我国房地产企业融资模式浅析毕业论文.doc

管理工程学院研究生学术论坛分论坛题目：郑州金XX金银珠宝行的品牌管理模式及应用研究作 者 姓 名： 作 者 学 号：联 系 方 式：导 师 姓 名： 专 业 名 称： 培 养 院 系： 我国房地产企业融资模式浅析【摘 要】房地产业牵扯许多行业的发展，能够带动多项产业的发展，拉动经济增长，同时能提供很多的就业机会，解决很多的社会问题。房地产业是典型的资金密集型产业，所以有效解决 该产业的资金融资问题是保证房地产业稳定快速发展的重要途径。 现阶段我国房地产企业的资金来源方式是通过银行贷款，其他方式还有上市融资、债券融资、信托融资以及基金融资，但是，这几方面所占得比例较小，总的来说融资的结构还是比较单一。由于我国房地产融资理论研究比较晚，目前还处于研究阶段，对房地产融资模式的研究不够深入，特别是现阶段我国房地产企业存在很多问题，例如，规模小，信用差，以及我国金融市场的不健全等很多问题导致了我国房地产企业融资的复杂性，加上近几年我国政府出台的一系列金融信贷政策，提高了我国房地产贷款的门槛，是的一些规模不大的房地产企业在自身资金的来源上有了很大的压力，严重的甚至有可能会资金链断裂，这就会迫使一些房地产企业改变原有的融资结构，寻求新的融资模式来改变自身企业的现状。 基于以上的情况，通过了解我过房地产企业目前的融资现状以及国外一些比较成功的融资结构方案，通过两者之间的对比，来找出符合我国目前房地产企业融资的最佳融资方案，提高我国房地产的融资效率，使其有个良性的循环发展，为我国房地产企业在未来有一个健康平稳的发展之路。【关键词】房地产/融资模式/多元化前言近几年我国房地产企业发展迅速，特别是1998年国家取消实物分房，推进住宅商品化、住房分配货币以后，随着城市化进程的逐渐加快、人口密集度的提高，人均收入的增加，促使我国房地产企业有了质的发展，在一定程度上促进了整个国民经济的发展，推动了整个市场的消费需求和投资需求。同时，房地产企业是资金密集型的企业，开发投资规模大、周期长、风险大、收益高等的特点的。使得房地产企业开发需要很大的资金，所以融资对房地产企业的作用就显得尤为重要。特别是在当下这样一个大的市场经济环境下，传统的融资模式和方式已经很难满足当下房地产企业的发展，因此，我国房地产企业对融资模式需要一些新的变更，需要一些新型的融资模式来适应现在以及未来的市场发展。1 选题的背景与研究意义1.1 选题的背景自1978年改革开放以来，我国经济得到了全面的飞速发展，各项产业不断崛起，其中房地产业也开始出现，并且发展迅速，特别是1998年全面取消福利分房制度以后，住房商品化，人民对住房的需求加大，极大的刺激了房地产业的供需要求，这也使得房地产行业对自身的资金需求量加大，对于一些资金链不是很充足的公司来说，就需要对外界吸取资金，来满足自身的发展，使得房地产业对融资的需求加大，对融资的结构期望值很高。房地产业是一个资金密集型产业，进行房地产开发需要大量的资金投入，资金链对于一家房地产公司来说就是这个公司的生命线。我国房地产行业融资模式比较单一，主要自己来源是通过银行贷款，一旦国家对对贷款的力度收缩，就会极大的影响房地产行业的发展，甚至会导致一些小的房地产企业资金链断裂，造成极大的影响。房地产的运作周期比较长，流动性差，再加上受经济发展和国家宏观调控的影响比较大，是的一些房地产企业一些大的项目不能按期完成，长期闲置，一些自身资金不足的公司会因为自己的周准不良儿无法进行下去，会造成极大的浪费，对我国经济的发展以及其自身的行业发展都是极为不利的。最近几年由于房价的上涨过快，使得普通民众对住房的购买力及购房的欲望都有所下降，极大的影响了售房的环境，这样使得房地产企业的资金回笼很艰难。同时，房地产行业又是我国的支柱产业之一，对我国的经济有着极大的推动作用，所以要极大的改善当前我国单一的融资模式，提出更符合当下我国房地产业的发展。