购物中心营运管理手册.doc

购物中心营运管理手册地产集团商业管理部 1 2 3 4 （一） 序 言 公司经营管理手册业务管理篇编写主要是为了让目前在营5个项目中层 业务管理人员了解其岗位职责，知悉其主要的工作内容、业务制度和流程，统一业务部门的规范化作业，同时加强与其他部门的沟通。在日常的经营业务管理工作中，相关人员必须遵守此手册的规定. 购物中心的后期营运管理主要包括四个方面:客户服务的优化管理、商场的整体经营管理、整体形象策划推广与促销推广活动、日常的物业服务管理。 营运管理的目的是通过统筹和整合各种营运资源，不断优化业态组合，提高租户质量，以有效最低的成本持续维护、改善商场的购物环境和建筑空间,从而保持购物中心的运营活力,提升项目整体商业价值。 5 (二） 营运部组织架构设臵 2。1组织架构 根据购物中心统一管理理念， 招商业务、市场推广、工程物业是购物中心营运管理中的核心业务部门. 营运部组织架构如下： 6 2.2 营运管理职能定位 (三) 主要岗位工作职责 3。1 营运部主要岗位工作职责 3。1。1 营运总监工作职责 7 3。1.2营运经理职责 8 9 3。1。3 市场推广经理 10 3.1.4 工程经理工作职责 11 3.1。5物业经理工作职责 12 3.2 项目部主要工作职责 3.2.1 项目经理工作职责 13 14 3。2。2 项目业务经理岗位职责 15 3.2.3项目工程经理工作职责 16 3。2。4项目物业经理工作职责 17 （四）工作标准 4.1项目工作检查标准 4.1。1项目经理工作检查要点 18 4.1.2 项目业务经理工作检查要点 19 20 4。1.3项目工程经理工作检查要点 21 4。1.4项目物业经理工作检查要点 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 4.4策划标准40 4。4.2市场推广部工作文件 （1）VI（导视）系统统一运用规范（另附） （2）卖场形象管理办法(附表1） （3)推广耗材采购市场价格标准（附表2) (4）推广方案审批流程（附表3) （5)推广费用报销流程(附表4) （6）广宣(标牌制作)验收单（附表5） (7）项目促销活动策划方案标准格式（附表6) (8)商场推广活动管理制度（附表7) （9）商场品牌形象管理制度（附表8） (10）媒体宣传管理制度（附表9) 4.4。3商场卖场布臵工作标准 （1)商场卖场布臵的含义: 卖场布臵可分为硬布臵和软布臵两种。硬布臵是依据消费习性来确定的， 41 起到便于消费，引导消费的作用，一般布臵到位后，短期内不会作大的调整，例如：客户服务区设臵、通道设计，商品陈列设计等。软布臵从引导消费者的心灵出发，起到烘托购物氛围,提升购物环境，带动销售的作用，例如:导示系统、气氛渲染，休闲设施等.硬布臵强调功能性，软布臵注重艺术性。 （2）商场卖场布臵（软布臵)工作标准： 4.5工程管理工作标准 42 43 44 45 46 47 4.5。2有偿/无偿服务的工作界面 48 49 50 4。5。3物业移交51 52 53 54 4(6物业服务标准 4。6.1保安人员的服务标准 55 56 4.6。2绿化管理的工作标准 57 4。6。3保洁服务工作标准 58 )运营管理制度 (五5.1前期物业管理制度 5。1。1商业物业接管验收管理（前期物业管理阶段） （1）目标 保障商 规范商业物业接管验收工作，为后续物业经营管理工作打下良好的基础,业项目接管验收工作顺利推进; 为业主或租户接房和入场装修创造条件，实现商业项目按期开业或试营业特制定本办法； (2)适用范围 1）本办法适用于重庆协信购物中心发展管理有限公司下辖集团委托管理前期介入的商业项目； 2）适用于重庆协信购物中心发展管理有限公司外接前期介入的商业项目; （3）说明:本办法对接管验收流程流程、接管验收原则，组织机构职责，保障措施，遗留工程处理办法均作出描述，前期介入项目可依据本办法结合项目实际情况制定lt；*项目接管验收方案>,该方案报公司审批后用以指导项目接管验收工作有序开展； 59 (4)接管验收组织及职责 1）领导小组组织： 由开发公司、购物中心、物业公司抽调专人组成项目接管验收专项工作领导小组; 职责： 负责工作小组组建，接管工作实施安排； 制定接管验收计划（交付计划/接管计划)；确保接管验收工作质量及进度; 负责接管验收后工程整改组织 2)工作小组组织: 开发公司下设项目物业交付小组，购物中心和物业公司下设物业接管验收小组。 