2022年维护保养管理 2.pdf

目录一、基础设施维护保养管理- 二、机电设备的维护保养内容- 1、 高压供电设备2、 低压配电设备3、 照明设备4、 楼宇自控设备5、 安保监控设备6、 公共广播设备7、 消防系统设备8、 车库管理设备9、 空调主机设备10、空调水循环系统11、变风量空调机设备12、给排水设备13、卫生洁具三、房屋设施的修缮养护内容- 四、相关记录- 1、 年度系统设施设备维护保养计划表2、 月度工作计划与执行情况记录表3、 设施设备维护保养记录单名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 一、基础设施维护保养管理1、目的为使科桥物业管理的设施设备保持完好和正常运行，物业工程部除了进行正常的运行操作、故障维修和紧急抢修外，应根据各自项目的设施设备情况，拟定年度、月度维护保养计划，并按维护保养计划进行实施，特制定本基础设施维护保养管理理规定。2、适用范围本管理规定适用于：科桥物业设施设备维修维护保养管理和外包设备维保的监督管理工作。3、管理职责工程部主管（物业工程最高负责人）负责于本年末制定次年的年度系统设施设备维护保养计划表 ， 同时将每月工作事项细化到月度维保计划与执行情况记录表中。科桥物业工程部员工负责维保工作的具体操作，并将具体维保内容记录于设施设备维护保养记录单 中。工程部主管（物业工程最高负责人）负责维保计划与实施及维保质量的整体监督管理。4、维护保养项目内容4.1 机电设备维护保养详见：机电设备的维护保养内容4.2 物业设施修缮养护详见：房屋设施的修缮养护内容4.3 外包设备维护保养监督管理（按维保合同和国家规范实施监督管理）5、相关记录5.1 年度系统设施设备维护保养计划表5.2 月度工作计划与执行情况记录表5.3 设施设备维护保养记录单二、机电设备维护保养内容1、高压供电设备（主要适用于商业项目）1.1 在对变压器、 配电柜设备的电压、 电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常，发现问题及时处理解决。每天两次检查变压器温度，发现温度过高要及时采取降温。1.2 对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能切换的要定期安排检查。1.3 按电气规程规定进行定期安全检测和维护。1.4 妥善保管高压设备安全操作用具，按规定要求定期送供电部门进行检测。2、低压配电设备2.1 每月检查维护工作内容2.1.1 检查及清洁主配电柜及分支配电柜2.1.2 检查及记录主配电柜及分支配电柜之用电运作情况名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 2.1.3 维修或更换损坏的配电设备配件。2.2 每年检查维护工作内容2.2.1 清洁及补充配电开关可动部份之润滑油2.2.2 检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏，桩头是否锈蚀。2.2.3 检查及清洁所有配电箱，控制器及接触器。2.2.4 检查所有金属部份之氧化情况，如有需要进行除锈及油漆工作。2.2.5 对配电设备及电气管井内外进行除尘清洁。3、照明设备3.1 日常巡视留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/灯管有无缺损、不亮，如有应及时 (含通知工程部)更换或修复。3.2 每半年一次对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行检查维护，对照明系统线路进行检测，更换破损老化电气线路，按需进行必要的清洁工作。4、楼宇自控设备（适用于商业项目）4.1 楼宇自控系统设备一般外判专业公司进行维修维护保养，工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修，平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。4.2 一般每月检查楼宇自控主机的功能；检查各种电压及电流、温度、压力、流量、液位等探头触点； 检查现场处理器的工作情况。检查所有由楼宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。