商业计划书和可行性报告合肥现代物流园区可行性研究报告5.doc

合肥物流园区总体发展战略第五章51 合肥物流园区发展战略目标511 目标定位鉴于合肥物流园区的战略价值，按照园区建设的原则和指导思想，合肥物流园区在发展战略上应从合肥市、安徽省、区域结合部、区域交通运输枢纽和物流带动产业开发等5个方面进行目标定位。中心城市物流园区作为物流园区，从功能和作用的角度，首先必须定位于经济活动范围和总量均较大的中心城市的物流组织中心。合肥作为安徽省经济中心，其物流园区在发展目标定位上应成为中心城市物流园区，主要为中心城市及其辐射范围内提供物流组织管理、城市物流服务，以中心城市内外交通衔接及城市道路交通为支持，以大批量城间物流组织、区域分拨和小批量快速优质市内物流配送服务为特征。省域物流园区安徽省经济虽然不发达，但作为一个省份，其仍然具有了相对独立的经济体系，经济规模也在经济的不断发展中持续扩大，全省物流活动也基本上形成了以合肥、芜湖等少数城市为中心的格局。鉴于合肥的地理位置、经济发展水平和在全省的经济地位，合肥物流园区成为省域范围内的物流组织中心应是其发展的重要目标之一。当然，根据欧美及日本的物流发展经验，以安徽的地域面积和未来的经济增长前景，省域范围的物流园区不应是合肥物流园区一个，而应在其它经济。交通运输等中心设置与其城市地位相匹配的物流园区，但现状条件下合肥物流园区的率先发展，无疑显得更为必要和可行。区域结合部物流园区安徽地处华东的西部，与华中地区紧邻，从区域布局的角度，安徽具有较为典型的区域结合部特征。近几年我国区域经济发展较快，不同经济区域在经济发展中的互补和交流方面的特征较为明显，这种交流和互补，带来了大量的物流管理与服务的需求，对为区域经济服务的物流组织管理基础设施提出了要求。以安徽在区域经济发展中的地理位置特点、以合肥在安徽经济发展中的地位和作用，合肥物流园区定位于区域结合部的物流园区，为区域内城际物流的组织提供支持，以大规模和大交通方式为区域物流集疏服务，应是其发展目标。区域交通运输枢纽安徽省以合肥为中心的交通运输布局和结构特点，加之合肥处在上海南京向湖北、重庆、四川、江西、湖南等中西部地区辐射的中继点上，无论从省域物流组织，还是区域物流组织，其交通运输枢纽的地位均不容质疑，合肥物流园区在功52 目标描述信息化、产业化和、实施可行性佳和按照合肥物流园区的目标定位，合肥物流园区应向现代化生态化的目标发展，达到规划起点高整体水平高的要求。系统功能全、可调整性强能和作用方面的特点表明，其将成为区域重要的交通运输枢纽。因此，将合肥物流园区建设成为区域范围内以运距长、运量大为交通运输特征，以合肥铁路、公路和航空为集疏支持系统，以高速交通与城市快速交通系统为支持的物流园区，应是必然的选择。物流带动产业开发物流园区安徽省的地理位置特征、合肥物流园区的地位与功能等，均决定了合肥物流园区建设的重要，但是，要真正发挥其作用，关键是合肥自身经济的发展水平和质量的快速提高。因此，物流园区应借助良好的物流组织、管理、效率等条件，将积极引进对物流环境发展和市场竞争力具有重要作用的工业及商业企业入园，作为重要的发展目标，以体现物流园区的经济开发功能，也为巩固合肥物流园区的地位和发挥其在各个层面上的作用提供有利支持。发展水平的现代化合肥物流园区的现代化为从传统的停车场、仓储、储运功能特征提高至现代信息技术、现代电子传输技术、现代仓储技术支持的多功能全方位的物流系统，是一个以高效、低耗和优质为目标，有一个现代企业管理体制与模式的新型物流系统。运作管理的信息化合肥物流园区的信息化为从传统的人工登记、统计、调度、配载等繁琐的业务受理过程转化为有超前调整预测、有全过程跟踪管理、有全方位广域服务、有优质深度功能拓展的计算机信息管理系统，包括车辆。货物、去向、资金等诸多要素的综合优化过程。并具有良好的系统开发前景与衔接功能，能适应城市发展与产业发展的需求。园区运营的产业化合肥物流园区的产业化表现为远区引入的企业群，在各自服务功能的发挥与实际运行中不再是孤立的个体行为，而是要在园区功能的统一指导下，将各个运作环节与运作单元，从整体资源优化的角度构成完整的产业链，形成全方位的产业化服务系统。