职责： A、 按接管验收领导小组授权实施接管验收工作； B、 负责接管验收工作工程遗留问题整改工作; (5)接管验收原则: 1)定期议会原则：建立接管验收工作联系会议制，定期或不定期开会商讨解决接管验收中存在的问题 2）一次性移交原则：即开发公司按交付计划一次性将物业交付管理公司(购物中心、物业公司),勿需再由购物中心交付物业公司，避免重复劳动； 3）交付整改原则：开发公司虽然将实物量和部分功能移交管理公司，但因设计缺陷，施工缺陷带来的工程遗留问题任由开发公司负责，具体按工程整改管理办法实施； 4）移交备忘原则:对接管验收过程中，因设计缺陷而不能改正或暂时勿需改正的设计施工缺陷,功能没办法移交等特殊情况,接管方与移交方应以移交备忘录方式记载; 5)管理权属移交原则：物业移交后，管理公司(购物中心/物业公司)履行功能管理，实物量，成品保护责任； （6)接管验收依据和标准 1)政策法规依据:物业管理条例、建设项目/工程竣工验收办法、竣工综合验收管理办法; 60 2)技术依据:商业物业移交标准、房屋接管验收标准和国家相关的建筑、 安装、设计、施工验收规范及项目设计、施工、竣工等相关技术资料; 3）管理依据: A、 开发商与购物中心签署的物业委托经营管理协议； B、 购物中心与物业公司签定的基础物业委托管理合同； （7)验收性质剖析： 竣工综合验收、物业接管验收以及业主接房验收组成,这三种验收具有不同的验收目的、不同的条件、不同的交接对象。 竣工综合验收是国家相关职能部门、物业建设单位按建设项目/工程竣工验收办法、竣工综合验收管理办法以及相应的建筑、安装、设计、施工、验收技术规范对建成物业的建筑主体、围护结构、装饰装修及配套的设备实施是否达到设计要求进行查验,是项目承建单位向项目建设单位移交产品的过程。 物业接管验收是物业管理企业受发展商和业主的要求，在物业竣工综合验收的基础上依据物业管理条例、房屋接管验收标准，参照相应的建筑、安装、设计、施工、验收规范,从物业使用和管理的角度对建成物业的施工质量以及满足使用功能为主要内容的再检验，是物业建设单位把建成物业移交给物业管理企业的过程。 业主收房验收是物业管理企业接受发展商的委托，依据售房合同和交房标准向物业的买受人即业主移交其所购单位物业的过程。 (8）接管验收步骤 1）点交验收阶段（即实物量的交接) 2）使用验收接管阶段 3）交接验收阶段. 实际操作中，三个阶段工作可细化分解，落实时间节点，参与部门与人员作出实物量，功能等验收；按接管验收筹备实施进度标表达，接管验收流程以 61 接管验收流程图的方式表达; （9)相关支持文件： ？工程整改管理办法 ?商业物业移交标准 表格: ？接管验收实物量移交记录表 ？接管验收功能移交记录表 ？接管验收资料移交记录表 5。1.2商业物业业主/租户交房管理 (1)目的:为了规范重庆协信购物中心发展管理有限公司下辖商业项目销售或租赁物业按销售合同或租赁合同约定时限按期交房,实施有方，有效,规范管理，有力的保障商业项目交房工作顺利推进，为业主或租户入场装修创造条件，实现商业项目按期开业或试营业特制定本办法; （2）适用范围: 1）本办法适用于重庆协信购物中心发展管理有限公司下辖集团委托管理前期介入的商业项目； 2)适用于重庆协信购物中心发展管理有限公司外接前期介入的商业项目； （3)说明:本办法对交房管理流程、交房临时组织机构职责，保障措施，突发事件处理均作出描述，项目可依据本办法结合项目实际情况,制定适合该项目的*项目交房方案，报批公司审批后实施; （4)交房工作组织及职责 1)领导小组组织： 购物中心、开发公司、物业公司、营销中心共同组成交房领导小组，营销中心总监任组长。 