2022年2022年河北涿州别墅项目营销整合方案 .pdf

涿州别墅营销整合方案汇盈 世 纪 涿 州项 目组2004 年 8 月 10 日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 33 页 - - - - - - - - - 前言“ 涿 州 别 墅 ” 项 目 从 公 司 领 导 到 各 部 门 极 为 重 视 ， 并 由 公 司 领 导 多 次 带 队 赶 赴 涿 州 实 地 考 察 。 随 着 涿 州 别 墅项 目 各 项 工 作 的 顺 利 进 行 ，同 时 依 托 政 府 政 策 的 利 好 改 变 、区 域 房 地 产 市 场的 良 性 变 化 ，我 们 在 对 丽 水 湾 保 持 信心 的 同 时 ， 也 应 该 随 时 做 好 迎 接 市 场 挑 战 的 准 备 ， 下 面 我 们 就 项 目 的 整 合 推 广 与 市 场 营 销 做 出 定 性 定 量 的 安 排 ，而 且 我 们 将 预 留 调 整 和 补 充 的 空 间 ， 从 而 保 证 高 速 高 效 高 质 地 完 成 涿 州 别 墅 的 销 售 与 服 务 工 作 。对 于 本 案 ， 我 司 完 全 有 信 心 也 有 实 力 为 开 发 商 提 供 具 备 专 业 水 准 的 销 售 代 理 服 务 ， 并 已 将 本 案 列 为 我 司2004-2005年 度 的 重 点 项 目 ，集 中 市 场 、推 广 、销 售、客 服 等 各 部门 资 深 专 家 组 成 项 目 专 案 组 ，已 开 始 进 行 本 案的 前 期 策 划 工 作 ， 希 望 能 以 我 们 专 业 的 素 质 和 丰 富 的 操 盘 经 验 ， 为 本 案 的 顺 利 启 动 做 出 应 有 的 贡 献 。从 我 司 接 触 本 案 以 来 ，已 针 对 本 案 所 在 区 域 的 房 地 产 市 场 特 点 及 实 际 情 况 ，有 针 对 性 地 进 行 了 市 场 调 查 ，并结 合 涿 州 房 地 产 市 场 的 整 体 发 展 趋 势 ， 针 对 本 案 的 产 品 设 计 向 开 发 商 提 交 了 一 系 列 的 建 议 。近 期 本 案 的 最 新 规 划 设 计 方 案 已 初 步 完 成 ， 通 过 认 真 分 析 研 究 这 份 设 计 方 案 ， 并 根据 目 前 区 域 市 场 的 实 态 ，结 合 当 前 本 案 的 自 身 情 况 ，我 司 专 案 组 在 原 有 基 础 上 ，再 一 次 对 本 案 区 域 进行 了 一 次 更 具针 对 性 的 市 场 调 查 。目的 是 更 加 充 分 认 识 北 京 市 及 本 区 域 房 地 产 市 场 ，为 本 案 顺 利 上 市 销 售 做 好 前 期 的 市 场 定 位 ，为成 功 销 售 制 订 出 合理 可 行 的 策 划 方 案 与 销 售 策 略 ，争 取 使 本 案 成为 涿 州众 项 目 中 最 亮 的 一 颗 耀 眼 明 星 ，和 发 展 商一 起 缔 造 涿 州 房 地名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 33 页 - - - - - - - - - 产 发 展 史 中 又 一 个 辉 煌 的 奇 迹 。在 这 份 报 告 里 ， 我 们 主 要 按 照 市 场 营 销 学 最 经 典 的 4P 4C 原 则 来 确 定 营 销 组 合 ， 即 ：产 品 （ product）公 司 （ company）价 格 （ price ）消 费 者 （ consumers）地 点 （ place ）渠 道 （ channels）促 销 （ promotion）竞 争 者 （ competitors）我 们 将 通 过 我 们 的 专 业 素 养 、丰 富 经 验 以 及 智 慧 的 灵 感 ，为 产 品 设 计 出 最 合适 的 包 装 和 销 售 方 案 ，最 终 使 它成 为 一 个 最 成 功 的 商 品 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 33 页 - - - - - - - - - 第一部分项目所在城市概况本 案 地 处 北 纬 40 ， 冬 季 受 高纬 度 内 陆 季 风 影 响 ， 寒 冷 干 燥 ；夏 季 受 海 洋 季 风 影 响 ， 高 温 多 雨 ， 是 典 型 的 暖 温 带 半 湿 润 季 风型 气 候 ， 海 拔 为 35 米 。