杭州市规划审批规定ppt课件.ppt

杭州市建设工程规划管理杭州市建设工程规划管理规划管理的主要过程 1、总体规划2、控制性详细规划3、选址及用地管理（选址意见书、规划条件及用地规划许可证）4、（方案招投标）5、方案报批6、（初步设计）7、建筑工程规划许可证 覆盖建设项目的全过程的“一书两（三）证”建筑管理处主要职能 1 1、负责审核建设工程设计方案。、负责审核建设工程设计方案。 2 2、参与审查建设项目初步设计。、参与审查建设项目初步设计。 3 3、负责建设工程规划许可证的管、负责建设工程规划许可证的管理及综合协调。理及综合协调。 4 4、负责建筑规划管理工作的相关、负责建筑规划管理工作的相关政策研究和制度规范的制定。政策研究和制度规范的制定。方案设计批复初步设计批复建设工程规划 许可证方案招投标交流会主要内容政策法规篇政策法规篇一、建设项目方案审查一、建设项目方案审查二、建设项目初步设计审查二、建设项目初步设计审查二、建设工程规划许可证审批二、建设工程规划许可证审批交流会主要内容技术规范篇技术规范篇一、杭州市城市规划管理技术规定一、杭州市城市规划管理技术规定二、杭州市建筑工程日照分析技术管理规则二、杭州市建筑工程日照分析技术管理规则三、杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则三、杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则四、杭州市特殊场地建筑规划管理规则四、杭州市特殊场地建筑规划管理规则五、杭州市阳台等建筑附属设施面积计算规则五、杭州市阳台等建筑附属设施面积计算规则六、杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定六、杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定七、关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规七、关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见划设计与管理的实施意见第一篇第一篇 政策法规篇政策法规篇一、建设项目方案审查一、方案的重要意义中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法 第五十条第五十条 经依法审定的修建性详细规划、建设工程设经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计计方案的总平面图不得随意修改。方案的总平面图不得随意修改。 二、审查部门杭州市城乡规划条例杭州市城乡规划条例 第三十条第三十条 建设工程设计方案由市、县（市）人建设工程设计方案由市、县（市）人民政府民政府城乡规划主管部门城乡规划主管部门进行审核。进行审核。 第三十一条第三十一条 市区的重大建设项目的建设工程设市区的重大建设项目的建设工程设计方案由计方案由市建设、城乡规划主管部门市建设、城乡规划主管部门共同组织相关共同组织相关部门按照各自法定职责进行审查，具体办法由市人部门按照各自法定职责进行审查，具体办法由市人民政府另行制定。民政府另行制定。三、审查程序 1 1、向规划局与市建委共同申请、向规划局与市建委共同申请 五城区内非省属，且总建筑面积大于五城区内非省属，且总建筑面积大于1000010000平方米平方米（西湖风景名胜区（西湖风景名胜区10001000平方米）的建设项目。平方米）的建设项目。程序（1 1）市建委发起方案联审，各部门提出意见）市建委发起方案联审，各部门提出意见 ( (发改、国土、规划、建设、交警、消防、环保、卫生、发改、国土、规划、建设、交警、消防、环保、卫生、绿化、城管等绿化、城管等) )（2 2）按各部门意见修改，并报各部门确认）按各部门意见修改，并报各部门确认（3 3）市建委拟定批复发文稿）市建委拟定批复发文稿（4 4）我局会签（按）我局会签（按告知单告知单提供材料）提供材料）（5 5）两部门联合方案批复）两部门联合方案批复（6 6）方案总图报两部门确认）方案总图报两部门确认 程序（1 1）市建委发起方案联审，各部门提出意见）市建委发起方案联审，各部门提出意见 ( (发改、国土、规划、建设、交警、消防、环保、卫生、发改、国土、规划、建设、交警、消防、环保、卫生、绿化、城管等绿化、城管等) )（2 2）按各部门意见修改，并报各部门确认）按各部门意见修改，并报各部门确认（3 3）市建委拟定批复发文稿）市建委拟定批复发文稿（4 4）我局会签（按）我局会签（按告知单告知单提供材料）提供材料）（5 5）两部门联合方案批复）两部门联合方案批复（6 6）方案总图报两部门确认）方案总图报两部门确认 联合审查进行批复成果成果 2 2、向规划局单独报批方案、向规划局单独报批方案 五城区内非省属，且五城区内非省属，且1000010000平方米（西湖风景名胜平方米（西湖风景名胜区区10001000平方米）以下的建设项目。