领导小组工作职责: A、 全面负责交付工作的顺利推进 B、 协调各小组的工作 C、 处理房屋交付过程中出现的应急突发事件 2）工作小组组织: 62 由接待验证组，签约组，收费组和验房组四个小组构成，小组成员由营销中心，购物中心，物业公司,开发公司组成,并根据交房规模，集中性，预期不良性等因数确定具体工作人员数量和质量; 工作小组工作职责: A、按行政的属关系分配一级职能，以职能分配图的方式表达; B、按交房工作中具体工作岗位分配二级职能，以职能分解表的方式表达； C、交房前期筹备工作按部门落实人头和具体时间节点方式以交房工作筹备 实施进度表方式表达； (5)物业交付依据： )销售合同物业配套标准 12)租赁合同商业物业配臵通用标准 3）租赁合同商业物业配臵移交标准与维护界面 （6）相关配套文件及培训 1)现场公示文件:让客户在接房过程中充分了解接房程序，费用来源及收取标准，了解管理公司基本情况等信息，让接完房以后的客户掌握装修必备文件及办理程序，形成管理闭环和一条龙服务模式；配套文件组成： 接房流程图，装修管理流程图，备案证明，大修基金管理办法(政府文件）,收费批文，购物中心简介，集团简介，营业执照，装修收费标准等， 2)相关支持文件:履行合法的交房手续是交房过程重要一环； A、交房文件: 接房通知书（投资户/投资经营户/租户) 接房手续办理须知（投资户/投资经营户/租户） 接房手续办理流程表 验房记录表 验房遗留问题整改通知单 实物交接书(投资户/投资经营户/租户） B、租赁性文件: 签约类文件: 物业管理协议 63 经营管理协议(仅限投资经营户) 发放类文件 店铺经营规范（仅限投资经营户) 业主/租赁户装修手册(仅限投资经营户） (7）交房统一说辞:统一说辞是有效解决交房纠纷的重要手段，让专业的人员进一步巩固物业管理法规，建筑法规，增强物业管理实物人事，让非专业人事了解后上岗,避免纠纷或纠纷升级； （8)培训内容: 1）交房流程 2)交房文件的使用和管理 3)交房统一说辞，验房方法和技巧 4)突发事件处理 5)礼仪培训 5.1.3商业物业集中装修管理 (1)目的: 规范重庆协信购物中心发展管理有限公司下辖商业项目客户入场集中装修阶段实施有序,有效，规范管理，有力的保障商业项目客户集中装修工作顺利推进，确保商业项目按期开业或试营业特制定本办法; （2)适用范围: 本办法适用于重庆协信购物中心发展管理有限公司下辖集团委托管理前期介入的商业项目; 适用于重庆协信购物中心发展管理有限公司外接前期介入的商业项目； 适用于在营商业项目装修管理工作，在营项目可依据本办法适度简化程序或在费用收取方面扩大灵活经营自主权； （3）说明：本办法对装修管理流程、装修管理侧重点，突发事件处理均作出描述,项目可依据本办法结合项目实际情况,制定适合该项目的*项目装修管理方案,报 64 批公司备案后实施; 值得一提的是装修方案终审，费用审批权利必须由项目第一负责人签字确认; (4)装修管理工作组织及职责 1）领导小组组织: 由项目分公司第一负责人和物业公司管理处第一负责人; 2）领导小组工作职责： A、制定本项目装修管理方案和应急预案 B、全面负责装修工作的顺利推进 C、协调开发公司,管理公司,物业公司穿插作业工作; 3)工作小组组织： A、项目分公司，物业公司管理处工程管理人员; B、工作小组工作职责：装修管理二级职能，以修管理部门职能分配表方式表达; C、负责装修方案集中审核，引导规费缴交; D、现场装修巡查跟进； E、装修过程中突发事件处理； (4)相关配套文件及培训 1）现场公示文件：让客户在装修过程中充分了装修管理程序，费用收取标准，了解管理公司基本情况等信息,形成管理闭环和一条龙服务模式; 装修管理流程图，购物中心简介，集团简介，营业执照，装修收费标准等; 2)相关支持文件及培训： ？装修手册 ?装修管理作业指导书 ?巡场检查作业指导书 ?消防安全责任书 配套表格 ？装修申请表 ? 装修项目审批表 ？装修许可证 65 ?临时动火作业申请表 ？装修违章整改通知书 ?装修检查记录表 ？装修竣工验收表 ?缴费通知单 (5)培训内容: 1)装修管理流程 2）装修管理文件使用和管理 3)突发事件处理 （6）集中装修时间安排： 项目分公司根据项目建设进度，招商情况分阶段分批次制定装修计划，按装修实施计划表达； 5.2运营中的物业管理 5。