因此，在注重园区企业构成的同时，必须加强企业间的协调合作意识与能力，园区管理上也必须对协调系统的建设和作用发挥提供先期准备。园区环境的生态化合肥物流园区的生态化表现为改变传统停车场、仓储区的脏乱差、粗黑臭面貌，而建成有全面环境净化控制、资源优化配置的园林化园区。包括车辆尾气监控、车容车貌整治、绿化面积与容积保障。污水排放治理、环境形象设计美化、生活环境优化等方面。513 目标体系根据合肥物流园区的发展战略目标定位和目标描述，其战略目标体系如图S所示图5l 合肥物流园区发展战略目标体系52 合肥物流园区发展战略5z1 合肥物流园区发展模式 从宏观经济的角度，物流园区应仅仅存在于经济中心城市、交通枢纽和工业。商业组织的中心地区，而且，从区域经济关系及经济组织特点、物流的发展趋势和物流园区的总体功能考虑，中心城市应需要相应的物流组织功能区，即规模化的物流园区。 物流园区将具有较大规模，园区内的企业数量因物流组织形态、服务的方式和经营领域等方面的不同，而相当集中且门类齐全，物流的良好环境和园区设定的开发区域容量，也为工业及商业企业进驻创造了条件。对于如此复杂和经营范围甚广的综合性物流园区，绝不是独家或少数几个企业参与就能完成的，园区发展模式将是既值得探讨又是关系到园区建设成败的重要条件。 根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，合肥物流园区在发展模式上可能的选择将有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式5211 经济开发区模式5212 主体企业引导模式物流园区的经济开发区模式，是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区。经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。合肥物流园区的经济开发区模式，将是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。由于物流园区具有物流组织管理功能和经济发展功能的双重特性，因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目，实际卜就是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目，而且以现代物流的发展特点、趋势和在经济发展中的地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部分。鉴于近几年经济类开发区的盲目发展和开发效率的下降，国家对动辄圈地数千亩进行的毫无经济发展潜力和前景的开发项目的控制较严格，如何使开发区健康发展己成为经济发展进程中的重要问题之一。由于物流园区将物流自身的发展前景和对工业、商业经济的有力支持紧密结合，将又可能成为既有经济类开发区和物流与产业经济结合的新的经济开发区的发展方向。因此，物流园区的经济开发区发展模式，将要求开发者按照现代物流在中心城市、经济区域的发展规律和经济发展要求，在充分总结既有开发区项目建设和发展经验的基础上，通过更新观念和创新运作方式、管理制度，达到为中心城市寻求新的经济增长点和带动区域经济发展的目的，实现物流。经济双重发展目标。物流园区的重要功能是物流的组织和管理。物流企业和工商企业在相对集中的场所，建设和开发物流园区，是希望在规模化物流运作资源及条件的支撑下，达到降低物流成本和提高物流经营与管理效益的目的。