，源于罗马法。是指权利人根据法律规在他人所有的物上设定或享有的权利，源于罗马法。是指权利人根据法律规定或合同的约定，对他人之物享有的进行有限支配的物权，如承包经营权。定或合同的约定，对他人之物享有的进行有限支配的物权，如承包经营权。 按罗马法理论，自物权即所有权以外的一切物权均可纳入他物权范畴，此类按罗马法理论，自物权即所有权以外的一切物权均可纳入他物权范畴，此类权利以他人的所有权为前提而存在。通常仅体现为物权某项权能或一部分，实质权利以他人的所有权为前提而存在。通常仅体现为物权某项权能或一部分，实质上是对所有权的限制，罗马法上的他物权，一般包括地役权，永佃权，地上权，上是对所有权的限制，罗马法上的他物权，一般包括地役权，永佃权，地上权，和质权四种，近代民法承袭了罗马法的他物权概念及理论，但在其具体表现形式和质权四种，近代民法承袭了罗马法的他物权概念及理论，但在其具体表现形式上则有越来越丰富的发展，学理上往往他物权成为上则有越来越丰富的发展，学理上往往他物权成为“不完全物权不完全物权”或或“限制物权限制物权”并将其具体划分用益物权和担保物权。并将其具体划分用益物权和担保物权。 2.独立性独立性土地使用权有独立性，不从属于土地所有权。土地使用权有独立性，不从属于土地所有权。3.内容的完整性（占有、使用、收益、处分）内容的完整性（占有、使用、收益、处分）占占有有使用权人对土地实行控制的权利，是产生使用权的前提和基础使用权人对土地实行控制的权利，是产生使用权的前提和基础。使使用用使用权人对土地的利用和运用的权利，必须依照法律和合同的使用权人对土地的利用和运用的权利，必须依照法律和合同的规定进行，不得改变土地的用途，也不得危害他人的合法权益规定进行，不得改变土地的用途，也不得危害他人的合法权益收收益益使用权人基于使用土地而取得经济上的收入使用权人基于使用土地而取得经济上的收入处处分分使用权人依照法律和合同的规定转让、出租、抵押土地的使用使用权人依照法律和合同的规定转让、出租、抵押土地的使用权，但是使用者没有对土地的最终处分权权，但是使用者没有对土地的最终处分权4.4.广泛性广泛性土地所有权的主体土地所有权的主体国家和农村集体经济组织国家和农村集体经济组织土地使用权的主体土地使用权的主体法人、非法人组织、公民个法人、非法人组织、公民个 人及外国的组织和个人人及外国的组织和个人5.5.流通性流通性 土地所有权不得买卖和非法转让，土地使用权土地所有权不得买卖和非法转让，土地使用权则可以依法转让、出租和抵押。则可以依法转让、出租和抵押。6.6.客体的局限性客体的局限性 土地作为客体，其使用权仅限于地上，地下的土地作为客体，其使用权仅限于地上，地下的矿藏、埋葬物、地下水等，使用权人并不享有权利。矿藏、埋葬物、地下水等，使用权人并不享有权利。（三）土地使用权的种类（三）土地使用权的种类国有土地国有土地使用权使用权全民所有制单位的国有土地使用权全民所有制单位的国有土地使用权集体所有制单位的国有土地使用权集体所有制单位的国有土地使用权中外合资中外合作外商独资企业中外合资中外合作外商独资企业公民个人的国有土地使用权公民个人的国有土地使用权其他公司（有限责任公司、股份有限责任）其他公司（有限责任公司、股份有限责任）集体土地集体土地使用权使用权农村宅基地使用权农村宅基地使用权自留地自流山的使用权自留地自流山的使用权土地承包经营权土地承包经营权乡镇企业用地使用权乡镇企业用地使用权其他其他 农村村民的自留地、自留山是指农村集体经济组织分配给农民农村村民的自留地、自留山是指农村集体经济组织分配给农民个人使用的少量的土地和山坡地或山岭地。自留地、自留山长期归个人使用的少量的土地和山坡地或山岭地。自留地、自留山长期归农民使用，种植物归农民个人所有，作为农民个人生活和收入的补农民使用，种植物归农民个人所有，作为农民个人生活和收入的补充来源。在巩固和发展集体经济的同时，应当鼓励和扶持农民耕种充来源。在巩固和发展集体经济的同时，应当鼓励和扶持农民耕种自留地、自留山，增加个人收入，活跃农村经济。按照法律规定，自留地、自留山，增加个人收入，活跃农村经济。按照法律规定，自留地、自留山不准买卖、出租和转作宅基地。自留地和自留山属自留地、自留山不准买卖、出租和转作宅基地。