黑龙江省物业管理条例.docx

黑龙江省物业管理条例（征求意见稿）第一章 总 则第一条立法目的和依据 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据中华人民共和国物权法物业管理条例等有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条适用范围 本省行政区域内的物业管理以及相关监督管理活动，适用本条例。第三条工作机制 物业管理活动应当坚持党的领导、政府主导、业主自治、多方参与、专业服务、行业自律的工作格局；应当将物业管理纳入社区治理体系，建立健全社区党建引领，居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理机制。第四条市场机制 业主、物业服务企业等相关主体应当共同遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务依法付费的物业服务市场秩序，构建共商、共治、共享的物业服务市场环境。第五条政府和部门职责 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划，建立健全物业管理联席会议制度，协调解决物业管理活动中的重大问题。县级以上物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，按照职责分工，履行下列职责：（一）制定物业管理相关政策并组织实施；（二）贯彻、执行物业管理法律、法规和相关规定；（三）指导、监督住宅专项维修资金（以下简称“专项维修资金”）交存、管理和使用；（四）组织物业管理相关人员业务培训；（五）建立完善物业管理电子信息平台；（六）指导、考核街道办事处或者乡镇人民政府物业管理相关工作；（七）法律、法规规定的其他职责。县级以上人民政府其他有关行政主管部门，按照各自职责，负责物业管理区域内相关监督管理工作。第六条街道办事处或者乡镇人民政府职责 街道办事处或者乡镇人民政府应当统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动，履行下列职责：（一）组织、协调、指导业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建；（二）指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责，撤销其作出的违反法律、法规的决定； （三）测评业主委员会年度工作；（四）参加物业承接查验，指导、监督物业服务项目移交和接管；（五）指导、监督物业服务企业依法履行义务，配合采集物业服务信用信息；（六）调处物业管理纠纷。居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。第七条行业自律物业管理行业协会应当加强行业自律管理，制定并组织实施自律性规范，规范从业行为，调解行业纠纷，促进物业服务企业依法经营和诚信服务。第八条突发事件物业管理落实 突发事件应对期间，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业服务企业落实市人民政府依法采取的各项应急措施，并由市人民政府给予必要的物资和资金支持。物业服务企业应当服从政府统一指挥，积极配合居（村）民委员会开展相应级别的应对工作。第二章 物业管理区域以及相关配置第九条物业管理区域划分原则 物业管理区域的划分，应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，以建设用地宗地确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线、有利于实施物业管理等因素。物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能独立分割的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。第十条物业管理区域划分备案 建设单位应当在商品房预售或者现售前，向所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域，并将备案的物业管理区域在房屋买卖合同中明示，在商品房销售现场公示。经备案的物业管理区域，由县级物业行政主管部门及时告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未向物业行政主管部门备案的，由物业服务企业或者业主委员会、物业管理委员会向物业所在地县级物业行政主管部门备案。已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地县级物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府，结合物业管理实际，在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。第十一条配套建筑与设施设备 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理不动产登记手续，不得擅自改变用途。第十二条物业服务用房功能、位置相关要求 物业服务用房应当位于地面以上并能够独立使用，具备供水、供热、供电、通信、有线电视以及通风、采光等使用功能和独立通道，具有合格的水、电、热等计量装置。所在楼层不得高于二层，但配置电梯和单独建设的除外。国土空间规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业服务用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积建设物业服务用房。未经业主大会同意，不得改变物业服务用房的用途。第十三条物业服务用房的面积标准建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：（一）房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不低于建筑面积一百平方米的标准配置；（二）房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不低于总建筑面积千分之二的标准配置；（三）房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不低于总建筑面积千分之一的标准配置。分期开发建设的，首期配置建筑面积不得低于一百平方米。 物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。业主委员会办公用房建筑面积不得低于二十平方米。第三章 业主、业主大会、业主委员会第十四条业主及其权利义务房屋的所有权人为业主。