2.1装修管理 （1）目的 规范经营户二次装修管理工作，降低经营户二次装修违规率，保障商场公共设施的正常使用。 （2）适用范围: 适用于分公司经营户二次装修管理工作。 （3)职责： A、综合部负责经营户装修申请的审批及重大装修事故的处理. B、综合部负责经营户装修申请装修手续的办理 C、综合部负责依照本规程实施装修施工检查。验收工作。 D、综合部负责核查、收取装修管理费用。 E、天骄物管处保安部负责装修施工人员安全监督管理. F、天骄物管处的工程维修部负责装修期间施工临时用水用电监督管理。 G、天骄物管处的保洁部负责装修垃圾的清洁监督管理. （4）程序要点. 66 1)装修的申请与审批。 A、申请：经营户向综合部提出装修申请(租户必须持业务部进场通知书、业主必须持售房合同与业主身份证)： B、经营户填写lt;装修申请表>各项内容，并附装修设计方案； C、经营户聘请的施工队，须附装修公司营业执照复印件一份及装修公司资质证书复印件一份; D、装修较大商铺（S大于100M2。)娱乐场所时,需提供城市消防部门提供的装修审核意见书。 2)审核与审批: A、综合部接到装修申请当日,依据“装修管理规定”的条款给予审核: 尺寸是否合理,有无影响邻近经营户； 平面布臵是否合理，符不符合区域的流通特点; 相邻商铺视觉通透性有没有被遮挡； 样式风格与产品特性是否协调; 用电量有无超出区域承受度; 有没有遵守图纸审批规范; 设臵内仓须提出申请，原则上商铺内不得设内仓; 灯箱尺寸、颜色、数量及设计经过管理公司批准，并一定要设检修孔、散热 孔; 店铺内有机电设备、设施，一定注意设计装修方案，不能妨碍其功能发 挥，更不能任意加改； 装修设计是否对房屋结构,外墙立面,公共设施设备造成改动，破坏. 装修设计是否有严重的消防隐患. 是否有其它违章情况。不宜审批情况 涉及有拆改承重墙的 涉及有消防隐患的 涉及有破坏外墙体立面的 涉及有破坏预埋管线 67 B、在确认装修设计不会对商场安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时, 综合部经理应当在一个工作日内给出审批意见. C、综合部经理审批同意的经营户装修设计方案应报天骄物业处复审其用电负荷量，确保商场的用电平衡(三相用电平衡)， D、综合部物业督负责将审批后的装修申请通知经营户，对需要经营户修改设计的，就告之经营户修改. E、装修申请获得批准后,综合部物业督导应通知经营户带领装修施工队一同到综合部办理有关装修进场手续。 F、综合部物业督导将施工单位的&lt；室内装饰企业营业执照>,&lt；资质证书gt;,复印一份附在lt；装修申请表后gt；。 G、将装修图纸复印一套附在&lt；装修申请表&gt；后. H、经营户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关费用。 I、经营户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费，详见装修费用一览表; J、施工单位应交纳一定数额的装修押金、水电费预交金和施工人员出入证件工本费，详见装修费用一览表； K、综合部物业督导依据装修管理规定对经营户及施工队进行装修安全及基本要求的培训。 L、指引施工队负责人到天骄物管处保安部办理<出入证gt; 或在购物中心综合部行政管理员处办理<出入证gt； 施工单位负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份交天 骄保安部。 保安部将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在 lt;施工人员登记表gt;中（详见&lt；商场物品/人员出入管理标准作业规程&gt；)； 用施工人员的另一张照片制作成施工人员的lt；出入证gt；. 应立即通知天骄物管 M、综合部物业督导在经营户和施工队办理完上述手续后，处的工程机电维修部开通租户水电,并告诉经营户可进场装修。 