平方米）以下的建设项目。 五城区内省属项目，省发改委组织初步设计审查并五城区内省属项目，省发改委组织初步设计审查并批复，方案总图报我局确认。规模不大的项目，直接向我批复，方案总图报我局确认。规模不大的项目，直接向我局申报方案审查（规划设计条件中明确）。局申报方案审查（规划设计条件中明确）。（1 1）我局发起方案联审，各部门提出意见）我局发起方案联审，各部门提出意见 ( (发改、国土、规划、建设、交警、消防、环保、卫生、绿发改、国土、规划、建设、交警、消防、环保、卫生、绿化、城管等化、城管等) )（2 2）按各部门意见修改，并报各部门确认）按各部门意见修改，并报各部门确认（3 3）我局进行方案批复）我局进行方案批复程序（1 1）我局发起方案联审，各部门提出意见）我局发起方案联审，各部门提出意见 ( (发改、国土、规划、建设、交警、消防、环保、卫生、绿发改、国土、规划、建设、交警、消防、环保、卫生、绿化、城管等化、城管等) )（2 2）按各部门意见修改，并报各部门确认）按各部门意见修改，并报各部门确认（3 3）我局进行方案批复）我局进行方案批复联合审查进行批复程序成果四、审查资料分为两个阶段 建设项目方案提交审查时需提供的资料建设项目方案提交审查时需提供的资料 1 1、立项文件、立项文件 2 2、建设项目选址意见书（规划设计条件）及其附图、建设项目选址意见书（规划设计条件）及其附图 3 3、对西湖风景区项目，还需提供风景名胜区建设项目选、对西湖风景区项目，还需提供风景名胜区建设项目选址批准书及附图、西湖风景名胜区建设项目立项审查回复单址批准书及附图、西湖风景名胜区建设项目立项审查回复单 4 4、土地权属证明复印件、土地权属证明复印件 5 5、方案设计、方案设计1 1：500500总平面图总平面图 6 6、相应资质的设计单位编制的设计方案文本、相应资质的设计单位编制的设计方案文本 7 7、日照分析成果、日照分析成果 8 8、景观分析报告、景观分析报告 9 9、方案招投标评审会会议纪要、方案招投标评审会会议纪要 建设项目方案批复前需提供的资料建设项目方案批复前需提供的资料 1 1、交通影响评价批复或会议纪要、交通影响评价批复或会议纪要 2 2、规划公示材料、规划公示材料 3 3、各部门意见及修改确认情况、各部门意见及修改确认情况 4 4、按照要求提供电子报批光盘、按照要求提供电子报批光盘 5 5、特殊情况需要提供的其他资料、特殊情况需要提供的其他资料 要点1、方案设计1：500总平面图(五看） 五、审查要点 （1）看外框：项目名称、单位名称、设计图章 要点1、方案设计1：500总平面图 （2）看周边：周边50米范围内现状及规划地形地物、历保建筑、地铁线路 （3）看线条：征地红线、用地红线、建筑控制线、地下室范围线、围墙线 要点1、方案设计1：500总平面图 （4）看指标：规划控制指标、物业用房、社区用房、配套公建、车位配置、户型比例要点1、方案设计1：500总平面图 （5）看核心：性质及布局、建筑间距及退界、消防登高场地 杭州市城市规划管理技术规定建筑后退道路红线建筑后退相邻建设用地边界建筑后退城市公共绿地边界建筑后退电力线围墙后退道路及相邻建设用地大门、门卫后退道路要点1、方案设计1：500总平面图链接一：链接一：杭州市城市规划管理技术规定杭州市城市规划管理技术规定一、建筑间距二、建筑高度三、建筑物退让四、场地设计标高一、建筑间距一、建筑间距 第二十条第二十条 高层建筑与其高层建筑与其北侧正南北投影范围内北侧正南北投影范围内住宅住宅的间距，按以下公式计算：的间距，按以下公式计算： L =L =（H - 24H - 24）0.3+ S0.3+ SL住宅 SL=(H-24)0.3+S 且L29m注： 为高层遮挡建筑，其建筑高度H，正南北向投影的宽度S；L为两建筑间距，单位m。（下同）住宅主朝向 高层建筑 住宅主朝向 L1L124QL2L224Q高层建筑 日照正南北投影区 日照正南北投影区 以一个居住小区的建筑间距为例以一个居住小区的建筑间距为例 （1 1） L L的取值点：建筑外的取值点：建筑外墙之间的距离，注意连续阳台，墙之间的距离，注意连续阳台，与与H H的取值点相对应。的取值点相对应。L =（H - 24）0.3+ S （2 2）H H的取值：当受遮挡建的取值：当受遮挡建筑为新建住宅时，筑为新建住宅时，L L值可扣除其值可扣除其非居住用房的高度，但最多扣非居住用房的高度，但最多扣除除10m10m。其值应扣减在。其值应扣减在H H中。中。L =（H - 24）0.3+ S（3 3）S S的取值：南侧建筑最外点南北向面宽的取值：南侧建筑最外点南北向面宽L =（H - 24）0.3+ S （4 4）同一地块内建筑同步设计的，建筑间距可折减）同一地块内建筑同步设计的，建筑间距可折减至至0.9L0.9L。