5、安保监控设备安保监控系统设备一般由外判专业公司定期维护保养，主要内容： 闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断运行，一般维保项目内容：5.1 摄像部分每季对摄像部分检查和保养，清洁摄像机罩和护镜玻璃，用鹿皮清洁镜头，调整焦距、光圈(固定镜头 )，调校摄像范围至正确位置及输出图像信号要求。检查云台水平、垂直转动工能是否正常并调校规范要求。5.2 传输部分每季一次检查插头及接线柱，发现锈蚀和接触不良，需作必要的维修或更换检查电缆的固定情况，特别是电梯井内的视频、电源电缆。5.3 显示部分每季一次清洁显示屏及外壳，检查插座、旋钮、 接线柱显示图像是否清楚，录像放像的质量，并清洗磁头。6、门禁对讲及周界报警设备：每半年一次对对讲设备进行测试调校维护。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - - - - - 7、公共广播7.1 定期（一般每季一次）对调谐器、 录放音座、 CD 机、混音机柜和功放等设备进行检查。7.2 定期 （一般每季一次） 对喇叭、音箱及线路等进行检查，保证公共广播系统的播音质量。8、消防设备（主要适用于商业项目，住宅项目参考执行）8.1 火灾报警系统8.1.1 火灾自动报警系统主机和烟/温感探头一般由专业外包商维修保养，物业工程部按合同协调监督，做好各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和维保工作。8.1.2 定期（一般每季一次）对消防系统设备的功能检查维护，试验火灾警报装置的声光显示；试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；备用电源进行充放电试验，主电源和备用电源进行自动切换试验；自动或手动检查下列消防设备的功能：8.1.3 定期（一般每季一次）开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。8.1.4 秩序维护员每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型灭火机，做好灭火机的灭火液体的补液或换液等工作。8.1.5 烟/温感报警定期 （每年至少一次） 检查各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有否破损，每次轮流按一定比例的烟感探测器进行吹烟试验。8.2 喷淋系统8.2.1 定期巡视检查喷淋管道水压、电源是否正常喷淋泵功能是否正常。8.2.2 定期（一般每季一次）进行放水检查水流指示器的报警是否正常，水流开关是否灵敏正常。 巡视检查喷淋头有无漏水及其它异常现象，检查各阀门是否完好，电控箱是否完好无损。8.3 消防排烟系统（主要是商业项目）8.3.1 每季巡视检查各层排烟阀、窗、电源是否正常，有无异常现象。同时对各排烟风机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘。8.3.2 每季进行一次维护保养，检查电气组件有无损坏松动。对排烟机轴承及排烟机械部分加油保养，打扫机房同时按照设计原理50%楼层实施自动控制试验。8.4 应急广播系统8.4.1 定期（一般每季一次）对主机、电源信号各控制信号是否正常，各控制开关是否处在正常位置，有无损坏和异常现象，及时清洗主机上的粉尘。8.4.2 定期（一般每季一次）切换机检查麦克风是否正常，定期清洗磁头，检查喇叭进行试播放。8.5 防火卷帘门每半年检查一次电气线路组件是否正常，对电气组件检查维护，检查启动关名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 7 页 - - - - - - - - - 闭是否正常，并作清洁维护。9、车库管理系统9.1 车库收费管理系统一般外判专业公司承担维护保养，故障报修的方式，物业管理公司需保持所有的栏杆、标志不被损坏弄脏。9.2 每月一次检查主机设备，栏杆传动部分每年更换新牛油。10、中央空调机组（主要适用于商业项目）10.1 中央空调机组(包括离心式、压缩式、螺杆式冷水机组、溴化锂吸收式制冷机组及热泵机组 )是整个空调系统的心脏，专业技术要求高，其维修维护保养一般请空调专业公司或在专业公司的指导下进行。10.2 冷水机组通常在开机前的每年34 月和停机后1011 月进行二次定期维护保养，具体内容根据空调维保合同和专业公司预定计划进行。10.3 工程部操作人员平时需按随机文件中规定的操作程序进行操作运行，将运行数据记录在册，并注意观察润滑油的油位和颜色、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂液位、声音、电流、真空度、 震动、泄漏和保温等情况，发现异常情况发生，及时切换使用备用机组，同时报请专业公司维修。