从市场经济发展和利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过把利用物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业引入园区，由其率先在园区进行开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集和依托物流环境进行发展的工业、商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。主体企业引导的物流园区开发模式，要求具有战略眼光的实力较强的网络化。规模化经营物流企业进驻园区发展，也要求大型、具有区域辐射能力和在所依托的经济中心城市具有较大物流活动量的企业在园区利用专业化物流企业设施或自行建设物流设施、建设生产基地、采购基地和销售机构，这些都对园区的开发政策、园区的物流运作基本交通及配套的城市基础设施等条件提出了较高的要求。因此，主体企业引导的物流园区开发模式，要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面具有大的改革步伐和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展的高度，培育物流园区发展所需要的实力企业和良好的市场环境。5213 工业地产商模式的提高。因此物流园区开发采用工业地产商模式要求政府确立物流业对国民经济的，同时，管理部门具有较强的宏观基础支持地位并在土地和建设投资上给予资助调控能力与较为高效的工作效率以及良好的经济管理与运行制度体系做保障；对于工业地产商要求具有较强的投资能力和融资能力保证按照政府对物流园区的规划进行开发和建设521人 综合运作模式物流园区开发的工业地产商模式，是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适直的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。此外，作为类似于工业地产商开发模式，日本的东京。神户等经济中心城市。德国的不来梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的变形操作方式。之所以会出现物流园区的工业地产商开发模式，其理论基础是物流园区的开发和建设，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业。商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，园区建设自身不是为了赢利，是一种社会效益的体现，城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地。税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的，必须对经济开发区模式、主体企业引导模式。工业地产商模式等进行综合使用。鉴于各种开发模式均有相应的开发制度及运作机制，采用综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管理要求较高，而且，还有可能出现相关政策的协调问题，以及对园区开发建设的承担者的综合能力提出了较大挑战，所以，即便采用综合开发模式，往往也要以一种相对固定的模式为主，对园区的一些特殊开发项目，有选择地以辅助的方式采用其它模式，以保证园区建设的顺利进行。521石 合肥物流园区发展模式选择对于一个具体的物流园区的发展模式，从最终采取的方式、政策构架。开发建设的承担者及经济实力、政府的投资能力、选址结果和所在地的经济发展背景、条件等因素考虑，其选择的余地并非很大。因此，物流园区的开发模式的正确选择，对最终园区项目的开发成功，具有重要的作用和意义。从合肥市经济发展现状和企业及政府的经济能力角度分析，考虑到物流园区发展的可能的各种模式的特点及应用条件，合肥物流园区项目宜采用经济开发区模式，主要原因在于：开发区的建设管理经验较为成熟对于经济开发区的建设和管理，合肥相关的政府管理部门和开发建设的承担者己积累了较为丰富的经验，在政策等方面也己较为成熟，特别是对业己完成相关开发区建设任务的开发部门，如合肥新站开发区，也面临继续开发需要新的项目支持的问题。