自留地和自留山属于农民集体所有，农民个人只有使用权。于农民集体所有，农民个人只有使用权。土地管理法土地管理法第八条规第八条规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属定农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（四）土地使用权的设立（四）土地使用权的设立1）概念概念：指依照法定条件和程序，在特定的国有土地或集：指依照法定条件和程序，在特定的国有土地或集体土地上，第一次设立（或取得）土地使用权的法律行为。体土地上，第一次设立（或取得）土地使用权的法律行为。2）设立形式：）设立形式：行政划拨行政划拨出让合同出让合同经国家批准使用，再以合同方式设立经国家批准使用，再以合同方式设立以批准农业开发土地分方式设立以批准农业开发土地分方式设立以集体土地所有人同意、政府批准的方式设立以集体土地所有人同意、政府批准的方式设立以订立承包经营合同的方式设立以订立承包经营合同的方式设立以承认的方式设立以承认的方式设立（五）土地使用权的变更（五）土地使用权的变更（1）转让）转让 以出让方式设立的土地使用权可以依法转让，转以出让方式设立的土地使用权可以依法转让，转让的方式包括让的方式包括出售出售、交换交换和和赠与赠与。（2）转移地上建筑物引起土地使用权的变更）转移地上建筑物引起土地使用权的变更（3）继承）继承 公民依法取得的土地使用权，在该公民死亡后，公民依法取得的土地使用权，在该公民死亡后，一般可以由其继承人继承。但承包经营的土地需重新一般可以由其继承人继承。但承包经营的土地需重新签订承包经营合同，才能确定给原承包人的继承人使签订承包经营合同，才能确定给原承包人的继承人使用。用。（4）转包）转包 农村村民通过承包方式取得的土地使用权，可以农村村民通过承包方式取得的土地使用权，可以以转包的方式变更经营主体。但是，转包必须征得发以转包的方式变更经营主体。但是，转包必须征得发包人的同意。包人的同意。（六）土地使用权的终止（六）土地使用权的终止1）概念）概念：指土地使用权人由于某种法律事实的出现而丧失：指土地使用权人由于某种法律事实的出现而丧失土地使用权，土地使用权重新回到土地所有人手中。土地使用权，土地使用权重新回到土地所有人手中。法律事实法律事实土地使用权期限届满土地使用权期限届满国家征收国家征收土地使用权的收回（土地使用权的收回（P67）因土地灭失而终止土地使用权因土地灭失而终止土地使用权如出让合同期满、承包合同期满如出让合同期满、承包合同期满因公共利益需要征收集体所有的土地，因公共利益需要征收集体所有的土地，依法给予补偿依法给予补偿地震、洪水等自然原因造成彻底改变地震、洪水等自然原因造成彻底改变或地貌失去或地貌失去。第三节第三节 工程建设用地与土地用途管制工程建设用地与土地用途管制根据根据土地管理法土地管理法第第4条，我国依土地的用途，将土地分为条，我国依土地的用途，将土地分为一、土地分类一、土地分类土地分类土地分类农用地农用地建设用地建设用地未利用地未利用地大农业，而不大农业，而不是限定在种植是限定在种植业的小农业业的小农业耕地耕地林地林地草地草地农田水利用地农田水利用地养殖水面养殖水面建造建筑物、建造建筑物、构筑物所用的构筑物所用的土地土地城乡住宅城乡住宅工矿工矿交通水利设施交通水利设施旅游用地旅游用地军事用地军事用地荒山荒山荒坡荒坡荒沟荒沟荒滩荒滩废弃废弃的矿的矿山用山用地地二、土地用途管制制度二、土地用途管制制度1、概念、概念：指国家为保证土地资源的合理利用和经济、社会指国家为保证土地资源的合理利用和经济、社会及环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地利及环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地利用区，确定土地使用条件，并要求土地所有者和使用者严格用区，确定土地使用条件，并要求土地所有者和使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。按照国家确定的用途利用土地的制度。