1.2研究的意义近年来，我国对房地产业融资问题进行了一定研究，但大多都是对房地产企业各种融资渠道的研究，或是对国外房地产企业融资渠道在我国实施的可行性进行研究,这些研究大都缺乏系统性。但是由于近期我国房地产企业的融资遇到了一新的问题，房地产企业的资金供给不能很好的得到支持，且我国的资本市场有效性也较弱，房地产企业的资产负债率普遍过高，银行融资困难，传统的融资模式不能满足现阶段我国房地产企业的对融资要求，就此情况而言，我国房地产企业的融资问题仍没有得到实质性解决。同时，房地产开发对资金的要求非常高，所需要的资金量很大，怎样获得充足的资金对房地产业的开发发展至关重要。但是，现阶段我国房地产企业融资渠道比较单一，较大部分都是通过商业银行贷款来获取房地产企业开发所需要的资金需求，这使银行系统在很大的程度上承担了房地产行业的市场风险以及其在开发方面所带来的经营风险，同时房地产行业的发展牵扯很多行业的整体运作，这样就给整个宏观经济带来了很大的不稳定因素。一旦国家对房地产行业进行调控,实行紧缩的信贷政策，房地产企的资金链就会受到很大程度上的影响。最后，房地产融资无论对于房地产企业还是金融业来说,都是一个非常重要的问题。虽然随着资本市场的不断完善和金融市场的不断发展,房地产企业可选择的融资渠道越来越多,但我国的多元化融资系统还没形成，例如，信托，债券，上市发展还不是特别成熟。本文通过对我国房地产的现状以及存在的一些问题，加上对融资渠道的分析，并结合当下我国市场经济发展现状，找出一条适合我国国情的房地产企业融资结构，优化融资结构，实现多元化融资，促进我国房地产业平稳健康的发展。2 房地产融资概述2.1 房地产融资定义从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。2.2 房地产融资渠道企业内部融资渠道主要是指从企业内部来开辟筹集资金的来源。主要有三个方面：企业自有资金、企业应付税利和利息、企业未使用或未分配的专项基金。这种融资渠道一般保密性较好，风险小，企业不必向外界借贷资本。外部融资渠道主要包括：专业银行信贷资金、非银行金融资金、其他企业资金、民间资金和外资。外部融资具有速度快、弹性大、资金量大的优点，但其缺点是保密性差，企业需要负担高额成本，因此产生较高的风险，在使用过程中应当注意。房地产融资渠道有一下的特点：(1)开发资金量较大，外部性融资依赖性强。（2）房地产企业融资受国家政策的影响比较大。主要有两个方面：一是行政审批；二是房地产融资政策。 (3)房地产的资金承担比较大的财务风险和经济风险。(4)土地和市场是房地产融资的重要组成部分。3 我国房地产融资现状3.1 房地产融资市场规模不断扩大增长2012年具中国银行公布的数据显示，我国社会融资规模达15.75万亿元，比上年多2.92万亿元。而全年人民币贷款占同期社会融资规模的52.11%，同比低6.13个百分点。总体来说，2012年我国的社会融资比较活跃。随着中国经济的不断发展，也在一定程度上促进了我国金融市场的快速发展，进而加快了我国融资模式的发展，除了传统意义上的通过商业银行贷款的融资模式以外出现很多新兴的融资模式，其中包括的有信贷、信托、股票和发行债券等其他金融资产。促使我国融资模式在不断的向着多元化的方向发展，我国社会融资规模由此不断扩大。表3-1 2002年与2012年全国房地产融资数据比较2002年全社会融资总量2万亿元融资模式占总量比率人民币贷款91.9%其他8.1%2012年全社会融资总量15.75万亿元人民币贷款52.1%信托基金8.2%企业债券14.3%其他25.4%数据来源：2012年中国银行公布的数据从上述的图表中我们可以清晰的看出，随着我国经济的不断发展，融资的模式也在不断的向着多元化的方向发展。