为了尽快抓住物流发展机遇现代物流不仅在合肥而且在全国均处于发展的初期，缺乏较有实力和经验的物流企业，同时，工业及商业企业运用物流技术进行企业管理的自觉性、能力和水平均有较大欠缺，因此，完全依靠企业行为进行开发和建设，周期将会较长，对合肥在新一轮经济发展中取得主动地位不利，从物流基础设施在发展中的超前性和替代性角度分析，从合肥市现代物流发展规划中将合肥定位为区域物流枢纽和合肥市在区域经济发展中亦具有这种潜在能力和需求的角度，滞后发展也就意味合肥将失去机会。完全的市场化运作条件尚不成熟对于工业地产开发，合肥积累了相应经验，但这种方式如何移植到具有社会公益性的物流基础设施项目，对企业运作机理。政策的制定和开发者的经济基础、投资来源等方面均提出了较高要求，只能通过实践不断积累经验，在园区项目中大面积使用，时机尚不成熟。但是，在物流园区建设中采用经济开发区模式，并非排斥使用其他模式或方法，园区的开发建设的承担者完全可以根据实际需要和可能，在园区内的具体项目建设与开发中采用相对灵活的运作方式，积极借鉴其他模式的优点，加快园区开发步伐。但是，在模式选择中确定了经济开发区的模式，并非意味着仅仅局限于按照现行的经济开发区的模式进行开发，而是希望利用新站开发区在开发管理上的经验和优势，充分发挥其招商引资的能力，以便在手段上积极借鉴主体企业引导模式和工业地产商模式的长处，即引进主体企业和工业地产商企业，共同开发物流园区，从此角度，由新站开发区主持的合肥物流园区的开发和建设，在实际操作上更为接近综合运作模式。522 合肥物流园区发展战略5221 园区物流系统发展战略物流园区建设的目的在于构建现代物流系统，因此，从发展战略的角度，园区的建设应将具体项目的规划和相关企业的引进及实施与物流功能的合理布局及开发相配合，促进和带动合肥市现代物流系统的发展。建立完善且功能齐全的服务系统·建设功能配置、整体布局和规模合理的各类物流中心，以及与其相配套的服务系统；·建设功能配置、整体布局和规模合理的各类配送中心，并能有效支持物流中心的运作和建立城市高效的商品、企业生产零配件等的配送系统：·通过引进物流企业和工业及商业企业进驻园区，建立门类齐全的物流经营和物流管理系统。建设现代化的物流信息服务与监控系统·建设物流信息平台，提供高质量的物流信息服务中心（包括EDI系统、城域网、INTERNET网等）；·积极利用信息系统进行市场调查与预测，建立科学的物流服务统计与市场分析机制；·建立物流服务信息交易中心，为社会车辆进入园区进行运输服务提供信息和交易服务；·建立物流信息平台为基础的物流监控中心（GPS、GIS），为在园区内利用信息平台内进行经营和管理的企业提供货物运输、配送动态和仓库信息管理支持。建立综合运输服务系统·依托物流信息平台，建立各种运输方式能协调运作的运输调度中心；·加快对现有城市配送资源和政策的整合，建立集中配送组织系统；·在园区引入网络化运输企业，建立以合肥物流园区为区域去六节点的城间物流集散运输系统；·发挥物流园区在地理布局上位于交通运输枢纽的优势，建立能提高各种运输方式效率的多式联运系统。建立园区仓储服务系统·利用物流园区物流设施相对集中的优势，合理布局仓库设施，建立储存、中转系统，以及企业产品与原材料库存管理系统：·建立依托各类仓储设施的产品包装、流通加工系统。完善园区物流及社区生活配套服务系统·利用信息管理平台，建立电子支付与清算服务系统；·引进保险与公证机构，建立完善和方便的经营管理配套支持系统；·引进和组建园区物流相关设备生产与维修企业，提供运输、仓储和流通加工所需的设施设备生产保障服务；·在园区建设过程中，要充分合理考虑园区的社区服务设施的完善和配套工作，住宿、娱乐设施系统设立适应各个层次需要的布局合理的餐饮5222 园区建设与运营体制战略建立宏观集中的园区开发建设管理体制522252.2。2。