2、我国土地用途管制制度的我国土地用途管制制度的内容内容：土地按用途科学、合土地按用途科学、合理的分类；土地登记明确土地使用权性质；编制土地利用理的分类；土地登记明确土地使用权性质；编制土地利用总体规划划分土地利用区和确定各区内土地使用的限制条总体规划划分土地利用区和确定各区内土地使用的限制条件；对土地用途的改变实行严格的审批；建立违反土地用件；对土地用途的改变实行严格的审批；建立违反土地用途管制的处罚制度。途管制的处罚制度。三、土地利用总体规划三、土地利用总体规划概念概念在一定的行政区域内，根据国家社会经济可持在一定的行政区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的前提和依据。地用途管制的前提和依据。五个层次五个层次全国全国省省地（市）地（市）县（市）县（市）乡（镇）乡（镇）分别由各级人分别由各级人民政府组织编民政府组织编制，由省级以制，由省级以上人民政府批上人民政府批准后实施准后实施宏观控制规划宏观控制规划实施性规划实施性规划土地利用总体规划的编制土地利用总体规划的编制1.依据依据土地管理法土地管理法第第10条：各级人民政府在编制土地利条：各级人民政府在编制土地利用总体规划时，用总体规划时，首先首先要依据国民经济和社会发展规划，要依据国民经济和社会发展规划，其次其次要根据国土整治和资源环境保护的要求，要根据国土整治和资源环境保护的要求，最后最后还还应考虑土地供给能力以及各项建设对土地的需求。应考虑土地供给能力以及各项建设对土地的需求。2.期限期限15年年3.特点特点长期性长期性可变性可变性土地的利用是同人口的增长、技术的进土地的利用是同人口的增长、技术的进步、工业化、城镇化和农业化等经济发步、工业化、城镇化和农业化等经济发展过程有规律地互相联系的。由于这些展过程有规律地互相联系的。由于这些经济过程的变化是长期的、渐进的经济过程的变化是长期的、渐进的由于影响土地利用的人口、技术进步、由于影响土地利用的人口、技术进步、经济发展等因素是不断变化的，不存在经济发展等因素是不断变化的，不存在一个永恒的、理想的土地利用模式，不一个永恒的、理想的土地利用模式，不确定因素，定期监测，定期修订。确定因素，定期监测，定期修订。4.编制原则编制原则土地管理法土地管理法19条条1）严格控制非农业建设占用农用地；）严格控制非农业建设占用农用地；2）提高土地利用率）提高土地利用率3）统筹安排各类、各区域用地）统筹安排各类、各区域用地4）保护和改善生态环境，保障土地的持续利用）保护和改善生态环境，保障土地的持续利用5）占用耕地和开发复垦耕地相平衡。）占用耕地和开发复垦耕地相平衡。土地利用总体规划的审批和土地利用总体规划的审批和修改修改总总体体规规划划施施行行分分级级审审批批制制度度省、自治区、直辖市省、自治区、直辖市国务院国务院省、自治区人民政府所省、自治区人民政府所在地的市在地的市人口在人口在100万以上的城市万以上的城市国务院指定的城市国务院指定的城市省、自治区省、自治区人民政府人民政府同意同意其他其他省、自治区、直辖市省、自治区、直辖市人民政府人民政府逐级逐级上报上报乡（镇）乡（镇）设区的市、自治州设区的市、自治州人民政府人民政府省人民政省人民政府授权府授权经原批准机关批准经原批准机关批准四、农用地转用审批制度四、农用地转用审批制度 农用地转为建设用地，原则上采取国务院和省、农用地转为建设用地，原则上采取国务院和省、自治区、直辖市人民政府两级审批。即国务院批准的自治区、直辖市人民政府两级审批。即国务院批准的建设项目、省级人民政府批准的道路、管线工程和大建设项目、省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，涉及农用地转为建设用地的，型基础设施建设项目，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准；其他建设项目，涉及农用地转为建设由国务院批准；其他建设项目，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 具体情况，为简便处理，可以报市、县人民政府，具体情况，为简便处理，可以报市、县人民政府，不再单独报经省级以上人民政府批准。不再单独报经省级以上人民政府批准。