因人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理房屋所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。业主在物业管理中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定，不得以放弃权利为由不履行义务。第十五条首次业主大会会议的召开条件 符合下列条件之一的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请：（一）交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积百分之五十的；（二）交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的；（三）首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数百分之二十五的。分期开发建设的住宅项目，其首期交付使用房屋应当满足上述条件之一。建设单位应当按照有关要求提供相关材料，并承担召开首次业主大会会议所需费用。第十六条首次业主大会筹备组的组建 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当在六十日内指导组建首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表，建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会、辖区公安派出所等人员代表组成，组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组成员人数应当为九人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定，业主代表资格应当适用本条例第二十条有关业主委员会委员资格的规定。筹备组应当自组建之日起五日内，将成员名单及其与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。筹备组成员就筹备工作意见不一致的，按照少数服从多数原则表决决定，票数相等时，由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖居（村）民委员会公章。第十七条首次业主大会会议筹备组的职责 首次业主大会筹备组履行下列职责：（一）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，公示业主姓名和人数；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域显著位置公示。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。第十八条业主大会职责除法律、行政法规规定的职责外，业主大会还应当履行下列职责：（一）确定物业管理方式；（二）决定改变物业共用部位、共用设施设备的用途；（三）确定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配与使用；（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；（六）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会委员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准；（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（八）决定其他重大事项。业主大会决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十九条业主大会召开条件、投票权数确定和表决方式 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。一名委托代理人代理业主人数不得超过三人。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定，但不得违反相关法律、法规规定。提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。市、县物业行政主管部门可以建立业主决策信息平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用。第二十条业主委员会及委员 业主委员会由五至十五人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任。一个物业管理区域分期建设或者尚有部分物业未交付使用的，应当按照相应比例预留委员名额，待交付使用后陆续补充。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守有关法律、法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备履行职责的相应时间；（三）未被列为失信被执行人；（四）未欠交物业服务费和专项维修资金；（五）本人、配偶以及三代以内直系血亲未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职或者兼职；（六）未有本条例规定的物业使用和维护的禁止性行为。业主委员会委员实行差额选举的，未当选且得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补委员，并按照得票多少的顺序在业主委员会委员出现空缺时依次递补，具体选举办法由业主大会议事规则规定。候补委员人数不得超过业主委员会委员总数的百分之五十；候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。业主委员会应当自依法选举成立之日起五日内，在物业管理区域显著位置公示业主委员会委员、候补委员名单以及联系方式。