涿 州 是 一 座 具 有 悠 久 历 史 的 现 代 文 明 的 城 市 。 1986 年 ， 涿州 被 列 为 全 国 甲 级 开 放 城 市 ， 是 河 北 省 四 大 旅 游 区 之 一 ， 她 西依 太 行 ，北 临 首 都 ，距 天 安 门 62 公 里 ，全 市 总 面 积 742 平 方 公里 ， 总 人 口 56 万 ， 辖 14 个 乡 、 镇 、 办 事 处 和 一 个 开 发 区 。 涿州 人 杰 地 灵 ，建 制 已 有 2300 多 年 的 历 史 。汉 昭 烈帝 刘 备 、汉 桓侯 张 飞 、 北 魏 地 理 学 家 郦 道 元 、 “ 初 唐 四 杰 ” 之 一 卢 照 邻 、 苦吟 诗 人 贾 岛 、 宋 太 祖 赵 匡 胤 皆 出 于 此 。 并 是 刘 、 关 、 张 “ 桃 园三 结 义 ” 的 故 地 ， 为 三 国 文 化 的 源 头 ， 被 清 乾 隆 皇 帝 誉 为 “ 天下 第 一 州 ” 。 历 来 有 “ 金 涿 州 ， 怯 良 乡 ， 不 开 宴 的 房 山 县 ” 的说 法 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 33 页 - - - - - - - - - 涿 州 经 济 状 况涿 州 地 势 平 坦 ， 气 候 温 和 ， 基 础 设 施 完 备 ，具 有 得 天 独 厚 的 区 位 优 势 和 优 越 的 自 然 基 础 条 件 。 市 区 水 资 源十 分 丰 富 ， 蕴 藏 量 远 远 高 于 全 省 平 均 水 平 ， 水 质 优 良 。 交 通 便 捷 ， 京 广 铁 路 、 京 广 公 路 （ 107国 道 ） 、 京 深 高 速公 路 纵 贯 全 境 ，境 内 有 三 个 火 车 站 和 一 座 年 吞 吐 量 220 吨 的 铁 路 货 场 ；设 有 两 个 高 速 路 出 口 ，通 讯 畅 达 ，全 市 已建 成 全 方 位 多 功 能 的 现 代 化 通 讯 系 统 ， 程 控 电 话 交 换 机 总 容 量 达 10 万 余 门 。 电 力 供 应 充 足 ， 除 华 北 电 网 、 北 京电 网 双 向 供 电 外 ，市 内 有 2 1.2 万 千 瓦 热 电 厂 和 6000 千 瓦 列 电 厂各 一 座 ，年 供 电 量 3 亿 千 瓦 以 上 ，是 华 北 地 区供 电 最 强 县 （ 市 ） 之 一 。 科 教 力 量 雄 厚 ， 全 市 有 中 央 、 部 属 企 业 科 研 单 位 40 余 家 ， 高 等 专 业 学 校 、 中 等 专 业 学校 6 所 ， 普 通 中 学 33 所 ， 职业 中 学 3 所 ， 科 技 人 员 23580 人 ， 知 识 分 子 在 全 民 中 所 占 比 例 居 全 国 小 城 市 之 首 。名 胜 古 迹 遍 布 涿州 。有 刘 备 故 里 大 树 楼 桑 、三 义 宫 、张 飞故 里 忠 义 店 ，郦 道 元 故 里 、赵 匡 胤 故 里 清 凉 寺 ，辽 代 建筑 云 居 寺 塔 和 智 度 寺 塔 ，明 代 建 筑 药 王 庙 ，清 代建 筑 行 宫等 。近 年 来 又 新 建 了 一 批 现 代 旅 游 娱 乐 设 施 ，如 京 都 高尔 夫 球 场 、 京 南 高 尔 夫 球 场 及 中 央 电 视 台 涿 州 拍 摄 基 地 等 ， 涿 州 连 续 七 次 荣 获 国 家 级 卫 生 城 市 称 号 。 2000年 ，涿 州 城 市建 设 投 入 力 度 进 一 步 加 大 ，总 投 资 5.3 亿 元 实 施 了 107 国 道 城 区 段 拓 宽 改 造 、范 阳 路 绿 化 美 化 、城 市 中心 广 场 建 设 、 107 国 道 绿 色 长 廊 、 高 速 路 两 侧 高 效 农 业 长 廊 等 10 余 项 形 象 建 设 工 程 。 