财务管理+会计核算制度+财务核算管理制度.doc

财务管理 会计核算制度 财务核算管理制度财务核算管理制度 财务部 二一二年七月 第一章 总则 第一条 目的 加强企业会计核算管理，建立规范的核算秩序,提高会计工作的质量和水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为本企业经营决策和经营管理服务。 第二条 适用范围 房地产置业企业、物业管理企业均适本制度。 第三条 职责 财务核算部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况。 第二章 会计核算管理的基本要求 第四条 按照中华人民共和国会计法、企业会计制度、国税发【2009】31号文、物业管理企业会计核算补充规定进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。 第五条 会计核算期间:1月1日-12月31日。 第七条 记账本位币:人民币。 第八条 记账基础:债权发生制，计量属性:历史成本法。 第九条 固定资产折旧计提方法:平均年限法(直线法）. 第十条 低值易耗品摊销：一次摊销法。 第八条 记账凭证应在业务发生后及时录入并取得完整的原始凭证，不得积压. 第九条 会计资料，应定期打印装订成册；存储会计电子数据的移动硬盘、U盘存储介质也应作为会计档案进行管理。 第十条 定期对账：会计账套记录的有关数字与库存实物、货币资金、往来单位或者个人等进行相互核对，保证账证相符、账账相符、账实相符。 第三章 会计核算管理的具体要求 第十一条 资产类核算管理要求 1、现金管理：执行本企业费用报销制度，借款还款制度，资金做到日清月结，保留不低于5万元的备用现金。 2、银行存款：按照银行结算管理制度，定期核对并打印银行对账单,超出5000元的支出笔支出业务必须通过对公账户转账办理. 银行存款按照基本户、一般户、按揭保证金户进行明细分类。 2 按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任,直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商. 无论企业是否代办房产证，都应建立房产证办理登记台账，根据办理房产证情况向银行申请退回按揭贷款保证金事宜. 3、应收票据:核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。 本科目按照单位进行明细分类。 收到银行承兑汇票时:借 应收票据(单位） 贷 预收账款（购房定金）； 背书转让支付工程款：借 预付账款(单位） 贷 应收票据(单位); 不到期到银行贴现时：借 银行存款(票面金额减去贴现息） 财务费用（贴现息） 贷 应收票据(票面金额）; 到期收回款项： 借 银行存款 贷 应收票据（票面金额)。 4、应收账款:核算因销售开发产品并开具发票后业主或单位所欠款项. 本科目按照债务人设置明细。 5、预付账款:核算按合同规定预付给承包单位的工程款和备料款项。 凡支付的工程、采购物料、广告宣传款项等，无论发票是否及时提供,均通过本科目中核算，待发票提供时再冲抵预付账款. 本科目按照单位(涉及单位多时,可以按类别设置下级明细)、个人设置明细。 6、开发产品:核算已完工决算，验收合格可以对外销售的产品，按照单位面积核算开发产品. 本科目按照成本核算对象设置二级明细科目（城市广场、商住)，再按开发产品性质不同设置三级明细科目:商业、住宅（按照可售面积均摊成本)。 未办理竣工决算手续的，须结转销售成本时,暂按预算成本结转，等办理竣工决算完毕后，再按实际成本进行调整。 7、低值易耗品：核算办公家具、职工宿舍用品、餐厅厨具等项目。 低值易耗品应建立数量金额式台账，定期和实物核对。 摊销方法：购买直接用时，一次性摊销，分别进入开发间接成本、期间费用. 物业公司应建立物业管理及维修物料明细台账,对购进及领用分类进行管理，定期盘存核对。 8、 固定资产：固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。 固定资产折旧采用年限平均法计提折旧,年残值率5: 房屋及建筑物:20年，;交通工具：5年;电子设备：3年.其他设备:5年。 9、其他应收款:核算本企业以外、本企业职工个人借款事项，按照单位、个人分类核算。 严格执行本公司借款还款制度，每月末核对借款余额,查明原因，及时办理还款报账事宜. 3 10、其他流动资产:核算已经支付过但需要以后负担的费用，同待摊费用科目. 11、无形资产：对于使用寿命有限的无形资产,自取得当月起在预计使用寿命内采用直线法摊销。 第十二条 负债及权利类核算管理要求 1、短期借款:核算从金融机构介入的期限在一年（含一年)以内的借款，利息计入财务费用.按照不同银行设置明细科目。 2、应付账款：核算对方已开具发票本企业未支付的采购款、工程款及服务费等。 3、预收账款: ?置业公司：核算预收客户购房定金、购房款等.按照房款来源设置明细：定金、按揭款项。 ?物业公司：核算按合同规定向有关单位和个人预收的款项,如:企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收公共性服务费等。按照单位和个人设置明细账. 收到款项:借 现金及银行存款 贷 预收账款; 转 收 入：借 预收账款 贷 营业收入。 4、应付职工薪酬:核算职工工资(含个人所得税）、福利费、社保等费用。 每月末根据上月工资计提当月工资，下月实际发放时进行调整. 当月未领取的职工工资转入“其他应付款”科目核算。应付职工薪酬的核算方法 应付职工薪酬核算内容： ？支付给职工的工资总额？为职工承担的各项社会保险?职工福利费、职工教育经费、工会经费？辞退福利?其他,如认股权、现金股票增值权等 以上内容计提时须全额计入“应付职工薪酬”贷方，支付及支用时计入“应付职工薪酬”借方。 