2022年项目开发管理方案共享 .pdf

1 项目开发管理方案一、项目概况：项 目 暂 定 名 为 “ *危 房 改 造 项 目 ” ， 位 于*， 土 地 权 属 *和*，土地面积1775.4平米。开发单位*、*、*，此项目规划15 层为商业，上部为两栋高层商住楼， 规划面积 * 平方米，其中商业 * 平方米，住宅约 *平方米，地下建筑面积 * 平方米。容积率 * ，建筑密度53.6%，绿化率15% ，总设计停车位249 个。此项目是与 *、*合作开发项目，地上原有拆迁户约* 户，拆迁面积为*平方米。二、项目开发目标此项目拟建两栋高层住宅，15 层为商业裙楼， 地下两层，地下二层为停车场，地下一层为商业，15 层为商业，628 层为商品住宅，总建筑面积约*平方米，框架结构，计划工期28 个月，计划开工日期为*年 3 月 1 日; 三、投资计划：此项目总投资约*万，由 *、*、 *联合投资开发； *总投资万元人民币，占合作项目投资总额的51% ；*投资名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2 万元人民币，占合作投资总额的 %;*投资以提供该项目占合作投资总额的 % ; 四、项目管理： 1、项目人员配置和职责项目部组织机构的设置原则：精干高效、灵活弹性，*为全权代表，成立独立项目部，并为此项目的后续签约主体和项目实施主体。根据公司的总体要求和项目部目前的工作任务量，项目部的管理人员暂编制为11人。随着工程任务量的增加项目部的编制进行调整。此项目设总经理 1 人负责工程的全面管理工作，重大事项由股东会研究决定。设项目总工1 名，负责总项目的技术工作；设土建工程师 2 名，负责此项目的土建技术管理工作；设电气工程师 1 名，负责此项目的强、弱电的管理和技术工作；设暖通工程师 1 名，负责此项目的暖通管理及技术工作；设材料员 1 名，负责此项目的材料采购和管理工作；设土建、安装造价工程师各1 名，负责此项目的预决算和成本控制工作；设资料员 1 名，负责此项目的资料整理、收集、发放工作；项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行岗位重新调整安排。项目管理架构图：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 12 页 - - - - - - - - - 3 2、项目质量目标和管理保证本工程一次验收合格率100% ，优良率 90% 以上，保市优争省优。在本工程的建设中，要求全体施工人员都要牢固树立“质量第一”的意识，贯彻“质量第一求效益，用户至上得信誉”的企业宗旨，以“精心管理、严格要求、事前控制、”的指导思想，。本项目实行质量生产三级管理，即：一级管理由项目总经理负责，二级管理由总工程师负责，三级管理由各专业工程师负责。项目总经理为第一责任人，总工程师为第二责任人，专业工程师为第三责任人 . 公司总 经 理土建工程师安全工程师资料员土建造价师安装工程师材料采购员安装造价师总工名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 12 页 - - - - - - - - - 4 本工程质量控制原则：按照本工程招标文件的技术规范、施工图纸、国家及有关部委颁发的现行房屋工程的技术规范、规程及标准进行：此项目主体* 杯，争创 * 优质工程。 3、成本控制目标房地产项目开发成本控制，要求项目开发建设的全过程把开发项目成本控制在计划的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目成本管理目标的实现，以求在建设工程中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。开发项目的成本控制分为开发项目投资决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段，项目实施阶段、合同管理阶段等五个阶段， 3.1 投资决策阶段的成本控制项目决策的正确性是进行合理项目成本控制的前提。项目决策失误，主要体现在不该建设的项目的进行投资建设，或者项目建设地点的选择错误，或者投资方案的确定不合理等。这些失误都会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失。因此，要合理的进行成本控制，就要事先保证项目决策的正确性，避免决策失误。搞好市场调查工作。对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，以便项目的市场前景进行名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 12 页 - - - - - - - - - 5 准确预测；做好项目规划设计评价。考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率等因素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发。准确项目定位。结合项目地块和所处区域进行定位，针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析，准确做好房地产的项目定位，客户定位以及市场定位。2 规划设计阶段的成本控制规划设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。规划设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目施工成本的关键在规划设计阶段。规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定，在房地产开发项目中，可以采取以下措施对规划阶段的成本进行控制： 2.1 对规划设计方案进行招标优选。对规划设计进行设计招标，引进竞争机制， 迫使设计竞争者对建设项目的规模、功能方案、投资控制等作全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和建设成本。 2.2 推行限额设计，控制项目总投资。限额设计贯穿房名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 12 页 - - - - - - - - - 6 地产开发项目可行性研究、勘察设计、技术设计、施工图设计各个阶段，在每个专业、每项设计中都将限额设计作为重点工作内容。明确限额目标，实行工序管理。各专业限额设计的实现是限额目标得以实现的重要保证。 2.3 规划设计的合同管理。在与设计单位签订设计合同时要针对设计中出现的问题和成本要求在合同中有具体的条款，并对违约责任进行明确。3 招投标阶段的成本控制开发项目的招标投标则是设定“开发项目建设”这一标的，招请若干单位进行报价竞争，从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。