L =（H - 24）0.3+ S （5 5）L L值大于值大于1.2H1.2H时按时按1.2H1.2H控控制；当按制；当按1.2H1.2H计算时形体规则的计算时形体规则的遮挡建筑可套用多层建筑不同方遮挡建筑可套用多层建筑不同方位日照间距折减系数。位日照间距折减系数。 L L值最小值为值最小值为2929米。米。二、建筑高度二、建筑高度 控制建筑高度时的取值控制建筑高度时的取值 计算建筑间距时的取值计算建筑间距时的取值 区别在于坡屋顶区别在于坡屋顶 审查中注意突出屋面的构架审查中注意突出屋面的构架建筑高度HH三、建筑物退界三、建筑物退界建筑后退道路红线建筑后退道路红线建筑后退相邻建设用地边界建筑后退相邻建设用地边界建筑后退城市公共绿地边界建筑后退城市公共绿地边界建筑后退电力线建筑后退电力线大型公共建筑主要出入口后退道路大型公共建筑主要出入口后退道路围墙后退道路及相邻建设用地边界围墙后退道路及相邻建设用地边界大门、门卫后退道路大门、门卫后退道路地下室后退绿地、现状住宅、城市道路、相邻建设用地等地下室后退绿地、现状住宅、城市道路、相邻建设用地等需重点关注的：地下室退让距离需重点关注的：地下室退让距离 第三十九条第三十九条 新建建筑地下室：后退城市公共绿地新建建筑地下室：后退城市公共绿地的距离不宜小于的距离不宜小于1m；与现状住宅的外墙距离不宜小于；与现状住宅的外墙距离不宜小于10m，与住宅的山墙距离不宜小于，与住宅的山墙距离不宜小于6m；后退城市道路、；后退城市道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离，不宜少于地下室相邻建设用地和已建用地边界的距离，不宜少于地下室深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的0.7倍，且倍，且不得少于不得少于3m。 按上述要求退让确有困难时，除应采取技术安全措按上述要求退让确有困难时，除应采取技术安全措施和有效的施工方法，经论证后，可适当缩小后退距离。施和有效的施工方法，经论证后，可适当缩小后退距离。 要点2、设计方案文本（含方案说明书、效果图、基地鸟瞰图、建筑单体平立剖面） 单体平面图：建筑布局是否符合建筑性质 杭州市特殊场地建筑规划管理规则 杭州市阳台等建筑附属设施面积计算规则立面及剖面图：立面景观是否与周边协调 杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则 杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定 要点3、日照分析成果 杭州市建筑工程日照分析技术管理规则链接二：链接二：杭州市建筑工程日照分析技术管理规则杭州市建筑工程日照分析技术管理规则一、日照审批标准二、日照分析报告三、模拟日照分析四、日照不足的救济一、住宅日照审批标准 城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范20022002版版 杭州市居住建筑日照标准为“底层窗台面大寒日有效日照不少于2小时”。 住宅设计规范住宅设计规范20032003版版 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过四个时,其中宜有二个获得日照。 住宅建筑规范住宅建筑规范 2005 2005年年 住宅应充分利用外部环境提供的日照条件，每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照 。 民用建筑设计通则民用建筑设计通则20052005版版 每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，该日照标准应符合现行国家标准城市居住区规划设计规范有关规定。二、模拟日照分析 1、拟建建筑北侧为规划居住、教育、医疗卫生用地时，应进行日照分析，地界以北地界以北1414米米满足日照要求。 拟建地块与北侧的建设用地之间为城市规划道路、绿化、河道等城市公共用地时，北侧北侧建设用地退界建设用地退界8 8米米应满足日照要求。 2、拟建建筑为居住、教育卫生建筑，其南侧为规划高层地块时，应对规划地块做模拟方案作为模拟主体建筑对拟建建筑进行日照分析并满足日照要求。 3、拟建建筑东、西两侧为规划高层地块时，应对规划地块做模拟方案。三、日照不足的救济市条例市条例第三十四条（新）第三十四条（新） 国家、省、市重点建设工程项目以及其他公共设国家、省、市重点建设工程项目以及其他公共设施建设项目施建设项目，其建筑间距达不到国家和地方规定的日照标准要求的，建设单位应当取得受影响建筑所有权建设单位应当取得受影响建筑所有权人的同意，达成日照补偿协议，并向市、县（市）人人的同意，达成日照补偿协议，并向市、县（市）人民政府城乡规划主管部门提交经公证的建筑所有权人民政府城乡规划主管部门提交经公证的建筑所有权人放弃权利主张的有效证明放弃权利主张的有效证明。