传统的依赖商业银行贷款的主体融资结构所占的比重也随之而改变，这对目前的我国房地产的融资是一个很好的发展趋势。但是银行贷款还是占相当大的比重，这是未来我国房地产融资结构需要解决的一个问题。3.2 商业银行贷款占主体据中国人民银行公布的统计数据，截至2011年末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.12万亿元，同比增长12.7%；全年增加1.34万亿元，同比多增896亿元。图3-1 2012年各种用途房地产贷款金额从上图中，我们可以看出房地产对商业银行贷款的力度还是很大的，并且在逐年的增加，房地产企业对银行贷款的依赖性还是很强的。截止到2012年12月，商业银行贷款的金额达到了133万亿，增长的幅度达到了17%，这样的增长速度还是很大的，虽然给我国的很多企业在运作上带来了很大的方便，但是这种对银行贷款过分依赖的融资模式对我国融资的发展是很不利的，需要减少这种过高的比重，保障我国融资结构的发展。3.3 民间资本借贷规模发展壮大民间借贷是社会经济发展到一定阶段、企业和个人财富逐步积累、产业资本向金融资本转化、而正规金融又不能有效满足社会需求时的必然产物。近几年，随着我国经济的快速发展，民间资本的借贷得到了发展，在一些特定的情况下，如银行的贷款政策收缩，资金得不到有效的支持，就会通过一些民间的借贷来缓解自己企业本身的资金链的压力，这样情况下，就慢慢促使我国的民间借贷有了很好的成长机会。基于这种现象，对房地产这样的大资金量的企业就会有很大的好处，在银行得不到资金的情况下，可以通过民间资本借贷来保证自己的资金支持，从而来完成自己企业的周转运作。3.4 受国家宏观调控影响波动较大(1)受调控政策的影响，楼盘销量严重持低态，直接影响资金的回笼。(2)客户观望，价格走低态。双方僵持。开发商一般都要相对妥协，利润低微。(3)限购，直接影响客户量，供大于求，业开发商卖不出去房子，也就换不成现金，银行追债，老项目又需要成本，新项目没法进展，进退两难。甚至一些自身资金不充足的企业资金链就会断掉，导致房地产整个行业的发展都会受到干扰。(4)一旦国家实行紧缩的货币政策，提高银行的贷款基准利率，一方面会使得房地产行业的资金链得不到充足的保障，同时，也会加大企业的成本，不利于房地产行业的发展。4 我国房地产融资存在的问题4.1 从融资渠道来说（1）我国房地产融资的主体是商业银行，对银行的贷款依赖性比较强。资金的来源渠道单一。尽管目前一些企业会通过上市，发行股票来筹集资金，但主要的资金来源还是银行贷款。这就使银行承担了房地产开发带来的一系列风险。据估算，商业银行到款提供了的80%房地产开发和土地购置资金。虽然近几年国家加强了对房地产开发的宏观调控，提高贷款基准利率，减少对房地产的贷款，加强房地产信贷管理，但是目前的这种融资渠道单一的模式还是没有改变。过于依赖银行贷款会给银行到来很大的经济压力，使房地产开发的风险集中在了整个银行系统。一旦房地产企业开发项目运作不成功，银行资金无法按时回笼，就会使得银行运作困难，甚至对于中国整个金融系统和经济的发展受到严重的冲击。（2）使用股票债券市场融资主体范围有限，无法及时适应快速变幻的市场行情以及满足房地产行业对于资本的需求。一些上市的企业发行股票会在短期内筹集都大量的运转资金，保证自己的企业能很好的发展。但是股票的发行会有很大的风险性，特别是2008金融危机后，国际金融市场动荡，经济发展不稳定，给整个世界的交易市场影响很大。证券交易受到波动，会影响股票的市价，一旦股票价格下降，对一些融资企业的资金产生很大的影响，严重的会导致企业的资金链断裂。同时，我国的市场经济发展存在很大的隐患，市场规范不严格，会给一些企业带来很大的麻烦。同时，经济市场发展瞬息万变，给股票发行市场带来很大的不确定性，使得房地产融资的资金来源变得困难。