在招投标过程中所采取的各种控制成本的措施和降低成本的措施： 3.1 选择合适的施工单位。如果一个工程项目三级施工企业就可以胜任，就没有必要找一级的或者特级企业，因为预决算过程中，一级施工企业会比三级施工企业的取费标准高一些，这样无形就会增加开发商的成本。 3.2 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼” ，以利于日后的造价控制。 3.3 严格标底价格的审查工作。对于房地产开发企业来名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 12 页 - - - - - - - - - 7 说，在招投标过程中的投资和成本控制主要体现在标底的审查工作中。 必须重视标底价格的审查，保证标底价格的准确、严谨和科学合理。4 项目实施阶段的成本控制开发项目的实施阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，是整个项目过程中资金投入最大，占据时间也相对较长的阶段，因此施工阶段的成本控制是非常复杂的。这个阶段一定要做好“三控两管一协调” 工作，具体可以从以下几个方面进行成本控制： 4.1 加强工程费用计划的控制。在工程建设过程中，通过严格执行工程费用计划，有效地控制工程项目投资成本，节约投资，提高经济效益。因此，始终对工程费用计划进行跟踪检查和控制。精心地组织施工，挖掘各方面的潜力，从组织、经济、 技术、 合同等多方面采取措施，控制投资成本。4.2 加强现场签证管理，杜绝不合理现象的产生。施工阶段，现场可变因素多，如场地原因，材料供应等因素的影响，所以施工阶段的现场签证不可避免。因此要加强现场签证管理；同时，加强现场管理人员的业务培训，提高其经济管理工作的意识；加强职业道德教育，尤其加强对现场签证的审核工作，不合理的签证坚决废除，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投资，降低了工程成本。 5. 正确应对因合同工程索赔。正确预测在施工过程中可名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 12 页 - - - - - - - - - 8 能引起合同索赔的因素，对因合同索赔要有前瞻性，有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。 4、项目安全文明施工管理目标为认真贯彻执行“安全第一、预防为主”的方针，落实公司的有关规定，加强项目安全生产、文明施工的规范化、标准化管理，确保安全生产、文明施工，杜绝恶性事故；不发生重大事故； 负伤频率控制在1% 以内； 项目现场按国家颁布的文明施工标准执行，保市优文明工地；争创省优文明工地。 5 、合同管理目标加强合同管理，严格控制合同变更。从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理，主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。6、项目进度计划名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 12 页 - - - - - - - - - 9 五、销售管理 1、项目目标定位此项目东林 *、*路，北林 *区，此项目地理优越、交通便利，是*路的商业集聚区，具有很好的商业及住宅开发价值； 2、销售计划此项目规划建筑面积*平方米，其中商业建筑面积约 7967 平方米，住宅建筑面积约*平方米。并此项目是危房改造项目，拆迁户补偿面积为*平方米。而实际可销售面积为商业约*平方米，住宅面积约*平方米；经对项目将来商业和住宅的市场调研、租售价格、租售对象和租售率进行初步分析，并结合工程进度暂定为2012 年 10 月 1 日正式开盘销售；商业及住宅部分的销售暂定价格表序号名称单位销售面积单价元/ 平米收入（万元）备注1 1层商业建筑平米* * * 2 2层商业建筑平米* * * 3 3层商业建筑平米* * * 4 4层商业建筑平米* * * 5 5层商业建筑平米* * * 6 6-26 层住宅平米* * * 已减安置面积名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 12 页 - - - - - - - - - 10 7 地下一层商铺平米* * * 8 地下二层车场平米* * * 合计* * 3 、回款计划根据工程进度和预期的销售手续办理时段*年 6 月 1 日*年 4 月 30 日共分为 3 个时期。1、预售期时间：（*年 6-9 月）目标任务：实现商业约*平方米、住宅约 2000 平方米销售，预计回款约*万。2、强售期时间：（*年 10-12 月）目标任务 ：实现商业约*平方米、住宅约*平方米销售，预期销售回款约*万。3、持续期时间：（*年 4 月-*年 12 月）目标任务：实现剩余商业、车库及住宅的销售。预计回款约*万。综上：完成总销售任务，预计总回款约*亿左右。六、财务管理1、此项目法定代表人为*，负责此项目的开发管理工作名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 12 页 - - - - - - - - - 11 2、财务管理实行专用账户，钱帐分管；3、成立资金监管小组4、资金监管小组有股东代表组成（1）监管小组职责和权限 a、知晓权：资金监管小组不参与项目经营和收付款，但对主要收付款具有知晓权（资金监管小组可随时查询专用账户款项收付情况；b、质询权：资金监管小组如对专用账户有疑惑，开发单位应如实解释；（2）销售回款控制：所有房屋销售款必须汇入专用账户；（3）专用账户重大付款提前报备：专用账户100 万以上付款应提前3 天向监管小组备案，3 日内监管小组如未提出异议，开发单位方可付款； (4) 报表控制：开发单位每月应编制项目销售回款清单和项目工程付款清单报监管小组备案；（5）合同规范控制：开发单位的工程合同和主要其它合同应规范完备。七、项目总结此项目现在积极的筹备，项目全体员工会在公司的大力支持、公司正确领导和决策下克服时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，坚决实现“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄人目标，同时也为 *房地产商业品牌的创立做出自己应有的贡献。*年 11 月 30 日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 12 页 - - - - - - - - - 12 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 12 页 - - - - - - - - -