小区物业管理规章制度-住宅小区物业管理制度.doc

小区物业管理规章制度:住宅小区物业管理制度小区管理规约 （讨论稿） 第一章 总 则     第一条 为加强小区物业的管理，维护全体业主的合法权益，维护公共秩序，保障物业的安全与合理使用，创造优良的小区生活物业环境， 全体业主一致同意签订本规约，并共同遵守。 第二条 本规约的业主，是指_小区内拥有房地产的所有权人。 第二章 业主的权利与义务 第三条 业主依法享有所拥用物业的各项权利及相应的履行义务。 第四条 业主有依法合理使用房屋建筑共用设施、共用部位和本小区内公用设施和公共场所（地）的设备的权利。 本条款中房屋建筑共用设施、共用部位和本小区内公用设施和公共场所（地）的设备是指： （一）住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等； （二）住宅小区或单幢住宅单元内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库等。 （三）小区内公益性文体的设施、公用设施和公共场所（地）的设备等； （四）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。 第三章 物业使用原则     第五条 为维护业主的共同利益，经业主大会同意，可授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利： （一）根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的服务管理制度； （二）对业主、物业使用人违反本规约和物业服务企业服务管理制度的行为，有权采用批评、规劝、公告、法律诉讼等必要措施制止。 第六条 物业服务收费采取年缴的方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。 物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极履行交纳物业服务费的义务。 第七条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。 第八条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁、公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。 第九条 业主应按规划用途使用物业。因特殊情况需要改变物业规划用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。 第十条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会，并交纳20_0元装修押金给物业服务企业或业主委员会。装修押金在装修完工后，经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。 业主应按有关法律法规的规定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。 第十一条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。 第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。 装饰装修施工时间为早8:00至12:00、下午2:00至6:00，其他时间不得施工。 第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。 第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。 第十五条 业主及物业使用人使用电梯、扶梯，应遵守本物业小区电梯、扶梯的使用管理规定。 第十六条 本物业小区内行驶和停放车辆，应遵守本物业小区的车辆行驶和停车规则。 第十七条 本物业小区内禁止下列行为： （一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质； （二）违法搭建建筑物、构筑物； （三）擅自改建、占用物业共有部分； （四）损坏或者擅自占用、移装共用设施； （五）未经业主大会同意及有关政府部门批准，擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路； （六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林； （七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品； （八）排放有毒、有害物质； （九）乱抛垃圾，高空抛物； （十）发出超过规定标准的环境噪声； （十一）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。 第十八条 业主和物业使用人在本物业小区内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定： （一）管控好所饲养动物的大小便并及时清除； （二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人。 （三）不得因喧叫妨碍他人休息。 第四章 物业的维修养护 第十九条 业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修基金筹集、使用以及改造、重建建筑物及其附属物设施的，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可使用。 第二十条 业主转让或者出租物业时，应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。 业主转让房屋应取得业主委员会关于交纳物业服务费及维修基金的相关证明，未按时交纳物业服务费及维修基金的，业主委员会可通知房管局暂不予办理房地产契约变更。 第二十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。 第二十二条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。 第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。 第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。 第五章 违约责任     第二十五条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。 第二十六条 业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。 第六章 附 则     第二十七条 本规约所称物业的专有部分，是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。 本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。 第二十八条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。 第二十九条 本规约自小区全体业主大会审议通过之日起生效，本规约生效后即对本小区的全体业主及物业使用人具有相应的法律效力。 第三十条 本规约未尽事宜，可由业主大会根据实际情况另行补充修改，相应的修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。 本规约一式四份，业主、业主委员会、物业服务企业各执一份，房地产行政主管部门备案一份，具有同等法律效力。 业主大会议事规则 （讨论稿） 第一章 总则     第一条 为维护本物业小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据物权法、物业管理条例、业主大会规程等有关规定，制定本物业小区业主大会议事规则。 第二条 业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。 第三条 本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。 第四条 一个物业小区成立一个业主大会，业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 第二章 业主大会召开程序     第五条 发布公告。业主大会召开会议前15日，业主委员会或召集人应当将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处、社区居委会、区、县级市国土、房管局。 第六条 征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业小区内业主意见。业主自己或者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名_有效。 第七条 回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表和选票可分步骤进行。 