2 建立园区微观开放的建设、运营管理体制合肥物流园区建设必须充分考虑所在地区及区域的经济发展水平现状，在选定的发展模式和相应的政策支持下，确立适应园区发展需要的建设及运营体制。从合肥物流园区采用“开发区发展模式”和在具体项目上可以借鉴其它发展模式的操作方式的角度考虑，建议在综合管理与开发上由新站开发区作为主体开发建设的承担者的前提下，采用“宏观集中、微观开放”的两级管理体制。根据合肥新站开发区的管理体制架构，在不改变开发区管理体制的前提下，组建合肥现代物流园区管理委员会，由其代替政府行使对物流园区的宏观管理职能，并负责落实和抓好物流园区开发建设等诸方面的工作。·合肥物流园区的总体规划和规划方案的实施组织：·土地的统一征用和使用管理，以及其他资源使用的监控：·园区环境保护与环境监控；·协调工商、税务、金融等部门在园区配置辅助服务功能；·园区内企业。行业管理部门的协调与事务性管理；·社区管理（包括治安、生活配套等功能）；·园区管理政策、制度、规范、规章等的制定与实施监督；·园区建设过程中形成的国有资产的所有权代表和经营状况监控与管理。园区宏观管理机构的建立，为园区按照发展规划进行实施和建设提供了体制保障，但是，为了提高园区开发建设的效率和便于未来的符合经济规律的运作，必须在微观建设与运营管理上实行开放，要以园区总体建设目标为开发调控依据，在园区内实行企业自主建设和运营的体制。组建合肥物流园区建设发展公司在合肥现代物流园区管理委员会的亘接管理和监督下，为达到尽快启动物流园区发展和为园区未来建设提供基本开发条件的目的，改变园区管理机构为直接的开发经营者的一般经济类开发区的做法，实行园区行政事务管理与建设运营分开的机制，以具有现代企业制度特点的企业在开发上的具体实施和运作，进行园区建设和开发。为此，建议设立合肥物流园区建设发展公司，以政府的先期投资为启动资金，采用吸收各类企业投资的方式，组建股份制企业，以确保园区建设管理机构在建设及运作管理上的中立和不同开发企业在统一的开发政策下的平等竞争。合肥物流园区建设发展公司的发展定位为保障园区基础设施的建设，主要是市政道路、信息平台、社区服务系统、示范性的仓储设施和搬运装卸设备的租赁。要通过创造良好的园区基础开发条件，吸引各方资金、各路企业进入园区经营。当然，该公司也可在土地开发，园区服务功能开发方面发挥作用。积极引进对园区建设、运营具有重要作用的企业在物流园区统一的开发政策条件下，在充分发挥合肥物流园区建设发展公司在园区建设示范作用和创造的开发条件基础上，根据合肥物流园区的物流服务功能要求，园区内应积极引进具有各种服务功能的企业，这些企业包括以下几个方面：·具有仓库建设能力和能通过仓库提供具有现代物流运作特点服务的仓储企业·具有网络化、规模化经营能力的实力较强的区域及市内配送运输企业·提供电子商务服务的企业·依托物流园区或重要仓储设施开展产品流通加工与包装服务的企业·依托航空运输或高速公路进行区域及城间服务的快运企业·专业化第三方物流服务企业·运输车辆、集装箱、搬运装卸设施设备维修、租赁服务企业·园区综合及专项辅助服务企业对于引进上述各类企业，将完全按照市场经济方式和基于“微观放开”的思路，本着加快园区建设、发展和尽快提高合肥现代物流发展水平的宗旨，给予其自主发展的优惠政策支持。5223 园区建设和发展的外部环境支持战略物流园区的建设，涉及到生产、流通、城市建设与多种运输方式等诸多方面，这些均是决定园区建设成功与否的外部环境条件。因此，仅靠园区建设和管理的机构及相关企业的努力是不够的，必须从改善园区发展的综合条件入手，通过相关政策和园区建设涉及的各有关部门的支持和配合，特别是得到政府部I的协调组织。统一规划和统筹安排。5223.1 积极改善交通支持环境合肥物流园区作为新的物流开发区域，尽管在选址上考虑了交通运输环境的基本条件，但是，随着园区开发建设的深入，因物流服务规模的扩大将导致运输流量大幅度增长，对运输组织能力和交通运输条件必将提出更高的要求；同时，为高效率和低成本地完成物流服务，各种运输方式的联运衔接和作业效率要有较大提高；第三，物流园区为保持必要的作业效率，减少不必要的搬运装卸距离，也需要各种运输方式与仓储设施的合理衔接和配合。