日照补偿的具体适用办法由市人民政府另行制定。杭州市建筑工程日照分析技术管理规则杭州市建筑工程日照分析技术管理规则 拟建建筑影响现状住宅建筑拟建建筑影响现状住宅建筑少量住户少量住户达不到日达不到日照标准时，建设单位经征得该部分照标准时，建设单位经征得该部分受影响住户受影响住户同意同意的，可予以规划许可。的，可予以规划许可。 要点4、交通影响评价批复或会议纪要 火车站、长途汽车客运站、大型停车场等重大交通设施建设项目。 城市核心区范围及快速路、主干路两侧，公建类项目建筑面积超过2万平方米、居住类项目建筑面积超过5万平方米以上的建设项目。 上述区域以外，公建类项目建筑面积超过5万平方米，居住类项目建筑面积超过10万平方米以上的建设项目。 要点5 5、规划公示材料 市条例第三十二条 建设工程规划许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，应当在建设工程设计方案审定前组织公告，并告知申请人、利害关系人享有申请听证的权利。杭州市市区内建设项目批前公示制度杭州市市区内建设项目批前公示制度 （20062006年）年） 1 1、张贴公示、张贴公示 公示地点：按我局指定地点并经当地街道、社区委员会或相关部门同意，张贴不少于两处。公示地点一般设在地块周边人流相对集中且不影响城市景观处。 公示时间：张贴公示时间10天，公示期间建设单位有责任确保公示张贴的有效性。 2 2、开会公示、开会公示 适用情况：拟建建设项目对周边可能存在的影响较大，影响群体较多 开会形式：建设单位邀请当地社区、居委会组织业主委员会、业主代表、设计单位等现场以举行会议或其它适当的形式向群众、单位代表作出说明和进行沟通、解释，必要时我局派员参加。 开会时间：会议一般在张贴公示7天后择期进行。 3 3、登报公示、登报公示 对于拟建建设项目可能在一定的区域范围内造成社会影响且上述两种公示形式无法达到公示目的的情况下，应在市级报刊（杭州日报、都市快报等）进行登报公示。 4 4、网上公示、网上公示 在市规划局网站上进行项目公示。 要点6 6、各部门意见及修改确认情况 按各部门意见修改后报各部门确认重点在于落实 要点7 7、按照要求提供电子报批光盘 所有商品住宅项目在方案报批阶段提供电子报批光盘，用以审核各项规划指标。 用电脑“看”图用电脑“审”图统一的制图标准统一的制图标准名称名称颜色颜色实体类型实体类型说说 明明PLAN_用地红线1闭合多义线、需定义为建设用地范围，不包括城市道路和绿化等代征用地。需定义项目基本信息。PLAN_控制红线1多义线、需定义包括道路红线、高架、匝道、高压线、城市绿线等。PLAN_道路9闭合多义线、需放置地块内各类道路。PLAN_公共绿地3闭合多义线、需放置地块内组团级以上绿地。PLAN_其它绿地104闭合多义线、需放置幢间绿地、其它零星绿地。PLAN_屋顶绿地62闭合多义线、需定义覆土厚度不小于50公分的屋顶绿化。定义时需设定折减系数，用以计算绿地率。PLAN_水域140闭合多义线、需放置布置在公共绿地上的景观水系，公共绿地侵占元素。PLAN_户外设施42闭合多义线、需放置布置在公共绿地上的休憩、娱乐、健身场地，公共绿地侵占元素。PLAN_硬化及铺地62闭合多义线、需定义硬化、绿茵场地，其它绿地侵占元素。PLAN_室外车场9闭合多义线、需定义包括露天停车场和路边停车带。PLAN_建筑外框线2闭合多义线、需定义包括建筑基底外轮廓和地下室外轮廓。需定义高度及技术指标，用以计算建筑密度。PLAN_塔楼外框线13闭合多义线、需定义建筑塔楼的外框线。需定义高度，用以核实建筑间距审查各类技术经济指标表审查各类技术经济指标表审查建筑单体明细表审查建筑单体明细表 报批指标审核报批指标审核 建立完整的建筑管理审批档案建立完整的建筑管理审批档案目前已入库项目前已入库项目目600余件余件 小结 方案是经各职能部门审查确认，主审部门签发，并已向社会公布的成果。 方案经审定不得随意修改。方案报批归纳方案报批归纳部门意见须落实审批程序须到位矛盾解决在当下方案报批归纳方案报批归纳部门意见须落实（经各部门确认）审批程序须到位（交评/日照分析/电子报批）矛盾解决在当下（公示/听证） 市条例市条例第二十三条（新）第二十三条（新） 同一建设用地规划许可的建设项目一般不得分期建设同一建设用地规划许可的建设项目一般不得分期建设。确需分期建设的项目，建设单位应当在建设工程设计方案中明确应当在建设工程设计方案中明确分期建设和分期实施年限分期建设和分期实施年限，并，并持建设项目批准、核准或者备案持建设项目批准、核准或者备案部门同意分期建设的意见书部门同意分期建设的意见书向市、县（市）人民政府城乡规划主管部门提出申请。符合要求的，由市、县（市）人民政府城乡规划主管部门分期核发建设工程规划许可证。 