第二十一条业主委员会职责业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告业主委员会年度履职情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与解聘的物业服务企业进行交接；（三）拟定物业共用部位、共有资金使用与管理办法；（四）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补交、续交；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督物业服务企业履行物业服务合同；（六）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；（七）制作和保管会议记录、共用部位的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；（八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业服务费、停车费情况；（九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（十）配合行政执法机关在物业管理区域内开展的执法工作；（十一）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；（十二）业主大会赋予的其他职责。第二十二条业主委员会办事机构业主委员会可以设立办事机构，聘请专职人员负责办理业主委员会日常事务和财务工作，协调解决业主投诉等工作。聘请的专职人员应当接受业主委员会领导、监督和管理，在业主委员会授权范围内开展工作。聘请专职人员的薪酬标准不得低于当地最低工资标准；按照合同约定，对聘请的专职人员减薪或者解聘的，应当经业主委员会半数以上委员同意。第二十三条业主组织的工作经费 除首次业主大会会议外，业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员的工作补贴以及聘用专职人员的薪酬，应当从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。不足部分由全体业主分摊，具体办法和标准由业主大会决定。业主委员会应当在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补贴的筹集、使用和管理情况，每年不少于两次，每次公示期不少于十日。公示期满后，业主可以在业主委员会办公场所随时查阅。第二十四条对业主委员会组织召开业主大会的监督 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召开；业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的，由街道办事处或者乡镇人民政府召集业主委员会委员重新推选业主委员会主任、副主任。第二十五条业主委员会的改选 在业主委员会履职的一个任期内，出现业主委员会委员经递补，人数仍不足总数二分之一等无法正常履行职责或者拒不履行职责的情况，以及对业主委员会工作年度测评连续两年不合格的，物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。第二十六条业主委员会委员禁止行为 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：（一）干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；（六）将业主共有财产借给他人，或者设定担保挪用、侵占业主共有财产；（七）与物业服务企业有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；（八）违规泄露业主信息；（九）侵害业主合法权益的其他行为。第二十七条业主委员会委员资格终止 业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格自情形发生之日起自然终止，由业主委员会提请业主大会确认：（一）任期届满的；（二）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的；（三）以书面形式向业主委员会提出辞职的；（四）因健康等原因无法履行职务且未提出辞职的。一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上或者不再符合本条例第二十条规定的业主委员会委员条件的，业主委员会应当提请业主大会终止其委员资格；业主大会未作处理决定的，街道办事处或者乡镇人民政府应当予以督促。业主委员会委员资格终止的，业主委员会应当在物业管理区域显著位置公示，并可以通过电子信息方式告知全体业主。业主委员会委员应当自资格终止之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。第二十八条物业管理委员会有下列情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府负责组建物业管理委员会：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；（四）需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、组织后仍不能选举产生业主委员会的。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主大会成立、且选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并在与业主委员会办理移交手续后解散。第二十九条物业管理委员会组成物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府组织居（村）民委员会、业主代表七人以上单数组成，其中业主代表占物业管理委员会成员总人数半数以上，由街道办事处或者乡镇人民政府在业主推荐或者自荐的基础上确定。业主代表应当适用本条例第二十条有关业主委员会委员资格的规定。物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任；副主任由居（村）民委员会指定一名业主代表担任；物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域显著位置公示。第三十条物业管理委员会任期及解散 物业管理委员会的任期不超过三年。期满仍未推动成为业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处或者乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。第四章 前期物业管理第三十一条前期物业服务企业的选聘 新建住宅物业实行前期物业管理。建设单位应当在销售房屋前，按照国家规定通过招投标方式选聘前期物业服务企业。投标人不足三个或者建筑物总面积在三万平方米以下的，经物业所在地县级物业行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。 建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同，并在销售场所公示。