城 市 在 美 、 绿 、 亮 、 洁 、畅 等 方 面 明 显 改 善 。目 前 ，涿 州 市 内 驻 有 国 家 石 油 地 球 物 理 勘 探 局 、煤 田 地 质 局 、铁 道 部 建 厂 局 、华 北 铝 业 有 限 公 司 、凌 云 机 械厂 、 “ 银 河 ” 计 算 机 中 心 等 中 省 直 单 位 50 余 家 。 有 美 国 、 英 国 、 德 国 、 日 本 、 新 加 坡 、 加 拿 大 等 20 多 个 国 家 和名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 33 页 - - - - - - - - - 地 区 的 客 商 在 涿州 投 资 兴 办 企 业 。 涿 州 正 在 改 革 中 前 进 ， 在 开 放 中 发 展 。开 发 区 概 况河 北 省 涿 州 开 发 区 ，是 经 河 北 省 人 民 政 府 批 准 设 立 的 省 级 开 发 区 。开 发 区 位于 涿 州 市 区 东 ，京 深 高 速 公 路 两侧 ，与 市 区 接 壤 ，总 规划 面 积 为 12.28平 方 公 里 ，现 有 人 口 2.8万 人 ，目 前 已 发 展 成 为 集 农 、工 、商 、贸 、科 研 、金 融 、 信 息 服 务 、 房 地 产 开 发 、 旅 游 娱 乐 为 一 体 的 新 型 产 业 先 导 区 和 高 科 技 示 范 区 。截 至 到 目 前 ， 涿 州 开 发 区共 有 企 、 事 业 单 位 254 家 ， 其 中 三 资 企 业 39 家 ， 高 新 技 术 企 业 19 家 。 开 发 区 企 业 投 资 总 额 59.3亿 元 ， 累 计 实际 利 用 外 资 额 1.5 亿 美 元 ，实 际 利 用 内 资 26 亿 元 。累 计 实 现 国 内 生 产 总 值 21.6亿 元 。工 业 销 售 收 入 30.3亿 元 ，财 政 收 入 1.97亿 元 ， 税 收 总 额 1.12亿 元 ， 企 业利 润 总 额 1.48亿 元 ， 贸 易 出 口 总 额 3444 万 美 元 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 33 页 - - - - - - - - - 第 二 部 分区 域 市 场 实 态 分 析一 、项 目 所 在 区 域 描 述本 案 位 于 涿 州 市 东 部 开 发 区 ，距 市 中 心 约 1 公 里 ，距 京 深 高 速 约 800 米 ，据 规 划 将 来 为 涿 州 开 发 区 的 繁 华 地段 。1、区 域 道 路 描 述本案 面 临 玫 瑰 大 街 ， 紧 邻 范 阳 东 路 。2、区 域 项 目 分 布南 侧 ： 原 生 绿 化 林北 侧 ： 原 有 村 庄东 侧 ： 现 为 原 生 绿 化 林3、区 域 商 业 现 状 描 述本区 域 已 初 具 街 区 形 态 ， 主 要 以 休 闲 、 综 合 型 市 场 为 主 。 但 是 整 体 混 乱 且 档 次 较 低 ， 暂 无整 体商 业 模 式 ，均 为 街 边 零 散 铺 面 形 式 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 33 页 - - - - - - - - - 二 、市 场 调 研1、调 研 目 的确 立 本 案 的 市 场 定 位 、 产 品 定 位 ， 通 过 分 析 研 究 为 目 标 客 户 定 位 提 供 支 持 。2、样 本 选 取重 点 针 对 涿 州 的 别 墅 等 项 目 ， 抽 取 典 型样 本 ; 名 流 花 园 、 华 阳 小 区 、 东 方 家 园 3、 调 研 方 式 ：定 性 研 究 ， 采 用 “ 调 查 法 ” “ 桌 面 调 研 法 ” 和 “ 深 入 访 谈 法 ” 等 几 种 方 法 相 结 合 。4、 分 析 方 法 ：数 据 归 纳 整 理 ， 得 出 相 关 结 论 。 购 房 面 积 分 析在调 查 中 发 现 购 买 客 户 的 面 积 结 构 上 ，主 要 集 中 在 250-300平 方 米 范 围 内 。通 过 分 析 本 地 区 购 买 思 想 基 本属 于 理 性 消 费 ， 不 会 一 味 追 求 大 户 型 ， 涿 州 主 要 家 庭 人 口 结 构 相 对 简 单 ， 需 求 户 型 面 积 相 对 经 济 ， 这 也 是 本案 区 域 别 墅 购 房 的 一 个 主 流 。 从 整 体 结 果 来 看， 购 买 230-270平 米 的 人 群 所 占 比 例 较 高 ， 这 也 说 明 在 未 来 一段 时 间 里 ， 谁 会 成 为 市 场 的 主 流 户 型 。 购 房 价 款 分 析名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 33 页 - - - - - - - - - 通 过 对 涿 州 市 整 体 消 费 水 平 的 调 查 后 ，我 司 认 为 涿 州 市 的 工 薪 阶 层 月 收 入 在 800 1200 元 之 间，相 对 水 平较 低 。 家 庭 收 入 高 的 毕 竟 是 塔 尖 的 一 小 部 分 ， 但 我 们 发 现 ， 塔 尖 部 分 的 基 数 较 大 ， 主 要 结 构 为 三 大 部 分 ： 一是 涿 州 当 地 塔 尖 人 物 ， 主 要 为 各 类 商 业 精 英 、 地 方 官 员 ； 二 是 各 中 央 直 属 机 构 官 员 ； 三 是 在 涿 州 投 资 的 中 外企 业 的 领 导 。 由 于 涿 州 特 殊 的 地 理 位 置 及 城 市 属 性 ， 过 境 消 费 的 比 例 也 相 对 稳 定 。 对 于 开 发 商 来 说 ， 抓 住 了这 一 部 分 人 ， 就 等 于 掌 控 了 市 场 。 影 响 购 买 因 素 分 析从 调 查 中 我 们 不 难 看 出 价 格 仍 然 是 影 响 购 买 的 最 主 要 因 素 ， 用 家 庭 大 部 分 的 财力 进 行 置 业 消 费 的 观 念 尚 未形 成 。 同 时 涿 州 人 对 园 林 、 配 套 设 施 的 重 视 程 度 日 益 增 强 ， 所 以 未 来 我 们 的 产 品 一 定 要 增 加 相 应 附 属 价 值 。 本 案 客 户 分 析* 客 户 购 房 最 关 心 问 题 是 价 格调 查 中 ， 价 格 是 最 为 关 心 的 问 题 ， 其 次 为 环 境 、 户 型 、 面 积 。 说 明 本 案 项 目 的 价 位 必 须 得 到 楼 盘 品 质 与宣 传 推 广 的 有 力 支 撑 。 其 他 问 题 如 位 置 、 环 境 等 可 以 通 过 推 广 计 划 进 行 全 方 位 诉 求 。* 客 户 普 遍 接 受 的 别 墅 总 价 65 万 以 内名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 33 页 - - - - - - - - - 有 23%的 消 费 者 认 为 60 万 以 上 的 价 格 可 以 接 受 ，而 有 77%的 消 费 者 认 为 价 位 应 在 65 万 以 内 。建 议 项 目 主 力 户型 的 价 格 不 宜 超 过 65 万 ； 而 其 它 相 对 较 好 的 户 型 可 适 当 提 高 价 格 ，满 足 不 同 层 次 需 求 。* 客 户 年 龄 构 成 以 40 岁 左 右 居 多在 调 查 中 发 现 ，涿 州 别 墅 购 买 人 群 主 要 以 40 岁 左 右 居 多 ，这 些 人 工 作 多 年 ，有 一 定 积 蓄 ，有 事 业 基 础 及 社 会地 位 ， 对 未 来 充 满 信 心 ， 所 以 敢 于 超 前 消 费 。 同 时 他 们 理 智 、 成 熟 、 有 主 见 ， 消 费 没 有 盲 动 性 ， 购 买 时 会 从价 格 、 地 段 、 品 质 及 服 务 等 方 面 因 素 综 合 考 虑 问 题 。*别 墅 购 买 客 户 顾 虑 因 素 较 多 ， 目 前 信 心 不 足例 如 ： 价 格 怎 样 ？ 楼 盘 的 实 际 情 况 如 何 ？ 另 外 一 个 是 样 板 房 问 题 ， 客 户 仅 凭 图 片 和 沙 盘 无 法 获 得 楼 盘 的 感 性认 识 ， 他 们 需 要 更 多 的 信 息 。