因此，必须积极争取交通管理部门的支持，为营造园区良好的运输环境创造条件。铁路运输条件铁路部门应积极根据物流园区建设的特点和需要，对编组站和相关货运设施进行技术改造和扩建，并按照园区统一的物流设施布局规划，配合或建设、经营、管理园区内铁路专用线、联络线，并为从合肥货运编组站就近引入园区专用线的优先建设创造条件。道路运输条件道路运输条件涉及公路建设、城市道路建设与交通管制和公路运输3个方面。对于公路建设，公路管理部门要根据园区整体规划，对既有规划进行适当调整，保证园区与合肥向外辐射干线公路的方便和通畅的联系，特别是使经过园区所在区域的干线尽量靠近园区，并能与园区规划的主要进出口顺畅地联系。对于城市道路，要充分考虑园区物流运作对市内配送的需要，通过拓宽或新建进出园区的城市道路，为开展配送创造条件。此外，随着合肥城市规模的扩大和城市交通状况的日趋紧张，城市交通的管制要考虑物流配送车辆顺畅行驶的需要。对于公路运输，运输管理部门应给予积极的配合，引导运输企业及相关设施向园区迁移和发展，营造组织化运输发展的环境及条件。航空运输园区与航空机场在地理布局上存在一定距离，为使园区的物流组织能充分利用高效率的航空运输方式，航空应给予支持和协作，鼓励在园区设立航空运输代理或设立货运站点，为园区物流组织与航空的接轨创造条件。52232 积极改善物流发展的政策环境现代物流的发展是在具有的政策条件下进行的，由于既有政策客观上存在与物流发展不相适应的方面，而且也缺乏对物流发展具有促进作用和能够营造物流发展的环境的政策举措，因此，必须很好解决物流发展的政策问题，特别是园区用地政策、政府投资及园区融资政策、与物流经营特点和产业成长期培育相适应的税收优惠政策和产业扶持政策等，以便改善合肥现代物流发展的政策环境。52233 努力完善物流服务辅助支持条件物流园区的建设和发展，将因物流企业、工业及商业企业等在园区经营管理活动的集中，会产生大量的金融、保险、海关等服务需求及效率方面的支持，因此，银行、保险和海关管理部门，要从方便服务和提高效率的角度，通过设立经营及管理机构，或建立新的监管及操作规程，完善物流园区的辅助支持条件。此外，合肥市要积极利用政府信息工程项目建设的机遇，从改善管理部门信息管理水平的角度，积极支持物流园区信息平台工程的建设，将其作为利用信息手段进行行业及产业经济管理的示范项目进行开发和支持，在投资。融资上给予支持。对于园区生态环境建设。供电系统、市政设施系统等的建设，政府也应从改善投资环境的角度，从培植新的经济增长点的角度，给予投资及维护方面的支持。5224 园区建设实施战略合肥物流园区建设是一项规模大。投资大、功能全、时间长、难度大的系统工程，必须制定系统的总体发展规划，并按照规划采取“分步实施，滚动开发”的建设实施战略。所谓分步实施，是指整个园区的建设过程可分为前期开发实施（2003年以前）。中期规模建设实施（20042008年）和后期完善建设实施（200920 0年）等三个建设实施阶段。5224回 前期开发战略建立物流园区开发实施管理体制及运作机制·组建合肥现代物流园区管理委员会，明确管委会的管理权限及职责：·完成合肥物流园区政策的制定和政府审批，并由管委会出面制定园区相关项目的建设、开发招商引资办法和重要建设项目的招投标、工程监理、建设质量考核等管理办法等，为实施建设做好制度准备；·在政府部门和管委会的主持下，完成合肥物流园区建设发展公司的组建，并确定合肥物流园区建设发展公司的经营管理机制。启动并力争完成园区配套基础设施建设·在物流园区管委会的主持下，启动并完成规划的园区交通项目，包括园区内道路、铁路专用线等；·启动并完成园区通信网络与电力等能源等基础设施配套工程；·启动给排水与污水处理工程；·启动并完成园区绿化与形象工程等。启动园区物流管理信息平台项目启动并部分完成合肥物流园区物流信息平台系统的开发项目，完成信息系统功能设计、部分物流管理软件开发与信息系统的基础硬件配置，包括信息服务中心建立，与合肥市政府上网工程和Internet网等的联接。