第八条 通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后 3日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在区、县级市国土、房管局备案。 第三章 议事内容     第九条 业主大会的议事内容： （一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则； （二）制定物业小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规定； （三）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （四）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人； （五）决定专项维修资金的使用、续筹方案； （六）听取和审查业主委员会的工作报告； （七）审议、批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决定业主委员会委员工作经费； （八）制定物业小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案； （九）改变或撤销业主委员会不适当的决定； （十）决定物业小区内的其他重大事项。 第十条 业主委员会的议事内容： （一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作； （二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同； （三）组织业主委员会的换届选举，组织修订管理规约和业主大会议事规则； （四）督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时缴交物业服务费用； （五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务中的有关问题； （六）提出专项维修资金续筹方案，督促专项维修资金缴交责任人按照规定缴交专项维修资金，组织业主讨论专项维修资金的使用； （七）公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会决议等内容； 业主大会筹备组或业主委员会发出登记通告，张贴于物业小区内显要位置；业主凭身份证、房产证或经房管局备案的预售合同原件（留复印件）进行登记；首次集中登记时间为一个月，因房屋产权变更可随时进行登记。 采取业主登记制度的，须事先取得专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主的登记、同意。 第十二条 持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人。业主的投票权可书面委托使用人或承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。 第十三条 业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名_。 第十四条 同一物业业主超过一人的，由其中一名共有人签名_确认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。 第五章 议事方式     第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年（12）月召开1次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在区、县级市房管部门、街道、社区居委会。 （一）30%以上业主委员会委员提议； （二）20%以上业主提议； （三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业小区内专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主参加。 （一）书面征求意见形式。业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名_确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。 （二）集体讨论形式。集体讨论形式可分为两种形式，业主可任选一种： 1.全体业主会议制。物业小区内的全体业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决。 2.业主代表大会制。物业小区（大厦）业主超过300户的，可以实行业主代表大会制，以幢、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主书面同意，业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。 依据业主代表的权限不同，业主代表大会制可分为两种形式，业主可任选一种： （1）委托代表制。业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见。凡需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后由业主代表在业主大会投票时如实反映。 （2）全权代表制。业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表的业主意见，经所代表的专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主投票表决，形成统一意见，由业主代表按照统一意见代表所代表的全部面积和人数在业主大会上行使表决权。 第十七条 业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行表决： （一）设投票箱：在物业服务区域内分设多个投票箱，由业主自行将个人意见投入意见箱内，由业主委员会或业主大会筹备组统计、汇总。 （二）设专人派发、回收意见：组织有关人员逐户派发、回收业主意见，由业主大会筹备组统计、汇总。 第十八条 业主委员会议事方式： （一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。 （二）业主委员会设委员5-11名（单数），其中主任1名，副主任2名，由业主委员会选举产生。业主委员会每届任期5年，委员任期届满可连选连任。 （三）每次业主委员会会议应当在会议召开至少5日前，通知全体业主委员会委员并送达有关材料。 （四）业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员会会议必须有过半数委员出席，每位委员有一票表决权，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。 第十九条 业主委员会的议事程序： （一）业主委员会会议有定期会议和临时会议；定期会议每半年至少召开一次；有1/3以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开临时会议。业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任召集、主持。 （二）发布公告。业主委员会在会议召开5日前将召开会议的通知、议事内容等以书面形式在物业小区内公告。 （三）审议内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行审议。 （四）业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名_。委员应当对业主委员会的决议承担责任。业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担相应的责任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。 （五）通报议事决定。业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况、议事内容及其决定。 （六）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务公司执行会议决定。 第二十条业主委员会任期满3个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。前一届业主委员会自任期届满停止工作，有关资料、公章等移交所在社区居委会暂时保管。 第二十一条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费开支包括：业主大会、业主委员会会议开支、必要的日常办公费等费用。经费收支账目由业主委员会专人负责管理，业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支账目于业主大会会议结束后7日内在物业小区内公告，接受业主的质询。 第六章附则     第二十二条本规则所称业主是指物业小区内房屋的所有权人，包括尚未出售物业的建设单位。 第二十三条本议事规则经业主大会通过后生效，同时报房屋行政管理部门备案。 第二十四条本规则未规定的事项，按照有关法律法规的规定执行。 第 16 页 共 16 页