（3）民间资本市场不够规范，处于灰色地段、违法边缘乃至触犯刑律，极端不稳定，融资成本过高。民间资本市场是社会经济发展到一定阶段的必然产物。随着近几年商业银行贷款的门槛不断提高，一些企业开始寻求民间的资本借贷，特别是新36条的提出，极大地促进的民间资本的发展。给房地产融资带来了很大的方便。但是，一方面民间资本市场发展不够完善存在很大的不规范操作，有很大的风险性，容易引起纠纷。其次，民间借贷的利息会高于商业银行，就会使企业的融资成本提高，加重企业的开发成本。（4）对境外融资资金不敏感 图4-1 房地产业外商直接投资趋势图从上图表中可以看出，虽然外资额在不断的增加，但是占我国的房地产总的投资额的比例还是很小的，所以要加强对外资的合理利用。4.2 从国家层面来说（1）对房地产融资市场监管力度不够，相关法律法规制度缺失或者是不健全，房地产融资市场有待规范。近几年，房地产行业飞速发展，很多人从中看到了高额的回报率，纷纷投资房地产，使得房地产的规模不断扩大，推进了国家经济的发展。但是，一些投资商抱着投机的心态投身到这个行业，给发房地产行业的发带来了很大的隐患。飞速发展的行业使得国家的法律在监管的力度上不能及时跟进，造成了房地产行业在一些运作的违规操作。如土地的购置，使用权的变更等都会出现不符合国家规定章程的操作。（2）对民间资本市场缺乏引导疏通，造成了非法集资等一系列社会问题。民间资本融资不利于国家货币政策的实施，同时，规模庞大的民间资本会使商业银行的储蓄资金来源减少，不利于银行的发展。民间金融是指社会自发产生的金融活动或金融组织，如私人之间拆借、互助基金组织、合会等。 民间融资是一种直接融资形式，是与银行间接融资相对的一种解决市场资金需求的重要的方式。它广泛存在于城乡个体经济之间、个体经济与乡镇经济之间。目前民间借贷形式主要分为利率水平较高的信用借贷、低利率的互助式借贷、不规范的中介借贷和变相的企业内部集资四类。这就使得一些民间的融资机构钻法律的空子，给我国融资市场带来了很多的风险。5我国房地产融资模式存在问题的解决方法5.1 在房地产开发企业方面：提高自身信誉企业的信誉是一个企业的立足之本，如果一个企业的信誉缺失，对一个企业将是一个致命的打击。现在的市场是一个信用市场，企业信誉可以增强企业的融资能力，促进企业快速发展融资是企业创立和发展的起点。任何企业的发展，都离不开融资活动。特别是处于成长阶段的企业，由于销售额逐年增加，生产规模不断扩大，需要更多的生产流动资金，这样企业对货币资本的需求往往会超出自身的积累规模，如果仅靠企业的自我积累而发展，就会失去发展机会，抑制企业发展壮大。因此融资能力的强弱，就成为制约企业进一步发展壮大的一个重要因素，而企业信誉又是企业融资能力的基础。5.2 融资渠道方面（1） 商业银行贷款：银行贷款一直是我国房地产融资的主要方式之一，因为这样资金来源快，效率高，融资的弹性不较大，并且有很多的贷款种类，能满足很多企业在贷款方面的要求。但是这种以银行为主导的融资方式势必会把房地产开发的风险积压在银行的身上，而且在短期内这种融资模式在我国还无法改变，所以国家要加大房地产信贷的管理完善诚信管理体系，确保我国银行信贷的稳定性，保证金融市场的安全。（2）房地产投资信托融资：房地产投资信托基金（简称REITS)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资和经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITS自身的优势：（1）具有很高的流通性和变现性；（2）资金有专业化管理使得投资成果更稳定；（3）加速房地产的资本积累；（4）使投资人的投资风险分散，降低风险，使投资人放心；（5）整个投资流程监管机制健全，能有效引导房地产市场机能。