3）施工期间的管理 具体分功 A、综合部经理或主管负责督导施工单位的现场施工并负责协调施工单位与天 68 骄保安部、工程部、其它毗邻经营户之间的沟通协调工作 B、天骄物业处工程部主管负责监控施工单位土建，水电装修是否违章. C、天骄物管处的保安部领班负责施工单位装修安全的监督管理 D、天骄物管处的保洁部领班负责施工单位装修的清洁监督管理 4）装修管理巡查标准 A)lt；巡查标准作业指导书gt； B）&lt；装修手册> 5）商铺装修监管要点 A、施工现场施工行为规范 装修施工单位的装修许可证是否张贴上墙，现场施工有无施工现场负责人 营业时间施工现场封闭是否规范，是否能达到不影响第三者经营目的 施工现场配臵的消防灭火器是否配臵到位，并有明确的管理责任人 施工人员是否佩戴施工证施工 施工现场施工单位的用水、用电、排水管理是否得力，严禁施工现场乱排 乱接 施工现场的水电表安装及使用是否正常，绝对禁止施工单位偷电行为 施工单位有无违规占道及消防通道是否畅通，严禁装修垃圾乱堆、乱放 B、建筑物结构规范 各经营户可以在其商铺内进行非结构变更，但不得开凿、损坏任何承重墙、 梁、楼板、屋面及其他任何破坏商铺结构强度的行为。 C、建筑物立面及景观 对于建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建筑物外墙能否安装广 告等必须按商场的统一规划进行严格监管。 D、消防规范 阻燃材料的使用按规范要求使用（A难燃、B1可燃、B2易燃） 消防系统的严禁变更与损坏(不同类型的探测器不能更换） 动火作业现场的设臵保护措施（专人看火及配臵灭器材） 施工现场严禁吸烟 E、公共设施管理规范 69 未经同意不得擅自连接公共设施,如电路、下水道等,也不得破坏水管系统、 化粪池、隔油池（隔油池是高进低出、阀门是低进高出）等阻塞或削弱其有效运用。 遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等要予以处罚并及 时修复(防水层：结构层、找平层、弹性层、刚性层)。 F、商铺内巡查要点 进入商铺装修现场前要仔细察看图纸及审批文件，做到心中有数 进入装修现场,应按审批内容逐项检查，并应注意: 隔墙：必须使用阻燃型建筑材料,如石膏板、泰柏板、空心砖等,严禁使用木 板等易燃材料隔墙 墙面:可使用ICI等涂料或阻燃型材料,如防火板、阻燃墙纸等，使用面板装 修时需在底板做防火 地面：不可损坏原地台，如有给排水管理路经过,必须做好防水，并综合部验 收 天花：必须使用阻燃材料,如石膏板、矿棉板等,严禁大面积使用木板,天花高 度一般在2。52.7米之间,如安装封闭式天花,则必须在天花上所有闸阀处预留检修口 烟感：每一个封闭间隔必须装一个或多个有效烟感(NET80平方米如间隔 墙高度低于天花50厘米或以上，则可和附近的烟感共用,所有烟感必须离开空调出风口、回风口最少50厘米. 喷淋：所有喷淋管道必须油红色防锈漆。用吊码稳固安装,不准使用铁丝、电 丝等悬挂，所有管路接口不得有渗、漏现象.喷淋头必须离开石英灯等高温最少30厘米，以防过热爆裂（高温93?C黄色橱房,低温68?C红色普通卖场,有效温度为68?C） 电气:所有线路需套PVC管，天花上线管需用吊码固定,不能用铁丝、电丝等 悬挂，更不能悬挂在消防管、空调管上.检查配电箱内空气开关型号、位臵是否合理，动力线路需有漏电保护，动力和照明必须分开,不得共用零线. 中央空调：检查所有二通阀及电磁阀是否正常工作，电气按线是否正常,保温 是否全面、新加的风机盘管可否轻易抽出马达,以便于清洗.检查排水管的坡 70 度是否利于空调排水。 灯箱：灯箱只能用镂空刻字方法装饰，灯箱电源须加定时器,未经许可,不能 悬挂招牌等在公共部分. 大门:一般情况下，大门不能更换,如见有更换，需及时查明上报。 G）任何违章工程必须尽快记录拍照存档(如有需要）,及时上报以便做进一步行动. 装修施工的竣工验收 装修施工结束后,由经营户和施工队负责人共同向综合部提出验收申请. 6)装修验收: A、验收小组：装修施工单位负责人、工程部主管及技术人员、综合部经理、业务部经理及综合部物业督导。 B、验收不合格：当场指出需如何整改，签发&lt；整改通知书gt；或lt；违例装修项目说明书gt;，整改后再验收,直到合格. C、联系消防、空调项目承包商，按合同检查消防报警联动系统、空调系统，需开机运行二十四小时,检查是否运作正常。检查电力系统是否正常运作,给排水工程是否符合标准规定(如有) D、综合部可作审批装修项目验收,涉及消防项目验收，以政府消防部门验收结果。 为准,并据引批核竣工/开业与否E、装修如无违章情况按装修管理合格程序办理验收手续，如发现有违章情况，立即通知商户整改，竣工验收合格的,由综合部经理在&lt；装修申请表gt；内“完工验收”栏目签署“初验合格”，并签署姓名及日期. F、综合部收回施工证，如有丢失，每证罚款50元. G、施工队当日清场离开.H、装修验收合格并使用三个月后,综合部应对装修施工组织复验,复验无问题，由综合部经理在&lt；装修申请表gt；内注明“复验合格”后,由财务部退还住户及施工队的装修押金。 7)违章装修的处理。 综合部应立即要求住户停止违章装修，恢复原 A、装修施工期间发现违章装修的,状,并视情况采取以下方式进行处理. 71 批评教育. 出具<违章整改通知单gt;限期整改。 停水停电（须报项目部经理批准) 要求赔偿损失（须报项目部经理批准) B、装修施工验收时,如发现住户违章装修的,综合部经理应对违章装修绘画 商场安全，美观造成的违害程度做出评估,并视情况征得项目部经理同意后，列清扣款数额,由财务部按以下方法进行扣款，扣款顺序为: 首先从施工队装修押金中扣款。 施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以补扣. 扣完住户装修押金仍不能补偿扣款的,要求住户给予赔偿。 8)相关注意事项 A、lt；装修申请表>,lt;装修违章整改通知单gt；等档案长期保存。 B、本规程作为相关员工绩效考评的依据之一. 5。2。2工程遗留问题整改管理制度 (1)目的： 为进一步规范施工单位整改行为，确保工程遗留问题整改的效率和时效性，保障项目经营有序开展，特制定该方案。 (2）适用范围: 适用于集团开发的各商业项目工程遗留问题整改 （3）开发公司，原建设施工单位，供货商，整改施工单位与管理公司合作原则: 1)专职（专人）对接原则:即开发公司和管理公司分别成立专职整改部门或设臵专职人员对接工程遗留问题整改，确保整改的质量和效率. 2)结算尾款授权原则：即开发公司授权于管理公司参与施工单位与开发公司最 终结算尾款环节签字权,有利于管理公司有效督促整改扫尾工程。 3）开发公司授权管理原施工单位,供货商的原则：即由开发公司全权委托管理 公司负责土建，安装，装饰等原施工单位的后期扫尾工程的完善，履行质保期 内的保修义务和保修责任的管理权属. 72 4）开发公司授权管理整改施工单位的原则：即由开发公司全权委托管理公司 依据工程施工合同督导整改施工单位实施项目工程遗留问题整改的监督和管理权属。 (4)整改施工单位管理细则: 1）工程整改施工单位的选择:由开发公司和管理公司共同招标选定整改施工单分别与施工单位签定固定期限施工合同，由选定的施工单位负责后期质保期位,内和质保期后工程问题的整改。 2）工程整改施工单位的管理; （5)施工单位作业人员的考核管理;管理公司负责对施工单位现场施工人员劳动纪律，行为标准，作业规范实施统一代管。管理责任和管理风险仍由施工单位承担。 (6)整改工程的统一安排；为了提高工程整改效率，我司工程人员将在每月初(5日前）把本月内的整改计划以工程进度横道图方式报至长信公司相关负责人审核后交由专职整改施工单位实施具体工作。 （7）整改工程质量保障:为确保整改工程满足使用功能要求，保障整改质量,最大限度的避免重复整改，由开发公司全权委托管理公司于每月28日前对当月整改工程量进行全面的验收并在工程竣工验收单上签字。验收小组固定成员：施工单位现场负责人，项目分公司负责人,项目分公司专职整改人员。 （8）工程整改授权细则： 1)质保期内设施设备零部件更换和维修: A、 对影响安全运行或对经营将造成直接影响更换维修费用低于5000、00元。 