职工福利费、职工教育、辞退福利经费均采用据实列支的方法核算，即每期间先行支付相关费用,期末以实际发生数为依据进行补提. 关于季节工、临时工等费用税前扣除问题：根据国税局2012年15号公告，企业因雇佣季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分工资薪金支出和职工福利支出，并按企业所得税法规定在企业所得税前扣除.其中属于工资薪金支出的。准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项费用扣除的依据。 5、应交税费：核算营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、企业所得税、土地使用税等所有税费。 上交税费时：根据预收房款计算出本期应缴纳的税费，借 应交税费(明细） 贷 银行存4 款(现金)； 计提税费时(已缴纳税金就计提税费）：根据已缴纳的税金，计提各项税费(营业税5、城建税7、教育附加费3、地方教育附加费2%、印花税0。5、土地增值税普通住宅1。5%、非普通住宅3。5,土地使用税每平方15元). 借 营业税金及附加、管理费用、所得税 贷 应交税费应交营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税、车辆使用税等 期末借方余额:表示预缴的税费，贷方余额表示应缴纳的税费。 6、其他应付款：核算企业应付、暂收的其他单位、个人的款项， ？置业公司:按照单位、个人、质保金户（按单位分)、保证金户设置二级明细. ？物业管理公司：核算如物业产权人、使用人入住时,对其收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面的保证金、个人押金等，本科目按照债权人及应付暂收类别设置明细。 7、其他流动负债(预提费用)：核算借款利息、已完工未办理竣工决算而按照预算造价计提的开发成本费用。 8、长期借款:核算从金融机构借入超过一年的款项，利息按照预算成本法分摊进入开发成本。 9、实收资本:核算企业注册资本及增加注册资本数额.按出资方设置明细科目。 10、未分配利润：核算企业累计经营成果，上年度余额加本年度净利润数额。 第 十三 条 损益类核算管理要求 1、营业收入： ？置业公司：核算销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由本企业开具发票的，全部确认为销售收入，未纳入开发产品价内并由本企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理. 商品房销售收入的具体确认条件为： A。商品房具备合同规定的交房条件; B。已办理了房交接手续，屋对企业已通知买方在规定时间内(30 天）办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的,在其他条件符合的情况下，企业在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现； C.履行了合同规定的主要义务； D.已经取得价款或者确信可以取得价款; E.成本能够可靠地计量。 5 本公司按照已办理完交房手续时，确认营业收入的实现。 ，物业公司:核算企业在物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入,包括物业管理收入（公共性服务费收入、公众代办性服务收入、特约服务收入)、物业经营收入（房屋出租收入、经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入）和物业大修收入(接受委托对房屋共用部分、共用设施进行大修取得的收入）。 物业各项收入确认原则: A。在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业,与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。 B.物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现，如果与业主委员会或者物业产权人、使用人签订过付款合同的，按照付款合同确定日期为营业收入的实现。 本科目按照经营收入种类设置明细账，管理收入可以按照组成内容（或者来源渠道)设置明细。 2、营业成本: ，置业公司：按照开发产品单位面积成本结转。 ,物业管理公司: 本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。 A。企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资；奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用"科目,不在本科目核算; B.企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。 企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金"或“应付账款"科目。 月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本,借记本科目,贷记“物业工程”科目。 ,本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。 3、其他业务收入、其他业务支出 本科目核算企业除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入、各项支出。 例如:材料物资销售收入、废品回收收入、无形资产转让收入等。 物业公司利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收入也在本科目反映. 