房地产项目投资决策评价指标的运用..doc

房地产项目投资决策评价的财务指标运用房地产投资前期的财务测算和评价指标分析不仅是投资决策的重要依据，也是日后项目运作执行过程中的目标部分之一，还是项目结束后的总结评价标准，因而评价指标在项目初期的综合运用尤为重要。评价指标体系项目投资决策评价指标是指用于衡量和比较投资项目可行性优劣,以使据以进行方案决策的定量化标准与尺度.一般常用的主要指标分静态和动态两类（非折现和折现），如投资利润率、年投资报酬率、投资回收期;净现值、净现值率和内部收益率(内含报酬率）。投资利润率ROI=年（或年均利润总额 /投资总额*100年投资报酬率ARR=年（或年均利润总额 /年（或年均投资总额*100%投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值期数1）+（上期累计现金流量的绝对值/当期净现金流量）n I k O k净现值NPV=- k=1 （1+i k n I k O k内部收益率IRR，当NPV - =O 时的i值k=1 （1+i k Ik为第K年的现金流入量；OK为第K年的现金流出量,i为贴现率。 NPV低（i高i低） IRR= - * 100% + i低 （i高i低） 2 NPV高+ NPV 低运用决策评价指标的一般原则具体问题具体分析；确保财务可行性；分清主次指标；讲求效益。一般来说财务可行性的主要指标有：净现值NPV0 ,内部收益率IRR行业基准折现率,投资回收期(次要指标 项目计算期的一半，投资利润率ROI（辅助指标基准投资利润率。实际运用过程中的一些做法实际测算分析中现金流量表是不可缺少的,因而按照计划建设工期安排的投资支出和预售收现计划编制的现金流量表较为重要，它决定着投资回收期的计算、资金筹措计划的编制和动态内部收益率IRR的计算,由于贴现的计算较为复杂,现在一般改用计算机计算。投资评价指标和经营期财务运营指标的结合使用，成为评判指标体系的难点，人们常常混淆两部分的指标含义。行业基准折现率一般选取大于资本成本,由资本成本和风险收益两部分组成。一方面把银行贷款利率作为最低资本成本，同时参照行业上市公司净资产收益率扣除其风险收益部分作为资本成本；另一方面考虑风险投资收益确定其数值。它是一个动态的参照数。2006年度房地产上市公司平均净资产收益率为8.34,万科公司14.48 ，2008年1年期银行贷款利率为7。47% ；2004年行业专家评估基准财务收益率为12-13%，行业风险收益率8%.基准投资利润率对应于经营指标中的成本费用利润率,它是针对一个年度的指标,特别是当项目周期在一年以上的时候尤其要区分清楚。2006年度房地产上市公司成本费用利润率平均为14.09，万科公司27.85 。由于项目投资评价分析测算较为复杂，同时具有较高的专业性和综合性，因而建立投资决策评价分析模板，相对简化过程提高效率十分必要，特别是在确定不同的每一个策划方案之后，与之相应的财务测算的配套模拟，也是适应工作的需要.以上观点供参考,不对之处请指正.二OO八年六月三十日参考资料：1。房地产开发项目经济评价方法建设部建标2000205号，建设部标准定额研究所编制，中国计划出版社出版2.建设项目经济评价方法与参数发改投资20061325号中国计划出版社出版2006年第三版附件:房地产开发项目经济评价方法