五、土地征收制度五、土地征收制度（一）土地征收的概念和特征（一）土地征收的概念和特征概念：土地征收是国家或政府为了公共利益的需要而强制的概念：土地征收是国家或政府为了公共利益的需要而强制的将属于集体所有的土地收归国有并给与公平补偿的行为将属于集体所有的土地收归国有并给与公平补偿的行为特特征征1）土地征收权由代表国家的政府享有）土地征收权由代表国家的政府享有2）土地征收权的行使不需要征得土地所有人的同意）土地征收权的行使不需要征得土地所有人的同意3）土地征收权只能为公共利益的需要而行使）土地征收权只能为公共利益的需要而行使4）征收土地必须给予原所有人以公平补偿）征收土地必须给予原所有人以公平补偿（二）土地征收的审批（二）土地征收的审批 国务院审批国务院审批下列土地：下列土地：1）基本农田）基本农田 2）基本农田以外的耕）基本农田以外的耕地超过地超过35公顷的公顷的 3）其他土地超过）其他土地超过70公顷的。公顷的。征收上述土地以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批征收上述土地以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。准并报国务院备案。国务院批准农用地国务院批准农用地转用的，同时办理转用的，同时办理征地审批手续征地审批手续省级人民政府在其征省级人民政府在其征地批准权限内批准农地批准权限内批准农用地转用的，同时办用地转用的，同时办理征地审批手续理征地审批手续不再另行办理征地审批不再另行办理征地审批超过其征地批准权超过其征地批准权限的限的报请国务院审批报请国务院审批（三）、土地征用的补偿及安置（三）、土地征用的补偿及安置1）土地补偿费）土地补偿费征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的年平均年产值的610倍；倍；征收其他土地的土地补偿费，由省、自治征收其他土地的土地补偿费，由省、自治区、直辖市参照规定；区、直辖市参照规定；大、中型水利、水电工程建设征收土地的大、中型水利、水电工程建设征收土地的补偿标准，由国务院制定补偿标准，由国务院制定2）地上附着物和青苗补偿费）地上附着物和青苗补偿费被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定；直辖市规定；征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。纳新菜地开发建设基金。3）安置补助费）安置补助费（1）征收耕地的安置补助费：按需要安置的农业人口计算，）征收耕地的安置补助费：按需要安置的农业人口计算，为该耕地被征收前为该耕地被征收前3年平均年产值的年平均年产值的4至至6倍；倍；（2）征收其他土地的安置补助费：由省、自治区、直辖市）征收其他土地的安置补助费：由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。参照征收耕地的安置补助费的标准规定。（3）支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置）支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费，但不提补偿费和安置补助费府批准，可以增加安置补助费，但不提补偿费和安置补助费的总和不得超过为该土地被征收前的总和不得超过为该土地被征收前3年平均年产值的年平均年产值的30倍。倍。4.劳动力安置劳动力安置P71六、工程建设用地的具体管理六、工程建设用地的具体管理工程建设用地的预审工程建设用地的预审工程建设用地的审批工程建设用地的审批工程建设用地的取得方式工程建设用地的取得方式工程建设用地的用途变更工程建设用地的用途变更工程建设临时用地工程建设临时用地可行性研究报告评审阶段，对项目可行性研究报告评审阶段，对项目用地进行预审，并提出意见用地进行预审，并提出意见出让：招标、拍卖（工业、商出让：招标、拍卖（工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅）业、旅游、娱乐和商品住宅）划拨：严格限制划拨：严格限制在性质上属于建设用地在性质上属于建设用地只能用于建设项目施工或地质勘察只能用于建设项目施工或地质勘察使用期限不超过使用期限不超过2年年不得修建永久性建筑物不得修建永久性建筑物第四节第四节 