本科目应按其他业务的种类设置明细账。 4、营业税金及附加:核算因销售开放产品及提供物业服务所涉及到的税金. 6 根据本期应税收入计提:借 营业税金及附加 贷 应交税费明细 下月缴纳税金时:借 应交税费 贷 银行存款、现金 5、期间费用: 管理费用： ?具体核算内容：开办费、职工薪酬(工资、福利费、社会保险费等）、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费、差旅费、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、修理费、折旧费、水电费、职工教育经费、劳动保护费、存货盘亏或盘盈、住房公积金、其他。 ？上述内容费用界定标准: A、企业总经理级以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； B、与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； C、企业非履行业务职能而发生的费用,如企业活动费,上级单位分配的管理费； 营业费用: ?核算主要内容: A、 促销费：展览费、广告宣传费(如广告发布费、广告制作费、展位费及展台搭建费、宣传费、围墙彩绘费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等）、销售服务费。 B、 代销手续费:销售佣金、销售代理费、销售策划费等。 C、 派发单页费:派发临时工薪酬、误餐补助、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、车辆使用费等。 D、 合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发企业所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。 ？下列费用不属于“营业费用”： A、广告设施、销售环境改造、样板间、售楼处装修装饰等费用(计入“开发间接费用”)； B、物业管理公司与业务经营直接相关的物料消耗(计入经营成本). 财务费用：利息净支出、手续费、汇兑损益、现金折扣、其他(非资本化支出)。 6、营业外支出：也主营业务无直接关系的支出,例如：公益性捐赠、罚款等。 第 十四 条 成本类核算管理要求 第一、开发成本: 开发成本应按成本对象分别核算，成本对象就是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各种耗费而确定的费用承担向项目. 本公司按照分类归集原则确定成本核算对象: 7 以上两类成本对象，在核算上将其分为如下六个成本项目： ？ 土地征用及拆迁补偿费？前期工程费?建筑安装工程费？基础设施费?公共配套设施费?制造费用(开发间接费） 各成本项目的开支范围如下： 1、土地征用及拆迁补偿费 指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，主要包括以下内容: ?取得土地使用权所支付的金额:支付的土地出让金、交纳的契税、土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 ?土地征用费：土地转让费、土地开发费、耕地占用税等。 ？拆迁补偿费:劳动力安置费，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费,危房补偿费等。 ？市政配套费：向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政企业交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费、接口补偿费。 ？其他：如拍卖佣金、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费。 2、前期工程费 指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用.主要包括以下内容: ?勘察设计费 A、勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费,日照测试费，拨地钉桩验线费,复线费，定线费,放线费,建筑面积丈量费等。 B、规划设计费：规划费包括：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费;设计费:施工图设计费、修改设计费等;其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。 C、建筑研究用房费:包括材料及施工费. ？报建费 A、报批报建费:安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。 B、增容费:水、电、煤气增容费 8 ？“七通一平”费: A、临时道路:接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用 B、临时用电:接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。 C、临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用. D、场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用. ？临时设施费 A、临时围墙:包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用 B、临时办公室：租金、建造及装饰费用 C、临时场地占用费:含施工用临时占道费、临时借用空地租费 D、临时围板:包括设计、建造、装饰费用 ？预算编、审费：为项目编制或审查预算而发生的费用。 ？其他:挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 3、建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费.有甲供材料的还应包括相应的甲供材料费. 主要包括： ? 土建工程费 A、基础造价，包括土石方、桩基、护壁(坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水 B、结构及粗装修造价,结构及粗装修（含地下室部分）,如系高层建筑,有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼. C、项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 ？安装工程费 A、门窗工程费:主要包括室外门窗、户门、防火门的费用 B、室内水暖气电管线设备费：室内给排水系统费(自来水,排水，直饮水,热水);室内采暖系统费（地板热，电热膜，分户燃气炉,管道系统,暖气片);室内燃气系统费;室内电气系统费（强、弱电预埋管） C、室内设备及其安装费:空调及安装费；电梯及其安装费;发电机及其安装费;高低压配电及安装费；消防通风及安装费；背景音乐及安装费室内智能化系统费;保安监控及停车管理系统费用;电信网络费用;卫星电视费用；三表远传系统费用；家居智能化系统费用；9 其他安装工程，如保温层、外墙涂料、磁砖等。 ？公共部位精装修费:主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用 ？户内精装修费:主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。 ?其他:工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中)，现场垃圾清运费，工程保险费,施工合同外奖金:赶工奖、进度奖等。 4、基础设施费 指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 A、 室外给排水系统费：包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统 B、 室外采暖系统费：包括管道系统、热交换站、锅炉房费用 C、 室外燃气系统费:包括管道系统、调压站 D、 室外电气系统费：包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站 E、 室外消防系统费:包括消防设备、消防工程。 F、 室外智能化系统费:包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统 G、 环境设计费 H、 绿化建设费:区内、区外绿化支出 I、 建筑小品:雕塑、喷泉、环廊、假山等（例如：精神堡垒费用） J、 道路、广场建造费:道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等 K、 围墙建造费：永久性围墙、围栏及大门 L、 室外照明:室外照明电气工程，如路灯、草坪灯 M、 室外背景音乐 N、 室外零星设施:各种指示牌、标识牌、示意图等 O、 其他 5、公共配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。自用土地、无偿转让的配套设施、代建工程不设，商品性土地一般不设。主要包括以下几类: ？在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出. ？在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性10 公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。 ？开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。 ?对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目.如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如: A、 游泳池:土建、设备、设施 B、 业主会所:设计、装修费、资产购置、单体会所结构 C、 幼儿园：建造成本及配套资产购置 D、 学校：建造成本及配套资产购置 E、 儿童游乐设施 F、 车站建造费：土建、设备、各项设施 6、开发间接费用 开发间接费核算内部核算单位(开发项目管理部、子企业、分企业等)为组织或管理开发产品而发生的各项费用及与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。自用土地、无偿转让的配套设施不设。 ？工程管理费 A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、低值易耗品摊销、差旅费、招待费、其他。 B、质检费:包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用. ?资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额. A、为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当依据一般借款加权平均利率计算确定。一般借款资本化率，所占用一般借款当期实际发生的利息之和？所占用一般借款本金加权平均数. B、每一会计期间的利息资本化金额，不应当超过当期相关借款实际发生的利息金额. C、当开发项目存在多个成本核算对象时，为简化核算，以取得某一成本核算对象全部楼栋的竣工备案表时间作为停止资本化的时点，即取得竣工备案表时间之前累计发生的借11 款费用应计入该成本核算对象并在多个成本核算对象中进行分配，之后发生的借款费用应计入下一个或几个成本核算对象的开发成本并进行分配。