三 、市 调 结 论 综 述从 本 区 域 市 场 情 况 分 析 可 以 发 现 ， 高 品 质 的 住 宅 项 目比 例 较 少 ， 低 质 低 价 的 老 项 目 较 多 。 新 项 目 规 划目 前屈 指 可 数 ， 给 本 案 的 市 场 定 位 带 来 众 多的 机 会 和 广 阔的 空 间 。由 于 涿 州 现 供 需 量 较 小 ，因 此 虽 项 目 不 多 但 竞 争 也 是 十 分 激 烈 ， 项 目 品 质 的 优 势 将 必 然 成 为 竞 争 的 有 力 武名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 33 页 - - - - - - - - - 器 。购 房者 在 同 一 区 域 的 项 目 选 择 中 ，对 项 目 自 身 品 质 的 要 求 会 越 来 越 高 ，优 质 优 价 将 是 这 一 市 场 的 普 遍 认 同 。1、 本 案 机 会 点1）涿 州 市 房 地 产 别 墅 市 场 的 不 断 升 温2）开 发 区 的 规 划 建 设3）本 案 区 域 同 类 产 品 档 次 较 低 ， 产 品 理 念 较 落 后4）距 京 深 高 速 较 近 ， 同 时 与 市 中 心 的 直 线 距 离 不 远5）项 目 规 划 产 品 设 计 可 塑 性 很 强6）本 案 社 区 规 模 适 合 当 地 市 场 需 求2、 影 响 销 售 的 抗 力 点1）涿 州 人 对 别 墅 Townhouse项 目 的 认 可 度 低2）涿 州 整 体 消 费 水 平 较 低3）区 域 内 暂 无 其 他 项 目 ， 社 区 居 住 感 较 低名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 33 页 - - - - - - - - - 第三部分产品建议据 初 步 统 计 ， 本 案 总 供 量 总 计 115 户 ， 共 有 24 种 户 型， 共 三 种 建 筑 形 式 ， 其 中 独 栋 别 墅 6 种 户 型 ， 双 拼 别墅 3 种 ，联 排 别 墅 现 5 种 户 型 。户 型 单 套 面 积 从 172.48 到 307.19 ，独 栋 别 墅 户 型 面 积 在 262.63 307.19 ，共 18 户 ， 数 量 较 少 ， 仅 占 15.6% ， 面 积 比 例 为 20.6% ； 双拼 别 墅 户 型 面 积 在 227.84 255.88 之 间 ， 共 30户 ，数 量 次 多 ，占 26.08% ，面 积 比 例 为 28.3% ；联 排 别 墅 户 型 面 积 在 172.48 210.04 之 间 ，共 67 户 ，数 量最 多 ， 占 58.2% ， 面 积 比 例 为 51.1% 。社 区 别 墅 部 分 的 总 建 筑 面 积 约 24851.29 。1、 外 立 面 的 设 计 艺 术外 立 面 设 计 充 分 需 要 反 映 当 地 文 化 与 气 候 ，也 应 兼 顾 建 筑 美 学 的 需 要 及 外 墙 围 护 的 功 能 ，通过 外 立 面 建 筑造 型 能 塑 造 出 一 个 具 有 特 色 的 竖 向 建 筑 立 面 空 间 。建 筑 的 外 立 面 如 同 画 画 ，并 非 画 得 越 多 越 好 ，要 适 可 而 止 ，才 会 有 好 的 效 果 。建 筑 本 身 造 型 变 化 不 多 ，可以 用 颜 色 的 变 化 来 弥 补 。 如 果 建 筑 本 身 已 经 有 很 多 变 化 了 ， 再 把 颜 色 画 花 ， 无 论 从 建 筑 其 他 角 度 看 都 不 是 一个 好 选 择 。 如 果 引 入 一 个 现 对 先 进 的 外 立 面 设 计 势 必 给 贵 阳 市 带 来 全 新 的 视 觉 体 验 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 33 页 - - - - - - - - - 在 国 外 ，很 多 高 档 的 建 筑 ，从 设 计 的 角 度 看 绝 不 复 杂 ，外 形 没 有 太 多 变 化 ，颜 色 也 很 单 一 ，但 看 上 去 却 很有 味 道 ， 很 有 内 涵 ， 很 有 文 化 和 人 文 气 息 。 