分期建设的实施年限不得超过土地划拨决定书或者土地出实施年限不得超过土地划拨决定书或者土地出让合同约定的竣工期限让合同约定的竣工期限，并应当优先安排基础设施和公共服务优先安排基础设施和公共服务设施的建设。设施的建设。 六、方案审查中较为关注的问题分期建设 浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法第四条第四条 需要分期实施的建设项目，经城市、县人民政府城乡规划主管部门同意，可以分期办理建设工程规划许可证，分期原则上不超过三期分期原则上不超过三期。其中，用于销售的住宅、商业和办公类建设项目需要分期实施的，在设区的市市辖区内的建设项目每期建设用地不得小于每期建设用地不得小于5 5万平方米万平方米，其他建设项目每期建设用地不得小于2万平方米。二、建设项目初步设计审查初步设计阶段（规划部门参加审查）初步设计阶段（规划部门参加审查） 1 1、初步设计是在方案基础上的深化和细化。、初步设计是在方案基础上的深化和细化。 2 2、如重大修改则需重新报批方案（修改建筑外立、如重大修改则需重新报批方案（修改建筑外立面、造型、改变总平布置等）面、造型、改变总平布置等）三、建设工程规划许可证审批一、法律依据中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法第四十条第四十条 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案关证明文件、建设工程设计方案等材料。 对符合控制性详细规划和规划条件符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 杭州市城乡规划条例杭州市城乡规划条例第三十条第三十条 在城市、镇规划区城市、镇规划区内新建、扩建、改建、翻建建筑物、新建、扩建、改建、翻建建筑物、构筑物、道路、管线以及进行其他工程建设构筑物、道路、管线以及进行其他工程建设的，建设单位或者个人应当向市、县（市）人民政府城乡规划主管部门市、县（市）人民政府城乡规划主管部门申请核发建设工程规划许可证，但依照本条例规定申请核发乡村建设规划许可证的建设项目除外。 申请核发建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有使用土地的有关证明文件和建设工程设计方案等关证明文件和建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。建设工程设计方案由市、县（市）人民政府城乡规划主管部门进行审核，符合控制性详细规划和规划条件符合控制性详细规划和规划条件的，核发建设工程规划许可证。 简易建设项目简易建设项目的规划管理办法和无需规划许可无需规划许可的项目名录，由市人民政府城乡规划主管部门会同相关部门另行制定。 属应急抢险工程的属应急抢险工程的，建设单位可以先行施工，同时向市、县（市）人民政府城乡规划主管部门书面报告，并在其确定的期限内补办各项手续。二、申请材料三分钟三句话三、审查要点编编号号文件名称文件名称审查要点审查要点1授权委托书及委托身份证明2有效立项文件当年有效三、审查要点编编号号文件名称文件名称审查要点审查要点1授权委托书及委托身份证明2有效立项文件当年有效3有效建设项目选址及规划设计条件及附图核对是否与控规相符，审查图纸是否符合选址及规划条件要求三、审查要点编编号号文件名称文件名称审查要点审查要点1授权委托书及委托身份证明2有效立项文件当年有效3有效建设项目选址及规划设计条件及附图核对是否与控规相符，审查图纸是否符合选址及规划条件要求4方案、扩初批复及附图审查图纸是否落实方案及初步设计批复的要求三、审查要点编编号号文件名称文件名称审查要点审查要点1授权委托书及委托身份证明2有效立项文件当年有效3有效建设项目选址及规划设计条件及附图核对是否与控规相符，审查图纸是否符合选址及规划条件要求4方案、扩初批复及附图审查图纸是否落实方案及初步设计批复的要求5相关行政主管部门施工图审查意见环评报告、卫生部门施工图审查意见、气象部门防雷审核意见三、审查要点编编号号文件名称文件名称审查要点审查要点1授权委托书及委托身份证明2有效立项文件当年有效3有效建设项目选址及规划设计条件及附图核对是否与控规相符，审查图纸是否符合选址及规划条件要求4方案、扩初批复及附图审查图纸是否落实方案及初步设计批复的要求5相关行政主管部门施工图审查意见环评报告、卫生部门施工图审查意见、气象部门防雷审核意见6相应资质的设计单位设计的建施平、立、剖面图一套，总平蓝图四份审查要点同方案7土地权属证明复印件划拨土地提供用地批准书、土地实测资料。出让土地提供土地证，核对土地出让合同。对自有土地上的改扩建项目，应提供新的供地土地证明文件。7土地权属证明复印件划拨土地提供用地批准书、土地实测资料。出让土地提供土地证，核对土地出让合同。对自有土地上的改扩建项目，应提供新的供地土地证明文件。