启动并完成示范仓储设施及部分辅助设施建设项目按照物流园区的整体规划，启动并尽快完成具有较好市场前景的物流中心建设项目，建设包括示范性仓储设施、社会停车场、综合配套办公楼等项目。5224二 中期规模建设战略建立与园区大规模建设相配套的政策体系·积极争取政府投资。严格按照园区中的社会公益性较强的项目及适合政府投资的领域，积极争取政府资金用于园区配套或改善投资环境的基础设施建设、市政设施等的投资；·在园区规划的土地范围内实行优惠的土地批租政策。园区管委会积极向合肥市政府争取与物流园区建设和物流产业开发特点相适应的优惠的土地开发政策，并准许管委会以较低价位批租园区建设土地，同时给予在园区开发经营物流项目的企业以相对较为宽松的建设准备期，吸引国内外相关企业入驻园区进行设施建设和物流经营；·制定优惠的物流企业发展政策。在园区鼓励各种性质和形式的企业入驻注册，并给予其适宜物流企业经营特点的税收政策，且在合肥物流园区注册的企业，在合肥市所辖范围内设立网络化配送企业及网点、从事干线运输等，享有与园区内同等的政策；·允许园区注册的规模化物流经营企业发行企业建设债券，特别是可以以拟建仓储设施作抵押，发行企业建设债券：·对于技术含量较高的以技术经营为主的小型物流企业，获得合肥市组织的技术认证后，可以享有高新技术企业的各项优惠政策；·对在园区范围内积极采用物流技术进行采购、生产、销售等组织管理的工业、商业企业，经政府审批，亦可向不同范围发行建设债券，并可获得政府的技术改造资金支持。成建制地实施园区大型项目建设·在园区前期开发建设实施所创造的基础条件和发展环境的基础上，成建制地建设物流园区整体规划中的物流中心、配送中心、运输中心；·积极引进与园区开发配套的工业及商业企业入驻园区，以便为物流园区内物流企业发展所相成的规模化物流运作能力提供最为直接和稳定服务需求。完善物流管理信息系统功能·完善园区运输车辆管理信息系统。在前期停车场管理信息系统基础上，对在园区经营的各类车辆实行注册管理制度，通过完善信息系统功能，对货车的车种。车号、载重、货种。起点、去向等信息进行静态、动态结合的跟踪管理，为在园区物流平台上开发其他信息管理功能提供基础信息支持；·完善园区运输配载系统。为进入园区的返程空车进行自动优化配载，保障货主与车主的利益，也是物流园区降低整体运输成本和开展跨地区网络化运输的主要信息服务功能；·完善园区物流配送系统。对已园区为据点开展市内配送的物流企业、工业及商业企业，提供配送信息的平台管理功能支持，为其优化城市物流配送服务功能提供强有力的信息服务支持，包括货种、数量、车种、路径、费用、时间、满载率等要素的优化过程；·建立和完善基于园区信息平台的电于商务系统。为园区内企业或通过园区物流企业在网上完成采购、销售、购物、配送、结算等信息支持；·完善信息咨询及决策支持服务系统。通过园区信息平台，向园区企业提供物流统计、分析、预测、结算等咨询和决策支持信息服务功能。完善园区环境优化与形象设计在物流园区前期建设基础上，进一步完善园区环境保护与优化工作，以及园区的形象设计工程。强化各种运输方式的联合与衔接落实园区运输环境发展战略，建立铁路、公路、航空、市内配送道路等相互衔接和配合的通畅的运输体系，并在海关等部门的支持和创造必要条件的基础上，开通园区与海运和内河水运直通的陆路口岸。52243 后期完善建设战略合肥物流园区经过前期开发和中期大规模建设后，作为适度超前的物流基础设施，经过6年的发展，园区整体规划的各项设施及物流服务功能、经济开发功能将基本具备，物流企业的组织经营、工业及商业企业依托物流园区建立生产经营基地均具备较高的物流管理技术水平，此阶段园区发展的主体战略思路就是实现合肥物流园区的最终发展目标，即建立现代化、信息化、产业化。生态化综合型物流园区，使其成为合肥市、安徽省、区域结合部、区域交通运输枢纽和物流带动产业开发的重要基础。53 合肥物流园区市场及功能定位531 合肥市物流园区的市场定位总体市场定位合肥物流园区是一个具有区域服务能力的物流园区，由在合肥城市、周边地区、经济区域等较为广域的范围内的物流活动相关的各种服务方式。经营业态和具体物流运作综合而成，是为专业化物流企业的物流业务和工业、商业企业的物流管理提供运作设施和集成环境的大型物流园区，这是合肥物流园区的总体市场定位。具体服务市场定位合肥物流园区的总体市场地位，是通过各具功能和作用的物流服务设施对合肥市及周边地区的物流服务需求的适应和满足决定的，这些具体服务和与其定位相匹配的服务设施主要包括4个方面。·以公共物流中心为基础的服务市场定位物流园区是各种物流服务功能的基础设施的集合体，设立园区首先必须具有满足各种物流服务需求的能力，建设公共物流中心，正是以满足区域范围内物流组织管理需求为服务市场定位。这种服务定位是一种较为广泛意义上的由物流中心的特性决定的，其一是为特定或一般意义上的企业提供区域分拨服务；其二是为运输企业提供规模化区域运输组织的场所：其三是为区域运作的企业提供仓储服务及以仓库为依托的增值服务。·以公共配送中心为基础的服务市场定位合肥物流园区建设配送中心，是以合肥市范围内的城市配送服务为市场定位的，满足相应的物流服务需求。配送中心的服务定位包括：单个企业以合肥市为中心在一定距离范围和满足客户服务要求的BtoB、BtoC产品配送服务，多企业的共同配送，基于配送中心的仓储及增值服务，提高配送运输企业效率的城市运输组织服务。·以制造业的地区分销中心为基础的服务市场定位制造业的地区分销中心也被称为RDC，建立这样的地区分销中心，是使物流园区具备对制造企业的物流管理提供专门的服务或设施需求支持，将有助于引导生产企业采用现代物流管理技术，满足大型制造业企业进行流通、销售渠道变革后，在降低物流运作成本和寻求物流利益的驱动下，对物流园区的相应物流基础设施和运作环境的需求。·以大型商业零售业的配送中心为基础的服务市场定位建设适应大型商业零售企业物流运作需要的配送中心，是以合肥市商业企业的城市配送服务的组织管理为园区的具体服务市场定位，目的是为商业企业建立统一采购管理提供支持，加上配送中心以交叉理货功能为核心服务，以信息化程度和自动化程度为特色的高质量仓库系统，可以通过提高城市商业活动的效率而使园区物流设施获得市场发展机会。532 合肥市物流园区的服务功能合肥物流园区的服务功能是建立在市场服务定位基础上的，由于市场定位是在需求的基础上通过功能不同的物流中心和配送中心的服务体现的，因此，园区的服务功能主要表现为基于各个中心的总体功能，以及为园区提供辅助服务的服务功能。根据合肥物流园区的发展框架设想及其市场定位，合肥物流园区服务功能的总体定位将体现为物流中心运作。物流信息交换、物流园区管理和物流市场监控四大服务功能。物流中心运作功能这一功能表现为园区内各个物流服务企业和物流中心以园区为依托，进行物流组织管理与服务运作，为服务目标企业提供高质量地物流服务支持，并能够对物流服务过程中的突发情况与个性化服务要求迅速作出反应，支持个性化、差异化和公共化的销售和营销方案。物流信息交换功能这一功能表现为在园区物流信息系统的支持下，园区物流系统拥有“随机应变”的能力，可根据情况的变化保证物流系统服务的持续改善，并使园区内（甚至合肥全市范围内）各个物流服务企业间、物流服务企业与目标企业间以及园区管理系统同上述各方面之间保持畅通和及时的服务信息传递与运作指令传递。物流园区管理功能此类功能主要表现为以园区管委会为核心的园区管理系统为各类物流服务企业进入园区提供政策环境支持与基础环境支持，包括建设配套良好的物流系统基础设施与必要的市政设施、园区企业准入与汰出规则的制订与执行、进入园区企业优惠政策的制定与执行以及调节和处理企业运作中遇到的各类困难和问题，支持园区内物流服务企业正常运作经营。物流市场监控功能这一功能主要表现为以园区管委会为核心的园区管理系统对于园区内市场环境建设与运作环境保障所行使的宏观调控能力，使企业的物流运作能力在公平竞争和高效优质的基础上得到充分发挥，同时支持和直接参与政府与园区内物流服务经营企业以及中介企业关系的沟通。