而 现 在 中 国 住 宅 颜 色 虽 然 丰 富 ， 却 缺 乏 基 调 ， 这 从 审 美 上 讲 是 很失 败 的 。现 下 外 立 面 上 已 少 见 曾 流 行 一 时 的 繁 琐 的 欧 式 符 号 ，取 而 代 之 的 是 简 洁 明 快 的 装 饰 色 块 及 装 饰 构 件 。窗 的开 面 愈 见 增 大 ， 而 大 且 低 的 窗 台 设 计 ， 则 拉 近 了 人 与 自 然 的 距 离 ； 全 玻 璃 阳 台 代 替 了 传 统 的 水 泥 阳 台 ， 充 满了 时 代 气 息 。 一 些 新 盘 注 重 想 象 空 间 的 再 创 造 ： 圆 弧 、 镂 空 、 转 角 、 嫁 接 等 手 法 的 应 用 ， 使 艺 术 与 生 活 紧 密结 合 。总 之 ，建 筑 物 外 立 面 必 须 与 建 筑 色 彩 、造 型 和 建筑 设 计 风格 相 协 调 。使 建 筑 成 为 一 座 和 谐 、充 满 魅 力 的 艺 术品 。2、 外 立 面 的 实 用 价 值 节 约 能 源 与 热 量 保 持由 于 涿 州 自 身 气 候 特 征 冬 季 较 冷 ， 实 施 外 墙 保 温 技 术 旨 在 改 善 墙 体 的 保 温 性 能 ， 降 低 建 筑 能 耗 ， 提 高 居住 舒 适 性 ， 让 入 住 者 得 到 更 多 的 实 惠 。随 着 建 筑 节 能 和 保 护 大 气 环 境 要 求 的 不 断 提 高 ， 外 墙 外 保 温 体 系 在 本 世 纪 七 、 八 十 年 代 得 到 了 迅 速 的 发展 ，其 中 以 聚 苯 乙 烯 做 保 温 层 加 薄 抹 灰 罩 面 的 做 法 使用 得 较 为 普 遍 。进 入 21 世 纪 以 后 ，由 于 建 筑 技 术 的 不 断进 步 ， 外 墙 外 保 温 做 法 早 已 多 样 化 ， 技 术 也 日 趋 成 熟 ， 因 此 新 标 准 涉 及 的 范 围 涵 盖 了 各 种 不 同 的 保 保 材 料 ，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 33 页 - - - - - - - - - 包 括 聚 苯 乙 烯 、 岩 棉 、 玻 璃 棉 等 等 ， 也 不 限 于 薄 抹 灰 。我 国 现 阶 段 的 外 墙 外 保 温 技 术 同 发 达 国 家 相 比 还 有 不 少 差 距 。根据 统 计 计 算 ，日 前中 国 住 宅 每 平 方 米 每 年的 采 暖 能 耗 为 800KW，热 能 利 用 率 只 有 15 ，相 比 之 下 ，德 国 住 宅 每 平 米 每 年 的 采 暖 能 耗 却 为 230KW，热 能 利用 率 在 90 以 上 。 德 国 的 建 筑 节 能 保 温 技 术 是 一 个 完 整 的 体 系 ， 其 中 包 括 ： 前 挂 后 通 风 的 外 墙 保 温 技 术 ， 密封 隔 热 的 门 窗 技 术 ， 供 热 采 暖 和 调 节 计 量 技 术 。 这 种 建 筑 节 能 保 温 技 术 的 三 个 方 面 必 须 同 时 考 虑 ， 缺 少 任 何一 方 面 ， 就 会 达 不 到 节 能 保 温 的 目 的 。 安 全 性面 砖 将 逐 步 退 出 外 装 市 场 ，新 型 涂 料 和 各 种 类 型 的 生 态 、环 保 材 料 将 大 量 采 用 。由 于 某 些 小 区 保 安 措 施 不得 力 ， 居 民 自 行 安 装 住 宅 防 盗 装 备 是 很 有 必 要 的 。 除 了 地 面 设 备 （ 如 防 盗 门 、 电 磁 锁 等） ， 用 于 阳 台 及 窗 上 ，并 且 不 影 响 楼 体 外 立 面 美 观 的 安 防 装 置 ， 通 常 有 以 下 三 种 方 法 ， 它 们 共 同 的 特 点 都 是 置 于 居 室 内 部 的 ， 不 会给 住 宅 楼 的 外 立 面 贴 膏 药 。第 一 种 是 内 置 式 防 护 网 。 即 紧 贴 在 居 室 阳 台 或 窗 户 的 内 侧 ， 从 下 到 上 装一 个金 属 网 ， 既 起 到 安 全 的 作 用 ，又 不 影 响 房 间 的 使 用 面 积 。 