10.4 空调水循环包括冷却水和冷冻水系统的水质，除安装电子除垢装置外(装电子除垢装置的按产品要求检查)， 一般外判专业清洗公司负责每年进行一次化学清洗、预膜和灭菌处理，每月进行循环水质分析和加药，具体按专业公司预定的处理方案实施，水质必须达到国家有关标准和制冷机组使用要求。10.5 每年二次检查管道的阀门、法兰、变径管、伸缩节、软接头、温度计、压力表和保温等情况，发现问题及时处理解决。10.6 空调冷却塔每年34 月和 1011 月进行二次检查保养，主要内容： 冷却塔风机 (轴承、电机绝缘和润滑油等)、阀门、过滤器、积水盘、疏水器、分水器、填兖料及外观油漆等。10.7 空调机和新风机的过滤网每月清扫/洗二次，风机盘管每月清洗一次，除去表面污垢积灰。10.8 每年一至二次(视系统水质情况)拆洗全部水过滤器，抽检未端水过滤器，现结垢严重的需全部拆卸清洗。10.9 每年一至二次(视环境情况 )进行全面检查保养，主要内容：检查传热管腐蚀情况，若需要可用清洗药水和清水冲洗传热管和肋片表面的污垢；检查风机叶轮腐蚀情况、电机、噪音，并清扫叶轮风扇；检查冷凝水水管积水盘并清扫/洗干净；检查各种手动阀、电动调节阀和电磁阀。10.10 每年一次检查风管和风口，修复损坏部位，主要内容：风管的渗漏；保温是否破损；风量调节阀位置；送回风口是否损坏及止回阀能否灵活开启关闭。11、给排水系统11.1 各类水泵通常包括：消防泵、喷淋泵及增压泵、给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵排污泵等，水泵一般每月进行一次巡视检查维护，主要内容：声响、震动、电流电压及压力表等。11.2 每二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 11.3 对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度需进行一次试运转，运转时注意超压保护。三、房屋设施的修缮养护内容为维持和恢复物业原有质量和使用功能，保障住用安全和正常使用，控制和减缓房屋的损耗速度， 延长使用年限和美化环境，体现良好形象及优质服务，特制定物业修缮和养护管理制度， 具体实施可依据物业情况和管理处配备的技术力量，组织技术员或外判专业单位进行修缮和养护工作。1、结构工程由于不均匀沉降或其它原因引起上部结构或砌体弓凸、倾斜、开裂或变形的情况， 需征询原设计院、 施工队及相关单位共同查清原因，有针对性地进行加固、拆砌或补强，确保结构的承载力和抵御风雨的能力。2、门窗工程所有的门窗应开关灵活、不松动、不透风，外观平整、美观，玻璃无破损或开裂现象，锁、把手、搭扣、百页等五金件完整，无损缺，功能完好。3、地面工程公共区域的地坪、地砖、 大理石、 地毯、木地板或人造石无破损，无严重裂缝，修补后昼量无色差。水泥地面应平整、不开裂、不起壳、不松动、不剥落。4、屋面工程屋面应牢固安全，隔热保温层完好，防水层无破损，无漏水现象，排水管和渠沟畅通。5、外墙工程外墙上的玻璃无破损、裂缝，面砖无脱落，涂料及油漆的外墙，视情况二至三年做一次粉刷或油漆。6、内墙工程公共大堂由大理石墙面无严重裂缝、无脱落，墙纸无起壳、无破损，抹灰墙面接缝平整，色泽协调，无起壳、无剥落，粉墙面无严重变色、起壳和剥落。7、楼梯工程楼梯台阶及楼梯边角线无缺损，扶手无断裂、毛刺，墙面无污迹。8、油漆粉刷工程所有油漆和粉刷工程不起壳、不剥落、无锈迹，色泽均匀，尽量保持和原色调一致，油漆和粉刷通常二年做一次周期性保养。9、金属构件金属构件应保持牢固、安全、灵活，发生锈蚀的要及时处理或更换，缺损的要配齐，破损严重的要更换，无保留价值的应拆除。10、写字楼环境工程写字楼的周界、栏杆、大门、道路、沟渠、下水道、窨井、化粪池、照明灯及小品等有损坏、堵塞或缺损，应及时修复、疏通或补齐(尤其在刮大风及雷暴雨前)。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 7 页 - - - - - - - - - 11、标志铭牌工程物业内的标志、铭牌应完整，字迹清晰，无缺损，地面、地库行车标志二年一次翻新油漆。四、相关记录1、年度系统设施设备维护保养计划表2、月度工作计划与执行情况记录表3、设施设备维护保养记录单名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -