小区物业管理的调研报告.docx

小区物业治理的调研陈诉 关于我区三和小区和金兆园小区物业治理的调研陈诉民进河北区委会 物业治理是都会治理和社会建立矛盾会合体现的领域，范例的物业治理是调和社会建立总体战略中的重要内容。我会于2009年1月至7月对河北区居民小区物业治理状况，特别是对三和小区和金兆园小区进行了调研。现将调研情况陈诉如下： 一、小区物业治理现状 三和小区，人口近万人，地处城乡结合部，小区经历了九个物业公司和三届业主委员会，人员较庞大，治理难度较大，现物业公司是容心物业公司于2008年9月接办三和小区的物业治理。每年应收物业费100万元，现在只能收上来4万余元，收缴用度不敷以维持日常开销，水电费都有拖欠。许多业主借门路、衡宇质量、绿化、车辆丢失、喷泉等许多问题，拖欠物业费。金兆园小区，2003年入住，共1058户。商品房202户，回迁房660户。2005年12月初物业撤出，后由明星物业担当，次年撤出。现在，电梯维修费无从解决。 二、小区物业存在的问题 尽管两个小区情况有异，但存在有许多共性的问题，并在很大水平上反应了我区物业治理的现状和病疾。 （一）地产遗留问题。由于物业治理没有在衡宇开发建立阶段就进行介入，因此开发建立的不公道成了厥后物业治理的众多矛盾的泉源。开发建立遗留问题主要体现在：一是筹划变动导致业主权益受损。衡宇格式和小区情况与售房时的答应有差别。二是衡宇修建和隶属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是修建权属不清。公摊面积的分别确定和隶属用房经营收益分派等问题，是业主与开发商争议的核心问题。如金兆园在地产建立阶段，就在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患。三和小区的开发商也遗留下衡宇质量等问题。这些都为日后物业治理埋下了隐患。 （二）物业治理企业治理水平低，人员整体素质不高。一是某些物业治理企业员工缺乏客户意识，办事态度不端正，办事用语不文明，对业主的正当要求不能实时满足，同时存在侵害业主利益的行为。二是某些物业治理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业治理一项很重要的事情，维修不实时、不到位，使业主对物业企业的办事质量产生猜疑，甚至出现矛盾。 （三）小区业主缺乏四种意识。一是缺乏整体意识。个体业主只顾自己利益，在大众部位私搭滥建，致使部分大众设施不能正常使用，难以发挥其应有的功效；二是缺乏宁静意识。少数业主认为屋子是自己的，属私有财产，便无所顾及在自己的小天地里，私拆乱改。三是缺乏法制意识。一些业主私占绿地，或种菜或做停车位，不但破坏了小区的整体筹划，更侵害了其它业主的正当权益。四是缺乏环保意识。垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在小区宠物粪便随处可见。 （四）物业公司对业主的违规行为处理力度不敷，没有执法权。而政府相应的执法机构又力不从心，执法缺位。好比，对有些业主的私搭乱盖、车辆不按划定停放以及破坏小区设施等行为，只能劝告，下整改单，陈诉政府执法部分，而无他法。结果经常是业主我行我素，造成恶性循环，以至小区情况和设施每况愈下。 （五）物业公司收物业费困难。业主以种种理由不缴费，加之，效法者众，物业办事企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济天性来说，当收入小于本钱大概利润淘汰时，一定会低落本钱，而低落本钱的直接结果就是办事质量下降，于是更多业主对物业办事企业的办事不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区情况差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不但是物业办事企业，另有园区内的所有业主。好比三和小区的状况就是一个很好的例子。相反，现每家每户的煤气、水、电、有线电视等用度没有拖欠的，因为这是政府行为，如果你不交费，这些职能部分有权停水停电，没有一点商量，现在只有物业费可以拖欠，因为它是企业行为。个体人就是抓住这个漏洞，不交物业费，你不会把我怎么样，这是物业公司目前最挠头的事。 （六）使用上缺乏健全的机制和有效的监视，大修基金保值、增值难。按条例划定，当确需使用衡宇大众维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难得到小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修用度没有专业机构对其作判定和监视其使用，容易让衡宇大众维修基金造成无法利用。随着大量衡宇开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如安在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。 三、几条发起 （一）依照2007年10月1日实施的物权法有关章节划定和2003年9月1日正式实施的物业治理条例，研究制定我区物业治理水平评估细则，提高物业治理，并做到有法可依。 （二）创建政府相关执法部分与物业公司、业主委员会三方的联动机制，有效处理小区内的种种违法违规行为。并在街道办事处一级设立物业治理纠纷处理办公室，作为三方联动机制的行动轴心。 （三）为促进物业治理市场的生长，培育物业治理的核心品牌，勉励有实力的社会实体兴办物业公司，在政策上实施优惠政策，并创造竞争气氛，做大做强我区物业治理业，为我区调和社区建立铸造实业新军。 （四）确保衡宇大修基金的宁静使用，实现大修基金保值增值。发起对业主交纳的衡宇大修基金委托银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的衡宇大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修衡宇牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修用度进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用历程进行监视，对维修质量进行判定。 （五）加大宣传力度，引导人们正确的物业消费看法。定时缴纳物业治理办事费、大众水电费、电梯用电费、二次供水电费及一此相关的用度是每个业主（住户）必须履行的义务，各人应当积极主动履行，任何人岂论何种理由拒交物业治理办事费都是违法的。 调研陈诉：关于推进南关岭街道物业治理的观察与思考 党的十七大明确指出：“社会稳定是人民群众的配合心愿，是改造生长的重要前提。要健全党委领导、政府卖力、社会协同、民众到场的社会治理格式，健全下层社会治理体制。最大限度引发社会创造活力，最大限度增加调和因素，最大限度淘汰反面谐因素”。 区委十届六次全会也提出了要全力抓好社会稳定事情，全面落实各项事情步伐，营造安身立命的社会情况。而物业治理是都会治理和社会建立的底子工程，为此，增强居住小区物业治理建立，改进居民生活情况成为人民群众普遍存眷的热点问题。前不久，凭据区委的事情摆设，南关岭街道党工委在解放思想学习实践运动专题调研阶段，结合地域实际，组织了专题调研小组，就如何推进地域物业治理，促进地域社会调和稳定进行了专题调研。此次调研，实地走访了部分家委会和物业治理公司，召开了由街道城管部分、物业公司、居委会、业主委员会等单元到场的差别条理座谈会，发放了500份居民调盘问卷，征求了各个群体的意见和发起，现将调研情况陈诉如下：一、南关岭街道物业治理事情的根本情况据观察，南关岭街道共有种种物业修建面积240万平方米，住宅修建面积约181万平方米。2万平方米以上的居住小区16个，其中，上世纪八十年代以前建成入住的小区4个，占总面积的25%；九十年代后，按统一筹划、统一设计、综合开发建立而成的小区12个，占总面积的75%。已实行物业治理的小区8个，占居住小区的50%；创建业主大会的小区5个，占实行物业治理小区的62.5%。全街共有物业治理企业七家，从业人员300余人。目前，实行物业治理的小区内多种治理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆迁房，另有单元直管楼等。总体看，物业治理事情具有以下几个特点：一是物业治理市场处于发育低级阶段。目前仍然没有实行物业治理的居住小区占50%；未收取物业费的小区占75%，在收取物业费小区中尚有10%-50%住户以种种理由不缴费。二是物业治理总体水平偏低。主要是物业治理企业数量少、范围比力小，资质品级偏低等；物业治理企业从业人员素质较低，物业办事事情不到位。三是物业治理行业羁系体制不健全。对物业治理企业的监视查抄及范例化经营缺乏制度支撑，对社区物业治理自治方法缺乏科学性探索。二、物业治理事情存在的主要问题近年来，各新建小区积极通过公然招投标选聘前期物业治理企业，着力搭建社区自治的新型组织平台，物业治理事情取得了一定结果，也总结了一些经验，但由于体制、看法、机制等因素的影响，物业治理事情仍存在以下四个方面的问题：1、开发商遗留问题严重。开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题，当地域也不例外。问题主要包罗变动筹划、配套设施不落实、衡宇及隶属设备质量不及格等。这些问题遗留到物业治理阶段并恒久得不到解决，致使矛盾会合到物业公司身上，据观察，在有物业公司的小区，57%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到治理责任，68%的受访者认为居住小区技防步伐不健全。2、物业治理公司定位不公道。目前，据观察，现有物业治理企业范围小、资质品级低，物业治理办事水平偏低，经营治理理念陈旧，缺乏市场竞争力。在7家物业治理企业中，按资质分类，一级资质仅有1家，其余6家均为三级资质，凭据性质分，2家由村公司物业转制而来，其余是市内物业的分公司.个体物业公司受旧的体制影响比力深，习惯上以治理者自居，办事意识差；有些企业低水平办事、高尺度收费；有些企业错误认为物业治理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格范例的制度治理，造成人员素质普遍偏低；有些企业不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的正当权益。3、部分业主看法陈旧且缺乏互助性。大部分家住人群收入水平不高，对物业治理收费的理解尚未到位，不肯意凭据目前代价享受较为全面的物业治理办事。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业主权利滥用现象。据观察显示，只有1%的受访者对大连市都会住宅小区物业治理步伐很了解，不了解的多达87%；71%的受访者体现不了解中华人民共和国物权法有关房产权利方面的划定。业主相互不熟悉，往往出现“谁都可以牵头创建业主大会，但谁都无法真正创建业主大会”的无序局面，业主委员会的权威受到质疑。据观察显示，55%的受访者所居住的社区没有创建业主委员会；当居住方面正当权益受到侵害时，更多人倾向于选择通过居委会维权；87%的受访者认为业主委员会作用发挥欠好，居委会作用发挥好。4、政府相关职能部分大众办事水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等治理部分之间不可制止地存在着职责分别和相互配合的问题，有些是行政羁系干系，有些是业务互助干系。目前，政府相关职能部分之间的干系以及与物业治理公司、业主、居委会等相关部分的干系还未理顺，责权利的分别有待进一步明确，大众办事水平有待进一步提高。别的，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部分之间的衔接也存在一些问题。如本应由政府提供的大众办事职责被人为地转嫁到了物业公司，使物业公司客观上既包袱一个企业的责任，又包袱着部分政府大众办事的职能等等。三、增强物业治理事情的发起和意见南关岭地域地处城乡结合部，物业治理具有一定的特殊性，需要探索适合街道实际的物业治理模式。通过此次调研，提出以下几条发起：1、推广物业治理企业前期介入法。物业治理企业前期介入是指物业治理企业在正式担当物业之前就到场物业治理小区的“筹划设计施工安装销售治理”等历程。这样有利于制止开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业治理难以解决的问题，从源头上淘汰开发商遗留问题对物业治理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业治理企业及业主调和相处，三方共赢的良好局面。发起政府相关职能部分从政策、资金、治理以及技能手段等多方面问题入手深入研究，增强引导，推进物业治理企业前期介入事情。2、创建物业治理行业协会并积极发挥作用。应由街道相关部分协调各物业公司创建物业治理行业协会。充实发挥物业治理行业协会在为物业治理企业提供交换平台，促进行业自律，推动公正竞争，协调利益辩论，维护企业正当权益等方面的作用。协会应着力开展以下几方面的事情：摸清行业根本状况，研究行业生长理论；创建行业自律机制，范例企业经营行为；反应企业公道诉求，维护企业正当权益；开展种种形式运动，形成行业的凝聚力；正确引导舆论宣传，树立行业良好形象；增强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继承教诲机制。3、创建健全长效治理机制。要创建和完善对开发商的诚信考核机制，特别是对其开发小区物业治理优劣的考评，使其注重树立品牌意识，做好建管衔接；行业主管部分要改变姿态，充实利用全方位的媒体手段主动宣传物业治理的须要性；物业治理公司应抛弃行政治理的方法，加大对业主的情感投入，与业主创建良性互动，用更好的办事取得业主理解和配合，政府有关部分和社区应组织创建物业调解协调机构，完善社区党总支、居委会、业主及业主委员会、物业治理企业四方自治组织的联动议事平台，理顺物业治理体系，创建下层治理长效机制。4、探索物业分类治理模式。应凭据目前物业治理的特殊性，有针对性的对居住小区的特点探索差别的物业治理模式。对付一些老旧小区来说，由于看法限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类恒久以来欠账较多的老旧小区，政府有关部分及产权单元应增强资金的公道投入，探索范例的物业治理以外的新形式，如充实延伸居民委员会的作用，或发动群众创建自我治理的自治组织，力求用比力低的本钱解决物业治理的根本需要问题。对付新建商品房小区，政府应增强引导和约束，引入市场化、专业化的治理模式，为企业创造更好的公正竞争情况，逐步打造代表自身核心竞争力的物业治理企业品牌。5、鼎力大举提高居民自治水平。物业治理处于生长时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都接纳执法手段。而社会矛盾纠纷得不到实时调解，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在物业治理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过筹划居民区建立的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民主权利的底子上，包袱民主治理的责任。如大北物业公司与社区联合深入开展观察研究，剖析居民区中缺乏公德的体现，针对性地创建乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，果断阻挡在居民区生活中地极度小我私家主义等自私自利现象，鼎力大举提升小区的社会公德和家庭美德水准，收到了良好的效果。6、提高物业公司办事质量。物业公司应结合实际需要，积极探索、大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的治理手段，在企业内部应岗亭明确，职责明白，创建一套行之有效的绩效考核体系，低落企业治理本钱。要从日常查抄、客户交换、业主满意度观察、治理费收缴、相关信息反馈等方面了解物业办事是否满足业主的需求，从而制定相应的步伐。如鸿诚物业公司开展“敬业爱岗、优质办事”运动，变更员工的事情积极性，引发技能改造，促进了物业治理、办事事情再上新台阶。 市政协宣布调研陈诉:物业治理存在六大弊病市政协昨宣布小区物业治理问题调研陈诉：物业治理存在六大弊病，小区物业治理问题干系千千万万北京市民的日常生活。昨天，市政协召开专题新闻宣布会，宣布了市政协常委会关于北京市居住小区物业治理问题的发起案及调研陈诉，针对小区物业治理六大弊病提出了具体诊治药方，发起市政府在街道办事处设立物业治理纠纷的专业调解机构。 到场调研课题的曾广宇委员向记者体现，目前本市小区物业治理存在开发建立遗留、收费难、业主委员会难组建、物业办事亟待范例、治理体制不顺及执法法例不完善六大问题。李少华委员介绍说，本市新建的3077个小区中，仅有11.7%创建了业主委员会，仍有近90%的小区没有创建业主委员会。 核心宣布小区物业治理有六大问题 弊病一 开发建立遗留问题成物业纠纷主因 市政协调研陈诉认为，现有商品房小区产生的物业纠纷中，相当数量源于开发建立遗留问题。开发建立遗留问题主要体现在：一是筹划变动导致业主权益受损。衡宇格式和小区情况与售房时的答应有差别。二是衡宇修建和隶属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是修建权属不清。公摊面积的分别确定和隶属用房经营收益分派等问题，是业主与开发商争议的核心问题。本市多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。 弊病二物业治理企业普遍收费难 曾广宇委员体现，造成收费率低的原因也是多方面的。 一是物业收费的制定不公然透明，在前期，业主底子没有“讨价还价”的余地。二是物业治理企业办事不到位。三是低收入群体经济蒙受能力有限。四是问题不能得到实时解决，居民不满情绪影响交费。五是业主消费意识尚未形成。部分业主商品意识、物业消费意识和责任意识没有确立。 弊病三 物业办事行为不范例 李少华委员认为，本市物业治理企业治理和培训没有实时跟上。别的，本市的物业治理收费大多接纳包干制的形式，物业企业在物业日常维护上收支不透明，业主对物业治理企业的办事缺少客观的评价依据，办事水平难以量化。个体物业企业甚至越权治理，少办事、多收费、乱收费，侵占业主的利益，引起辩论。 弊病四 业主大会、业主委员会组建难 造成这一问题的客观原因：一是部分小区开发期较长，小区内物业治理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开；二是物业治理条例对业主大会和业主委员会的组织创建缺乏可操纵性的指导；三是部分小区范围较大、业主数量多，组织数量众多、相互之间不熟悉的业主配合进行选举、决策等事务，自己的庞大水平超出了想象；四是业主到场意识不强，缺乏“有能力、有权威”的组织者。 弊病五 政府职能缺位 羁系体制不顺 目前包袱物业行政治理职责的是市建委物业处和小区办，全市物业治理体制没有形成统一的治理模式。居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，也不能加入解决。因此，通常居住小区物业治理的大事、小事，都去找政府，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。 弊病六 执法法例不完善 不配套 小区物业治理还没有形成完整、系统的执法体系，缺乏有效的法例加以范例，造成行政治理和物业治理干系难以理顺，多头治理问题久拖不绝。本市的物业治理条例实施细则至今仍未出台，许多具体问题的解决无法可依。 对症下药 调研陈诉开出七剂良方一是高度重视居住小区物业治理在构建调和社区中的作用，强化对物业治理的行政羁系。 二是整顿居住小区物业治理市场，积极解决开发建立遗留问题。 三是范例物业治理，严格市场治理，发起在街道办事处设立物业治理纠纷的专业调解机构。 四是完善物业治理法例的配套。 五是健全治理体制，实现政府羁系、行业自律和民主自治的有机结合。 六是积极探索创建老旧小区物业治理长效机制，凭据低收入群体的物业治理需要，创建以社区居委会为主、统一组织协调的物业治理新机制。 七是加大宣传力度，推广先进经验，明晰各方的权利和义务，正确引导人们的物业消费看法。 权威访谈 物业投诉已大幅下降 市建委新闻发言人体现，此次对全市物业治理中存在的问题进行摸底观察就是为今后逐步解决这些问题进行的前期准备。从去年底开始，市建委就已开始积极研究制定物业治理划定实施细则，目前该细则已经全部制定完成，并交由 人大部分进行立法步伐，预计不久便可出台。据统计，市建委接到的物业投诉也正在呈下降趋势，由原来6大类投诉中排名第二下降到了最后一位。 该发言人体现，成熟国度物业治理历史凌驾100年，而中国最早开始物业治理的都会深圳，经验不外20多年，北京开始物业治理事情还不到10年。因此，经验的不敷使得我们在事情中确实遇到了许许多多的问题，如业主不能定期交纳物业费、物业办事尺度受到质疑等等。下一步，市建委会继承对目前北京物业治理中存在的问题，如究竟物业办事到达怎样的尺度才算范例等展开相关对策的研究和制定。但这些问题都需要政府部分逐步进行研究息争决，不是一蹴而就的事情。误区之一： 物业公司只要与业主形成“事实办事”，物业公司办事优劣都对业主小我私家没干系，只要有人交费，全体业主就必须交费。 误区之二： 物业公司是新生事物，与现有公司有本质区别，可以不受现有公司法、条约法等等国度大法的范例，必须重新单独立法，诸如：“事实办事”（目前国度大法没有）、物业费必须无条件交，业主维权不得拒绝交物业治理费。 误区之三： 法院判决物业纠纷案件不是因为物业公司办事欠好，而是因为业主不交费，物业公司没法办事好造成的，所以只能判业主败诉。法院不是你业主讲理的地方。 误区之四： 法院如果判物业公司败诉，老黎民的生活就没有人治理了，就会天下大乱，物业公司尽管办事欠好，你也忍了吧！总比没人管强！不然，天下大乱的责任就该算在我们法院的头上了！我们可不能包袱！ 误区之五： 法院受理的物业纠纷案件巨增，不是因为我法院只判物业公司胜诉造成的，法院也有判一个两个业主胜诉呢！只要我法院用国度呆板的强制力资助物业公司把你们业主全体的物业费都收上来，你看他物业公司还告不告你！ 误区之六： 物业治理的主管部分小区办不管物业公司的办事问题，认为这归工商部分管，我小区办只管物业公司的准入，哪个物业公司不经过我小区办批准就别想进入你想进入的市场，这个可不能归工商部分管，小区办嘛，物业治理的主管部分嘛！他工商部分管不着物业公司！至于业主呀、办事呀别找我小区办，我小区办一无权二无钱，找我也不管，现在我小区办批准哪个物业公司在哪治理就在哪！你业主告到法院也解决不了吧？！你业主就给我乖乖交费，不然，有法院判决关你拘留所，看你交不交！只要物业公司有钱，就不愁我小区办物业公司的主管部分缺钱！我小区办有了钱才气治理你们这些业主的问题，不然我没法管！ 误区之七： 物业公司的办事是对全体小区居民的，不可能只对你几户办事欠好，你有证据也没用，政府小区办和法院只为大多数人办事，三个代表嘛！不是为你小我私家办事的。 误区之八： 你业主维权只能先创建居委会，再创建业委会才气维权，要么还要等物权法出台，物业公司特殊！虽然他也是经营性企业，但抓他的办事质量解决不了问题。别的公司有质量问题老黎民不满意不给钱他就会被淘汰，可不能羁系物业公司的质量问题，那样会天下大乱的！ 误区之九： 业主的身分太庞大，是乌合之众，联合起来不满意物业公司的办事，就是不满意政府，阻挡物业公司就是反政府，就是不安定因素！政府主管部分不作为和法院的枉法裁判是不会组成不安定的！ 误区之十： 不交物业治理费的业主就是侵犯了交费业主的利益！因为物业公司是神，他象上帝一样会对所有的业主一视同仁的！我交了，你就必须交！不然我的心态就不平衡，这样就不是调和社会！ 北京有一家外地的装修公司，为了在北京立足提出“先装修后付款”，这个公司的做法是要求他的职工不管客户怎样挑毛病，挑到哪儿就改到哪儿，直到客户满意。大多数客户就是因为该公司真诚的办事态度，其实不可能完全满意也自觉付了款，该公司不光没有被“赖帐人”拖垮，生意越做越大。中国的老黎民以几千年传统的“上善若水，厚德载物”为精神支柱，是世界上很容易知足的老黎民。真正恶意欠费的人是不敢公然更不敢上法庭的！物业公司在选择告哪些业主时是不敢告那些不讲理的业主的！他们一般选择的是一小部分维权意识最强、真正讲理的业主告上法庭，这样法院肯定会制裁这些业主，其他的业主一定乖乖交费到达既淘汰公司的诉讼本钱，又到达全面收费的目的！这个事实最说明当前，由于政府主管部分有明显的官商勾通的主观可能性并“有所为有所不为”和法院的判决一边倒，才会使如此多的物业公司恶人先起诉而有恃无恐的将讲理的业主告上法庭！当前物业治理的形势是物业公司的办事无人羁系，政府主管部分小区办和法院的眼睛全部盯住物业治理费！在现实生活中，经常存在房地产开发商强迫业主担当其指定的物业治理公司物业治理公司的办事中到底设置了什么陷阱？其中涉及了哪些执法问题？消费者应该接纳什么对策？ 陷阱一 拒缴物管费 业主遭停水断电体现：某物业公司划定，物业治理费、水电费捆绑收取，对拒绝缴纳物业治理费的住户，物业有权停水、停电。执法问题：水、电、气的提供与使用是业主与水、电、气供给商之间形成的一种执法干系，而业主与物业公司之间是物业办事的执法干系，物业公司无权对业主停水、停电、停气。该条款明显违反了执法划定。陷阱二 装修修建垃圾 物管不运也收费体现：某物业公司划定，业主装修时，不管运不运修建垃圾，都必须缴修建垃圾运输费4元/平方米。执法问题：消费者权益掩护法第九条划定，“消费者享有自主选择商品大概办事的权利”。据此，若业主自行运输垃圾，未担当物业公司运输垃圾的办事，就不应向物业公司缴纳该笔运输费。该条款实质是强制业主消费，明显违反了执法划定。陷阱三 泊车要收费 丢失损坏物管却不赔？体现：某公司物业治理划定，停车场停放车×元/月，车辆损坏或丢失，以及车内物品丢失或损坏，均由车主自己包袱责任。执法问题：业主向物业公司缴纳停车费，两者之间形成保管条约。条约法第374条划定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当包袱损害赔偿责任。”物业公司以通告的形式，划定将其应尽看管义务的车辆所产生的一切损失都推由业主包袱，违背了条约公正原则。陷阱四 业主居屋不得用于办公体现：某物业公司划定，禁绝业主将居屋用于办公。执法问题：业主享有衡宇的所有权，因此，业主依法享有对该衡宇占有、使用、收益和处分的权利。只要业主对衡宇的处分不违反执法法例的强制性划定，他人就无权干预干与。在签订物业条约之前，应仔细阅读条约条款，看其中是否有不切合划定或对购房者有欺骗行为。目前，在签订物业条约中，业主要注意以下几点：1入住新的居住地，第一次签订物业治理条约的期限最长应为两年。两年后，购房者应组成业主委员会，由业主委员会挑选新的物业治理公司，委托其对物业进行治理。2签订物业条约之前，应明确所购物业的类型，是公寓，照旧住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等），差别类型的物业，有差别的治理尺度、收费尺度。3有些收费项目是超前征收，违反有关的划定。如有的小区的有线电视尚未接通，却收取用度；有的物业答应安装可视对讲门铃，尚未安装就提前收费等。4有的用度未获批准，就被先执行。物业公司的某些用度需要经过相关部分的审批，才可收取。有的物业公司在审批尚未通过期，提前收取，也是不对的。5巧立名目的种种用度。有的物业公司为了多收费，巧立种种名目，如装修配合费等。这些都是物价部分和相关部分所禁止的。消费者在签订物业条约时，应比较物业收费尺度仔细查对。尺度中没有的收费项目，可要求对方出示有关部分的文件，不然有权拒交。（本刊执法照料上海市东方正义律师事务所黄可磊律师） UID（Ubiquitous IDentifications）的全称是盘算无处不在。将电子标签嵌入各物体中，使之相互通信，进行信息处理惩罚，让我们时刻掌握我们所要的信息提高我们更高水平的信息办事和情况控制，这种情况称其为“盘算无处不在”。 RFID(Radio Frequency IDdentification)的全称是无线射频识别技能，最简朴的RFID系统是由电子标签（Tag）、阅读器（Reader）和天线（Antenna）、数据库三部分组成：当电子标签进入磁场区域吸收阅读器发出电磁信号，电子标签产生感到电流从而得到能量，发出编码等信息，该信息被读写器读取、写入，也就是利用无线电波对信息载体进行读写。与其它识别技能相比, RFID技能具有防水、耐高温、使用寿命长、读取距离大、读取速度快、标签上的信息可以加密、存储数据容量更大、存储信息变动等优点。RFID技能已应用到众多行业：门禁保安、生产制造、仓储治理、零售业、医药业、票据证件治理、RFID卡收费、电子门票、防伪打假、物流货运的追踪、火车和货运集装箱的识别运动计时等。 物流与供给治理 物流治理是企业行为，是客户办事的手段。物流治理是为了谋求物流总本钱最低大概在既定的物流总本钱约束下使客户办事水平更高。 物流治理最根本的要素运动是什么呢？答是货运治理和仓储治理。那么不难得出物流治理的内涵是对运输和仓储的综合治理的结论。 那么如何提高运输和仓储的综合治理呢？ 这就是我们提出用RFID治理物流的理念。 物流与供给链治理被认为是智能电子标签应用最大的舞台。虽然现有IT和自动化技能大大提高了该领域的效率，但有许多事情仍主要依靠人工来完成，例如货品的清点、盘库和数据录入等，而手持式条形码识别器等帮助东西，效率低下、不对率高等问题仍然无法得到有效的解决 一、物品配送治理 配送中心的拣货作业是最沉重、最易出不对的事情。信息的准确性和实时性是供给链与物流治理的要害，这恰恰是RFID技能最突出的优点之一。如果每件商品都贴上了智能标签，无需打开产物的外包装，系统就可以对其成箱成包地进行识别，从而准确地随时得到产物的相关信息，例如种类、生产商、生产时间、生产所在、颜色、尺寸等等。智能电子标签系统可以实现对商品从原料、半制品、制品、运输、仓储、配送、上架、最终销售，甚至退货处理惩罚等所有环节进行实时监控，不但能极大地提高自动化水平，并且可以大幅低落不对率，从而显著提高供给链的透明度和治理效率。 二、仓储治理 智能电子电子标签系统，可用于智能堆栈货品治理，有效解决同堆栈及货品流动有关的信息治理，不光可增加一天内处理惩罚货品的件数，还监看着这些货品的一切流动信息。一般而言，读写器贴在货品要通过的堆栈大门边上，每个货品都贴电子标签，所有电子标签信息都被存储在堆栈的中心盘算机里，该货品的有关信息都能在盘算机里查到。当货品被装走运往别地时，读写器识别并见告盘算中心它被放在哪里。这样治理中心可以实时地了解到已经生产了几多产物和发送了几多产物，并可自动识别货品，确定货品的位置。智能电子标签能完全有效地解决堆栈里与货品流动有关的信息的治理，它不光监看着这些货品的一切信息，可以实时地了解到已经生产了几多产物和发送了几多产物，并可自动识别货品，确定货品的位置。 三、物品追踪识别 能够跟踪包裹在递送历程中所处的位置，是UID中心核心竞争力之所在。智能标签的出现，有望改变这个竞争格式如果在行李、快件大概包裹标签中贴上智能标签，不但可以实现分捡历程的全自动化，并且当这些物品到达某个地方，标签信息就会被自动读入系统，并融入“UID中心”供主顾和企业查询。这样，各个企业不但能够像UID中心那样提供包裹的位置，并且位置越发准确、本钱也可能要低得多。 如在航空领域，全球航空业每年以6的速度快速增长，旅客数量不停增加，传统的航空包裹的处理惩罚流程正面临着巨大的压力。能提供快速准确的航空行李办事，已成为航空公司和机场提供良好办事、增强市场竞争力的重要手段。要增加行李处理惩罚容量，处理惩罚每一件行李的时间必须淘汰，同时要包管每件行李的宁静，防备堕落，如此将使航空公司利用RFID上之重量数据的加重而很容易侦测到旅客利用转机夹带非法物品的可能性.别的,旅客报到时不再需要使用扫瞄条形码器,亦可到达简化手续流程的利益。智能标签的出现满足了这一需求。英国航空、日本航空和新加坡航空在乐成电子标签跟踪行李后，德尔塔航空（Delta Air Lines）也宣布将在部分航班上进行类似的试验。 另外还可以用智能标签掩护和跟踪财产。将智能标签贴在重要物资如盘算机、传真机、文件、复印机或其它实验室用品上，公司可以自动跟踪治理这些有代价的财产，可以跟踪一个物品从某一修建物离开，或是用报警的方法限制物品离开某地。 RFID对物流治理尤其在需要对物品进行跟踪或分类治理上，因此众多商家对RFID技能的前景非常看好，认为其最终将取代传统条形码。 现在，零售商品的识别大多是接纳条形码来实现，在商品被出售时，通过条码识别器进行识别，条码的数据在整个流通历程中只识别一次。而另一方面，RFID不需要人工去识别标签，读写器只需250毫秒就可以从射频标签中读出与商品相关的数据，有一些读写器甚至可以每秒读取200个标签的数据，这比传统扫描方法要快1000倍。 但即便是在零售业，RFID技能也只是刚开始发挥其潜力。由于沃尔玛公司要求供给商在2006年前必须接纳射频识别技能，众多应用系统开发商纷纷升级步伐，Sun、SAP、甲骨文、IBM等公司都开始在其主流产物中集成射频辨别技能。 随着社会信息化水平的提高，科学技能的进步，尤其是在众多商家的鼎力大举推动下，RFID技能的应用将会逐渐渗透到社会生活的方方面面，它将具有辽阔的生长前景。 关于旧住宅小区物业治理的问题与发起 物业治理是随着国度房地财产，尤其是住宅财产的生长而逐步生长起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更存眷生活的质量，存眷居住情况的日常调养和维护，尽可能使住宅小区整洁，情况优雅，生活便利，宁静不受侵害。凭据政府关于物业治理的有关划定，新建小区必须实行物业治理制度，而旧小区却在推行物业治理的历程中，遇到了许多困难和问题。主要有以下几个方面。 一、居民看法需转变 多年来筹划经济体制下形成的居民住房福利制度，使许多居民还存在无偿享受办事的传统看法，习惯了由单元的房产治理部分或房管所管房的模式，认为实行物业治理就是想多收钱，如果实施物业治理需要收费，也应该由单元交，住房消费意识淡薄。 二、硬件条件相对落后 旧小区在建立之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的筹划方案比力简朴。随着都会人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不敷：包罗绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化运动空间较小等等。 三、产权形式多样 旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民小我私家、房管局、单元产权人（包罗中央单元、市属单元、区属单元）、大众设施产权人（如各市政设施部分、邮局、银行、区属商业单元所有的房产）、托管房、二手房产权人等。 四、存在多头物业治理的现象 产权形式的多样化，使小区形成多家物业治理单元同时对小区差别物业进行治理的局面。主要有：单元自管房物业治理公司，房管局直管公房物业治理公司，社区治理单元，居委会，市政设施单元，商业网点单元等。 五、对旧小区底子设施进行改革的资金缺口较大 旧小区实施物业治理，改进居民的生活情况，必须对小区的底子设施进行差别水平的改革，如小区进行关闭、绿化美化、门路修整等。凭据改革项目的几多和改革品级的差别，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业治理的一个重要问题。 六、物业治理收费困难 已经实施了物业治理的小区，甚至物业治理水平比力好的小区，也存在物业治理收费困难的问题。旧小区物业治理收费经物价部分批准，目前最低收费尺度为每平方米0.15元，普通小区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉的用度，许多物业治理公司只能收到30%左右。