土地使用权的出让与划拨土地使用权的出让与划拨一、土地使用权的出让一、土地使用权的出让(一一)土地使用权出让的含义土地使用权出让的含义中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 土地使用权出让指国家将土地使用权出让指国家将国有土地使用权国有土地使用权在一定年限内出在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。的行为。(二二)土地使用权出让的法律特征土地使用权出让的法律特征1）法律关系双方当事人法定：一方是国家，另一方是）法律关系双方当事人法定：一方是国家，另一方是境内外的公司、其他组织和个人。境内外的公司、其他组织和个人。出让方出让方受让方受让方各级人民政各级人民政府及其所属府及其所属的土地行政的土地行政主管部门主管部门成片土地成片土地中国注册的各类投资开发企业中国注册的各类投资开发企业2）标的只能是国有土地）标的只能是国有土地集体所有的土地集体所有的土地依法征收依法征收国有土地国有土地出出让让3）出让是有期限的）出让是有期限的最高出让年限最高出让年限实际出让年限实际出让年限法律限定法律限定合同约定合同约定城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例居住用地：居住用地：70年年工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地：工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年年商业、旅游、娱乐用地：商业、旅游、娱乐用地：40年年综合或其他用地：综合或其他用地：50年年加油站、加气站用地：加油站、加气站用地：20年年4）出让是有偿的）出让是有偿的出让金出让金实质实质土地所有者凭借所有权取得的经济利益土地所有者凭借所有权取得的经济利益构成构成地租、开发成本、征地拆迁补偿安置费地租、开发成本、征地拆迁补偿安置费5）权利的效力不及于地下之物）权利的效力不及于地下之物地下的资源、埋藏物和市政公共设施地下的资源、埋藏物和市政公共设施（三）土地使用权出让的方式与程序（三）土地使用权出让的方式与程序协议协议招标招标拍卖拍卖1）协议方式及其程序）协议方式及其程序 双方当事人在议定合同条款，特别是确定土地出让金双方当事人在议定合同条款，特别是确定土地出让金方面，具有较大的灵活性。方面，具有较大的灵活性。申请申请协商协商签约签约办理土地办理土地使用证书使用证书有意受让方有意受让方土地管理部门土地管理部门提出申请提出申请受理受理地块资料地块资料地块的用途、使用期限、地价及付款方式地块的用途、使用期限、地价及付款方式政府主管领导审查批准，签订土地使用权出让合同政府主管领导审查批准，签订土地使用权出让合同缴付出让金后领证缴付出让金后领证2）招标方式及其程序）招标方式及其程序 引入竞争机制，体现了商品交换原则。引入竞争机制，体现了商品交换原则。招标招标投标投标开标、评标、中标开标、评标、中标签约、办理土地使签约、办理土地使用证书用证书有意受让方有意受让方招标人招标人提出申请提出申请资格资格审查审查招标文件招标文件成为投标人成为投标人中标通知书发出之日起三十日内签合同中标通知书发出之日起三十日内签合同缴付出让金后领证缴付出让金后领证招标公告招标公告公开公开邀请邀请送达投标地点送达投标地点编制投标文件编制投标文件投标价投标价投标规划设计方案和投标人的资信投标规划设计方案和投标人的资信3）拍卖方式及其程序）拍卖方式及其程序价高者得。价高者得。公告公告参加参加主持拍卖主持拍卖签约、办理土地使签约、办理土地使用证书用证书拍卖前领取牌子，代领的要有授权委托书拍卖前领取牌子，代领的要有授权委托书当场签合同，缴付履约保证金当场签合同，缴付履约保证金缴付出让金后领证缴付出让金后领证拍卖地块的用地要点资料；拍卖的时间、地点；拍卖拍卖地块的用地要点资料；拍卖的时间、地点；拍卖的规则、叫价起点；拍卖保证金的金额和支付方式的规则、叫价起点；拍卖保证金的金额和支付方式介绍土地基本情况，叫价起点以上叫价介绍土地基本情况，叫价起点以上叫价竞争，增长额度随过程改变竞争，增长额度随过程改变（四）土地使用权出让合同（四）土地使用权出让合同1）概念）概念出让人出让人受让人受让人土地使用权出让土地使用权出让以及如何使用以及如何使用内容内容协议协议2）形式）形式 应当签订书面合同、采用标准样式合同；在法律允许应当签订书面合同、采用标准样式合同；在法律允许范围内可以附加相关条款或协议范围内可以附加相关条款或协议3）种类）种类宗地出让合同宗地出让合同成片开发土地成片开发土地出让合同出让合同具体项目用地具体项目用地综合性用地综合性用地4）内容）内容当事人，标的，出让金，出让期限，使用条件，定金，当事人，标的，出让金，出让期限，使用条件，定金，违约责任，土地使用权转让、出租、抵押的条件，合同违约责任，土地使用权转让、出租、抵押的条件，合同争议的解决，合同有效文本、签约时间和地点等争议的解决，合同有效文本、签约时间和地点等。二、土地使用权的划拨二、土地使用权的划拨1、概念、概念：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。交付给土地使用者使用的行为。2、形式、形式：有偿划拨、无偿划拨。：有偿划拨、无偿划拨。3、特征、特征标的只能是国有土地标的只能是国有土地行政划拨手段行政划拨手段土地所有权与使用权分离的一种方式土地所有权与使用权分离的一种方式土地使用权无使用期限的限制土地使用权无使用期限的限制只需缴纳较小费用或无偿取得只需缴纳较小费用或无偿取得具有社会公益性具有社会公益性4、适用范围、适用范围 国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、城市公益国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、城市公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通水利等项目用地、其他事业用地、国家重点扶持的能源、交通水利等项目用地、其他5、程序、程序申请申请建设用地单位建设用地单位划拨土地所划拨土地所在地的县级在地的县级以上人民政以上人民政府土地行政府土地行政主管部门主管部门提出申请提出申请设计任务书或初步设计、年设计任务书或初步设计、年度基本建设计划等有关文件度基本建设计划等有关文件审核审核报县级以上人民政府批准报县级以上人民政府批准批准批准发建设用地批准书发建设用地批准书土地所在地的县土地所在地的县级以上人民政府级以上人民政府到实地划拨到实地划拨建设用地建设用地登记登记第五节第五节 土地使用权的转让、出租与抵押土地使用权的转让、出租与抵押一、土地使用权的转让一、土地使用权的转让1.概念概念：指土地使用权通过买卖、交换、赠与、继承或者其他：指土地使用权通过买卖、交换、赠与、继承或者其他合法方式依法将土地使用权转移给他人的行为。合法方式依法将土地使用权转移给他人的行为。原土地使用权人原土地使用权人新土地使用权人新土地使用权人转让人转让人受让人受让人一级市场一级市场二级市场二级市场2.转让基本原则转让基本原则1）出让方地位不变原则：国家总是出让方。）出让方地位不变原则：国家总是出让方。2）权利、义务一体转移原则：认地不认人。）权利、义务一体转移原则：认地不认人。3）土地使用权与地上建筑物所有权主体同一性原则。）土地使用权与地上建筑物所有权主体同一性原则。4）保护财产的价值和经济效益的原则。）保护财产的价值和经济效益的原则。3、土地使用权转让的条件、土地使用权转让的条件1）禁止转让的土地使用权：）禁止转让的土地使用权：P782）出让出让土地使用权转让的条件土地使用权转让的条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房建工程的，完按照出让合同约定进行投资开发，属于房建工程的，完成投资总额的成投资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。用地或者其他建设用地条件。2）划拨土地使用权转让的条件）划拨土地使用权转让的条件报有批准权的人民政府审批；报有批准权的人民政府审批；办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；或者不办理土地使用权出让手续，但将转让所获收益上缴或者不办理土地使用权出让手续，但将转让所获收益上缴国家或者作其他处理的国家或者作其他处理的。4、土地使用权转让程序、土地使用权转让程序洽谈、签约洽谈、签约审查审查缴纳税费缴纳税费过户登记过户登记二、土地使用权的出租二、土地使用权的出租1、概念、概念：土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物和：土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物和其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、土地使用权出租的、土地使用权出租的程序程序：双发达成协议，签订租赁合同，到土：双发达成协议，签订租赁合同，到土地行政主管部门进行登记。地行政主管部门进行登记。3、土地使用权出租的、土地使用权出租的条件条件：城市房地产管理法城市房地产管理法 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。的，土地使用权不得出租。4、土地使用权出租程序、土地使用权出租程序达成协议达成协议签合同签合同登记登记土地行政主管部门土地行政主管部门三、土地使用权的抵押三、土地使用权的抵押1、概念、概念：指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，：指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当使用权人到期不履行债务或者宣告破产时，抵押权人有从处当使用权人到期不履行债务或者宣告破产时，抵押权人有从处分抵押的财产中优先受偿的权利。分抵押的财产中优先受偿的权利。抵押权抵押权从属性：随主债权的消灭而消灭从属性：随主债权的消灭而消灭标的物主要是不动产标的物主要是不动产不转移标的物的占有不转移标的物的占有优先受偿权优先受偿权土地使用权抵押土地使用权抵押VS土地抵押土地抵押土地使用权抵押是使用人将自己享有的某块土地使用权作为债的担土地使用权抵押是使用人将自己享有的某块土地使用权作为债的担保物，当使用权人不能按期履行债务时，就丧失了土地使用权，而保物，当使用权人不能按期履行债务时，就丧失了土地使用权，而由抵押权人享有该块土地的使用权或处分该块土地的使用权以获得由抵押权人享有该块土地的使用权或处分该块土地的使用权以获得价款。国家仍是土地的所有权人。价款。国家仍是土地的所有权人。土地使用权抵押的条土地使用权抵押的条件件（1）可作为抵押财产的原则）可作为抵押财产的原则（2）可抵押的土地使用权）可抵押的土地使用权（3）禁止抵押的土地使用权）禁止抵押的土地使用权可以进入市场交易的财产可以进入市场交易的财产权属明晰的财产权属明晰的财产符合社会公共利益符合社会公共利益依法有权处分的依法有权处分的依法承包并经发包方同意依法承包并经发包方同意乡（镇）、村企业的乡（镇）、村企业的耕地、宅基耕地、宅基地、自留地、地、自留地、自留山自留山权属有争议权属有争议未经其他共未经其他共有人同意有人同意被依法查封被依法查封或以其他形或以其他形式限制房地式限制房地产权利产权利土地使用权抵押合同土地使用权抵押合同概念概念土地使用权抵押合同是抵押合同的一种，是抵押土地使用权抵押合同是抵押合同的一种，是抵押人与抵押权人为保证债务的清偿、债权的履行而人与抵押权人为保证债务的清偿、债权的履行而签订的协议签订的协议特征特征1.是一种不能独立存在的从合同，它是依据担保是一种不能独立存在的从合同，它是依据担保主合同而设立的从合同，它的存在与撤销以主合主合同而设立的从合同，它的存在与撤销以主合同的存在和撤销为转移同的存在和撤销为转移2.目的是担保债务履行，而不是以取得土地使用目的是担保债务履行，而不是以取得土地使用权为目的权为目的3.主体特殊性主体特殊性4.要式合同要式合同内容内容土地使用权占有的归属土地使用权占有的归属抵押物的名称、范围、数量、状况、所在地、使抵押物的名称、范围、数量、状况