当多个成本核算对象项目全部开发完工并取得全部竣工备案表时，应将之后发生的开发费用计入当期损益。 D、在资本化期间内，专为开发房地产项目而借入资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发产品成本，在开发产品完工之后，计入当期损益。 ？物业管理服务费：包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理企业代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 ?营销设施建造费: A、不通过电台、广播、报纸、网络宣传的营销设施建造费等; B、样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用;主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除; ？其他:项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理企业的水、电、煤气、暖气等价差，开办费，以及其他应计入开发间接费的费用。 第二、成本分摊基础和原则： 1、可供参考的分配基础： ？土地面积 已取得土地使用权证并能分清各期土地面积的项目，以土地使用权证上登记的土地面积确定。 ?预测、实测建筑面积 以房屋测绘单位出具的预测报告、实测报告上登记的建筑面积确定，包括公共建筑面积和可租售产品建筑面积(即开发产品建筑面积）。 ?可售建筑面积 是指实测报告上列明的可用于销售或出租的住宅部分的建筑面积（包括套内建筑面积和分配的建筑面积).该面积包含虽然不可对外销售,但可由本单位合法经营使用的面积。 根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积,那些是不可售面积(包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）. 对会所等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如产权属于开发商所有，应单独12 计算成本,单独办房产证,则属可售面积;如果建成自用的转为企业固定资产;如明确属全体业主，应摊于开发成本,则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。 ?直接成本：能直接分清成本对象所发生的成本费用。 ？规划建筑面积:以建筑工程规划许可证中的建筑面积确定。 2、分配原则： 企业开发、建造的开发产品应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。 共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按照收益原则和配比原则分配至各成本对象，具体分配方法如下： ,土地成本：土地出让金及佣金按照占地面积法进行分，市政配套费及税费按照建筑面积法分配。 占地面积法：按已动工开发成本对象占地面积占全部成本对象占地面积的比例进行分配; ,单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施,按照建筑面积法分配。 建筑面积法:按已完工开发成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例分配; ,借款费用:不同成本核算对象共同负担的，按照预算造价法分配. 预算造价法：按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例分配。 ？ 其他开发成本分配方法:建筑面积法。 具体说明： A、在严格分项、分期、分成本对象、分成本项目的基础上,直接成本直接计入，共同成本分配计入;通常情况下,企业的合同管理应当依据不同的分项、分期分别签订合同，即使不能单独签订合同,也应当在合同中明确不同分项、分期的合同金额，并在日后支付工程款时,明确分项、分期进行支付，以尽量减少共同成本的发生，从而避免因分配基础变动产生的成本对象总成本的变动，导致相应的会计估计变更的发生。 B、在每一个成本对象竣工时，应按照充分计提应付及预提工程款基础上的完全成本及时分配或结转入开发产品(分配不可转让的开发产品，结转入可转让的开发产品),在该开发产品实现销售时，应及时结转该开发产品对应的营业成本; C、对单独核算成本对象，但不能有偿转让或出租的公共配套设施原则上不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用等公共成本，只分配建安工程费，但相应的直接成本可以直接归集。 D、考虑到各开发产品使用功能的配套，如地下停车场、连廊、影院等物业，只负担建安成本,其他几项成本在归集核算后，再行分配给被受益的产品。 E、不能有偿转让或出租的配套设施,如人防、幼儿园、学校等开发成本应先单独归集核算13 后,在受益的开发产品中进行分配。通常幼儿园、学校应只分配给全体住宅，人防分配给全体住宅和商业. F、在结转完工开发成本后继续发生(新增的或实际支付金额大于预提的金额）的成本费用，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分配，然后依据准则有关会计估计的处理方法，再将应由已完工成本对象负担的部分，由未销开发产品负担，已销开发产品的成本由于已结转损益，依据未来适用法,不再重新调整其营业成本. G、在尚未结转首期开发产品前的成本归集过程中该分配基础应当与预算系统严格保持一致。在结转首期开发产品成本时，首先应当依据最近最准确的分配基础(通常是由于规划建筑面积预测建筑面积实测建筑面积的变化产生）调整账面开发成本数据后,再行结转开发产品成本。