由管理公司电话通知开发公司和供货单位后(后补通知函），管理公司负责维修或更换，费用由管理公司垫资，开发公司承担(从供货单位尾款中扣除） B、 质保期内对坏损的设施设备或急需更换维修的零部件且费用一次性费用大 于5000、00元，由管理公司函告开发公司,由开发公司函告供货单位限时(7日）内到现场更换或维修，若管理管理公司至发函之日10日内施工单位仍未来电或复函，视为供货单位放弃维修，则由管理公司委托维修，所产生的费用由管理公司垫资，开放公司从供货单位尾款中扣除划拨到购物 73 中心. 2)质保期后设施设备零部件更换和维修: 由各项目依据与天骄物业年初关于工程小修，中修费用预算督促天骄物业按服务标准做好及时维修和预防性保养。 3)设计缺陷改造工程:对因设计缺陷带来使用功能达不到要求的必须改造遗留工程，由管理公司和使用单位共同确认可行性方案报开发公司确认。 A、对一次性改造费用低于20000、00元费用的改造工程，由开发公司委托管理公司实施,费用由开发公司承担： B、对一次性改造费用大于20000、00元的改造工程，由开发公司直接委托施工单位或由开发公司专项委托购物中心管理公司实施，费用由开发公司承担.管理公司负责改造期间施工单位的日常管理。 4）土建，装饰施工缺陷整改工程 A、 整改工程量的核定签字权： 长信公司遗留工程:遗留工程整改工程量由我司各项目工程整改专管人员、项目负责人代为验收，核算和确认整改工程量后由施工单位传递到长信公司专职部门或个人审核后结算; 质保期后或管理公司临时派工:由我司各项目工程整改专管人员、项目负责人核算和确认工程量后由项目传公司营运部，财务部结算。 B、 费用结算 人工费用：按国家有关定额（或合同约定单价)按工作日结算(合同期限内集团结算标准）。 材料费用：原则上由乙供材料甲方(长信公司工程管理部或集团营运中心)审核报价认可 附属设施费用:按国家有关定额结算 (9)项目工程遗留问题整改施工单位授权及考核细则 1）施工单位现场管理: A、零星工程整改：由管理公司以派工单的形式统一派工，明确派工时间,整改部位，施工作业具体人员和人数,并将派工单作为当月综合部负责人在竣工验收单签字依据。派工单由分公司分管负责人审批同意后由分公司综合部专职整 74 改工程人员签署，由项目分管负责人核发. B、专项工程整改：按“协信购物广场工程遗留问题整改授权方案”对量大，面广,牵涉人工多，费用开支单项超过20000、00的工程遗留问题，由施工单位提前7日报整改方案，我司初步审核后报开发公司专职（部门）人员做最终审核，并将长信公司审核后的方案作为当月分公司负责人在竣工验收单签字依据。 2）整改工程人工费初步确认： A、 零星工程整改以当月派工工时为基本确认依据，具体费用则依据开发公司 与施工单位签定的工程整改委托施工合同由施工单位在开发公司结算。 B、 专项工程整改以开发公司审核后的方案作为当月分公司负责人在竣工验收 审核单签字依据。具体费用以开发公司决算为准。 3)整改工程量的确认： 财务参与原则：按“协信购物广场工程遗留问题整改授权方案”零星工程整改工程量于每月28日验收时,由财务部，综合部，参与验收,并由项目财务部部门负责人在验收单上签字由项目分管领导审核，项目负责人签字确认。 4）材料选型及用量确认： 综合部全程跟踪原则:按“协信购物广场工程遗留问题整改授权方案"零星工程的整改材料的选型和用量在施工过程中由专职负责人初步核定后做好记录，再将单项工程整改材料的选用和用量每月交由综合部经理备案，综合部经理作为每月在竣工验收单签字依据. 附： 整改工程签署流程图（项目适用），协信购物广场工程整改专用派工单 协信购物广场工程整改竣工验收单，协信购物广场工程整改工程量确认单 协信购物广场工程整改材料清单 75 5.2.3商业物业能耗管理制度 (1）目的： 为规范重庆协信购物中心发展管理有限公司司属各部门/分公司营运能源损耗的规范管理，合理控制能源损耗，降低月均能耗值，从而达到有效控制营运成本,确保营运成本； （2）适用范围: A、适用于重庆协信购物中心发展管理有限公司下辖营运项目； 入的在建商业项目;3、适用于外接商业项目; B、适用于已前期介（3)标准 A、能源损耗统计口径; 常用术语: 照度：单位面积的电功率； 