第三十二条前期物业服务费用的承担 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担；出售房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主承担。第三十三条前期物业服务企业参与住宅物业开发建设 前期物业服务企业可以提前参与住宅物业的开发建设，对住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量、设备运行管理等事项，提出与住宅物业管理有关的建议。建设单位应当邀请前期物业服务企业参加竣工验收。第三十四条前期物业服务的承接查验 物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，承接查验相关费用由建设单位承担。建设单位可以邀请居（村）民委员会、业主代表、专业机构参与承接查验，进行见证和监督，并在承接查验记录上签字确认。建设单位应当对承接查验全过程进行影像记录，并在业主办理入住手续时，主动公开承接查验协议，现场播放承接查验影像资料。影像资料应当包含监控系统、消防系统、特种设备等重要设施设备查验内容。第三十五条前期承接查验结果确认及整改建设单位应当与物业服务企业共同确认物业共用部位、共用设施设备查验结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。建设单位应当按照承接查验协议内容及时解决、整改落实并组织复验。建设单位未整改落实的，物业服务企业应当及时向所在地相关县级行政主管部门报告，相关县级行政主管部门应当依法处理。第三十六条承接查验备案物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内，持下列资料向物业所在地县级物业行政主管部门办理备案手续：（1） 前期物业服务合同;（2） 临时管理规约；（三）物业承接查验协议;（四）建设单位移交资料清单;（五）查验记录;（六）交接记录。县级物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。第5章 物业服务管理 第三十七条业主自行或者委托管理 经业主共同决定，业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理；物业服务项目、内容、等级标准、费用、收费方式等事项，由业主与提供物业服务的主体共同协商确定。业主自行管理的，应当接受所在地县级物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督；不得违反有关法律、法规规定，不得损害社会公共利益，不得侵害业主和他人的合法权益。物业服务费收支情况以及物业共用部位、共用设施设备经营及收益使用情况，应当每半年在物业管理区域显著位置公示一次。第三十八条物业服务项目招标 除业主大会决定继续聘用原物业服务企业外，业主大会选聘物业服务企业应当公开招标。投标人不足三个或者建筑物总面积在三万平方米以下的，可以协议选聘物业服务企业。第三十九条物业服务内容 物业服务合同未作特别约定的，物业服务事项应当包括下列基础内容：（一）物业共用部位的日常维护和管理；（二）物业共用设施设备运行、保养和管理；（三）环境卫生、绿化养护管理服务；（四）公共秩序维护；（五）物业装饰装修管理；（六）为业主接收邮件、快件提供便利；（七）物业档案资料的保管。物业服务企业可以拓展服务事项，公示服务内容和标准。物业服务企业可以根据小区居民宠物代管、车辆租借、家电维修、家政保洁、助老、托幼等家政服务的需求，与业主或者物业使用人签订个性化服务合同，提供有偿服务。第四十条物业服务收费形式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费形式在物业服务合同中约定。实行包干制或者酬金制的，按照国家有关规定执行。第四十一条物业服务收费类别 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，按照有关规定实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，市、县价格主管部门依据市、县物业行政主管部门确定的物业服务项目、服务内容、服务等级标准，制定相应的物业服务收费基准价格、浮动幅度或者定价成本标准，并及时向社会公布。业主与物业服务企业根据基准价格、浮动幅度或者定价成本标准，在物业服务合同中约定具体收费标准。实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业不得向业主收取合同约定之外的任何费用。第四十二条物业服务费交纳 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。业主或者物业服务企业未按照合同约定履行义务的，业主委员会或者物业管理委员会应当予以督促。业主或者物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收物业服务费，预收期限最长不得超过一年。业主转让物业时，转让双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。第四十三条物业管理公示制度 物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息，并及时更新，可以通过电子信息方式告知全体业主：（一）物业服务企业营业执照，物业服务内容和标准，收费标准和方式等；（二）物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话，物业项目所在社区、街道办事处或者乡镇人民政府名称以及相关负责人联系方式；（三）物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况；（四）利用物业共用部位、共用设施设备经营情况以及收益收支情况等；（五）专项维修资金使用情况以及涉及维修、更新、改造项目明细；（六）供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位联系方式；（七）其他应当公示的信息。业主、业主委员会或者物业管理委员会对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。第四十四条 专业经营单位收费 供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业共用部位、共用设施设备等非经营性用水、用电、用热价格，按照当地居民使用价格标准执行。第四十五条安全隐患的防范和消除物业服务企业负责管理的物业共用部位、共用设施设备可能存在安全隐患时，物业服务企业应当设置警示标识，采取防范措施，及时消除隐患；不能自行处置的，应当及时报告相关县级行政主管部门。物业服务企业发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当及时通知相关管理单位及时消除安全隐患。相关管理单位未及时消除隐患的，物业服务企业应当报告相关县级行政主管部门。第四十六条解除物业服务合同和续聘 物业服务合同任何一方当事人依法提出解除物业服务合同的，应当按照有关规定执行。物业服务合同未约定通知期限的，提出解除合同的一方当事人应当提前六十日通知另一方，并在物业管理区域显著位置公示。业主大会决定续聘的，业主委员会或者物业管理委员会应当在物业服务合同期满前三十日内与物业服务企业续签物业服务合同。第四十七条物业服务交接 业主共同决定解除物业服务合同的，原物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内或者在接到解聘通知之日起三十日内退出物业管理区域。退出物业管理区域前，原物业服务企业应当维持正常的物业管理秩序。原物业服务企业应当在业主委员会或者物业管理委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等固定资产；（二）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（三）移交物业档案；（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新选聘的物业服务企业进行服务。新选聘的物业服务企业不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并保存查验记录。第四十八条物业管理移交监管原物业服务企业拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会应当与原物业服务企业协商；协商不成的，可以向街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门报告。业主委员会或者物业管理委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。第四十九条物业档案 物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务企业的，物业服务企业应当妥善保管，保证档案资料齐全，不得泄露业主个人信息；业主自行管理的，由自行管理组织或者机构履行保管义务。第五十条诚信履约机制市、县级物业行政主管部门应当建立物业服务企业诚信履约监督机制，根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，记载更新物业服务企业、物业项目负责人、物业从业人员诚信履约信息，通过物业管理信息平台予以公布，并对物业服务企业实行等级评定。第五十一条应急物业服务物业管理区域突发失管状态时，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织确定应急物业服务单位，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务。街道办事处或者乡镇人民政府应当将应急物业服务的内容、期限、费用等相关内容在物业管理区域显著位置公示。应急物业服务期限不得超过六个月，费用由全体业主承担。应急物业服务期间，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新的物业服务企业，做好交接工作。第六章 物业的使用与维护第五十二条一般要求 业主或者物业使用人对物业的使用和维护，应当遵守法律、法规、规章和管理规约、业主大会决定，不得有下列行为：（一）擅自改变物业规划用途；（二）损坏或者擅自变动房屋建筑主体、承重结构；（三）违法搭建建筑物、构筑物或者乱挖地下空间；（四）破坏或者擅自改变房屋外貌；（五）损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备；（六）擅自设置或者改变烟道、排风、排水管道；（七）存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性物质或者超负重物品；（八）侵占、损坏消防设施，占用消防通道，堵塞、封闭疏散通道以及安全出口；（九）在共用走廊、楼梯间、安全出口等公共区域堆放杂物、停放摩托车、电动车或者为电动车充电；（十）制造超过规定标准的噪音、异味或者影响其他业主采光、通风；（十一）高空抛物，违反规定倾倒垃圾、排放污水和露天焚烧；（十二）擅自摆摊设点、占道经营；（十三）在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；（十四）饲养动物干扰他人正常生活；（十五）法律、法规、规章、管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。有前款规定行为之一的，物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会、业主或者物业使用人有权劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关县级行政主管部门，相关县级行政主管部门应当及时依法处理。业主或者物业使用人对侵害自身合法权益的行为，可以依法提起诉讼；业主委员会或者物业管理委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。第五十三条执法进小区县级人民政府应当确定负责物业管理区域内物业管理、公共秩序、应急消防、物业服务收费、房屋经营、建设工程质量、环境保护、特种设备安全、环境卫生等活动监督管理的行政主管部门，并依法公示。前款规定的相关行政主管部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域显著位置公布所负责执法事项和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。第五十四条物业共用部位等使用情况 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，经营收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理的其他需要。前期物业服务期间，利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，建设单位和前期物业服务企业应当在前期物业服务合同和临时管理规约中，对经营项目、收费标准、经营收益收支及使用分配、财务管理、经营性活动的禁止性要求等事项进行约定。经营收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会或者物业管理委员会的监督；由业主委员会或者物业管理委员会自行管理的，应当接受业主和居(村)民委员会的监督。