这 种 防 护 网 是 通 过 上 下 方 钢 固 定 在 墙 内 ， 并 装 有 一 个 金 属 的 钥 匙 插 孔 ， 平 时 ， 业主 将 防 护 网 锁 上 起 到 保 护 居 室 安 全 的 作 用 ； 需 要 清 洁 玻 璃 或 遇 有 火 灾 或 其 他 需 要 逃 生 的 情 况 时 ， 住 户 可 以 用钥 匙 打 开 防 护 网 ， 拉 开 每 一 根 立 杆 ， 将 防 护 网 拆 掉 。 这 种 是 现 在 日 常 生 活 中 常 见 的 防 范 手 段 ， 也 是 公 安 部 门推 荐 使 用 的 方 式 。第 二 种 是 贴 膜 或 安 装 防 砸 玻 璃 。贴膜 是 指 在 玻 璃 窗 外 贴 一 层 防 爆 膜 ，这 种 膜 类 似 于 汽 车 贴 膜 ，但 可 以 防 弹 、名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 33 页 - - - - - - - - - 防 紫 外 线 ； 防 砸 玻 璃 是 一 种 高 科 技 产 品 ， 从 外 观 来 看 与 普 通 玻 璃 无 两 样 ， 但 实 质 并 不 是 ， 它 硬 度 大 ， 装 在 窗户 上 以 后 可 以 经 得 住 铁 锤 敲 砸 。如果 我 们 使 用 这 样 的 技 术 的 话 ， 将 是 一 个 极 大 的 卖 点 ， 因 为 防 砸 、 防 弹 ， 防 紫 外 线 。第 三 种 是 红 外 线 探 头 。 这 种 产 品 价 格 较 贵 ， 目 前 市 场 上 并 不 多 。 它 的 外型 像一 只 小 手 电 筒 ， 可 以 装 于 门 、窗 等 较 隐 蔽 的 入 口 处 。 当 报 警 装 置 开 启 ， 有 外 人 非 法 闯 入 后 ， 红 外 线 感 应 到 ， 报 警 器 就 会 响 起 。 通 常 这 种 安防 手 段 需 要 小 区 物 业 部 门 的 支 持 才 更 有 效 。 目 前 有 些 住 宅 小 区 已 经 全 部 安 装 了 这 种 红 外 线 探 头 ， 一 旦 有 人 闯入 ， 由 物 业 部 门 控 制 的 总 报 警 器 就 会 响 起 ， 保 安 也 会 及 时 赶 到 。 购 买 这 些 产 品 时 ， 最 关 键 是 看 其 是 否 有 在 公安 局 申 办 备 案 的 安 全 防 范 产 品 生 产 登 记 证 。 如 果 有 ， 其 产 品 信 得 过 ， 否 则 不 要 购 买 。以 上 是 针 对 涿 州 别 墅 市 场 的 特 征 而 提 出 的 ， 涿 州 绝 大 部 分 的 别 墅 都 是 通 过 外 窗 加 设 铁 护 栏 来 保 证 安 全 ，既 影 响 外 立 面 的 美 观 ， 又 降 低 了 别 墅 社 区 的 品 质 ， 以 上 建 议 供 开 发 商 参 考 ， 如 再 结 合 物 业 安 防 系 统 ， 毕 然 会提 高 小 区 的 形 象 ， 其 中 第 一 、 第 二 种 方 案 ， 可 通 过 开 发 商 联 系 ， 业 主 进 行 自 费 DIY 选 择 。3、 景 观 的 安 排建 筑 景 观 由 谁 来 设 计 ？ 城 市 建 筑 景 观 为 谁 设 计 ？归 纳 起 来 ， 都 有 以 下 几 大 物 质 特 点 ：第 一 ： 它 们 是 最 实 用 的 ， 而 且 能 满 足 多 种 功 用 目 的名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 33 页 - - - - - - - - - 第 二 ： 它 们 是 最 经 济 的 ， 就 地 取 材 ， 应 自 然 地 势 和 气 候 条 件 ， 用 最 少 的 劳 动 和 能 量投 入 来 构 筑 和 管 理 。第 三 ： 它 们 是 方 便 宜 人 的 ， 人 的 尺 度 、 人 的 比 例 。第 四 ： 它 们 都 是 有 故 事 的 ， 而 且 这 些 故 事 都 是 与 这 块 场 所 和 这 块 场 所 的 使 用 者 相 关的 。景 观 设 计 是 社 区 的 一 个 重 要 组 成 部 分 。 由 于 近 几 年 房 地 产 市 场 的 快 速 发 展 和 人 们 生 活 水 平 的 提 高 ， 人 们已 不 满 足 于 简 单 的 栽 点 树 ， 种 点 草 ， 留 条 路 的产 品 景 观 设 计 。 