基本电量: 变压器损耗，按变压器容量1计,单位，KWH 估计总电量: 既商场估计月用电总量（一般为高压计量总量），单位，KWH 峰值电价： 按电力局规定用电高峰时段电价,单位，元/KWH 谷值电价： 按电力局规定用电低谷时段电价,单位，元/KWH 峰值时间： 按电力局规定执行峰值电价时间，单位，小时 谷值时间: 按电力局规定执行谷值电价时间，单位，小时 基本电价： 电力局规定基本电价，单位，元/KWH 统计口径:电能损耗=当月支出电费当月回收电费经营性已收电费 当月回收电费=当月实际电费+分摊电费 B、影响能耗指标潜在因数： 变电设备的科学投运： 项目经营时间与设备开关不同步，时间控制欠合理性： 计量装臵配臵合理性与计量准确性，加强水电抄表/计量/核算作业指导； 统一管理口径，经营性质用电与实际能耗有效分离: 租赁商务条件合理化: C、能源损耗控制的方向 76 合理投运变压器: 合理启用照明设备,动力设备,采取分时段控制; 计量装臵定期检查; 物业接管验收时，专项检查计量装臵： 选择合理的分摊方式： 分摊方式:按面积分摊;按定额分摊;结合分摊; 面积分摊公式： 单位面积分摊额（,/ S ）=月度能耗总额（，)/分摊面积(S) 定额分摊公式： 电价=（基本电量/估计总电量)*基本电价+（峰值电价*峰值时间+谷值电价*1、05 谷值时间）/(峰值时间+谷值时间)租赁合同进一步完善,将物业配套标准，移交标准，维护界面纳入租务条件； D、能源损耗控制目标 营运中项目由项目分公司依据该办法制定节能降耗方案，提出节能降耗具体目标,落实到时间节点，降耗额度，最终达到的效果； 前期介入项目依据本办法因地制宜制定该项目拟采取的分摊方式，测算出分摊预期和项目在不同阶段能耗指标；如：前期介入阶段、开业阶段，营运后随出租营运率不断提高的不同阶段能耗指标； 能源损耗指数将纳入项目KPI考核指标之一; E、能源损耗控制措施 公司营运部统筹能耗管理，指导，监督项目节能降耗具体措施落实，评估能耗管理效果; 项目分公司依据该管理办法因地制宜制定年度节能降耗方案，提出降耗目标； 项目分公司组织项目能耗方案的实施，适时控制能耗; 能源损耗统计表和设备运行时刻表是项目能耗控制的依据和手段。能源损耗统计表每月须由项目工程负责人认真统计，填写，交由项目第一负责人评估能源损耗阶段性成果，准确判断下一步控制方向，能源损耗统计表作为控制手段，各项目一旦制定，交由天骄物业严格执行并作为考核77 项目分公司依据本办法制定项目水电抄表/计量/核算作业指导书制定 水电统计各类表格； 附件：能源损耗统计表 设备运行时刻表 能源损耗公示文件模板 *项目节能降耗方案模 5。2。4招投标管理理制度 (1）目的: 为了规范重庆协信购中心发展管理有限公司公司本部及各项目分公司各类委托管理（维护）商务合同的签署，实施高效，规范，有序管理，提高工作效率，有力的保障项目营运,对一定授权范围标; 2) 招（投)标书的拟定，讨论和招投标信息发布； 3） 负责承包商资格预审，确定投标单位； 78 4） 分公司工程部或分管负责人负责承包商现场勘查和答疑； 5） 审核、评定投标文件并记录在案; 6) 与初评定出的承包商进行议标,合同谈判，确定中标价格和中标单位; 7） 监督，指导招投标全过程公正，公平，公开执行; (4)招投标工作要求 1）每个招投标项目必须获取三家以上标书才可开标，重大招标项目（合同总额超过15万元）,要求有4家以上施工单位/供应商参与; 2)公司各专业部门总监作为评标小组的负责人，开标时，要求评标6人小组所有人员必须到位方可; (5）招投标管理流程 时间安排 详见招投标工作标划标列表 （6)招投标档案管理 1）招投标文件包括招标书,邀请函，投标书,评标记录，议标记录和委托施工(管理）合同; 1）公司行政部根据公司文件,档案管理制度，对招投标文档进行归类和标示以 便查阅，妥善保管相关文档； (7）附则 本制度由营运部负责起草和修订,经公司总经理签字后实施； 本制度自发布之日实施； 本制度由公司营运部负责解释； （8)配套相关表格 邀请招标信息表 招投标工作计划表 项目分公司招投标计划列表 招投标评审表 标书标准模