对于一些望商业地产的开发，REITSYE 也有着很好的优势（1）可以融资的物业范围比较广泛；（2）融资金额大，资金来源广；（3）将房地产行业金融风险分散；（4）融资方式灵活；（5）节税。（3）民间资本的融资：民间资本的融资时一种新型的融资模式，近几年的发展迅速，给我国的房地产融资带来了很大的方便。但民间的不规范性也是一个现实的问题，国家应该出台相关的法律法规，加强民间资本融资的程序化运作，完善我国的融资体系，使其多元化发展。（4）境外上市，吸引境外资本的融资：境外融资主要通过资本市场和货币市场，比较常见的是股票和债券。其中发行股票是很多上市公司筹集资金的主要方式，通过发行股票企业可以在很短的时间内获得充足的资金，从而保障自身公司的运作。 同时，发行债券也是一个道理，但是，不管是发行股票还是债券都应该通过合法的渠道来操作，千万不能为了凑集资金而置国家的法律不顾。随着我国的经济体在世界上的影响力越来越大，国外的许多企业纷纷来这个投资，这样就会使更多的境外资本流向中国，给我的许多企业的融资带来了很大的便利，在融资的渠道上有了更多可能性的选择。特别是2008年世界金融危机以后，中国经济体的影响力在逐渐的加重，占据着举足轻重的地位。在样的情况下，对国外的吸引力就更大了，加上世界经济一体化进程的发展和中国市场的更大开发，境外资本的融资也成了当下我国房地产企业的一个很不错的选择。5.3 从国家的法律和宏观调控的手段上来说国家应该加强和完善相关的法律法规，如商业法，银行法。建筑法都很少涉及房地产的信贷和融资的相关条款，造成一些企业或个人利用这个空当来骗取银行的资金，同时，商业银行也应该提高银行贷款准入门槛，防止资金的流失，稳定金融市场，确保房地产融资的安全性。6 我国房地产融资模式发展方向展望据上文，通过分析我国房地产行业融资模式的优势与劣势，所面对的机遇与挑战，我们可以对我国房地产行业融资的未来进行展望：(1)专业化：针对房地产行业的融资，制定一些专业的法律，保证这一行业的融资安全，稳定，确保其可持续发展。例如产业基金法、信托法等法律。(2)个性化：通过调研和我国的经济发展走势，全面分析我国的房地产发展之路，结合当前我国的基本国情以及全球经济的发展，探索出一条适合我国房地产融资结构的特色融资模式。建立以房地产信托为核心的多元化融资道路，保证我国房地产行业健康，稳定发展。结 论房地产业作为我国的支柱产业之一，对我国经济的发展有着举足轻重的作用。同时，房地产是一个资金密集型行业，需要你大量的资金投入，充足的资金量是房地产开发的一个保证。所以房地产的融资模式是一个很关键的因素。目前，我国房地产融资方面还存在很多的问题，例如，资金的来源过分依赖商业银行的贷款，融资的结构比较单一，资本市场法不成熟等诸多因素。虽然近几年房地产融资朝着多元化的方向发展，但还是不能满足当下我国房地产融资的需求。本文通过对房地产融资的现状以及存在的问题进行了剖析研究，提出一些我国房地产在今后融资道路上的措施和建议，完善多元化融资模式的发展，希望我国房地产融资在今后能更好的发展。参考文献1 李勇坚.房地产信托融资:理论与实践的契合R.中国房地产,2004.6.23.2 龙胜平.房地产金融与投资.高等教育出版社,2002.3 马克思,恩格斯.马克思恩克斯全集M.北京:人民出版社,1980,46.4 曼昆.经济学原理=M.北京:北京大学出版社,1999.5 万芳,曾辉.中小企业融资方式与融资效率比较J1.经济理论与经济管理,2005,(4):38-42.6 卢福财.企业融资效率分析M.北京:经济管理出版社,2001.7 刘海虹,王明华.企业融资制度M8.北京:中国经济出版社,2001.8 马亚军,宋林.企业融资效率及理论分析框架J.吉林财税高等专科学校学报,2004,(2):19-2.9 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