第五十五条临时占用物业共用部位在物业管理区域内需要临时占用物业共用部位或者开挖、埋设、维修供水、排水、排污、供气、供电、通信、有线电视等管道管线的，施工单位应当在开工前与物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会就路面、绿地等恢复原状等事项签订协议，并在施工现场做好安全防护；有停水、停电、停气等情形的，物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应当在物业管理区域显著位置公示，并可以通过电子信息方式告知全体业主。第五十六条房屋装饰装修 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。房屋装饰装修污染物业共用部位、损坏共用设施设备的，由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状；业主或者物业使用人未修复、清洁、恢复原状的，由物业服务企业代为处理，所需费用由业主或者物业使用人承担。房屋装饰装修产生的垃圾，业主或者物业使用人应当及时清理；委托物业服务企业清理的，按约定支付清理费用。物业服务企业应当对房屋装饰装修情况进行现场巡查，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。业主或者物业使用人违反房屋装饰装修和安全生产管理规定的，物业服务企业应当及时制止，并督促其改正；经督促未改正的，物业服务企业应当及时报告相关县级行政主管部门及时依法处理。第五十七条规划车位、车库使用 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的其他人。第五十八条车辆停放管理 利用物业共用部位停放车辆的，车位的设置、使用、收费、管理等事项，由业主共同决定。物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用消防疏散通道、安全通道、公共绿地、公共健身场地和其他机动车通道，不得影响其他车辆和行人通行。工程车辆和大中型客货车辆、危险品运输车辆不得在物业管理区域内停放，但因急救、安全、工程建设或者设施设备维修等确需停放的除外。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，及时督促违反规定停放车辆驶离；督促无效的，应当及时报告公安机关依法处理。第五十九条有特定要求的设施设备的维护 电梯、机械式停车设备等特种设备，应当委托专业机构进行定期检验、检测、维修和养护；消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及有其他特定要求的设施设备，可以委托专业机构进行维修和养护。第六十条专项维修资金制度住宅物业建设工程质量保修期满后，需要对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，应当按照住宅专项维修资金管理办法规定申请使用专项维修资金。物业买受人应当遵守国家有关专项维修资金的收取、使用和管理规定，按时足额交纳专项维修资金。第六十一条专项维修资金归集及续交首期专项维修资金，由业主在办理房屋入住手续前存入专项维修资金专户。业主未按规定交存首期专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。未建立专项维修资金的物业，应当按照有关规定进行补建。专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主续交。业主在办理房产交易或者不动产登记时，不动产登记机构应当核验专项维修资金交存情况；未交存的，及时通报同级专项维修资金管理部门。物业所有权发生转移时，已交存的专项维修资金由买受人延续使用。第六十二条专项维修资金应急使用在物业管理区域发生下列危及房屋安全等紧急情况的，应当申请专项维修资金的应急使用：（一）电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况、无法正常使用的；（二）物业共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏的；（三）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险的；（四）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；（五）突发事件造成物业共用部位、共用设施设备损坏的；（六）其他危及房屋安全的紧急情况。专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主向所在地市、县专项维修资金管理部门提出申请；专项维修资金划转业主大会管理后，由业主委员会或者物业管理委员会向市、县专项维修资金管理部门提出申请。专项维修资金管理部门应当在接到专项维修资金应急使用申请三日内，作出审核决定；审核同意的，通知专户管理银行向维修单位划转专项维修资金。未按规定实施维修、更新和改造的，市、县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府可以组织代修，代修费用以及物业服务企业在紧急情况下垫付的维修、更新和改造费用，从专项维修资金中列支。第六十三条专项维修资金的使用及管理专项维修资金的使用接受业主和有关部门的监督。物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用情况，应当在专项维修资金拨付前进行公示。 专项维修资金管理部门应当建立专项维修资金管理系统，定期公布专项维修资金的收支情况，方便业主查询账户余额以及使用情况。第六十四条专有部分的维修养护业主空置物业三十日以上的，应当告知物业服务企业，并与其就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商约定，采取措施防止漏水（气）等事故的发生，并明确紧急联系人以及联系方式。第六十五条 专业经营管线（缆）的维修养护更新责任 供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等单位，应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用；委托物业服务企业进行日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准和方式。第七章 法律责任第六十六条行政责任 违反本条例规定，物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门的工作人员不依法履行监督管理职责，发现违法行为不予查处，或者有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的，由有权机关依法给予处分。第六十七条建设单位法律责任一 违反本条例