人 们 对 景 观 设 计 提 出 了 更 高 的 要 求 。 道 路 系 统道 路 系 统 的 设 计 与 房 产 物 业 设 计 一 样 。好 的 设 计 也 要 注 意 几 个 设 计 原 则 ，如 人 车 分 流 原 则 ，一 级 主 干 道 与二 级 次 道 关 系 等 。本 案 采 用 人 车 分 流 原 则 ，将 行 车 道 与 人 行 道 有 效 分 离 开 来 。围 绕 人 行 主 干 道 设 计 本 案 的 景 观 。主 干 道 为 引导 性 设 计 ， 移步 换 景， 同 时 赋 予 诸 多 林间 小 路 和 水 景道 ，使 业主 在 行进 间 享 受 景 观 带 来 的 生 活 乐 趣 。一 级 主 干道 与 二 级 次 道 区 别 明 显 ， 社 区 内 四 通 八 达 ， 即 使 是 道 路 色 彩 也 有 变 化 。 绿 化 系 统绿 化 系 统 主 要 由 栽 植 乔 木 、 灌 木 、 藤 蔓 、 草 地 组 成 。* 品种 绿 化 系 统的 乔 木 、 灌 木 应 根 据 涿 州 气 候 特 点 ， 进 行 选 择 适 当 的 针 科 类 植 物 ， 以 保 证 冬 季 景 观 需 要；局 部 可 使 用 一 些 灌 木 科 的 黄 芽 ； 移植 部 分 原 生 大 树 和 植 物 更 能 反 映 社 区 人 文 居 住 理念 ； 草 地 的 需 求 相 对 弱 点 ，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 33 页 - - - - - - - - - 进 口 草 皮 价 格 高 ， 到 一 定 高 度 就 不再 长 高 ， 国 产 草 皮 价 格 低 ， 需 要 不 停 修 剪 ， 维 护 成 本 高 。* 布 局 我 们 认 为 绿 化 组 合 的 设 计 是 一 门 科 学 。 高 低 的 变 化 ， 树 形 的 对 比 ， 颜 色的 变 化 ， 与 建 筑 物 的 关 系 。这 些 都 是 要 注 意 的 问 题 。 阔 叶 低 树 ， 绿地 叠 石 ， 木 廊花 架 都 能 带 来 一 种 生 活 情 趣 。 水 景 系 统通 过 平 面 规 划 设 计 ，我 们 发 现 水 景 系 统 设 计 相 当 有 特 点 。主 要 集 中 在 两 个 方 面 ：一 是 主 次 方 面 ，主 水 景 设计 气 势 磅 礴 （ 入 口 叠 瀑 广 场 ） ， 次 水 景 设 计 曲 水 流 殇 （ 水 溪 ） ，在 不知 不 觉 中 规 范 了 未 来 业 主 活 动 的 集 中 ；二 是点 线 面 构 成 式 水 景 布 置 ，水 溪 象 一 根 飘 带 将 各 建 筑 物 的 关 系 联 系 起 来 ， 中 央 水 景 就 是 面 ， 水 溪 就 是 线 ， 而 水 景曲 折 的 地 方 ， 如 叠 水 池 、 人 工 小 码 头 都 是 一 个 个 精 彩 的 水 景 点 。在 涿 州 这 个 缺 水 的 城 市 ，如 此 的 水 景 设 计 必 然 让 众 多 消 费 者 刮 目 相 看 ，在 营 销 过 程 中 ，此 同样 是 本 案 的 又一 大 优 势 。 小 品 处 理景 观 系 统 中 的 小 品 处 理 ， 会 对 绿 化 系 统 ， 道 路 系 统 等 进 行 有 益 的 补 充 。 丰 富 社 区 景 观 系 统 的 内 容 ， 增 加 社区 人 文 内 涵 ， 主 要 的 社 区 小 品 内 容 有 ：雕 塑 、 小 水 景 点 、凉 亭 、 叠 石 花 池 等 。这 里 我 们 要 提 一 下 ， 在 未 来 社 区中 ， 引 导 系 统 与 说 明 系 统 的 设 计 ， 需 要 与 本 案 产 品 风 格 ， 人 文 气 息 相 统 一 ， 否 则 就 会 显 得 格 格 不 入 。 地 面 处 理名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 17 页，共 33 页 - - - - - - - - - 绿 化 部 分 的 地 面 处 理 不 再 多 说 ， 主 要 说 一 下 道 路 系