对于首期结转开发产品成本后发生的其他分项、分期的分配基础发生变动产生的差异，应当参照上述第F条会计估计变更的精神，已经结转开发产品的首期成本不再进行调整，只调整尚未进行开发产品成本结转的分项、分期成本. 第三、预估成本 ？预估成本的三种情况: A类预估成本:工程结算滞后，即开发产品完工后，有部分工程尚未结算完毕（不包括施工合同为固定造价的工程成本支出），此部分工程成本应预估计入开发产品成本. B类预估成本:根据房地产开发的业务流程，开发产品完工后必须发生的部分成本支出，此部分工程成本应预估计入开发产品成本. C类预估成本：配套设施（不能有偿转让)、绿化、基础设施改造等与房屋等开发产品开发不同步，即部分开发产品已完成，但相关工程尚未完工，无实际成本，此部分开发成本应预估计入开发产品成本. ？预估成本的依据 A、未结算工程成本: 工程施工合同的预计结算金额；施工单位工程报量; 工程预（概)算; B、未发生但必须发生的成本:该项成本支出必须发生的文件依据；该项成本支出的收费文件或工程预（概）算;招标项 C、未完工配套设施、绿化、基础设施改造等成本：项目总规划图； 项目预(概）算或已签订的施工合同（包括已发生的);招标项 D、在预估成本时，工程的预(概)算、招标项、施工合同的预计结算金额应得到开发项目相关工作部相关人员的签字确认。 ?确定预估成本的时间 当有关成本核算对象已经达到可交付使用状态（通常为竣工备案时间)，对相关成本进行结14 转并计算开发产品单位成本时，对未结算工程或未完配套等项目需要以预估成本确定该成本核算对象的总成本和单方成本，以此结转入“开发产品”，并相应根据收入配比结转销售成本。 第四、建立成本台账及竣工备案表: 对本期未完工和尚未建造的成本对象应负担的成本费用，分别建立明细台账，待开发完工后再予结算。 对于竣工的楼栋建立备案表,以此为计提资本利息和结转开发成本的截止点。 第 十五 条 维修基金核算方法 维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售完毕,则计入该项目的“开发成本”，借 开发成本 贷 现金、银行存款 若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入“管理费用”,借 管理费用维修费 贷 现金、银行存款 代收维修基金时:借 现金、银行存款 贷 其他应付款-房管局（维修基金） 支付给房管局维修基金时:借 其他应付款房管局（维修基金) 贷 银行存款 第 十六 条 质量保证金核算方法 按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限,从应支付的土建安装工程款中预留。 要求：施工方开具含质保金金额的工程发票，财务部收到发票后扣除支付款项后的余额开具质保金收据交予施工方，待质保金到期后，施工方持收据办理退款事宜。 在保修期内由质量问题而发生的维修费用在此扣除列支，在保修期结束后清算。 第 十七 条 新增加会计科目: ?置业公司:“内部往来”：核算置业、个人等关联业务往来款项，在报表的流动负债上增加此科目。 本科目按照单位、个人设置明细，在资产负债表中增加一个负债项目。 ？物业公司增加科目： 1、“代收款项”:核算物业公司代有关部门向业主收取的垃圾清运费、有线电视初装费、电表保证金、水费押金等，在“代收款项"一级科目下按照费用种类设各项二级科目. 为环卫所代收建筑垃圾清运费，为有线电视台代收初装费，为自来水公司预收水费，为供电所代收电表保证金，具体分录如下： 借:现金、银行存款 贷:代收款项垃圾清运费、有线电视费、水费、电表保证金 将收入各项费用归还有关部门，分录如下: 借:代收款项垃圾清运费、有线电视费、水费、电表保证金 15 贷:银行存款 将为业主服务的服务费收入结转经营收入： 借：代收款项-垃圾清运费、有线电视费、水费、电表保证金 贷：经营收入-服务费收入 代收款项科目的期末余额,在资产负债表中“其他流动负债”额目中反映。 2、“代管基金”：是为房屋使用人和业主代管的部分维修基金及代管基金的存款利息。 ？物业公司接受委托管理的房屋共用部位、共用设施维修基金和代管基金的存款利息，分录如下: 借:银行存款代管基金存款 贷：代管基金-维修基金 、利息收入 ?外单位承接大修任务，工程完工后，经业委会或者物业产权人认可后支付维修基金,分录如下: 借:代管基金-维修基金 贷:银行存款 ,物业公司承接的房屋共用部分、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出， 借:物业工程 贷:银行存款、库存材料； 工程完工后，其工程款经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可后进行转账, 借:代管基金 贷：经营收入-物业大修收入； 结转已完工成本, 借：经营成本 贷：物业工程. 本科目应按单幢房屋设置明细账,期末贷方余额反映代管基金结余款，在资产负债表中“其他流动负债”中反映。 3、“物业工程”：归集了承接物业工程成本支出，为物业工程有效地、系统地提供正确的成本信息，有利于物业公司进行成本控制。 ,物业公司对开发商提供的物业管理办公用房进行装修改建，分录如下: 借：物业工程办公室装修 贷:银行存款、库存材料 办公室装修工程完工,费用在二年中分摊： 借：待摊费用-办公室装修 贷:物业工程-办公室装修 借：经营成本-物业管理 贷:待摊费用办公室装修 ，根据物业产权人提议和业委会要求对某楼屋面进行大修。 16 借：物业工程-物业大修工程 贷:银行存款、库存材料 工程完工后,工程款经业委会或者物业产权人、使用人鉴证，结转工程成本: 借：代管基金-维修基金 贷:经营收入物业大修工程 借:经营成本物业大修 贷:物业工程物业大修工程 本科目应按工程项目内容设置明细帐，借方金额反映在建工程的实际成本，在资产负债表中“存货”项目下反映. 17