8建设项目预定位成果图纸上的标注是否与预定位一致7土地权属证明复印件划拨土地提供用地批准书、土地实测资料。出让土地提供土地证，核对土地出让合同。对自有土地上的改扩建项目，应提供新的供地土地证明文件。8建设项目预定位成果图纸上的标注是否与预定位一致9施工图审查报告技术经济指标、节能审查、无障碍设计7土地权属证明复印件划拨土地提供用地批准书、土地实测资料。出让土地提供土地证，核对土地出让合同。对自有土地上的改扩建项目，应提供新的供地土地证明文件。8建设项目预定位成果图纸上的标注是否与预定位一致9施工图审查报告技术经济指标、节能审查、无障碍设计10日照分析报告施工图经日照复核7土地权属证明复印件划拨土地提供用地批准书、土地实测资料。出让土地提供土地证，核对土地出让合同。对自有土地上的改扩建项目，应提供新的供地土地证明文件。8建设项目预定位成果图纸上的标注是否与预定位一致9施工图审查报告技术经济指标、节能审查、无障碍设计10日照分析报告施工图经日照复核11景观分析报告建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供7土地权属证明复印件划拨土地提供用地批准书、土地实测资料。出让土地提供土地证，核对土地出让合同。对自有土地上的改扩建项目，应提供新的供地土地证明文件。8建设项目预定位成果图纸上的标注是否与预定位一致9施工图审查报告技术经济指标、节能审查、无障碍设计10日照分析报告施工图经日照复核11景观分析报告建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供12规划公示材料与方案一致时提供方案公示材料7土地权属证明复印件划拨土地提供用地批准书、土地实测资料。出让土地提供土地证，核对土地出让合同。对自有土地上的改扩建项目，应提供新的供地土地证明文件。8建设项目预定位成果图纸上的标注是否与预定位一致9施工图审查报告技术经济指标、节能审查、无障碍设计10日照分析报告施工图经日照复核11景观分析报告建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供12规划公示材料与方案一致时提供方案公示材料13相关单位或个人的协议等资料14特殊情况需要提供的其他资料经市建委备案的基坑围护方案许可证报批归纳许可证报批归纳申报资料要完备符合规划及法规两样齐全请安心四、审批程序 预审程序：预审程序： 资料经窗口送经办人初审资料经窗口送经办人初审审查缺漏资料并提出审查缺漏资料并提出意见返综合处意见返综合处 办理程序：办理程序： 中心窗口收件、转业务处室中心窗口收件、转业务处室处长批办处长批办经办经办人处理人处理处长审签（需要报局的项目经报局务会）处长审签（需要报局的项目经报局务会）经办人整理经办人整理综合处发件综合处发件五、临时建设工程规划许可证市条例市条例第四十一条第四十一条 土地使用权人在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当取得市、县（市）人民政府城乡规划主管部门核发的临时建设工程规划许可证，但建设项目用地范围内因因施工需要进行的临时建设施工需要进行的临时建设和按照浙江省城乡规划条例已取得临时建设用地规划许可证已取得临时建设用地规划许可证的临时建设除外。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划实施以及交影响近期建设规划或者控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等通、市容、安全等的，不得批准。 临时建筑不得超过两层不得超过两层，因项目特殊需要的除外。 临时建设工程规划许可证的有效期不得超过两年不得超过两年。有效期满确需延期的，可以在有效期届满前三十日内申请办理延期手续，每次延续期限不得超过一年每次延续期限不得超过一年。临时建筑应当在临时建设工程规划许可证的有效期届满前自行拆除。 临时建筑不得改变临时建设工程规划许可证确定的用途，不得转让。政策法规篇政策法规篇一、建设项目方案审查一、建设项目方案审查 （方案公示、电子报批、分期建设）（方案公示、电子报批、分期建设）二、建设项目初步设计审查二、建设项目初步设计审查三、建设工程规划许可证审批三、建设工程规划许可证审批 （临时建设工程规划许可证）（临时建设工程规划许可证）第二篇第二篇 技术规范篇技术规范篇主要内容主要内容一、杭州市城市规划管理技术规定一、杭州市城市规划管理技术规定二、杭州市建筑工程日照分析技术管理规则二、杭州市建筑工程日照分析技术管理规则三、杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则三、杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则四、杭州市特殊场地建筑规划管理规则四、杭州市特殊场地建筑规划管理规则五、杭州市阳台等建筑附属设施面积计算规则五、杭州市阳台等建筑附属设施面积计算规则六、杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定六、杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定七、关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规七、关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见划设计与管理的实施意见三、杭州市建筑层高控制及容积率指标三、杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则计算规则主要内容一、住宅建筑层高二、办公建筑层高三、商业建筑层高四、架空层不计容积率的条件五、地下空间1 1、住宅建筑层高、住宅建筑层高 多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.23.2米米（建筑面积大于240平方米的大户型因特殊技术等需要的，可适当增加其标准层高度，但不得大于3.43.4米米），低层住宅标准层层高不应大于3.63.6米米。 住宅建筑非标准层层高非标准层层高应小于4.54.5米米，当大于等于大于等于4.54.5米小于米小于6 6米时米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.51.5倍倍计算。 跃层式或低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。 2 2、办公建筑层高、办公建筑层高 办公建筑标准层层高不得大于4.24.2米米； 办公建筑非标准层层高应小于4.84.8米米，当大于等大于等于于4.84.8米小于米小于6 6米时米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.51.5倍倍计算。 门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计算容积率。3 3、商业建筑层高、商业建筑层高 商业建筑（指零售商业等）当层高大于等于大于等于5 5米小米小于于6 6米米, 不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.51.5倍倍计算。 门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。 酒店类或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标酒店类或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标准层层高参照办公建筑标准层层高控制。准层层高参照办公建筑标准层层高控制。4 4、多倍计算容积率及特殊情况处理、多倍计算容积率及特殊情况处理 办公、商业建筑层高大于等于大于等于6 6米小于米小于8.28.2米米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘2 2倍倍计算。当层高大于等于大于等于8.28.2米（即米（即6+2.26+2.2米）米）时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘3 3倍倍计算。 电影院、展示厅、大型会议厅、大型商业用房（电影院、展示厅、大型会议厅、大型商业用房（20002000平方米以上功能集中布置的单一空间）等确因建筑设计规平方米以上功能集中布置的单一空间）等确因建筑设计规范要求加大层高的，可按实际建筑面积计算容积率。范要求加大层高的，可按实际建筑面积计算容积率。5 5、架空层不计容积率的条件、架空层不计容积率的条件 鼓励建筑设底层架空层（含文化、体育、教育等公共建筑）。满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率: 净高净高3 3米以上，以柱、剪力墙落地；米以上，以柱、剪力墙落地； 视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于主体建筑占地面积的主体建筑占地面积的1/3;1/3; 无特定功能无特定功能, ,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。敞空间使用。 底层架空层计入建筑层次。其电梯井、门厅、过道等围合部分按实际面积计算容积率。6 6、地下空间、地下空间 层高2.2米以上,室外地坪为基准,地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率; 当地上部分大于当地上部分大于1.51.5米时米时, ,该层该层建筑面积计入地块容积率。建筑面积计入地块容积率。 若因地势等原因室外地坪高低变化较大时,按相关规定处理。 7 7、适用时间、适用时间 本规则实施前已取得方案设计批复的项目仍按本规则实施前已取得方案设计批复的项目仍按原批复执行；原批复执行；20102010年年7 7月前土地已出让但方案尚未批月前土地已出让但方案尚未批复的项目，允许建筑部分楼层按原规定执行层高标复的项目，允许建筑部分楼层按原规定执行层高标准，其比例原则不超过其标准层面积的准，其比例原则不超过其标准层面积的40%40%（在方案（在方案中明确）；中明确）；20102010年年7 7月后公开出让地块的项目按本规月后公开出让地块的项目按本规则执行。则执行。四、杭州市特殊场地建筑规划管理规则四、杭州市特殊场地建筑规划管理规则1 1、非完全地上地下空间的计容办法、非完全地上地下空间的计容办法 特殊场地上非完全地上地下的建特殊场地上非完全地上地下的建筑空间，其建筑面积应按一定比例计筑空间，其建筑面积应按一定比例计算为地上建筑面积。计算比例取非完算为地上建筑面积。计算比例取非完全地上地下的建筑空间地上外墙平面全地上地下的建筑空间地上外墙平面投影长度与该建筑空间外墙投影总长投影长度与该建筑空间外墙投影总长度的比值。度的比值。 计入地上建筑面积比例计入地上建筑面积比例达到达到50%50%以上的非完全地上以上的非完全地上地下建筑空间层应计入地上地下建筑空间层应计入地上建筑层数和建筑高度，建筑建筑层数和建筑高度，建筑高度的起算点为相应建筑空高度的起算点为相应建筑空间层室外地面的最低点。间层室外地面的最低点。 2 2、对山体开挖的限制、对山体开挖的限制 山地、坡地切削开挖地下室宜为一层，不超山地、坡地切削开挖地下室宜为一层，不超过二层，开挖深度不超过过二层，开挖深度不超过6 6米。米。 五、杭州市阳台等建筑附属设施面积计算规则杭州市阳台等建筑附属设施面积计算规则一、阳台一、阳台 1 1、凹阳台：阳台（围护结构外围）水平投影面积、凹阳台：阳台（围护结构外围）水平投影面积不大于不大于8.08.0平方米且其进深（取阳台围护结构外围至外平方米且其进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于墙外缘的最大垂直距离）不大于2.42.4米。米。 2 2、凸阳台和复合型阳台：阳台（围护结构外围）、凸阳台和复合型阳台：阳台（围护结构外围）水平投影面积不大于水平投影面积不大于10.010.0平方米且其进深（取阳台围平方米且其进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于2.42.4米。米。 每个套型的阳台（含通高阳台）每个套型的阳台（含通高阳台）的结构底板投影面积之和占该户建筑面积的比例应小于小于14%14%，超出部分按全面积计算建筑面积和容积率。 二、设备平台二、设备平台 设备平台是指供空调室外机、热水机组等设备搁置、供空调室外机、热水机组等设备搁置、安装且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外安装且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。空间。建筑面积90m2以下的套型，其设备平台的总投影面积不大于3m3m2 2，建筑面积90m2以上的套型，其设备平台的总投影面积不大于5m5m2 2。 符合上述规定的，设备平台不计算建筑面积；超出上述规定部分按水平投影面积计算建筑面积和容积率。一般一般不得沿阳台的长边在阳台外部设置设备平台，沿短边设置不得沿阳台的长边在阳台外部设置设备平台，沿短边设置时，其进深不超过时，其进深不超过0.9m0.9m。三、飘窗三、飘窗 建筑飘窗是指为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3m0.3m，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.7m0.7m，飘窗净高应小于2.2m2.2m（附图1）。 符合以上条件的，飘窗不计算建筑面积；不符合以上条件的，按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积和容积率。 四、花池四、花池 建筑在外墙外或阳台外设置花池时，花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高0.60.6米以上米以上，花池放置花盆处及建筑底部须采取防坠落措施防坠落措施（附图2）。 六、杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定六、杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定 一、限制设置的建筑：一、